荆州房地产及专业市场市调报告

荆州市调报告

一、荆州最新房地产动态跟踪

1、从十八大报告看房地产：2020年前仍是重要机遇期。（来源：证券时报）

十八大报告中与住房有直接关系的仅两句话，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，另一句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。

因为工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。但住房建设将由过去十几年的快速发展转为今后一个时期较快发展。

2、14个城市上调首套房贷利率荆州仍执行基准利率。（来源：楚天民报2012-11-7）

近日，媒体报道国内14个城市已上调首套房贷款利率，其中武汉上调了10%至30%。这意味着，购房者要支付更多的利息。昨日记者走访荆州多家银行了解到，目前荆州仍执行国家基准利率。

3、荆州住房公积金个贷提高双职工家庭最高可贷40万。（来源：江汉商报2012-10-11）

荆州市即将提高购买自住住房公积金贷款的最高额度，只要夫妻双方各自所在单位按规定正常连续缴存住房公积金6个月以上，该家庭贷款的最高额度可提高到40万元。

4、荆州市商品房配套设施不另收取安装费。（来源：荆州日报2012-6-27）

荆州市物价局近日召开新闻通气会表示，根据2011年5月20日以后执行的商品房销售鄂价检规「2011」36号文件，商品房经营者不得在房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费。

5、荆州房地产贷款余额增长22.7%

荆州今年前三季度数据表明，荆州房地产贷款余额比去年增长22.7%，增速虽较以往放缓，但个人房贷余额比重增大。这表明1至9月荆州房地产开发虽然放慢，但市民购房需求明显增长。前三季度该市金融机构房地产贷款余额103.8亿元，同比增长22.7%，其中个人房贷余额约占70%，71.2亿元；为而房企贷款余额仅30%，

32.6亿元。

6、荆州大道将打造为荆州的迎宾大道

通往荆州火车站的必经之路荆州大道一直存在一些乱象,影响了荆州的城市精神面貌。这里的道路交通问题逐渐显现,大货车占用非机动车道随意乱停乱靠,摩托车、汽车专营店占用人行道摆放车辆等现象十分普遍。从马河渔场附近的加油站开始,到小北门高速公路入口处,沿路都是各种大中型物流公司及汽修店。

二、荆州目前规划概述

《荆州市近期建设规划（2011－2015）》中明确：在规划期内，力争全市生产总值年均增长13%以上，到2015年全市生产总值达到1600亿元，其中荆州城区生产总值达到532亿元。全社会固定资产投资年均增长20%，社会消费品零售总额年均增长18%，外贸出口年均增长20%，财政收入年均增长12%，城镇居民人均可支配收入年均增长15%，农民人均纯收入年均增长15%。

在荆州城市总体发展战略提出的目标为“融入长江经济带，对接武汉，沟通宜襄，联动湘北，引领鄂中南。”其中明确提出：“对接武汉、沟通宜（昌）襄（阳）。加强与武汉城市圈的产业配套，发展汽车零配件产业，融入武汉汽车产业集群。”未来的产业发展趋势有利于我司汽车城项目的实施。

三、荆州房地产市场特点概述

（一）以价换量保楼市平稳发展

今年上半年各楼盘优惠方式多种多样，优惠幅度也比往年大一些，对激活自住性需求发挥了积极作用，有效激发了购房热情，换来销售量明显上升，许多楼盘销售逐步走出困境。

（二）土地市场增加更多变数

与周边城市相比，上半年荆州房地产开发用地成交量是最少的，低于武汉、宜昌、襄阳、荆门。

即使地价有所上升，土地出让金收入和土地收益仍大幅下降。据荆州市招投标信息网公布的数据，今年上半年荆州城区土地出让面积214.52万平方米，同比下降8.6%；土地出让金收入8.02亿元，同比下降17.8%；增加土地收益249万元，

同比下降92.8%。土地出让金收入和土地收益大幅下降，对地方财政收入有明显影响。

（三）商业地产和产业地产有新发展

今年上半年荆州城区房地产市场的又一个显著特点，是产业地产发展加快。

2月17日，“湖北利晟中小企业科技园”在沙市经济开发区开工，项目计划总投资5亿元，占地面积500亩，总建筑面积45万平方米，建成后可容纳200余家企业入驻，创造1万多个就业机会。

3月28日，荆州海子湖生态文化旅游区与碧桂园控股集团有限公司、湖北乐山乐水房地产开发有限公司达成合作开发共识。

6月15日，总投资23亿元的“荆州佳海浙商工业城” 在荆州开发区开工。该工业城由武汉佳海地产股份有限公司、荆州佳海浙商工业城有限公司开发。规划总用地面积2300亩，总建筑面积200万平方米，将入驻企业400家。

8月25日，南国城市广场首期开盘。

10月14日，荆州义乌小商品城开工。

除已开工的人信汇外，万达商业广场也将进驻荆州。商业地产和产业地产的新发展，将加速改善荆州房地产产品结构，推动荆州房地产市场和城市建设更快发展。

四、荆州城区房地产市场运行基本情况

（一）房地产开发投资继续增长

据统计，2012年上半年荆州城区完成房地产开发投资12.65亿元，同比增长22.6%，增幅比去年同期高18个百分点。其中商品住宅投资10.72亿元，同比增长20.4%，增幅比去年同期低2.5个百分点。

荆州房地产开发投资状况与全国不大相同。荆州城区因为正处在强力推进“壮腰工程”的时期，经济发展处于上行期，房地产市场一直保持平稳的态势，。不过应当看到，社会资本进入荆州房地产市场的速度在放缓，今年上半年荆州市新成立房地产开发企业19家，同比下降51.3%；其中荆州城区新成立房地产开发企业4家（其中只有一家是外地企业），同比下降60%。

（二）商品房施工面积增长较快

据统计，2012年上半年荆州城区商品房施工面积183.47万平方米，同比增长38.3%，增幅比去年同期高24.8个百分点。其中住宅施工面积165.21万平方米，同比增长36.6%，增幅比去年同期高15.9个百分点。

（三）商品房供应量大幅增长，但销售量下降

据统计，2012年上半年荆州城区批准预售商品住宅面积92.51万平方米，同比增长45.4%；批准预售住宅套数8768套，同比增长51%，增幅高于去年同期。

另据商品房销售网上备案的数据，2012年上半年荆州城区商品住宅供应量为10207套，销售备案2512套，同比下降31.4%，下滑幅度较大。销售率比去年同期低16.7个百分点。

（四）商品房空置面积略有增长

据统计，2012年上半年荆州城区商品房空置面积32.8万平方米，同比增长4.8%；其中商品住宅空置面积28.74万平方米，同比增长2.3%。

（五）荆州市中心城区居民人均住房建筑面积持续增长。

今年上半年，荆州市中心城区(以下简称“荆州城区”)居民人均住房建筑面积38.97平方米，已达到小康标准。较以往相比，房屋产权私有化程度提高，住宅式样多元化。住宅面积大幅增加，装修求精求新。荆州城区居民家庭44%拥有房改私房，27%拥有商品房，14%拥有原有私房。部分有条件的家庭己实现了二次置业，9%的家庭已经拥有两套以上住房。

同时，人们对住房建筑式样的要求变高。截至今年上半年，荆州城区居民有6%的家庭住上了单栋住宅和四居室，分别比去年同期增长了27.12%。26%的家庭住上了三居室，43%的家庭住上了二居室。84%的家庭居室内有配套的厕所浴室，与去年相比增长2.34%，普通楼房户比去年同期减少了0.25%。从居民家庭拥有的住宅式样构成来看，以三居室为最多，三居室和二居室成为主流户型，居民家庭住宅成套率稳步增长，比去年同期增长1.21%。

五、分区成交量分析

1.荆州各区销售情况汇总

2.荆州城区8月第一周----11月第二周成交量

3.荆州近期成交量对比

4.荆州各区成交量对比

5. 近期土地成交情况

最近商服用地182万元/亩（南国，荆沙大道北侧2011.11.20）、585万元/亩（安良国际，北京中路南2011.09.16）、137万元/亩（太岳路东侧2011.08.22）、120万元/亩（荆沙大道汽车4S店一条街2011.06.03）。

以4S店一条街、太岳路东侧、南国荆沙大道北侧地块为参考，拿地时间约往后推，成交地价越高，越对我司资金回笼产生不利因素。

因此建议加快项目地块落地事宜。

六、重点市场及项目分析

（一）汽摩配市场：

目前在位于318国道的宏远摩配城、银湖汽摩配成均已开业。银湖汽摩配城已开业商户40多家。

宏远摩配城开业摩配商户53家、物流商户7家。市场外围建筑为地上4层建筑，其中一层为车库。市场内部商铺为一层货棚及仓库，摩配、物流企业只在市场内经营，外围为餐馆及宾馆。市场内商铺租金14元/㎡*月，仓库8元/㎡*月。

两市场商户均来自江津路佳星摩配城和天缘汽配城，江津路的两个市场拆迁在即，佳星摩配城已完成搬迁至宏远摩配城，天缘汽摩配城近期的拆迁将会为宏远和银湖增添更多的商户，对我项目未来的招商工作带来打击，损失近200家商户资源！如图：

（二）商业部分：

1.荆州南国城市广场

（1）总体情况

总体量36万方，业态包括6万

方的家居博览中心、3.6万方的超五

星酒店、6万方的国际时尚MALL

和20万方的高端住宅等。

首期家居博览中心（南国大家

装）约6万方，由5万方家居建材

馆和1万方品牌家装旗舰店构成。（2）项目重点情况分析

A.采取先招商后销售模式，目前对外宣传招商已完成。

B.商铺分割面积小，为8-50㎡，投资总价较低，最低约10万元，平均约

30万元。

C.南国大家装共4层，其中1、4层已售罄，2、3层部分商铺可选，销售

去化达85%。

报价优惠包租成交价（估算）

一层16000元/㎡目前优惠1万

抵3万；按时

签约再优惠

3000元包租5年，前

三年租金抵扣

总房款，共计

20.5%。

12000元/㎡

二层14000元/㎡10500元/㎡.三层13000元/㎡9500元/㎡四层11000元/㎡8000元/㎡实际成交均价约10000元/㎡，按目前85%的去化率，完成销售额约4.25亿元。

D.按贷款50%估算，消耗市面投资资金约2.1亿元。

E.宣传卖点中承诺20年持续运营管理，较为吸引投资客，但签订的包租合

同为五年。

F.住宅部分共9栋33层及3栋17层高层、小高层构成，共计约20万方。

均为2梯4户，面积约90-118㎡三房户型，售价预计5000元/㎡。目前

优惠20000抵30000，其他优惠暂未放出。

2.荆州义乌小商品市场

项目位于沙北新区，地处

塔桥北路延伸段318国道南。

占地总面积300亩，总建筑面

积50万平方米，总投资20亿

元。

本项目分两期开发，首期

建设用地157亩，建筑面积22

万平方米项目于2012年7月开工，2014年5月将建成并投入运营。

首期项目由4栋4层综合体、两栋星级酒店及三层地群商业体、6栋三层商铺、6栋两层商铺组成，市场内部商铺二层由连廊连接。

首期项目只销售1、2层，3层以上开发商预留作为仓库使用。综合体商铺主力面积约20-40㎡，有部分小面积搭配；市场内部商铺面积预计50㎡左右，独门独户，1、2层分开销售。

项目目前未达正负零，具体信息有待12月公布。

3.荆州鑫和欣建材家居大市场

（1）总体情况

总占地350亩，建筑面积32万㎡，一期12万㎡建材市场、二期10万㎡家居广场、三期10万㎡家居饰品及小商品市场。

一期建材市场占地约143亩，总建面约12万方，其中市场约8万方，仓储约2.7万方，商务办公楼约1.3万方。拥有标准商铺约1000间，800个停车位，20部电梯。具备物流、仓储、商务办公等功能。

一期2011年11月开盘，2012年5月开业。

总体规划图

一期内部效果图

A.业态分布

一期市场（一楼）

一期市场（二楼）一期市场（三楼）（一楼）

B.平均租金：

楼层租金（元/㎡）管理费（元/㎡）合计（元/㎡）一层40 2.5 42.5

二层25 2.5 27.5

三层15 2.5 17.5

C.免租期：

计租面积（㎡）150以下150-300 300以上

免租期（月） 4 5 6

以上免租期为对外公布期限，实际上均为6个月以上免租期。

D.对比研究

1）单铺尺寸约35㎡，总价最低约为13万元，平均约30万元。

（3）销售及经营情况

A.销售政策

市场报价销售优惠政策实际成交均价

一层自持包租5年，前三年

一次性抵扣24%到

总房款自持

二层9000元/㎡6840元/㎡

三层6000元/㎡4560元/㎡

B.销售及经营状况

1）目前处于尾盘销售阶段，可售部分剩余商铺约为5%，销售目标基本完成。估算完成销售额约3亿元。

2）如果按全按揭估算，消耗市面投资资金约1.5亿元。.

3）市场内部人流车流较少，经营状况一般。

C.项目比较研究

1）通过建筑形式，将每一层联通，形成一个整体，通过该项目销售情况看，荆州市场对该模式较认可。我司项目规划中可以借鉴。

2）该项目一层全部为开发商持有，对后期经营及项目调整有利。

4.两湖绿谷副食大市场

1）规划面积：总占地面积909亩、总建筑面积32万㎡（包括还未开发的林产品市场、种子批发市场、农机类等）。

2）实际占地面积：实际开发面积18万㎡（包含停车场、仓库、各类配套、通道）

3）实际商铺建筑面积：12万㎡。

4）铺位约1293间，另外有7间大型雨棚式交易区，每间面积约5500—7500平方米。大型雨棚层高在8米左右，街区铺位一楼在4.2米左右，二楼在3米左右。5）大型雨棚铺位约40㎡/间，街区商铺为两层，单层面积约35㎡

6）主通道20—25米，次通道10—12米。

7）整体项目开发商自持，目前商铺租金约25-40元/㎡*月。经营情况较为一般，有少部分商户没有开门经营，市场内部较少人流和车流。

5.蓝特陶瓷城

荆州蓝特集团投资建设，项目占地70多亩，建筑面积7万方。于2003年8月投入运营，主要经营建筑材料、装潢材料。

项目沿街部分以两层建筑构成，市场内部均为一层建筑。市场内无仓储物流配套设施，市场环境较差，内部无明显物业管理。

市场租金范围约25-70元/㎡*月。

6. 百盟光彩汽配城

襄阳光彩汽配城，位于光彩工业园中心地段，紧邻春园北路主干道两侧而建。占地16万多平方米，建筑面积达11万多平方米，依托二汽生产基地，涵盖轻型车配件厂、重型车配件厂、小车配件厂、整车等类型的生产加工型企业，集生产、办公、仓储、物流、研发、等多种功能，含商务、行政、生活、休闲等多个服务领域的现代化园区。

每栋五层，其中一至三层为商铺，四至五层为复式电梯花园洋房/高档写字楼。商铺面积为130-1200平米。

对外销售均价约9000元/㎡，实际均价约6500元/㎡，销售情况良好，目前已进入尾盘销售期。

7.百盟光彩国际物流基地

项目位于奔驰大道和汉十高速交汇处，总用地2000亩，地价约20万元/亩，总投资约22亿元，包含物流、汽车、机械三大产业板块。首期开发用地500亩，为了满足物流、机械、汽车的不同需求，最窄的道路宽22米，而最宽可达到39米，相当于标准双向八车道公路宽度。一楼5.8米层高，二、三层3.6米层高，三层零公摊，得房率100%。

销售均价约5000元/㎡，目前销售情况良好。

8.信阳国际商城

项目由信阳中泰置业开发，规划总占地400余亩，建筑面积逾50万平米。整个项目计划分三期开发建设，一期五金机电、汽配市场及公寓；二期为建材市场及建材精品商场；三期为小商品市场。项目一期于2011年1月动工，总建筑面积约8万平米，项目一期商铺数逾2000套，现一期整体招商率已达90%以上，二期世界500强、家居航母居然之家已签约入驻。

项目一期商铺面积为4M×（8M、10M、12M）三种尺寸，共三层，一、二层利用自然地势高差形成双首层，三层通过外廊连通。

一楼租金1万元/年，二楼租金8000元/年，折合5-6元/㎡·月，免租优惠期二年，即付一年的租金实际租三年。

项目总体自持30%，一楼为汽摩配、五金机电，售价8000-11500元/㎡；二楼为建材，售价为6000-7000元/㎡，三楼为灯具、照明，售价为5000-6000元/㎡。采取返租销售，三年回报率为18%（5%+6%+7%）

优惠后均价约：5200-6700元/㎡。

（三）住宅部分：

1.景湖·美林湖畔

项目由荆州天然气公司”与“景湖地产”在荆州联合开发，占地约170亩，总建面30万方，位于荆沙大道和318国道交汇处。由29栋南北朝向高层、小高层构成。主力面积80-130㎡。

二期主推18-21#楼，均为11层小高层，共220套，主力户型122-134㎡，报价4800元/㎡，实际成交价在4500元/㎡左右，折扣在93折左右。

目前已开始认筹约1周，认筹约60组客户，占此次推盘的27%。预计月底开盘。

美林湖畔建筑外形较为时尚，户型结构合理，小区绿化设计符合大多数百姓的第一感官，售价合理且处于市场价的水平线，性价比较高。

2.楚天都市佳园

项目由荆州中大豪盛置业有限公司投资建设，项目由两地块组成，南地块295亩，北地块190亩，共计485亩，总建面75万方。主要建筑高层、

小高层、别墅组成，主力面积80-140㎡。是沙北新区第一座高端楼盘。

目前销售二期尾盘，均约5600元/㎡，无任何优惠。

该楼盘是荆州最畅销楼盘，二期尾盘也仅剩一楼和顶楼。

楚天都市佳园定位为沙北新区的高端楼盘，无论是建筑外形和小区绿化均显示出雍容华贵的气息，且于联排别墅配套，更显高层住宅的气质。但联排别墅间距较近，相对别墅来说园林绿化设计不足，没有凸显别墅部分的价值。

该项目表明定位中高端、有特色、绿化设计风格明显的楼盘一样可以在平稳的市场中畅销。

3.中豪明珠城

由中豪房地产开发有限公司投资建设，占地108亩，总建面约21万方，位于荆州区豉湖路（荆州开发区管委会对面）。由12层小高层和18层高层建筑组成，主力面积88-130㎡。

目前销售均价4700元/㎡，一次性付款96折，按揭98折，无其他优惠。

项目在建筑风格、小区环境、销售价格、周边配套无明显优势，且主力楼层售价基本在5000左右，竞争力不强，远不如美林湖畔。

小结：

荆州房地产市场发展受国家调控政策影响较小，同时城市化进程的推进也保证了荆州房地产市场的稳步发展。目前中心区房价基本突破5000元/㎡，以舒适型刚性需求产品为主，标竿型项目受到市场追捧。

七、市场调研情况汇总

本次市调及根据房管局信息汇总发现，凡商业项目及底群商铺销售情况比较好，尤其荆州鑫和欣建材家居大市场和南国城市广场销售比较火爆，可售部分所剩无几，可见荆州商业项目销售的强势性。同时也印证有特色、销售政策好的商业项目在荆州房地产市场中的受欢迎程度。

然而对于我司项目而言，也存在以下困难点：

1、荆州商业物业市场容量饱和、投资资金匮乏

南国城市广场目前销售面积5万方，实际销售均价约10000元/㎡，已销售85%，消耗市面资金约4.3亿元。随后将加推旗舰店一条街约1.5万方，预计售价约20000元/㎡，预计开盘销售70%，将消耗市面资金2.1亿元。

荆州义乌小商品市场入市在即，一期入市22万方，仅销售1、2层，销售比例约60%，预计销售均价11000元/㎡，按开盘销售60%计算，将消耗市面资金约8.7亿元。

荆州家居建材大市场已消耗市面资金约3亿元。

不算其他住宅项目的底商、以及两湖绿谷等项目后期开发物业，按50%贷款估算，目前荆州市总体消耗市面资金约9亿元。

如我司投资入市，将为市场注入超过20万方的可销售商业体，按均价8000计算，未来将消耗市场资金16亿。可能面临市场饱和、投资资金匮乏的困境。

2、整合汽摩配市场的最佳时机已错过：

位于江津路的佳星摩配城和天缘汽摩配城经营商户被关沮镇宏远摩配城和银湖汽摩配城所吸收，使得我司损失了200多家潜在商户资源，加大了招商难度和市场竞争程度。