写字楼市场调研报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1、分布区域较广，2、包括纯写字 楼和部分高档商住楼，3、楼宇配置 中等；4、以销售为主
1、大多分布在市中心区以外；2、 体量规模较小；3、以商住楼为主； 4、以销售为主，5、车位、电梯等 楼宇配置较差
售价 （元/平米）
10000— 22000
7500—10000
5500—7500
租金 （元/平米）
CBD规划及其在此基础上周边写字楼物业将体现昆明 城市整体经济活力。
第二章——商务市场供应分析
一、现状分析 二、在营在售
三、潜在供应
一、现状分析
从2010年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时 候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到09年近期已 经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中， 最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。
总体特征
综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。
第三产业中小企业办公面积需求主要在400平米以下；
第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平米，整层、多层 购买或租用。
面积趋向
客户特征
高区 20层以上
400-1000 平米
资金实力强，对价格敏感度相对较 弱。省内明星企业及国家品牌名企 。
主城主中心区（包括CBD区）， 区域范围包括北至人民路以北 200米、南至金碧路以南200米， 东至白塔路以东200米，西至祥 云街片区；
西市副中心区（次CBD区）， 区域范围为人民西路以南，海源 路的改造片区；
北市副中心区（次CBD区）， 区域范围为金星立交桥以北至霖 雨路的北京路两侧区域；
从2009年二环内的写字楼普查来看，中高层写字楼个 数增加非常明显。目前昆明最高的写字楼为地上36层，
平均楼层数为19.7层。
目前有64个20层以上的写字楼。2000年的时候， 昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除 酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店）， 增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中， 最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。 市场进一步细分： 健康、绿色、生态概念成为发展潮流； 总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。 高档写字楼需求旺盛： 昆明中心区高档写字楼入驻率较高，大部分达到90% 以上，有的甚至达到100%； 新推高档写字楼销售情况好。
行业
保险、投资、基 金、实业、大型 国企、外资集团
分割情况
大多为一分为二。部 分分三或分四。
中区 10-20层
200-400 处于企业发展及成熟期，规模相对
平米
较大。是区域行业领跑者。
实业、房产、矿 业、广告、科技
一分为四、一分为六 、一分为八
低区 4-10层
90-200 平米
处于企业的起步期、发展期。资金 实力较弱。
CBD将发挥其聚集式带动 效应，带动周边商务服务型 办公物业的发展。
受轻轨效应的影响，未来 沿线将形成类型相对不同的 写字楼。
人民路 东风路 金碧路
北
白
京
塔
路
路
CBD 核心区
小结
昆明宏观经济发展对写字楼进入产品转型期利好；
城市竞争力提升，城市规划是昆明写字楼再次起飞的 基础；
产业结构优化、产业发展的利好条件将成为昆明写字 楼实现跨越的动力；
一、宏观经济情况分析 》》》1、经济总量及特征
国民生产总值持续快速增长
2005年突破千亿大关； 2008年较2005年增长51%。
二三产业齐头并进，比重较 大，第一产业增长缓慢，比重 较小 固定资产投资增幅显著
2009年全市完成1600.66亿元， 较2008年的1053亿元增长52%。
18000
3.4
世纪中心
25000
7
在售项目共5个，写字楼总体量 约15万平米，目前销售情况良 好，总体剩余销售体量不多。
正在销售项目 未售项目
只租不售项目
2011年写字楼供应体量预估
方法一：（过规统计法）我们通过对已过规划项目统计整理，根据过规 后半年内形成市场供应量的原则，计算未来一年内预计供应体量。
上半年，全市新批外商投资企业30户；实际利用外资4.40亿美元，增长66.5%。 全市实际引进市外到位资金410亿元，同比增长26.1%。
宏观经济情况分析 》》》2、产业发展特征及趋势
目前，云南省已经初步形成了烟草、有色、冶金、磷化工、电力、天然药物、 生物化工、绿色保健食品等具有云南特色的产业集群，已形成了包括为产业服 务的金融、现代物流、技术研发等体系，第三产业的快速增长为写字楼市场发 展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。
昆明产业发展4大特点
产业结构逐步调整优化，三次产业比例趋于合理 ； 新型工业化得到大力推进，推进城市化水平显著提高 ； 服务型经济持续扩张，成为未来产业发展的方向 ； 现代物流业已初具规模 。
产业是第一性的，城市是第二性的
内向型经济向外向型经济发展
产业发展利好因素
《商务部关于确定第二批加工贸易梯度转移重点承接地的决定》
•侧重于北市区商务环境发展在 轨道背景下的发展前景。
我 们 的 目 的
产 品 规 划 判 断
因此
昆明城市发展
我 商务市场研判 们 的 商务市场供应 思 路 商务市场需求
重点项目借鉴
第一章——昆明城市发展分析
一、宏观经济情况分析 二、城市发展规划研究
昆明写字楼宏观市场背景
昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就 目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企 业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。但随 着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市 场对高端写字楼物业的需求将增大。
国家旅游局已确定云南省作为中国旅游产业改革发展的试点省份 推进云南旅游产业改革发展，加大招商引资力度。
中缅能源管道及炼化基地
产业发展状况，使得客户结构对昆明甲级写字楼利好
宏观经济情况分析—经济发展与写字楼
作为经济发展的载体，写字楼的发展和城市经济的发展息息相关； 写字楼作为国家经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投 资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，一国经济变化方向和速 度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动； 产业发展状况影响写字楼客户结构；
昆明主城区商务市场 研究报告
------至祥研究中心 2010年11月15日
引言
住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。
关键词
宏观层面：经济、产业、城市、规划 微观层面：供给、企业、需求、竞争
昆明写字楼专项报告
•重点强调写字楼的供求关系及 去化率分析；
南市副中心区（次CBD区）， 区域范围巫家坝机场片区 。
人民路 东风路 金碧路
盘
北白
龙
京塔
江
路路
建筑高度
不受限区域
环
城ห้องสมุดไป่ตู้
东
路
以CBD效应为触发点在现有分布形态上的升级
“一轴三带”—已经形成 的并将不断成熟的写字楼分 布形态；
CBD+不限高区域规划将极 大的加快现有写字楼分布向 集约化、聚集式发展；
上半年，全市城镇固定资产投资完成764.90亿元，比去年同期增长36.0%。其中 房地产投资完成176.95亿元，增长1.8%。完成工业投资178.21亿元，增长64.1%。
社会消费品零售总额
上半年，实现社会消费品零售总额457.40亿元，同比增长19.9%，扣除物价因素 实际增长16.0%。
招商引资
档次 高档
特征描述
1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路； 2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼 宇配置高端；5、以出租为主。
中高档
1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商 住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主
1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3 中低档 、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯
代表项目
世纪中心、南亚风情第壹城
90—130 、红塔大厦、顺城双塔、俊 发中心
环球金融中心、北辰财富中
50—90
心、华一广场
20—50
汇溪大厦、程兴大厦、丹彤 现代城 、宏兴商务大楼
昆明整体写字楼客户情况
从昆明市写字楼客户数量上分析，以广告、设计、咨询、 商贸公司、建筑、房地产及科技等第三产业企业为主，占 了62%。
昆明宏观战略规划提升城市竞争力；
空港枢纽将直接影响昆明现代物流运输业的发展；
轨道交通为写字楼提供了良好的到达性，极大节约了 时间成本，但影响效果需要较长时间。
城市发展规划—CBD发展规划
昆明CBD规划范围
北至东风路，南至金碧路，西起
盘龙江，东至白塔路 。
由尚义街及北京路划分为 四个片区
片区将以三道轴线为骨架，形成 未来CBD的规划框架，并沿轴线 构筑密集、舒朗的城市空间。
昆明成为国家认可的加工贸易梯度转移重点承接地，这将成为昆明一笔巨大的无 形资产，为昆明招商引资工作增加新的优势条件。
昆曼大通道、新机场和泛亚铁路
昆明对东南亚、南亚市场具有较强的辐射力，充分将承接加工贸易梯度转移与建 设通往东南亚、南亚的大通道相结合，汲取国内外两种资源，拓展国内外两个市 场，使昆明真正发展成为面向东南亚、南亚的国际区域性城市，这对昆明的招商 引资形成独特优势，也显得尤为重要。
2010年昆明宏观经济形式趋稳
2010年上半年
GDP
2010年上半年昆明实现地区生产总值910.92亿元，同比增长15.4%。其中，第一 产业实现增加值38.74亿元，下降1.5%；第二产业实现增加值417.92亿元，增长 19.1%；第三产业实现增加值454.26亿元，增长13.6%。
城镇固定资产投资
未来一年内写字楼供应体量 = 已过规划项目地上建筑面积总和 = 224449.09 （平方米）
方法二：（市场调查法）根据调查整理出2011年可能供应写字楼的楼盘 项目，调查预计供应体量，求和统计出2011年的预计供应体量。
其中
平行于金碧路的轴线，形成一个 由密集高楼组成的街道空间，轴 线终点在盘龙江对岸。平行于东 风路东西向横轴形成对比的城市 空间，四周商业裙楼将围合成狭 长的绿地广场。
人民路 东风路 金碧路
盘
北
白
龙
京
塔
江
路
路
CBD 环 城 东 路
以CBD为中心的不限高区域是未来高端写字楼集中区
《昆明主城建筑高度控制规 划方案》：建筑高度不受限 制的区域有4个 。
设计、律师、电 子、影视、化妆 品等
分割较多，没有具体 规则
二、在营在售 随着写字楼的发展，其功能配比发生较大变化，功能间逐渐 区分，且配套互利性增强。
昆明写字楼分布图
项目名称
价格（元/平 写字楼总体 米） 量（万平米）
五华山上
22000
0.3
百富琪
9500
1.1
鼎易天城
8000起
3
汇都国际二 期
健康、绿色、生态概念成为发展潮流； 总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。
高档写字楼存在阶段性市场空间：
中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%； 08年新推高档写字楼销售情况相对较好，但09年市场较差。
档次 高档 中高档 中低档
特征描述
1、位于城市中心区，如青年路、东 风路、北京路；2、纯写字楼；3、 公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇 配置高端；5、以出租为主。
等楼宇配置较差；
租金（元/平米） 50—130 35—60 20—40
代表楼盘
俊发中心、环球金融中心、顺城、 中央商务一号、佳华大厦、华尔顿 大厦
汇都国际商务港、银海SOHO、建业 商务中心、建工大厦、鸿城广场、 华一广场
汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城 、宏兴商务大楼
昆明写字楼市场档次及价格
市场进一步细分：
随着城市区域功能地位的加强，以及作为中国—东盟区域经济合 作的桥头堡，昆明经济将进入下一个转折期。 经济的发展带动产业的发展，随之城市的写字楼市场发展将供给 与需求结构的转型。
写字楼的价值来自于城市经济发展水平
二、城市发展规划—城市规划与写字楼
“一湖四片”、“一湖四环”；城市“轴心—网络”发 展模式；单中心向多中心发展，昆明城市整体规划更多的 是从城市发展潜力方面吸引更多的区域外大型企业的入驻， 从而促进高端写字楼市场发展。 昆明新机场——中国第四空港枢纽。昆明新机场建成后， 将成为继北京首都机场、上海浦东机场、广州新白云机场 之后中国第四大机场。 轨道交通，规划6条线路，其中二环以内，将采取地下 轨道交通的形式建设，二环以外，将采取高架轨道交通和 地面轨道建设。
1、大多分布在市中心区以外；2、 体量规模较小；3、以商住楼为主； 4、以销售为主，5、车位、电梯等 楼宇配置较差
售价 （元/平米）
10000— 22000
7500—10000
5500—7500
租金 （元/平米）
CBD规划及其在此基础上周边写字楼物业将体现昆明 城市整体经济活力。
第二章——商务市场供应分析
一、现状分析 二、在营在售
三、潜在供应
一、现状分析
从2010年近期的写字楼普查来看，中高层写字楼个数增加非常明显。2000年的时 候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），而到09年近期已 经上升到105个（除酒店），增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中， 最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。
总体特征
综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。
第三产业中小企业办公面积需求主要在400平米以下；
第二、三产业大型企业、外资集团办公面积需求集中在400-1000平米，整层、多层 购买或租用。
面积趋向
客户特征
高区 20层以上
400-1000 平米
资金实力强，对价格敏感度相对较 弱。省内明星企业及国家品牌名企 。
主城主中心区（包括CBD区）， 区域范围包括北至人民路以北 200米、南至金碧路以南200米， 东至白塔路以东200米，西至祥 云街片区；
西市副中心区（次CBD区）， 区域范围为人民西路以南，海源 路的改造片区；
北市副中心区（次CBD区）， 区域范围为金星立交桥以北至霖 雨路的北京路两侧区域；
从2009年二环内的写字楼普查来看，中高层写字楼个 数增加非常明显。目前昆明最高的写字楼为地上36层，
平均楼层数为19.7层。
目前有64个20层以上的写字楼。2000年的时候， 昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除 酒店），而到08年近期已经上升到105个（除酒店）， 增加率为133%。平均以每年11.2的比率上升。其中， 最高的写字楼为地上36层，平均楼层数为19.7层。 市场进一步细分： 健康、绿色、生态概念成为发展潮流； 总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。 高档写字楼需求旺盛： 昆明中心区高档写字楼入驻率较高，大部分达到90% 以上，有的甚至达到100%； 新推高档写字楼销售情况好。
行业
保险、投资、基 金、实业、大型 国企、外资集团
分割情况
大多为一分为二。部 分分三或分四。
中区 10-20层
200-400 处于企业发展及成熟期，规模相对
平米
较大。是区域行业领跑者。
实业、房产、矿 业、广告、科技
一分为四、一分为六 、一分为八
低区 4-10层
90-200 平米
处于企业的起步期、发展期。资金 实力较弱。
CBD将发挥其聚集式带动 效应，带动周边商务服务型 办公物业的发展。
受轻轨效应的影响，未来 沿线将形成类型相对不同的 写字楼。
人民路 东风路 金碧路
北
白
京
塔
路
路
CBD 核心区
小结
昆明宏观经济发展对写字楼进入产品转型期利好；
城市竞争力提升，城市规划是昆明写字楼再次起飞的 基础；
产业结构优化、产业发展的利好条件将成为昆明写字 楼实现跨越的动力；
一、宏观经济情况分析 》》》1、经济总量及特征
国民生产总值持续快速增长
2005年突破千亿大关； 2008年较2005年增长51%。
二三产业齐头并进，比重较 大，第一产业增长缓慢，比重 较小 固定资产投资增幅显著
2009年全市完成1600.66亿元， 较2008年的1053亿元增长52%。
18000
3.4
世纪中心
25000
7
在售项目共5个，写字楼总体量 约15万平米，目前销售情况良 好，总体剩余销售体量不多。
正在销售项目 未售项目
只租不售项目
2011年写字楼供应体量预估
方法一：（过规统计法）我们通过对已过规划项目统计整理，根据过规 后半年内形成市场供应量的原则，计算未来一年内预计供应体量。
上半年，全市新批外商投资企业30户；实际利用外资4.40亿美元，增长66.5%。 全市实际引进市外到位资金410亿元，同比增长26.1%。
宏观经济情况分析 》》》2、产业发展特征及趋势
目前，云南省已经初步形成了烟草、有色、冶金、磷化工、电力、天然药物、 生物化工、绿色保健食品等具有云南特色的产业集群，已形成了包括为产业服 务的金融、现代物流、技术研发等体系，第三产业的快速增长为写字楼市场发 展提供了动力，是支撑写字楼市场的重要发展基础。
昆明产业发展4大特点
产业结构逐步调整优化，三次产业比例趋于合理 ； 新型工业化得到大力推进，推进城市化水平显著提高 ； 服务型经济持续扩张，成为未来产业发展的方向 ； 现代物流业已初具规模 。
产业是第一性的，城市是第二性的
内向型经济向外向型经济发展
产业发展利好因素
《商务部关于确定第二批加工贸易梯度转移重点承接地的决定》
•侧重于北市区商务环境发展在 轨道背景下的发展前景。
我 们 的 目 的
产 品 规 划 判 断
因此
昆明城市发展
我 商务市场研判 们 的 商务市场供应 思 路 商务市场需求
重点项目借鉴
第一章——昆明城市发展分析
一、宏观经济情况分析 二、城市发展规划研究
昆明写字楼宏观市场背景
昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就 目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企 业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。但随 着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市 场对高端写字楼物业的需求将增大。
国家旅游局已确定云南省作为中国旅游产业改革发展的试点省份 推进云南旅游产业改革发展，加大招商引资力度。
中缅能源管道及炼化基地
产业发展状况，使得客户结构对昆明甲级写字楼利好
宏观经济情况分析—经济发展与写字楼
作为经济发展的载体，写字楼的发展和城市经济的发展息息相关； 写字楼作为国家经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投 资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平，一国经济变化方向和速 度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动； 产业发展状况影响写字楼客户结构；
昆明主城区商务市场 研究报告
------至祥研究中心 2010年11月15日
引言
住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。
关键词
宏观层面：经济、产业、城市、规划 微观层面：供给、企业、需求、竞争
昆明写字楼专项报告
•重点强调写字楼的供求关系及 去化率分析；
南市副中心区（次CBD区）， 区域范围巫家坝机场片区 。
人民路 东风路 金碧路
盘
北白
龙
京塔
江
路路
建筑高度
不受限区域
环
城ห้องสมุดไป่ตู้
东
路
以CBD效应为触发点在现有分布形态上的升级
“一轴三带”—已经形成 的并将不断成熟的写字楼分 布形态；
CBD+不限高区域规划将极 大的加快现有写字楼分布向 集约化、聚集式发展；
上半年，全市城镇固定资产投资完成764.90亿元，比去年同期增长36.0%。其中 房地产投资完成176.95亿元，增长1.8%。完成工业投资178.21亿元，增长64.1%。
社会消费品零售总额
上半年，实现社会消费品零售总额457.40亿元，同比增长19.9%，扣除物价因素 实际增长16.0%。
招商引资
档次 高档
特征描述
1、位于城市中心区，如青年路、东风路、北京路； 2、纯写字楼；3、公共部分装修豪华；4、电梯等楼 宇配置高端；5、以出租为主。
中高档
1、分布区域较广，2、包括纯写字楼和部分高档商 住楼，3、楼宇配置中等；4、以销售为主
1、大多分布在市中心区以外；2、体量规模较小；3 中低档 、以商住楼为主；4、以销售为主，5、车位、电梯
代表项目
世纪中心、南亚风情第壹城
90—130 、红塔大厦、顺城双塔、俊 发中心
环球金融中心、北辰财富中
50—90
心、华一广场
20—50
汇溪大厦、程兴大厦、丹彤 现代城 、宏兴商务大楼
昆明整体写字楼客户情况
从昆明市写字楼客户数量上分析，以广告、设计、咨询、 商贸公司、建筑、房地产及科技等第三产业企业为主，占 了62%。
昆明宏观战略规划提升城市竞争力；
空港枢纽将直接影响昆明现代物流运输业的发展；
轨道交通为写字楼提供了良好的到达性，极大节约了 时间成本，但影响效果需要较长时间。
城市发展规划—CBD发展规划
昆明CBD规划范围
北至东风路，南至金碧路，西起
盘龙江，东至白塔路 。
由尚义街及北京路划分为 四个片区
片区将以三道轴线为骨架，形成 未来CBD的规划框架，并沿轴线 构筑密集、舒朗的城市空间。
昆明成为国家认可的加工贸易梯度转移重点承接地，这将成为昆明一笔巨大的无 形资产，为昆明招商引资工作增加新的优势条件。
昆曼大通道、新机场和泛亚铁路
昆明对东南亚、南亚市场具有较强的辐射力，充分将承接加工贸易梯度转移与建 设通往东南亚、南亚的大通道相结合，汲取国内外两种资源，拓展国内外两个市 场，使昆明真正发展成为面向东南亚、南亚的国际区域性城市，这对昆明的招商 引资形成独特优势，也显得尤为重要。
2010年昆明宏观经济形式趋稳
2010年上半年
GDP
2010年上半年昆明实现地区生产总值910.92亿元，同比增长15.4%。其中，第一 产业实现增加值38.74亿元，下降1.5%；第二产业实现增加值417.92亿元，增长 19.1%；第三产业实现增加值454.26亿元，增长13.6%。
城镇固定资产投资
未来一年内写字楼供应体量 = 已过规划项目地上建筑面积总和 = 224449.09 （平方米）
方法二：（市场调查法）根据调查整理出2011年可能供应写字楼的楼盘 项目，调查预计供应体量，求和统计出2011年的预计供应体量。
其中
平行于金碧路的轴线，形成一个 由密集高楼组成的街道空间，轴 线终点在盘龙江对岸。平行于东 风路东西向横轴形成对比的城市 空间，四周商业裙楼将围合成狭 长的绿地广场。
人民路 东风路 金碧路
盘
北
白
龙
京
塔
江
路
路
CBD 环 城 东 路
以CBD为中心的不限高区域是未来高端写字楼集中区
《昆明主城建筑高度控制规 划方案》：建筑高度不受限 制的区域有4个 。
设计、律师、电 子、影视、化妆 品等
分割较多，没有具体 规则
二、在营在售 随着写字楼的发展，其功能配比发生较大变化，功能间逐渐 区分，且配套互利性增强。
昆明写字楼分布图
项目名称
价格（元/平 写字楼总体 米） 量（万平米）
五华山上
22000
0.3
百富琪
9500
1.1
鼎易天城
8000起
3
汇都国际二 期
健康、绿色、生态概念成为发展潮流； 总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。
高档写字楼存在阶段性市场空间：
中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%； 08年新推高档写字楼销售情况相对较好，但09年市场较差。
档次 高档 中高档 中低档
特征描述
1、位于城市中心区，如青年路、东 风路、北京路；2、纯写字楼；3、 公共部分装修豪华；4、电梯等楼宇 配置高端；5、以出租为主。
等楼宇配置较差；
租金（元/平米） 50—130 35—60 20—40
代表楼盘
俊发中心、环球金融中心、顺城、 中央商务一号、佳华大厦、华尔顿 大厦
汇都国际商务港、银海SOHO、建业 商务中心、建工大厦、鸿城广场、 华一广场
汇溪大厦、程兴大厦、丹彤现代城 、宏兴商务大楼
昆明写字楼市场档次及价格
市场进一步细分：
随着城市区域功能地位的加强，以及作为中国—东盟区域经济合 作的桥头堡，昆明经济将进入下一个转折期。 经济的发展带动产业的发展，随之城市的写字楼市场发展将供给 与需求结构的转型。
写字楼的价值来自于城市经济发展水平
二、城市发展规划—城市规划与写字楼
“一湖四片”、“一湖四环”；城市“轴心—网络”发 展模式；单中心向多中心发展，昆明城市整体规划更多的 是从城市发展潜力方面吸引更多的区域外大型企业的入驻， 从而促进高端写字楼市场发展。 昆明新机场——中国第四空港枢纽。昆明新机场建成后， 将成为继北京首都机场、上海浦东机场、广州新白云机场 之后中国第四大机场。 轨道交通，规划6条线路，其中二环以内，将采取地下 轨道交通的形式建设，二环以外，将采取高架轨道交通和 地面轨道建设。