房地产企业所得税汇算清缴实例解释
房地产开发企业所得税汇算案例分析
房地产开发企业所得税梳理一、政策依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）二、收入的税务处理（一）完工条件符合下列条件之一的：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2.开发产品已开始投入使用。
3.开发产品已取得了初始产权证明。
（二）未完工开发产品的税会处理1.会计处理预售开发产品取得预售价款时，由于房屋未交付，企业未履行合同中的履约义务，客户也未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。
(1)收到预收款时借：银行存款贷：预收帐款(2)预交增值税借：应交税费—预交增值税贷：银行存款借：应交税费—应交城市维护建设税（7%）—教育费附加（3%）—地方教育费附加（2%）贷：银行存款预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时（主要是交付）方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。
（3）预交土地增值税借：应交税费—应交土地增值税贷：银行存款注：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款2.税务处理国税发〔2009〕31号规定，签订预售合同是确认收入的要件，但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本，预售收入×预计计税毛利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
例如国家税务总局安徽省税务局公告2020年第3号规定，自2020年7月1日起，全省房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率为：（1）开发项目位于合肥市城区和郊区的，计税毛利率为15%。
案例解析房地产企业所得税汇算清缴及关键事项税务筹划
案例解析房地产企业所得税汇算清缴及关键事项税务筹划国家税务总局接连推出的金税三期、国地税联合稽查、国税与公安系统联合、五证合一，各部门信息共享等一系列的管控手段，房地产行业将面对更加严格的税务管理环境和税务风险，追求涉税零风险的基础上，实现税收效益最大化，是每个房地产企业高层和财务人员的必须完成的任务。
本课程授课讲师结合10年的房地产财税咨询落地经验，总结众多学员在实践中遇到的各类问题，将涉税管控从业务层面的基础出发，根据房地产开发环节，以咨询或者学员的大量失败案例揭示存在的涉税风险，规避偷税或者多缴纳税税款的风险，完全贴近实际业务，会员学完之后，即可结合公司实际情况，与业务部门配合在实践中应用。
【课程收益】加强全员财税管理意识，尤其是金税三期下的增值税风险管控意识；结合房地产开发运营全程，将增值税、土地增值税以及企业所得税三大税种结合与经济业务之中，分析实操咨询及培训案例，方案具有实操性；以增值税会计处理新规为准绳，落实增值税账务处理和纳税申报【老师简介】程老师，注册会计师，财税工作15年。
既有多年工业企业增值税管控和税务筹划实践经验，同时又具有多年房地产财税管理咨询经验，服务过100多家咨询房地产客户，积累了大量的客户及学员答疑案例，课程中的案例多数源于实际咨询案例。
广东省房协、汕头房协、江门房协、梅州房协等各地房协讲师，正保远程教育集团签约讲师，为包括卓越地产、嘉华地产、方直集团、正荣地产、华邦地产、海亮地产、鑫苑中国等众多的房地产企业提供内训、咨询等全程深入服务。
【课程大纲】第一部分企业所得税汇算清缴及增值税会计核算一、房地产企业面临的财税问题二、企业所得税汇算清缴关键处理事项三、财会2016【22】号《增值税会计处理规定》的解读及应用实操案例：增值税核算案例第二部分、税务筹划关键环节一、公司设立环节的关键财税管理事项咨询实操案例：某项目公司股权架构设计案例二、拿地环节中的关键财税管理事项1.招拍挂下土地成本涉税管理咨询实操案例1：如何实现变更土地出让合同主体咨询实操案例2：如何处理红线外公共配套成本咨询实操案例3：国土局延期交付土地使用权筹划方案咨询实操案例4：如何处理招拍挂中配建政府设施2.股权下土地涉税管理咨询实操案例：股权收购下的财税尽职调查三、销售环节的关键财税管理事项1.违约金收入及支出涉税管理2.低价促销中涉税政策分析？如何协助公司化解税务风险案例：低价销售判决案例四、报建规划环节的关键财税管理事项五、成本采购（开发建设环节）的关键财税管理事项【上课时间】4月25日（周二）【课程收费】非会员800元（会员扣1次）。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析⒈引言房地产企业作为一种特殊的行业，其企业所得税的缴纳方式和规定与其他行业有所不同。
本文将详细解析房地产企业缴纳企业所得税的实例，并对相关法律名词进行解释。
⒉房地产企业所得税的计算⑴企业所得税税基的计算房地产企业的企业所得税税基计算包括销售收入、销售成本、销售费用、管理费用和财务费用等各个方面。
具体的计算公式如下：企业应纳税所得额=销售收入-销售成本-销售费用-管理费用-财务费用⑵税率的确定房地产企业所得税的税率随着企业规模的不同而有所差异。
通常情况下，房地产企业的所得税税率为25%。
⒊实例解析⑴收入的计算房地产企业在一年内完成了多个楼盘的销售，收入包括销售的房屋价格以及其他相关费用。
假设房地产企业在某年度的销售收入为1000万元。
⑵成本的计算房地产企业的销售成本包括土地成本、建筑成本、销售费用等。
假设房地产企业在某年度的销售成本为800万元。
⑶费用的计算房地产企业的销售费用、管理费用和财务费用等可以通过实际的财务报表进行计算。
假设房地产企业在某年度的销售费用为50万元，管理费用为30万元，财务费用为20万元。
根据上述数据，房地产企业的应纳税所得额计算如下：应纳税所得额 = 1000万元 - 800万元 - 50万元 - 30万元 - 20万元 = 100万元根据房地产企业所得税的税率为25%，可以计算出房地产企业应缴纳的企业所得税为：企业所得税 = 100万元× 25% = 25万元⒋附件本文档附带以下附件供参考：- 房地产企业财务报表样本- 上述实例计算表格⒌法律名词及注释- 企业所得税：指企业根据法定的税法规定，在一定时期内依照应税所得额计算并支付的税款。
- 所得税税基：指企业所得税的计算基础，包括企业的收入、成本和费用等因素。
⒍结束语本文对房地产企业缴纳企业所得税进行了详细实例解析，并解释了相关的法律名词。
希望通过本文的解析，能为房地产企业在纳税方面提供参考和帮助。
房地产企业所得税案例
房地产企业所得税案例在当今的经济环境中，房地产行业一直备受关注，而企业所得税作为重要的税种之一，对于房地产企业的经营和发展有着至关重要的影响。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入探讨房地产企业所得税的相关问题。
假设有一家名为“XX 房地产开发有限公司”的企业，在某城市开发了一个大型住宅项目。
该项目于 20XX 年初开始动工，预计总投资为10 亿元，总建筑面积为 20 万平方米。
在项目开发过程中，企业发生了以下主要成本和费用：土地成本：企业通过招拍挂方式取得土地使用权，支付土地出让金3 亿元。
建安成本：包括建筑工程、安装工程等，共计 4 亿元。
前期工程费：如规划设计、勘察测绘等，约 5000 万元。
基础设施费：如小区道路、供水供电等，约 4000 万元。
公共配套设施费：如幼儿园、物业管理用房等，约 3000 万元。
开发间接费用：如管理人员工资、办公费用等，约 2000 万元。
销售费用：包括广告宣传、销售代理佣金等，约 3000 万元。
财务费用：主要为借款利息支出，约 2000 万元。
经过两年的建设，项目于 20XX 年底竣工，并开始销售。
截至20XX 年底，企业共实现销售收入8 亿元，已销售面积为12 万平方米。
在计算企业所得税时，首先需要确定收入的确认。
根据相关规定，房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
在本案例中，企业已签订销售合同的收入为 8 亿元，应确认为当期收入。
接下来，计算成本的扣除。
土地成本、建安成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等可以按照实际发生额扣除。
但需要注意的是，开发间接费用和财务费用需要按照一定的比例进行分摊扣除。
在本案例中，土地成本和建安成本可以直接扣除，即 3 亿元＋ 4 亿元＝ 7 亿元。
前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等也可以全额扣除，共计 12 亿元。
对于开发间接费用和财务费用，假设按照已销售面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
1. 税务机关对纳税人进行现场检查，核实其财务报表和 纳税申报数据的真实性。
2. 税务机关对纳税人涉及的税收违法行为进行调查和处 理，保障国家税收的合法权益。
05
CATALOGUE
房地产开发企业所得税案例分析
房地产开发企业收入的确认与税前扣除
01
02
03
04
05
销售商品收入
提供劳务收入
转让财产收入
股息红利等权益 国债利息收入 性投资收益
指房地产开发企业销售开 发产品所取得的收入，包 括销售期房、现房和转让 土地使用权等取得的收入 。
指房地产开发企业提供物 业管理、设计施工等服务 所取得的收入。
指房地产开发企业转让开 发产品、土地使用权、专 利权和非专利技术等财产 所取得的收入。
件。
房地产开发企业所得税征管现状及改革方向
目前，我国房地产开发企业所得税征管存在一些问题，如征管不规范、 纳税服务不到位等。
为了解决这些问题，国家正在推进税收征管体制改革，加强信息化建设 ，提高征管效率和质量。
未来，房地产开发企业所得税征管将更加规范化和科学化，纳税服务将 更加完善和人性化。同时，国家还将加强税收政策的制定和执行力度， 促进房地产市场的健康发展。
汇算清缴的目的
主要是为了帮助纳税人全面、完整地了解和掌握其一年来的纳税义务履行情况，进一步规范企业财务 管理和会计核算，加强企业所得税的征收管理，保障国家税收收入，并帮助纳税人及时、足额地缴纳 税款。
房地产开发企业汇算清缴的程序及要求
程序 1. 纳税人应在年度终了后，按照税收法律、法规规定自行计算全年应纳税额和应补缴税款。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析1.简介本章节将介绍房地产企业缴纳企业所得税的基本概念和目的。
1.1 企业所得税的定义企业所得税是指按照国家税法规定，对企业应享有的所得额进行征收的税种。
1.2 房地产企业所得税的特点房地产企业所得税具有以下特点：●具有周期性和持续性。
●税率较高。
●空间分布广，涉及多个地方的法规和政策。
2.企业所得税的计算方法本章节将详细介绍房地产企业缴纳企业所得税的计算方法。
2.1 应纳税所得额的计算●应纳税所得额 = 利润总额●免税收入●扣除项目●（减免税收入）●利润总额 = 营业收入●营业成本●营业费用●税金及附加。
●免税收入包括符合国家税法规定不需要纳税的收入项目。
●扣除项目包括符合国家税法规定可以扣除的费用项目。
●减免税收入包括依法享受减免的税收项目。
2.2 税率和计税方法●税率根据国家税法规定，对应不同的纳税所得额区间，采用递增税率。
●计税方法可以选择一般计税方法或简易计税方法，根据企业的实际情况来决定。
3.税务申报与缴纳本章节将详细介绍房地产企业的税务申报与缴纳流程。
3.1 税务登记●房地产企业必须在成立后三十日内办理税务登记。
●在税务登记时，房地产企业需要提供相应的企业证照和其他相关材料。
3.2 税务申报●房地产企业需要按照规定的时间周期，向税务机关申报企业所得税。
●税务申报需要填写相应的申报表格，并提供相关的财务报表和凭证。
3.3 税务缴纳●房地产企业需要根据申报结果，按照规定的时间和方式，将应缴纳的企业所得税款缴纳给税务机关。
4.附件本文档涉及的附件包括：●房地产企业税务登记所需材料清单。
●企业所得税申报表格。
●财务报表和凭证范例。
5.法律名词及注释●企业所得税：按照国家税法规定，对企业应享有的所得额进行征收的税种。
●应纳税所得额：企业应该缴纳企业所得税的利润总额。
●免税收入：符合国家税法规定不需要纳税的收入项目。
●扣除项目：符合国家税法规定可以扣除的费用项目。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中，企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度，以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目，总销售额为1亿元。
在项目开发过程中，该企业产生了一系列的费用，如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在，该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》，企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为：企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下：销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》，税率为25%，速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据，我们可以计算出各个费用的具体数值，进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元，建设工程费为6000万元，销售人员工资为500万元，广告费用为200万元，房地产中介费用为300万元，其他销售费用为100万元，所得减免为500万元。
，根据计算公式，我们可以得到以下结果：项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = （销售额项目成本销售费用所得减免）税率速算扣除数= （1亿元 8000万元 1100万元 500万元） 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以，该房地产企业的应纳税所得额为150万元，即将缴纳150万元的企业所得税。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析> 本文将详细解析房地产企业在缴纳企业所得税方面的实例情况，并对相关的政策和计算方法进行详细说明。
1. 背景介绍房地产企业作为一种特殊的企业形态，其在缴纳企业所得税方面存在一些独特的规定。
本节将对相关背景进行简要介绍。
房地产企业所得税是指房地产企业根据其经营活动所得应向国家税务机关缴纳的税款。
房地产企业所得税的计算方法与其他企业的所得税有所不同，主要体现在税率和计算基数上。
2. 房地产企业所得税政策说明2.1 税率根据相关政策规定，房地产企业所得税的税率分为两种，分别为适用于普通房地产企业和适用于房地产开发企业的税率。
- 普通房地产企业的所得税税率为25%；- 房地产开发企业的所得税税率为10%。
2.2 计算基数房地产企业所得税的计算基数主要包括应税所得和应纳税所得两个概念。
- 应税所得是指房地产企业从不动产的出售、出租和转让中获得的收入减去相关费用后的金额。
应税所得的计算包括了固定资产折旧、财务费用、所得减免等因素的考虑。
- 应纳税所得是指房地产企业应纳税的所得金额，是在应税所得的基础上考虑各种减免政策后的金额。
应纳税所得的计算包括了各种税前减免政策以及其他特殊政策的考虑。
3. 房地产企业所得税实例分析为了更好地说明房地产企业所得税的计算方法和应纳税款的具体情况，本节将给出一个实例进行分析。
3.1 实例背景假设某房地产企业在某年度从房地产的出售和出租中获得的收入为1000万元，其相关费用为300万元。
3.2 应税所得的计算根据实例背景，该房地产企业的应税所得的计算如下：应税所得 = 收入 - 相关费用= 1000万元 - 300万元= 700万元3.3 应纳税所得的计算根据实例背景，该房地产企业的应纳税所得的计算如下：应纳税所得 = 应税所得 - 所得减免= 700万元 - 所得减免需要注意的是，所得减免部分是根据具体情况和相关政策来确定的，实例中并未给出具体数值。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析近年来，为配合房地产行业调控政策，国务院财政、税务主管部门依据《企业所得税法》和《企业所得税法实施条例》先后发布了一系列有关加强和规范房地产开发企业所得税管理的规定，按房地产开发企业的开（筹）办、预缴、汇算清缴三个期间对主要或常用的企业所得税政策进行梳理，并结合实务举例进行分析一、开（筹）办期间开（筹）办期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。
国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。
1.业务招待费、广告费和业务宣传费国家税务总局公告2012年第15号规定：企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
2.开（筹）办期间不计算为亏损年度根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第七条规定，企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。
企业从事生产经营之前，即筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条的规定执行。
例1：某房地产开发企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，均无收入，2011年6月开始生产经营。
要求：确认开始计算企业损益的年度。
案例分析：该开发企业从事生产经营之前筹办活动期间发生的筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，只能在"开办费"科目中归集。
房地产企业所得税项目清算与汇算案例分析
房地产企业所得税项目清算与汇算案例分析A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税12.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。
假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（1000＋2000＋3000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150＋200＋250），应纳税所得额＝6000－4200－600＝1200（万元），应缴企业所得税＝1200×25%＝300（万元），实际预缴企业所得税＝12.5＋25＝37.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税＝300－37.5＝262.5（万元）。
实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定的具体含义。
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。
上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额＝1000×20%－150＝50（万元），2008年销售收入对应的应纳税所得额＝2000×15%－200＝100（万元）。
房地产开发企业所得税处理及汇算清缴实务课件
房地产开发企业所得税的征收范围
房地产开发企业所得税的征收范围包括企业在房地产开发、 经营、转让等环节中取得的各项所得，包括土地出让金收入、 房地产销售收入、租金收入等。
房地产开发企业所得税的征收范围不包括企业从政府获得的 政策性补贴和奖励。
房地产开发企业所得税的计算方法
房地产开发企业所得税的计算方法包 括查账征收和核定征收两种方式。
企业特定行为税收优惠
符合国家税收政策规定的企业特定行 为，如技术创新、节能减排等，可享 受相应的税收优惠政策。
所得税的税前调整
关联交易调整
对于关联方之间的交易，应按照独立交易原则进行调整。
不符合税前扣除规定的调整
对于不符合税前扣除规定的成本费用，应进行相应的调整。
PART 03
房地产开发企业所得税汇 算清缴实务
案例二
总结词
税前扣除项目的规定与操作
详细描述
本案例探讨了某房地产开发企业所得 税税前扣除项目的规定和实际操作， 包括职工薪酬、业务招待费、广告费 等常见扣除项目的处理。
案例三
总结词
汇算清缴的流程与注意事项
详细描述
本案例详细介绍了某房地产开发企业所得税汇算清缴的流程和注意事项，包括汇缴期限、 报送资料、税款缴纳等环节的实务操作。
结算所得税
项目竣工结算后，根据利润总额计算应纳所得税额，并进行结算。
所得税的税前扣除
成本扣除
按照权责发生制原则，扣除当期实际发生的成本费用。
税金及附加扣除
按规定扣除应缴纳的税金及附加。
所得税的税收优惠
特定项目税收优惠
符合国家税收政策规定的特定项目， 如保障性住房、棚户区改造等，可享 受相应的税收优惠政策。
风险趋势分析
房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析
房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析来源：海峡财经导报李健李伟毅时间：2013年3月05日16:10 热度0票浏览1次【共0条评论】【我要评论】房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次。
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有：《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)等，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
基本案情某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开发产品取得收入共1000万元，缴纳了营业税有50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。
2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;(3)开发成本为1500万元;(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。
要求：(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。
案例分析(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
房产企业所得税汇算清缴稽查案例
房产企业所得税汇算清缴稽查案例第一篇：房产企业所得税汇算清缴稽查案例房产企业所得税汇算清缴稽查案例 2009-8-24 9:38【大中小】【打印】【我要纠错】某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。
检查组王组长刚调到稽查局不久，对房地产行业的税收政策虽不甚了解，但很虚心、很认真。
A公司财务部施经理是位经验丰富的老会计，在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时，施经理拿出早就准备好的计算底稿。
主要过程是：一、核实并确定2008年末的预收账款余额；二、按照“国税发[2009]31号”文件的规定确定预计计税毛利率为10%；三、按照预收账款年末余额和10%的预计计税毛利率计算当年度预计计税毛利额；四、将计算的计税毛利额扣除相关期间费用、营业税金及附加后再并入当期应纳税所得额；五、计算年末预收账款应补缴的企业所得税（减除当年度前三个季度按预收账款预缴的所得税）。
为了避免差错，王组长对照“[2009]31号”文一步一步地核对施经理提供的计算过程，并对第三点、第四点和第五点提出了疑问，但施经理立马拿出了早就准备好的“国税发[2006]31号”文，王组长看后立马表示该文已废止，施经理解释说：该文虽已废止，但“[2009]31号”文未能明确的内容可以借鉴“[2006]31号”文的规定，如“[2006]31号”文第一条就明确规定：“预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，而“[2009]31号”文对税金扣除问题就未能明确。
另外，对是否按照“[2009]31号”文规定的预计计税毛利率调整此前已经预缴的企业所得税的问题，该文也未能明确，因此，税务机关不能随便作出不利于纳税人的解释。
施经理的解释似乎很有道理，王组长一时无法判断，但好在经验丰富，没有立马认可，而是对施经理说，待检查组集体讨论后再定夺。
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训
由于房地产行业的特殊性,国家税务总局依据《企业所得税法》及其实施条例、《税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，专门下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）予以加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为。
笔者通过多年的一线税收征管、鉴证实践工作发现，部分地市在房地产行业企业所得税征收管理方面还存在着一定的疏漏之处.笔者结合工作经验,对房地产行业企业所得税清算及管理存在的问题、建议措施等谈几点自己的认识。
房地产行业企业所得税项目清算的政策依据对房地产开发企业进行企业所得税的项目清算管理有明确的政策依据。
国税发[2009]31号第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后.凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理."国税发［2009]31号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额.开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
"国税发[2009］31号对开发项目计税成本的确定以及预计毛利额和实际毛利额差额的处理均作出了细致的说明,从政策角度为开展企业所得税项目清算管理提供了依据。
案例为了更直观地了解房地产行业企业所得税项目清算管理的业务处理,举例如下：A房地产企业开发的B项目，2009年实现预售收入1 000万元，预计计税毛利率为15％，期间费用和可扣除的税金为130万元（其中税金76.50万元）;2010年实现预售收入3 000万元，预计计税毛利率为10％，期间费用和可扣除的税金为280万元（其中税金229。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析范文精简处理
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言在中国，房地产是一个非常重要的行业，房地产企业作为行业的主要参与者之一，在经营过程中需要遵守税法规定，缴纳相应的企业所得税。
2. 实例背景某房地产企业在某年度的纳税期限是按照年度缴纳，其利润总额为1000万元，这是企业经营所得的收入，需要根据国家税法规定进行企业所得税缴纳。
3. 计算方法3.1 应纳税所得额的计算应纳税所得额是企业利润总额减去各项税前扣除项目后的金额。
根据国家税法规定，房地产企业的应纳税所得额计算方法如下：应纳税所得额 = 利润总额税前扣除项目在这个实例中，我们假设该企业没有任何税前扣除项目，所以应纳税所得额就是企业利润总额。
3.2 税率和速算扣除数的确定根据国家税法规定，房地产企业的企业所得税税率为25%。
企业所得税速算扣除数是一个固定的金额，根据国家税法规定，房地产企业的企业所得税速算扣除数为减半计算，即为12.5%。
所以，企业所得税速算扣除数为应纳税所得额乘以12.5%。
3.3 应缴纳的企业所得税计算应缴纳的企业所得税可以用以下公式计算：应缴纳企业所得税 = 应纳税所得额 × 税率速算扣除数将实际数据代入计算公式，我们可以得到：应缴纳企业所得税 = 1000万 × 25% (1000万 × 12.5%)应缴纳企业所得税 = 250万 125万应缴纳企业所得税 = 125万所以，这家房地产企业在这个年度需要缴纳125万元的企业所得税。
3.4 缴纳方式和时间根据国家税务部门的规定，房地产企业需要在纳税期限内，将应缴纳的企业所得税款项转入指定的税务机关指定的银行账户。
对于这家房地产企业来说，纳税期限是按照年度缴纳，所以在纳税期限截止日前的时间内完成缴纳即可。
4. 结论房地产企业的企业所得税税率为25%；房地产企业的企业所得税速算扣除数为12.5%；计算企业所得税时，需要计算应纳税所得额；缴纳企业所得税的方式是将应缴纳税款转入指定的银行账户。
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训
房地产行业企业所得税清算例解及管理建议-高顿财务培训1. 前言房地产行业是我国经济的支柱产业之一，但同时也是最为复杂的行业之一。
房地产企业的经营活动有着极高的不确定性，这就对企业的财务管理和税务筹划提出了更高的要求。
本文主要从房地产企业所得税方面进行讲解，力求为该行业的财务人员提供一些指导和建议。
2. 房地产企业所得税应纳税所得额的计算2.1 应纳税所得额的确定房地产企业所得税应纳税所得额是指企业经营所得减去准予扣除的费用之后的所得额。
其中，应纳税所得额的计算主要由以下几个方面构成：1.收入确认原则：根据收入确认原则，房地产企业应按照合同约定的收入和款项确定收入的计算基础，同时确认合同履行后所得到的款项。
2.费用扣除原则：在计算所得额时，房地产企业可以扣除其经营所得相关的必要费用，如销售费用、管理费用、财务费用等。
但各项费用的扣除须符合我国税法规定，不能超出规定范围。
3.另计入税前成本的费用：对于部分支出可能同时产生几年的效益，我国税法规定可以分年度计入成本或直接全部计入当期成本。
例如，研发费用和工程建设费用等。
2.2 扣除费用的限制房地产企业在进行所得税纳税申报时需注意以下几个方面：1.贷款利息限额扣除：按照我国税法要求，房地产企业的借款利息在计算所得额时有一定的扣除限额。
企业按照实际借款的利息金额进行扣减，扣减部分不能超过企业当期所得额的30％。
2.非经营性支出扣除：非经营性支出不属于与企业经营活动相关的费用，在税务上不能进行扣除。
如罚款、赞助费等。
3.解除合同支出扣除：对于房地产项目中解除销售合同等产生的赔偿支出，可以在当期所得税计算中进行扣除。
3. 房地产企业税务风险及管理建议3.1 税务风险房地产企业在税务筹划和税务申报中存在一定的风险。
以下是一些可能存在的税务风险：1.关联交易风险：由于房地产开发公司与其关联企业有着广泛的经济往来，可能存在关联交易问题。
企业需合理处理关联方交易的价格设置和交易方式，避免因为价格过高或交易方式过于复杂而被税务机构认定为偷税漏税的行为。
房地产企业进行例行汇算清缴的稽查案例分析
房地产企业进行例行汇算清缴的稽查案例分析近年来，随着我国房地产行业的快速发展，房地产企业的纳税成为了一个热点问题。
全面推行的例行汇算清缴政策对房地产企业税务履行义务提出了更高的要求，也让稽查工作变得尤为重要。
本文将通过分析一宗房地产企业进行例行汇算清缴的稽查案例，探讨房地产企业在税务履责过程中可能面临的问题以及如何通过稽查手段解决这些问题。
案例背景：某房地产企业是一家在国内有一定实力和影响力的房地产开发商，多年来一直保持着良好的发展势头。
近期，税务部门发现该企业在例行汇算清缴过程中存在一系列的问题，主要集中在以下几个方面。
问题一：收入的隐匿或虚假申报房地产企业的收入主要来自于房地产销售以及出租等经营活动。
然而，有些企业可能会隐匿或虚假申报相关收入，以此规避纳税义务。
在这个案例中，税务部门怀疑该企业在销售房产过程中隐匿了一部分收入。
解决方法：稽查人员可以通过多种手段来确认企业的实际收入情况。
首先，他们可以调取企业的财务报表和银行流水账，进行比对分析，寻找不符合的地方。
其次，他们可以对企业的销售合同和购房者的交易记录进行核实，查看是否存在未纳税的交易。
此外，稽查人员还可以对涉及典型项目的销售情况进行现场核查，确保销售收入的真实性。
问题二：费用的虚报或挪用房地产企业在经营过程中，通常需要支付一系列的费用，如土地使用权出让金、工程款、广告费等。
但有些企业可能会虚报或挪用相关费用，以此减少应纳税额度。
在这个案例中，税务部门怀疑该企业在土地使用权出让金方面存在虚报问题。
解决方法：稽查人员可以要求该企业提交完整的费用票据，对其进行逐项核实。
同时，他们还可以与政府相关部门联系，查核土地使用权出让金支付的真实性。
通过比对企业的付款记录和政府部门的收款记录，稽查人员能够判断企业是否存在虚报或挪用行为。
问题三：滞纳金的未申报和未缴纳房地产企业按照税法规定，如果未能按时履行纳税义务，则需要缴纳滞纳金。
然而，有些企业可能会故意不申报或不缴纳滞纳金，从而降低税负。
房地产企业新政策全面解析及所得税汇算清缴案例解析(财税知识解读)
房地产企业所得税汇算清缴及最新政 策解析
主要内容
第一部分：房地产企业最新政策解析
第二部分：房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业最新政策解析
一、财税2011年第50号文
《财政部 国家税务总局 关于企业促销展业赠送礼品有 关个人所得税问题的通知》
1.人人有份的才可以免个税 2.随机、抽奖、外单位个人都要交纳个税
房地产企业最新政策解析
十三、省地方税务局 省公安厅 省财政厅 省审计厅 省 监察厅关于禁用旧版发票的公告（鄂地税发〔2011〕77 号） 全省地税发票已于2011年1月1日起全部启用新版发票（ 见湖北日报2010年9月28日公告），旧版发票缴销工作 已于2011年6月15日结束。从2011年7月1日起，全省各 企业、事业、团体、党政机关等单位，严禁接受旧版发 票报账，否则视为无效票据或假发票处理。
房地产企业最新政策解析
三、国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法 有关问题的公告（ 2011年第46号公告） 1.各地对该文件理解存在差异 2.不同单位和企业之间的申报存在差异 3.发工资的时间不同也会导致申报差异
房地产企业最新政策解析
四、国家税务总局关于进一步加强商业预付卡税收管理 的通知（国税函〔2011〕413号） 1.发票内容值得思考 2.实名制的影响
房地产企业最新政策解析
五、国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题 的公告（2011年第13号） 国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公 告（2011年第51号） 1.政策保持了连续性，更加明确 2.是否开具发票
房地产企业最新政策解析
六、国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供 建筑业劳务有关税收问题的公告（2011年第23号） 纳税人销售自产货物同时提供建筑业劳务，须向建筑业 劳务发生地主管地方税务机关提供其机构所在地主管国 家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或 个人的证明。建筑业劳务发生地主管地方税务机关根据 纳税人持有的证明，按本公告有关规定计算征收营业税 。
房产企业所得税汇算清缴稽查案例分析
房产企业所得税汇算清缴稽查案例分析一、案例背景近年来，房产行业发展迅速，房产企业所得税汇算清缴成为税务部门高度关注的重点。
本文将分析一起房产企业所得税汇算清缴稽查案例，旨在总结经验教训，提供参考借鉴。
二、案例描述某房产企业在上一纳税年度纳税申报中存在一定问题，税务部门决定对该企业进行所得税汇算清缴的稽查。
1. 案情概述：该房产企业作为一家规模较大的房地产开发商，涉及房地产项目众多，年度销售额巨大。
税务部门怀疑该企业在纳税申报中存在虚假抵扣、避税等问题。
2. 稽查过程：税务部门成立专案组，对该房产企业进行全面稽查。
稽查人员通过调阅企业会计账册、发票、合同等资料，以及现场勘查、询问企业员工等方式，对企业的收入、成本、费用等进行逐一核实。
3. 发现问题：在稽查过程中，税务部门发现了以下问题：- 虚假抵扣：该企业在纳税申报中存在虚假抵扣行为，通过编造虚假的费用和成本项目，以降低应纳税所得额。
- 账外收入：税务部门调查发现，该企业存在一部分收入未纳税申报记录，流入公司外的银行账户，涉嫌隐匿利润。
- 账外支出：企业在多个项目涉嫌支付虚假费用，用于转移利润、降低应纳税额。
- 关联交易：税务部门发现该企业存在大量关联交易，且交易价格与市场价存在较大差异。
三、案例分析1. 虚假抵扣问题：虚假抵扣是房产企业所得税汇算清缴中常见的问题之一。
企业为了减少应纳税所得额，可能会编造虚假的成本和费用项目。
税务部门应加强对企业财务数据的审查和核对，建立风险管理机制，通过与其他部门的信息共享和对比，发现和核实虚假抵扣行为。
2. 账外收入问题：房产企业通过账外收入将一部分利润转移至公司外的银行账户，以避税或隐匿利润。
税务部门应加强对企业资金流动的监控，建立内部控制机制，加强与金融机构的合作，发现和核实账外收入问题，确保企业按规定缴纳所得税。
3. 账外支出问题：企业通过支付虚假费用等方式，将一部分利润转移或降低应纳税额。
税务部门应加强对企业支出的核实和审查，建立与其他部门的信息共享机制，加强对关键环节的监控，发现和核实账外支出问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业所得税汇算清缴实例解释
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了！较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号）、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号）等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
3、筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年国家税务总局第15号公告）明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。
4、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。
若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
5、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
6、企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利
润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
实务例解某房地产开发企业2012年6～12月有关资料如下：（1）征用开发用地10 000平方米，支付土地价款2 000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。
（2）在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8 000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。
（3）9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20 000平方米、均价为每平方米8 000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16 000万元，贷记“预收账款”16 000万元。
（4）发生管理费用800万元（其中：一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万元）；销售费用300万元（其中广告费100万元）；财务费用370万元（其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元）。
（5）通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元。
（6）账面利润为-1 580万元。
要求
（1）计算该开发企业2012年发生的开发成本；
（2）计算该开发企业2012年纳税调整增加额；
（3）计算该开发企业2012年纳税调整减少额；
（4）计算该开发企业2012年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。
案例分析：
（1）土地征用费及拆迁补偿费=2 000+100+50=2 150（万元），前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8 000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350（借款费用）=500（万元）。
2012年发生的开发成本合计=2 150+300+500+8000+500=11 450（万元）。
（2）该开发企业2012年纳税调整增加额计算如下：
①预计利润调增=20 000×8 000÷10 000×10%=1 600（万元）；
②业务招待费限额=20 000×8 000×5‰=80>100×60%=60（万元），准予扣除60万元，业务招待费调增=100-60=40（万元）；
③广告费，不超过当年销售（营业）收入15%，无需纳税调整。
④财务费用中应予资本化部分调增350万元。
⑤根据《企业所得税法》第九条、《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除，该开发企业通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元不得扣除。
综上，纳税调整增加额合计=1 600+40+350+110=2 100（万元）。
（3）依据国税发[2009]31号第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
该开发企业预缴的营业税金及附加、土地增值税共1 224万元准予扣除，应作纳税调整减少额。
（4）应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1580+2 100-1 224=-704（万元），即为《企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”704万元，即税法确认的亏损。
该开发企业2012年度的亏损704万元，依据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。