房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一)

案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。

一、案件基本情况

（一）案件来源

2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。

（二）企业基本情况

某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。

该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。

该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。

该企业申报2004年度实现租赁收入10.38万元，其他收入2000元，纳税调整后所得为亏损153.41万元；税务机关调增应纳税所得额49.74万元，调整后2004年亏损额为103.67万元。

2005年实现其他收入14.59万元，预售收入预计利润750.71万元，经纳税调整后2005年度应纳税所得额为139.34万元，弥补2003年亏损16.91万元及2004年亏损103.67万元后，2005年实际申报应纳税企业所得额为18.76万元，已交企业所得税6.19万元。

2006年实现收入15816.48万元，弥补以前年度亏损32.83万元后，2006年企业实际申报应纳税所得额1954.08万元。该企业申报2006年应纳企业所得税1954.08万元，已交企业所得税1954.08万元。

二、检查方法与检查过程

近几年来，房地产开发业蓬勃发展，环节较多，相关税收政策复杂。为了查深查透房地产行业涉税问题，检查组在查前分析行业特点，详细了解房地产行业的经营运作方式，对项目的取得环节、设计施工环节、销售环节、劳务结算、资金结算方式等进行广泛的调查了解，结合该行业的经营方式和举报信的线索，分析可能存在的税收管理漏洞，拟订了检查重点，制订了检查预案。

为防止打草惊蛇，检查组决定根据举报线索按照法定程序，先到购房单位进行调查取证，以固定证据。在甲公司财务人员的配合下，检查组很顺利的取得了某房地产公司的售房合同和甲公司的付房款凭据，并依法对甲公司的法人代表制作了询问笔录，确认了甲公司于2006年10月从某房地产公司购得价值5444.23万元的商铺。

在外围调查取得证据后，检查组于2007年9月1日起按照法定程序依法正式对某房地产公司进行检查，为了减少干扰，检查组将某房地产公司2005年、2006年的账簿及凭证以及相关会计资料一并调到市国税稽查局进行检查。该房地产公司使用的是金碟K3财务软件。检查组首先将外调的资料与该公司的账面记录核对比较，结果是该公司于2006年11月所售给甲公司的商铺款5444.23万元全额记入“主营业务收入”，并申报缴纳了企业所得税。

至此举报的唯一线索断了。但是，检查组并没有气馁，没有单纯的就账查账，而是采取立体检查法即：将房产网与销售明细账核对，售楼部的销售合同与销售明细账核对。在核对中发现其中有一套B座1层113号的商铺已备案，而该公司的销售明细账没有反映，询问有关人员均说才到公司上班（包括总经理），以前情况不清楚。检查人员分析：既然商品房销售合同已备案，那么款项应该全付或付了首付，既付了款，有可能挂在往来账上，于是重点查往来明细账。果然，在“其他应付款”中发现了一笔可疑资金。为了确认检查人员的推测，经局领导同意，按照法定程序检查组到该笔资金的来源方乙公司进行调查，很快证实，乙公司于2006年11月于该房地产公司签定了B座1层113号的商铺424.8平方米售房合同并于次月全额付清房款135.94万元。取证至此后，该房地产公司对采取收入不申报纳税而偷税的行为供认不讳。

在对该公司2005年费用账进行检查时，检查人员发现该公司在管理费用中列支50万元诉讼费（含追溯到04年15万元），后付套印山西省地税局监制章的收据。询问相关人员说：收据上都有你们税务局的监制章，肯定是合法有效凭据。为了证实此收据是否时合法凭据，检查人员在因特网上查实山西省确有此收据后又向山西省国税局征收管理处咨询，答复是此收据只能作为单位内部使用，不是合法有效凭据。故而，检查组确认该公司以第三方收据列支诉讼费50万元。

两年期间，该房地产公司采取收入挂“其他应付款”不转“销售收入”144.29万元，在“管理费用”中多列工资及三项费用19.88万元，在“管理费用”中列支无合法凭据费用58.35万元，预估“开发成本”3255.17万元、以收据在“开发成本/筹资成本”科目列支应付利息145.48万元，无发票列支“开发成本”391.18万元等手段少计应税所得额2526.03万元（多计的开发成本在已售面积和可售面积分摊），应补企业所得税833.59万元。

三、违法事实及定性处理

（一）违法事实

检查组根据项目化稽查管理办法的要求，通过仔细翻阅该房地产公司相关凭证，审核分项目成本明细账，逐项审查其完工成本和未完工成本，期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的归集划分，检查发现如下问题：

2005年度

1.2005年5月回收拆除的卷帘门款3.16万元挂“其他应付款”未计收入。

2.2004年9月、2005年1月以第三方收据在“管理费用-诉讼费列支费50万元。

3.2005年1-12月”管理费用-房租“无合法凭证列支8.35万元。

4.2005年1-12月”管理费用“实际列支工资10

5.68万元，准予列支34.56万元，企业已作纳税调整51.4万元，少调整19.72万元；职工福利费、职工工会经费、职工教育经费三项费用，实列15.25万元，应列5.35万元，企业已作纳税调整9.72万元，少调整1720.8元；另：2004年应上缴工会经费7507.31元、2005年应上缴工会经费1.75万元未进行税前扣除。

2006年度

5.2006年1-12月”管理费用-房租“无合法凭证列支5.64万元。

6.2006年营业外支出列支直接捐款15000元，列支罚款2.35万元。

7.2006年11月销售房屋给乙公司，建筑面积424.8平方米，价值135.94万元，挂”其他应付

款“房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(二)

计收入，未申报纳税。

8.2003年-2004年应弥补亏损已在2005年全部弥补，又%D