商业街项目策划方案PPT(共60页)

单层一楼小面积商铺已经都已出售，价格最高为 10500元/平米（141、142），最低为8100元/平米。
一楼加二楼的商铺由于个别面积偏大，有两间还 没出售，基本的价格为8500元/平米，最高为8650元/平 米（135），最低为8500元/平米，基本均价为8600元/ 平米。
一楼加三楼的商铺由于楼层问题，有少量没有销 售出去，价格基本为8000左右，在本种类型商铺中最 高价格为8300元/平米，最低为8000元/平米。其中有一 间已经由开始的一加三改变为单纯一层。
项目SWOT分析
◆项目周边拥有6~8万人的生活小区。 ◆ 项目内将建成小区内唯一的农贸市场， 保证了人流量。 ◆周边南面将来有8万人的苏州研究生城。
基本数据
占地面积 建筑面积 商铺面积 容积率 建筑密度 绿化率 停车位
10543 ㎡ 19527.66 ㎡ 3939.2 ㎡ 1.5 37% 30% 70位
第二部分 市场分析
商圈分析
项目位于园区斜塘核心商圈与外 延商圈的交汇处，该商圈人口的素质 及居民消费力与临近的湖东有明显的 区分，目前现有的商业项目呈现乱 （杂乱）、散（零散）、小（规模 小）、少（数量少）、低（档次低）、 差（形象差）、淡（商业氛围淡）的 特点。
三层以上为办公写字楼，只有少量已经出售，价 格6000元/平方米，已经出售的业态为网吧。
联丰广场
出售：A幢（单一层）18000元/平方米 B幢（单二层）11000元/平方米
租金：一层2.88元/平米/天 二层1.6元/平米/天
联丰广场是湖东首家以餐饮、购物、娱乐、休闲等为一
体的大型一站式商业中心，该广场总建筑面积近12万平方米， 设有2Hale Waihona Puke Baidu5万平方米的中央广场，拥有1000多个停车位，配套设 施齐全。
结论：预计本项目周边消费群体有10万人以上。
市场小结
从市场竞品来看，本案产品定位应把握区域特性，抢占市场空白； 从消费群体来看，本案不存在商业不热的风险，只是需要我们在推广 中阐述这一点； 从竞品销售情况来看，本区域商铺售价并不是很高，具有较大的升值 空间，也是需要我们在营销中来炒作拉高的。
第三部分 产品定位
联丰广场 -
120000 49-71m2 二层11000元/ ㎡ ，一层18000元/㎡ 苏州徐家汇、园区新观前 小商铺以本地客为主 捂盘待售 远达不到前期定位的效果
结论：目前市场上小面积商铺比较稀缺，价位较高，供小于求。
周边消费人群
Ⅰ莲花新村 娄葑镇斜塘分区最大的动迁小区，该新村占地2864亩，共有4个社区9个小区， 建有动迁房669幢、16584套，皆为4层砖混结构，总建筑面积189万多平方米， 规划居住人口4.5万人。 Ⅱ荷韵新村、莲香新村、敦煌新村 荷韵新村和莲香新村总计131幢房子，敦煌新村四个区共45幢房子，总计居 住人群达12000多人。 Ⅲ苏州研究生城 位于环境优美的独墅湖东侧，规划面积9.8平方公里，苏州研究生城规划人口 8万人，其中学生3万，居民5万；目前学生12000人，预计今年九月学生人数将 达到20000人。计划至2010年底 ，全面完成高教区开发建设，吸引知名教育机构 不少于10家、研发机构100家，在校生规模达到50000人。 Ⅳ星湖路西即将开工的别墅等高档住宅项目 包括湖西通园路附近和东景国际工业坊的消费人群，也有可能是本项目的消 费群体之一。
定位为大型书城，目前世纪联华二层部分空关，其余部分正 在招商之中。
在售商业现状分析
项目 占地面积 建筑面积 在售面积 均价 卖点 客户情况 商铺去化情况 发展预测
湖东·幸达城 20000 51440
300-700㎡左右 7000-8000元/ ㎡ 任意分割搭配，有你喜欢的一款
本地客为主 商铺少量在售（小面积商铺已售罄） 区位不占优，体量大，短期盘活很难
结论：本项目定位方向为：传统基础消费型商业＋社区功能性服务型商业。
周边商业
区域内已成规模，且满足传统基 础消费型商业＋社区功能性服务基础 条件的在售商业有中新置地开发的湖 东幸达城和园区联合投资企业开发的 联丰中心。
湖东幸达城
项目西面为湖东幸达城（又叫 顺达商业广场），该项目建筑 面积50000多平方米，地下一、 二层面积3500平方米，定位超 市，地上共建六层，其中一— 三层定位商铺，四—六层定位 办公居住，商铺的面积跨度为 50~2000平米。
独墅湖高教区
项目案名：甬旺商业街
(开发商祖籍宁波，简称甬，旺即兴旺)
地理位置：本案位于莲花小区内，临 近湖东星湖街，南面为苏州大学研究 生城，北面有动迁小区。
交通：公交站点位于东景路与星 湖街的交汇处，218、812、18、118、 178、518、27、141路分别通往南门 和葑谊工业区和古城区。
甬旺商业街项目策划方案
第一部分 项目概况 第二部分 市场分析 第三部分 产品定位 第四部分 营销策略 第五部分 销售计划 第六部分 企划方案
第一部分 项目概况
项目区位与交通
湖东住宅区
机
场
斜塘镇
路
星
莲花九区
莲花八区
湖
莲花七区 东
幸
湖
达
公交站点
城
东·
本案
景
莲花七区南
莲花五区
街
莲花六区
路
东景国际
新 机场路
一楼到三楼一起卖的商铺中，由于面积比较大， 楼层比较高，所以没有出售的比较多，价格最高的为 8500元/平米（191），最低为7800元/平米（109— 112），基本均价为：8100元/平米。
二楼的基本都已经出售，价格为7500元/平米，基 本业态为服装，现在入住的有四家，价格上没有大的 变化。
二楼加三楼的一共为三间，价格为7000元/平米， 由于楼层和面积都比较不理想，有两间没出售。
联丰广场分为A~E五个区，其中A区定位为品牌服饰、鞋 帽专卖和小型办公，其临街1F商铺的单价在15000~17000元/ 平米，2F商铺的价格为8000元/平米，目前A区已经基本售罄； B区定位为品牌咖啡和品牌服饰、鞋帽专卖，均价在15000元/ 平米，进驻的大型业态有迪欧咖啡，目前B区已经基本售罄； C区定位为大型餐饮和休闲娱乐，单层面积在2500平方米左右， 共4层，目前C区正在招商中；D区1、2F定位为特色餐饮，3、 4F定位为酒店，单层面积超过4000平方米，目前D区正在招 商中；E幢目前整体由上海世纪联华作为大型超市，局部四层