房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
房地产企业特定业务的企业所得税填报
房地产企业特定业务的企业所得税填报2019-04-18对一般企业来说，企业所得税的计税依据是以会计利润为基础，进行调增调减，计算出应纳税所得额。
企业预收货款在会计上不确认收入，在企业所得税上也不确认收入。
但对房地产企业则有所区别。
按照会计制度的规定，在房屋未交付之前不确认收入，预收的房款挂在预收账款。
如果不对预收房款进行纳税调整，一是会形成国家税收畸轻畸重，税收收入不能均衡入库。
二是大量资金在预售时收取，待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。
因此，对房地产企业预收房款，先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税，待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算，核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。
本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下：一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。
《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。
企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。
本行填报金额不得小于本年上期申报金额。
”也就是说，房地产预缴企业所得税时，预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。
即使是在当期开发产品完工并已确认收入，实际利润中已包含了预计计税毛利，在预缴企业所得税时，也不得扣除当期预计计税毛利，该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。
另，在月度或季度预缴企业所得税时，缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢？从预缴申报表的填报上看，并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。
房地产会计做账及报税流程
房地产会计做账及报税流程房地产会计做账及报税流程：首先需核实各式各样的凭证来历，将核实后的凭证分门别类的摆放好，再次检验是否准确无误，将凭证数据记录在账本上面，编制一个相关报表。
报税前划分好哪些是增值税，哪些是所得税，按照划分好的数据进行报税处理。
房地产会计做账及报税流程1.审核原始凭证(1)外来原始凭证。
由业务经办人员在业务发生或者完成时从外单位取得的凭证，如供应单位发货票、银行收款通知等。
(2)自制原始凭证。
单位自行制定并由有关部门或人员填制的凭证，如收料单、领料单、工资结算单、收款收据、销货发票、成本计算单等。
2.填制记账凭证可以到月底把同类的原始凭证汇总填制记账凭证，也可随时发生随时填，但不要把时间顺序颠倒了。
根据有借必有贷，借贷必相等的记账规则，编制会计分录。
3.复核就是看看有没有错误。
4.记账根据记账凭证登记入账，小规模公司必备的账本：现金日记账;银行日记账;总账;三栏明细账。
5.编制会计报表(1)根据总账科目余额填列。
可直接根据有关总账科目的期末余额填列，(如应收票据)有些则需根据几个总账科目的期末余额计算填列，如“货币资金”，需根据“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”三个科目的期末余额的合计数填列。
(2)根据明细账科目余额计算填列。
如“应付账款”，需根据“应付账款”和“预付账款”相关明细科目的期末贷方余额计算填列。
(3)根据总科目和明细科目余额分析计算填列。
如“长期借款”，需根据“长期借款”总账科目余额扣除“长期借款”明细科目中将在一年内到期限的长期借款部分分析计算填列。
(4)务查登记簿记录。
会计报表附注中的某些资料，需要根据备查登记簿中的记录编制。
6.纳税申报（1)增值税：销售或购进货物、提供加工或修理修配劳务是要缴纳增值税的。
（2)所得税：不论是工商业还是服务业，都要按利润缴纳企业所得税，具体征收办法：按照企业所得税申报表的要求，逐项填写收入、成本、费用、支出，算出利润，按照税法的有关规定进行纳税调整，计算出应纳税所得额。
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业纳税申报表填报技巧房地产企业由于其行业特殊性,国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器——企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造,固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路,即可化繁为简。
该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。
未完工年度调整,完工年度转回。
”现将具体实操详述如下:二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表>等报表的公告》（国家税务总局公告２01１年第6４号）的规定,从今年第1季度开始,纳税人的季度申报将辞旧迎新。
与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]6３5号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策,科学合理。
但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
2、年度汇算清缴(调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时,有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为:毛利调整；预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。
因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则,还需进行三步独特调整。
现分述如下:第一步:预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款，会计处理为：借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[２0０9]31号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
房地产企业月(季)和年度申报表的填报方法
房地产企业月（季）和年度申报表的填报方法税法政策：1、国税函（2008）635号规定：《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
”2、国税发（2009）31号规定：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
预售时计税销售额为合同约定应收款项，计税销售额的计税时点为合同约定收款日期。
一、房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：如：某房地产开发公司2010年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用150万元。
第二季度（完工）实现收入12000万元（不含预售房款）；开发成本16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加660万元；预缴土地增值税120万元；发生期间费用200万元。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：第一季度开发产品未完工时的填报方法：注①：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。
预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。
二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够通过系统审核就行。
房地产企业汇算清缴纳税申报表的填列
房地产企业汇算清缴纳税申报表的填列由于不符合会计准则收入确认条件的未完工开发产品收入要先行计算企业所得税，相应的，房地产企业年度纳税申报表的填列方式也有别于其他行业。
特别是在企业所得税总体原则下，呈现出一定的地域特点。
一、未完工开发产品收入计入附表三的申报方式以《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）为例，该文规定：未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算如下：企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
计算公式为：本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。
年度汇算清缴申报时，“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。
“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。
房地产企业填报纳税申报表示例
房地产企业填报纳税申报表示例房地产企业由于其行业特殊性，国家专为其出台了特殊的行业企业所得税政策，但遗憾是作为承装所得税政策落地的容器-—企业所得税纳税申报表却一直未能为该行业量身打造，固定程式的申报表和个性张扬的地产税政之间诸多撞击,导致众多地产会计忘表兴叹、无从下手。
笔者对地产行业企业所得税的纳税申报进行了总结，希望对广大地产财务朋友在申报表填报实操上有所裨益。
一、填报总体思路地产行业纳税申报貌似复杂，但事实上只要实务操作中把握填报原则、理清填报思路，即可化繁为简.该填报思路可以概括为二十二个字：“预缴两步调、汇缴三步调。
未完工年度调整，完工年度转回。
”现将具体实操详述如下：二、填报详述(一)未完工年度1、预缴申报（调增预计毛利，调减预交税金)根据《国家税务总局<关于发布中华人民共和国企业所得税月（季)度预缴纳税申报表〉等报表的公告》（国家税务总局公告２0１1年第６4号）的规定，从今年第1季度开始，纳税人的季度申报将辞旧迎新.与以前旧表相比，该表未发生实质性变化，主要是将《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008］６3５号）等文件的规定细化为申报表的行次,整体显得更紧扣政策，科学合理。
但美中不足之处,新表依然未考虑地产行业的个性化问题，因此，季度申报表的填表工作依然需要变通处理。
２、年度汇算清缴（调增预计毛利、调减预交税金、调整三项费用扣除基数）地产行业在汇算清缴时，有三处不同于一般行业的申报表特殊处理，分别为：毛利调整;预缴营业税及附加和预缴土增税调整;业务招待费和广宣费的扣除。
因此，地产行业除了需遵循一般行业的申报表填报规则，还需进行三步独特调整。
现分述如下：第一步：预计毛利额的调整地产企业在未完工年度收到的预售款,会计处理为:借：银行存款贷：预收账款根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］3１号)的规定，销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
房地产项目清算与所得税汇缴
房地产项目清算与所得税汇缴房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。
假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税,A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000，2000，3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150，200，250)，应纳税所得额,6000,4200,600,1200(万元)，应缴企业所得税,1200×25%,300(万元)，实际预缴企业所得税,16.5，25,41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税,300,41.5,258.5(万元)。
实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定的具体含义。
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。
上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额,1000×20%,150,50(万元)，2008年销售收入对应的应纳税所得额,2000×15%,200,100(万元)。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
房地产税务申报手册
房地产税务申报手册在房地产领域，税务申报是一项至关重要的工作。
准确、及时地进行税务申报不仅是企业合法合规经营的必要环节，还能有效避免潜在的税务风险，保障企业的稳定发展。
本手册将为您详细介绍房地产税务申报的相关知识和流程。
一、房地产企业涉及的主要税种1、增值税房地产企业销售不动产、提供不动产租赁服务等，需要缴纳增值税。
一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。
2、企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。
税率一般为 25%。
3、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，需要缴纳土地增值税。
实行四级超率累进税率。
4、城市维护建设税以实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，税率根据地区不同有所差异。
5、教育费附加和地方教育附加同样以实际缴纳的增值税和消费税税额为计征依据。
6、房产税房产所有人或使用人需要缴纳房产税。
7、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人需要缴纳城镇土地使用税。
8、契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人需要缴纳契税。
二、税务申报的时间节点1、增值税一般纳税人按月申报，小规模纳税人按季度申报。
纳税申报期限为每月（季）的 15 日前。
2、企业所得税按季度预缴，年度汇算清缴。
季度预缴申报期限为季度终了后的 15 日内，年度汇算清缴申报期限为次年 5 月 31 日前。
3、土地增值税房地产项目达到清算条件时进行清算申报。
4、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加与增值税、消费税的纳税申报期限一致。
5、房产税按年征收，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
6、城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
7、契税纳税人应当在纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
三、税务申报的准备工作1、收集和整理相关财务数据包括销售收入、成本费用、资产购置等信息。
企业所得税汇算清缴具体的操作流程
企业所得税汇算清缴具体的操作流程
第一步：将企业填写的年度企业所得税纳税申报表及附表，与企业的利润表、总账、明细账进行核对，审核账账、账表是否一致;
第二步：针对企业年度纳税申报表主表中“纳税调整事项明细表”进行重点审核，审核是以其所涉及的会计科目逐项进行，编制审核底稿;
第三步：将审核结果与委托方交换意见，根据交换意见的结果决定出具何种报告，是年度企业所得税汇算清缴鉴证报告还是咨询报告，若是鉴证报告，其报告意见类型：无保留意见鉴定报告、保留意见鉴定报告、否定意见鉴定报告、无法表明意见鉴定报告。
汇算清缴所需资料：
1、营业执照副本、(国地税)税务登记证、组织机构代码证、外汇登记证(外企适用)复印件(盖章);
2、本年度(1-12月)资产负债表、利润表、现金流量表(盖章);
3、上年度审计报告(年审适用)、上年度所得税汇算清缴鉴证报告;
4、地税综合申报表(1-12月)、增值税纳税申报表(1-12月)复印件(盖章) ;
5、元月份各税电子回单(盖章);
6、企业所得税季度预缴纳税申报表(4个季度)复印件(盖章);
7、总账、明细账(包括费用明细账)、记账凭证;
8、现金盘点表、银行对账单及余额调节表(盖章);
9、固定资产盘点表、固定资产及折旧计提明细表(盖章);
10、享受优惠政策的税务机关文件及相关证明文件的复印件。
所得税汇算清缴调增的会计处理
1、所得税汇算清缴调增了,不需要做账务处理;。
房地产企业年度汇算清缴填表举例
房地产企业年度汇算清缴填表举例房地产企业由于其特殊申报政策，一直是年度申报中较难的填报项目。
新申报表将其与视同销售单独列表——A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》，相比原申报表更加详细。
应如何理解及填报，笔者举例说明。
例1：某房地产开发企业，2012年预售收入10000万元，营业税金及附加500万元（会计未计入损益），管理费用200万元，销售费用200万元，财务费用100万元。
2013年完工备案，成本6000万元，营业税金及附加250万元，管理费用100万元，销售费用100万元，财务费用50万元。
预计毛利率15%。
一、会计处理：2012年度企业取得的预售收入不确认收入，计入预售账款，成本、营业税金及附加不结转。
利润表如下：项目行次本期金额一、营业收入10减：营业成本20营业税金及附加30销售费用4200管理费用5200财务费用6100……三、利润总额（10＋11－12）15－5002013年度完工，将预售收入确认为主营业务收入（完工收入），结转成本、营业税金及附加。
利润表如下：项目行次本期金额一、营业收入110000减：营业成本26000营业税金及附加3250＋500＝750销售费用4100管理费用5100财务费用650……三、利润总额（10＋11－12）153000二、老申报表填报方法（单位：万元）（一）2012年预售1、预售收入在会计上计入预收账款，不确认收入，但按照填报规则，应将预售收入10000万元填入附表一《收入明细表》第4行“销售货物”。
行次项目金额1一、销售（营业）收入合计（2＋13）100002（一）营业收入合计（3＋8）100003 1.主营业务收入（4＋5＋6＋7）100004（1）销售货物100005……2、再将预售收入10000万元填入附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”第4列“调减金额”；将营业税金及附加500万元填入附表三第19行“其他”第4列“调减金额”；预计毛利额10000×15%＝1500万元填入附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列“调增金额”。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中，企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度，以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目，总销售额为1亿元。
在项目开发过程中，该企业产生了一系列的费用，如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在，该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》，企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为：企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下：销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》，税率为25%，速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据，我们可以计算出各个费用的具体数值，进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元，建设工程费为6000万元，销售人员工资为500万元，广告费用为200万元，房地产中介费用为300万元，其他销售费用为100万元，所得减免为500万元。
，根据计算公式，我们可以得到以下结果：项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = （销售额项目成本销售费用所得减免）税率速算扣除数= （1亿元 8000万元 1100万元 500万元） 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以，该房地产企业的应纳税所得额为150万元，即将缴纳150万元的企业所得税。
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明(六)
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明（六）案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明裴玉梅2018.5.15四是，《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，如果按《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2015年版）》及填报说明填写，则可能出现季度预缴所得税大于年度应交所得税的问题。
下面结合案例，依据不同的计算方法，列示出季报口径和年报口径计算“特定业务计算的应纳税所得额”产生差异的情况及原因：（为了便于分析查看，本文将企业所得税季度预缴申报表略做改动，详见“季度表”）。
在企业所得税季度预缴申报时，有两种计算口径填报：（1）按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报口径计算填报；（2）按《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明口径计算填报。
第一种算法，按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报填报口径：按此口径计算“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”包括两部分内容：一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额；（1）计算房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；①先计算出三季度“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额情况表”（见下表）。
①当期销售九里二期“取得的未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”为351.89万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工本期发生额”栏次中；②上半年已经填报的九里一期“未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”，经计算为15034.29万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工上期累计发生额”栏次中。
“季度表”未完工金额合计=本期发生额+上期累计发生额，经计算第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工金额合计数”为15386.18万元。
房地产税务申报操作指南
房地产税务申报操作指南1. 概述房地产税务申报是指房地产业主或经营者依法向税务部门报告和申报相关税收信息的过程。
按照国家法律法规的规定，房地产税务申报是房地产行业必须执行的义务。
本篇文章将为您介绍房地产税务申报的详细操作指南，以帮助您正确高效地履行税务申报义务。
2. 准备工作在进行房地产税务申报之前，首先需要进行以下准备工作：2.1 收集相关资料收集和整理好房地产相关的财务和税务资料，包括购房合同、房产证、租赁合同、房屋装修发票、物业费发票等。
2.2 确定申报期限了解房地产税务申报的截止日期，以确保在规定时间内完成申报。
通常，房地产税务申报期限是根据纳税人的经营年度确定的。
3. 登录税务系统在准备工作完成后，接下来需要登录税务系统进行申报。
请按照以下步骤操作：3.1 下载并安装相关软件根据您所在地税务局的要求，下载并安装相关的税务申报软件，并确保软件的安装过程顺利完成。
3.2 登录税务系统启动安装好的税务申报软件，选择登录选项，输入您的纳税人识别号（或身份证号码）、密码，以及验证码，登录到税务系统。
4. 填写申报表成功登录税务系统后，根据需要填写相应的申报表。
根据自己的纳税情况，可能需要填写的申报表包括但不限于：4.1 房地产购置税申报表如果您在报税期间购买了房地产，您需要填写房地产购置税申报表，并按要求填写相关信息，如购买房地产的时间、地点、金额等。
同时，您可能需要提供相应的购房合同和房产证等文件作为申报依据。
4.2 房屋出租税申报表如果您将房屋出租给他人并获得租金收入，您需要填写房屋出租税申报表。
在表格中，您需要填写租金收入、租赁合同信息以及相关费用等详细信息。
4.3 印花税申报表根据国家规定，一些房地产交易行为需要缴纳印花税。
如果您参与了相关交易，您需要填写印花税申报表，并根据实际情况填写交易金额、相关方信息等。
5. 提交申报表在填写完相关申报表之后，需要按以下步骤提交申报表：5.1 数据校验在提交之前，您需要进行数据校验以确保填写的信息准确无误。
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项房地产开发企业有⼀定的特殊性，所以在其所得税汇算清缴时关注的要点也不⼀样，这⾥对其简单介绍⼏点。
主要政策依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)。
⼀、收到预收款收到预收款就发⽣了企业所得税的纳税义务。
企业销售未完⼯开发产品取得的收⼊，应先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额。
同时相关的税⾦及附加、⼟地增值税可以扣除。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的22⾏⾄25⾏。
⼆、开发产品完⼯开发产品完⼯后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收⼊的实际⽑利额，同时将其实际⽑利额与其对应的预计⽑利额之间的差额，计⼊当年度企业本项⽬与其他项⽬合并计算的应纳税所得额。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的27⾏⾄28⾏。
⼀开发产品成本的确定(⼀)⽇常维护费企业对尚未出售的已完⼯开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共⽤部位、共⽤设施设备)进⾏⽇常维护、保养、修理等实际发⽣的维修费⽤，准予在当期据实扣除。
(⼆)维修基⾦已计⼊销售收⼊的共⽤部位、共⽤设施设备维修基⾦按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
这⾥明确移交时扣除。
(三)预提费⽤正常情况下，预提费⽤是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说，规定了⼀些例外情形，这是由房地产开发周期⽐较长，结算⽐较慢导致的。
这些例外情形包括：1、出包⼯程未最终办理结算⽽未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不⾜⾦额可以预提，但最⾼不得超过合同总⾦额的10%。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完⼯的，可按预算造价合理预提建造费⽤。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或⼴告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费⽤、物业完善费⽤可以按规定预提。
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明(七)
房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明三、解读A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”（一）解读的范围：本文主要解读A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“21行-29行”有关指标的填报问题。
该表的格式容下：（二）“A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”中“21行-29行的填报说明解读。
本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。
依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税收规定及纳税调整情况。
本表“第21行-29行，填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。
共分两栏，第1栏“税收金额”，第2栏“纳税调整金额”。
（1）本表“第21行-29行”主要反映两部分内容：一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（22行）；二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（26行）；（2）上述两部分调整额相减，得出“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”（21行=22行-26行），计入“A105000 纳税调整项目明细表”第40行（2014版是39行）“（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”中。
（注：“A105000 纳税调整项目明细表”第40行填报说明：该行是根据《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)填报。
第2列“税收金额”为表A105010第21行第1列金额。
表A105010第21行第2列，若≥0，填入本行第3列“调增金额”；若＜0，将绝对值填入本行第4列“调减金额”。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
========================================================================= ===============================解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法
房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。
为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。
2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。
企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。
3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。
（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。
4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。
（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。
（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。
5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。
6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。
7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。
8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。
（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。
成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
3.筹办期业务招待费等费用税前扣除问题。
《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(2012年国家税务总局第15号公告)明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。
4.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。
若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
5.企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
6.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
确认收入(或利润)的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;③按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
实务例解某房地产开发企业2012年6～12月有关资料如下：(1)征用开发用地10 000平方米，支付土地价款2 000万元，缴纳契税100万元，发生其他征用土地费用50万元。
(2)在该土地上开发一楼盘，发生前期工程费300万元，基础设施建造费500万元，建筑安装工程费8 000万元，开发间接费用150万元，至年底未完工。
(3)9月取得预售许可证，预售合同均由开发企业与购房者签订，合同预售面积20 000平方米、均价为每平方米8 000元，开发企业会计处理为：借记“银行存款”16 000万元，贷记“预收账款”16 000万元。
(4)发生管理费用800万元(其中：一次性列支的开办费470万元，业务招待费100万元);销售费用300万元(其中广告费100万元);财务费用370万元(其中列支因开发该楼盘向银行借款的利息支出350万元)。
(5)通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元。
(6)账面利润为-1 580万元。
要求：(1)计算该开发企业2012年发生的开发成本;(2)计算该开发企业2012年纳税调整增加额;(3)计算该开发企业2012年纳税调整减少额;(4)计算该开发企业2012年度的纳税调整后所得或应纳税所得额。
案例分析：(1)土地征用费及拆迁补偿费=2 000+100+50=2 150(万元)，前期工程费=300万元，基础设施建设费=500万元，建筑安装工程费=8 000万元，公共配套设施费=0，开发间接费=150+350(借款费用)=500(万元)。
2012年发生的开发成本合计=2 150+300+500+8 000+500=11 450(万元)。
(2)该开发企业2012年纳税调整增加额计算如下：①预计利润调增=20 000×8 000÷10 000×10%=1 600(万元);②业务招待费限额=20 000×8 000×5‰=80>100×60%=60(万元)，准予扣除60万元，业务招待费调增=100-60=40(万元);③广告费，不超过当年销售(营业)收入15%，无需纳税调整。
④财务费用中应予资本化部分调增350万元。
⑤根据《企业所得税法》第九条、《企业所得税法实施条例》第五十三条规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除，该开发企业通过教育部门向“希望工程”的捐赠支出110万元不得扣除。
综上，纳税调整增加额合计=1 600+40+350+110=2 100(万元)。
(3)依据国税发[2009]31号第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
该开发企业预缴的营业税金及附加、土地增值税共1 224万元准予扣除，应作纳税调整减少额。
(4)应纳税所得额=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额=-1 580+2 100-1224=-704(万元)，即为《企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”704万元，即税法确认的亏损。
该开发企业2012年度的亏损704万元，依据《企业所得税法》第十八条规定，企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
由于房地产开发企业性质比较特殊，因此，在企业所得税汇算清缴时，税法也有特殊规定。
笔者选择部分疑难问题解析如下。
预售收入可作为广告和业务招待费计算基数企业所得税法实施条例第四十三条和第四十四条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
可见，销售（营业）收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
由此看来，对于房地产开发经营企业来说，正式签订《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，预售收入可以作为计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。
预缴的税费可以税前扣除营业税暂行条例实施细则第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，对于房地产开发企业来说，收到预售房地产或租赁收入或建筑劳务款项时，营业税纳税义务时间已经发生，应按规定缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加等相关税费。
土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。
因此，对于房地产开发企业来说，土地增值税一般实行的是预售预缴、达到清算条件后清算的征管方法。
由此可见，对于房地产开发经营企业来说，营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，在房地产预售环节都要按规定纳税。
根据目前的财务会计规定，这些税费一般是通过营业税金及附加核算的。
国税发〔2009〕31号文件第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
因此，房地产企业在预售环节，缴纳的税费是可以在所得税前扣除的。
部分预提费用可以作为计税成本对待《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）第六条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
根据该规定，企业在汇算清缴日结束以前，仍未取得成本费用有效凭证的，不得在所得税前扣除。
同时，国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。