关于房地产企业所得税管理问题与对策

关于房地产企业所得税管理问题与对策

发表时间：2018-05-14T15:29:17.647Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第35期作者：黄凤妹[导读] 随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。

福建福州 350015

摘要：随着我国房地产行业的蓬勃发展，目前房地产业已跻身于国民经济的重要支柱行业之内。房地产的税收收入，尤其是企业所得税收入也随着房地产市场的快速发展而逐年增加，成为了国家和地方税收收入的重要组成部分。通过提高税收征管质量使房地产企业所得税收入达到应收尽收，从而更好地服务社会主义经济发展，成为当前重大的现实问题。基于此，本文主要对房地产企业所得税管理问题与对策进行了简要的分析。

关键词：房地产企业；所得税管理；问题与对策

引言

近几年来随着国家经济的不断发展，人们生活水平的提升，房地产行业快速发展，已经逐渐成为了中国经济发展中的主要部分，房地产业的发展也为税收带来一定的问题，对税收部门所得税的有效控制落后，因此要及时对房地产行业的所得税管理问题进行纠正，及时整改。

1房地产企业所得税概述

1.1房地产行业的定义

根据中华人民共和国国家统计局国民经济行业分类，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动，以及其他房地产业。本文研究对象为第一类一一房地产开发经营。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

1.2税收征收管理的概念及其风险

税收征收管理是指税法执行性管理，即税务机关为使得税法得到具体实施，对税务工作人员进行组织、计划、协调、指挥。具体有以下环节：税务登记管理、纳税申报管理、税款征收管理、减税免税及退税管理、税收票证管理、纳税检查和税务稽查等管理环节。税收征收管理活动，主要目的是保证税收收入及时足额解缴入库，充分实现税收对我国经济的调节作用。而税收风险，是指在税款的征收过程中，由于制度缺陷，政策制定失误、管理失效，以及一些不可预知和不可控的因素所导致的税源恶化、税收调节功能弱化、税收增长无力、最终引起税收收入无法配合政府，实现其职能需要的风险。其风险主要包括税务机关和执法人员执行税务制度不当以及纳税人税法不遵从行为偷逃漏税而导致的风险。

2房地产企业所得税管理存在的问题 2.1纳税人主动纳税意识较差

房地产投资者以及纳税人在多样性方面存在问题，不符合税法，导致了后期的管理困难；另外，房地产业发展较快，但是管理方面却比较落后，这就直接使得税务机关对于房地产在进行管理的过程中存在不到位的现象。

2.2政策不明确，收集管理有盲点，逃税时有发生 2.2.1销售收入不按照规定执行

该房地产企业在预付款中记录了“其他应付款”科目，银行名义预付款到银行的房屋买家进行预付款，只能在隐性收入限额之前进行表面上的变更等业务，实际运作中，由于工程项目成本账户的销售滞后，无法确定。一些没有收入的房地产开发企业不会在项目成本完成后，收入和成本在同一时间进行转入。按照“企业会计制度”规定，在完成了上述的工作之后，就可以采取后续的开具发票等工作，或者在此基础之上取得购买方的付款确认书，确认为营业收入。应当按照国家所得税的规定及时收到税款，预付税款。会计制度在不同时间确认销售税支付义务法规和税法，因为开发商不了解税法的原因，出售和交付商品房长期挂“预收账款”科目，延期开具发票，销售收入没有进行及时转移，造成逾期未缴税款。

2.2.2费用不按照规定计算

按照用途成本，房地产的开发大致可以分为以下四类：土地开发成本房屋的开发成本、相关配套设施的成本以及代理商后期的项目建设成本。一些企业在发票工作这方面的内容是存在较大的问题的，一是会提高施工的成本，从而减少了税收的来源。二是企业开发现有的项目，个人开发项目不大，但大部分是分阶段的滚动开发，这使得企业人为地提高了开发成本优势。根据企业在完成土地出让合同交付土地租赁合同之前，在项目开发过程中的搬迁补偿，在项目规划设计费用的早期开发中支付初步工程费用，相关设备的建设费用，这些内容都是包含在开发成本之中的，如果不按照相关的分配来计算当前的开发成本，这就肯定会导致税费成本的不断增加，从而降低了目前的应缴税款。三是企业进行相关膨胀成本的计算，使用预扣就不需要支付，这对当年度应纳税所得额的影响是比较大的，会直接造成利润的损失，导致人为操控利润问题的存在。

3加强房地产企业所得税征管的对策 3.1完善与优化房地产企业所得税税制

（1）优化税种设置，应根据房地产市场的运行流程来设置税种，税种应多分布于房地产的保有环节，少分布于房地产的流通环节。（2）提高房地产税收政策的立法等级。要想减少管理房地产所得税的风险等级，首先要提高该类税收政策的效力，使相关的政策和规章升级为法律，使税务部门对该类企业的征税有法可依。与此同时，还应该加快税收基本法的立法。（3）完善房地产税收法律体系。要从完善房地产税收实体法、房地产税收程序法做起。完善房地产税收实体法，关键是要修改关于房地产企业所得税管理的法律。加快程序法的制定。

3.2加强房地产企业税源信息采集与管理 3.2.1区分税源大小，实行分类管理

（1）提高管理重点税源的人员的专业素质和工作水准，增加管理重点税源的人员数量，选拔管理人员时以经验丰富者优先；（2）对重点税源企业加强监管，定期对其经营数据和信息进行核查。同时要了解与重点税源企业有合作的企业，将其作为重点监察对象。

3.2.2建立税源台账，实行项目管理

（1）可以为从事房地产开发的各个企业建立相应的独立的档案，记录开发的具体过程，跟踪记录开发的具体项目，充分了解每一个房地产开发项目的详细信息。税务机关可以对档案详细整理，定期补充，有序排列。（2）在房地产企业所得税后续管理中，也要对基本的数据及时进行补充，充分使用税收征收与管理的电脑软件对房地产企业所得税进行管理。3.2.3加强税源监控，实行过程管理

（1）加强税源监控的首要环节是做好房地产企业户籍管理；（2）要充分利用好三证合一的优势，实现工商管理与税务管理的硬性双向制约，减少房地产企业漏征漏管现象的发生；（3）要时刻对房地产企业的经济活动进行监管，规范房地产企业的档案登记，关注房地产企业的实际开发成本、实际销售进度以及实际收款情况，掌控房地产企业的经营流程，以便于部门管理人员核实该企业的缴税情况。

3.3开展纳税综合评估

充分利用执法360系统、金三查询系统等平台提供的信息，对核定征收企业所得税的企业实施全方位、全过程监控，第一时间掌控纳税企业的生产经营变化，动态评估企业所得税。

结束语

房地产业的快速发展带来税收增长，税收总收入比例逐年增加，对地方财政做出了重要贡献，因此，加强和规范房地产企业的征税管理是很重要。随着房地产业的发展，销售周期长，项目成本，会计特点复杂，导致企业所得税管理困难，因此企业应加强对所得税的征收管理，完善所得税制度。

参考文献

[1]黄蕴芳.房地产企业税收征管难点分析及应对[D].华中师范大学，2017.

[2]林佳敏.房地产企业所得税纳税评估问题及对策研究[D].华侨大学，2016.

[3]陈丹.房地产企业所得税负对企业投资的影响分析[D].浙江大学，2015.