{财务管理风险控制}房地产估价机构业务风险控制与规避

{财务管理风险控制}房地产估价机构业务风险控制

与规避

房地产估价机构业务风险控制及规避

武汉理工大学黄学军

（国家建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会专家，湖北省房地产业协会理事、房地产估价专业委员会副主任、拆迁专业委员会理事，武汉市房地产估价师协会理事、专家委员会专家，湖北省司法鉴定人协会专业委员会委员，英国皇家测量师学会专业会员，香港测量师学会专业会员）

现实中，房地产机构和估价师在执业过程中面临着多重风险，而房地产估价行为和房地产估价报告却极不规范，这种不规范是风险产生的基础。为防范估价风险，必须认识和规范房地产估价行为，认识和规范房地产估价报告，认识估价机构和人员在估价中的地位和作用，严格估价程序，把握估价技术的核心。

一、认识和规范房地产估价行为

通常所说的房地产估价是指专业估价,即需要对外承担责任的估价行为，区别于自有自估及市场行情咨询。长期以来，对房地产估价的作用存在公证说、鉴证说和咨询说三种解释。

1、房地产估价不是公证。

公证的业务范围可划分为三大类：第一、公证证明；第二、赋予某些债权文书强制执行效力；第三、与公证有关的辅助性业务。公证机关的具体业务范围可进一步划分为五类：第一、证明法律行为；第二、证明有法律意义的事实；第三、证明有法律意义的文书；第四、赋予某些债权文书强制执行效力；第五、与公证事务有关的辅助性业务。

而房地产估价活动的行为性质、行为主体、行为效力、行为内容都明显区别于公证。就性质而言，公证是国家司法证明活动；而经济鉴证则属于民间专业鉴证服务活动。就主体而言，公证的主体是国家司法证明机关；而房地产估价的主体一般是经工商行政管理部门登记，从事专业服务活动，并有盈利目标约束的独立机构。就效力而言，公证具有法定的证明效力、强制执行效力和法律要件效力，并可以在

域外发生法律效力；而房地产估价行为一般不具有此种法律效力。就内容而言，公证能证明各种法律行为、有法律意义的事实和文书，不受行业、当事人类别、行为性质和内容的限制，公证证明的内容不仅要证明对象的真实性，还必须证明其合法性；而估价则是在公证活动的基础上衍生出的以事实判断和价值判断为主要内容的专业服务。

2、房地产估价属于经济鉴证范畴

鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是专家依据专业原则对经济活动及其结果做出的独立判断。举证则是为该判断提供理论和事实支撑，使之做到言之有理，持之有据。这类行为一般具有独立、客观和专业的特征。

房地产估价具有鉴证的特征。因为：一是房地产估价要从事以专业鉴别和举证为主要内容的工作；二是评估行业的存续取决于其在资产价值鉴证方面具备的整体能力；三是尽管这种鉴证活动一般不具有法律效力，但仍然是房地产估价业务当事人各方进行决策的重要依据，所以估价师也必须对自己的行为承担相应的专业责任、民事责任和刑事责任。

在此，需要强调指出的是评估从事的是价值鉴证，不是权属鉴证。我们不能模糊公证与经济鉴证的区别，更不能以经济鉴证取代公证。房地产估价业务活动中标的物的权属状况应以当事人明了为前提，如有必要当事人应办理公证手续。

3、房地产估价提供的鉴证服务本质是咨询服务。

一是评估源于询价，是商品交换活动的产物。二是评估经过长期

发展，已成为市场经济不能须臾缺少的一项基础性专业咨询活动，在服务银行信贷、政府征税、企业改制、公司上市和司法裁决方面发挥了其他专业咨询服务行业不可替代的作用。

4、认为房地产估价是对估价对象价值进行分析和判断的专业经济鉴证，同时也可以是专业咨询。

根据估价目的，估价报告可以分为鉴证性报告，如拆迁、抵押、拍卖、处分国有资产等和咨询性报告：为交易的一方提供价格参考、为投资者提供不动产投资潜力分析等。鉴证性报告的作用有法律法规的要求和约束，咨询性报告的作用根据委托方的要求。在估价对象界定、假设限制条件等方面，鉴证性报告不能任意或随意设定，必须依法依规，符合合法原则；咨询性报告可以依据委托方的意图和要求，合理、适当进行假设，以满足委托方的服务需求。此时，对报告的用途必须进行严格限制。

同时，估价工作要体现出服务性，在估价工作中要充分了解委托方意图，充分发挥专业优势，市场状况分析、变现能力分析、房地产使用分析等方面充分提供专业意见。

二、认识和规范房地产估价报告

《房地产估价规范》要求：房地产估价应独立、客观、公正。第8.0.1条规定：估价报告应做到下列几点：

1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；

2、公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格

或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

3、准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；

4、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

但此处，并未对房地产估价报告的性质、作用作出说明和界定。综合各方观点，认为房地产估价报告是：

1、记述估价过程的文件；

2、反映估价成果的文件，是关于估价对象价值的专业意见；

3、提供价值依据或参考的文件；

4、具有一定的法律效力和意义文件，据以承担相应的法律责任；

5、是估价机构的“产品”，也是履行估价合同、完成估价委托的结果。

为规避估价风险，必须规范房地产估价报告；估价机构出具合乎要求、规范严谨的房地产估价报告是规避风险的基础。

三、认识房地产估价机构和人员在估价业务中的定位

在房地产估价活动中，许多房地产估价人员和机构对自身的定位不清楚，有意或无意中产生了角色错位。我们认为，在房地产估价活动中，房地产估价师不是估价目的业务活动的当事人，不能行使当事