地块开发项目可行性论证报告

目录

第一部分：项目概况

一、宗地位置··5

二、宗地现状··5

三、项目周边的社区配套

1、交通状况··6

2、教育状况··6

3、医疗水平··6

4、大型购物中心··6

5、银行··6

6、其他··6

四、项目周边环境··6

五、市政配套

1、道路现状及规划发展··7

2、供、排水状况··7

六、规划控制要点··7

七、土地价格··7

第二部分：法律及政策性风险分析一、土地法律性质评估

1、现状··8

2、规划··8

二、政策性风险评估··8

三、总体评价··8

第三部分：市场分析

一、2010年房地产市场的政策动向··9

二、成都住宅市场分析

1、成都市房地产市场历年市场状况

（1）、成都市07年-10年房地产市场状况··10 （2）、成都市历年住宅·市场投资状况··11

（3）、成都市历年普通住宅投资增长情况分析··12 （4）、成都市历年投资成份状况··13

（5）、成都市历年投资开发分析··14

2、区域住宅市场各项指标成长状况··14

三、区域内供应产品特征

1、城西市场背景简述··15

2、城西区域市场特征··16

3、城西区域商品房住宅市场供应状况··17

4、城西区域商品房住宅市场成交状况··18

5、2010年各月份不同建筑类型商品房供求状况··18

6、2010年各月份不同建筑面积商品房供求状况··20

7、区域内表现最好个案状况··22

8、分析：本案在区域市场内的机会点··23

9、结论··24

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

（1）、户型定位··25

（2）、项目形象定位··25

（3）、项目客户定位··25

（4）、价格定位··26

（5）、销售定位··26

2、产品建议··27

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、设计概念··28

2、主要产品类型··28

二、规划设计的可行性分析

1、各硬指标转化成现实产品的可能性··28

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响··28

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑··29

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑··29

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑··29

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑··29

7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑··30

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估··31

二、工程计划··32

三、销售计划··32

第六部分：投资收益分析

一、成本预测

1、项目投资估算依据··33

2、项目投资概算··33

二、经济效益分析

1、项目销售收入估算··35

2、项目销售回款计划··36

3、销售利润测算··36

第七部分：风险分析

一、盈利能力分析··37

二、项目不确定性分析

1、风险分析

（1）、风险因素识别··38 （2）、风险程度分析··38 （3）、风险的防范··39

2、敏感性分析··39

3、项目盈亏平衡分析··40

三、社会效益和影响分析··40

第八部分：可研究性结论与建议

一、拟建方案的结论性意见··41

二、项目主要问题的解决办法和建议··41

三、项目风险及防范建议··41

第九部分：附件

附件一：项目开发成本估算表··43

附件二：资金来源与运用表··44

附件三：项目损益及利润分配表··45

附件四：现金流量表··46

第一部分：项目概况

一、宗地位置

“金沙云庭”该宗地位于四川省成都市金沙遗址路，金沙派出所旁。

二、宗地现状

1、四至范围：东面是“金沙西苑”楼盘，西到蜀金璐，北达金沙遗址路，南面至

清江西路。

2、此处地势平坦，与周边地势持平。

3、宗地内无水渠及较深的沟壑，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。

4、该宗地位于金沙遗址路，被摸底河公园、金沙遗址公园两大公园环绕，距金

沙遗址博物馆仅200米。是内金沙高尚住区内最后的可开发的低密度风景住区。

三、项目周边的社区配套

1、交通状况

（1）、公交车状况：公交5路金沙遗址路站下；7路、13路金阳路站下；163路金凤路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、113、

62、47、81、305、69、801、809路金沙车站下。

（2）、该宗地出行主要可以依靠公交和驾车，并不需要发展商自己解决。（3）、该宗地位于规划地铁2号线沿线，以后交通将更加便捷。

2、教育状况

在教育状况方面，则有以下多所学校：

金沙幼儿园、金沙小学、石室联合中学金沙西园分校、青羊实验中学、实验外国语学校、西南财经大学。（金沙云庭业主子女可优先录取入读石室联合中学金沙西园分校。）

3、医疗水平

在“金沙云庭”周围，有多家医院，包括：成都金沙医院、成都妇女儿童医院、