某地产项目研究报告(doc6页)

某地产项目研究报告（doc 6页）

米兰西海岸项目研究报告

——项目理解

1、项目概况

建阳科贸中心地处北京西城区北京建工学院北区，北临西直门夕卜外大街南路，西临北京矿冶研究院。是由首都创业集团阳光房地产综合开发公司和北京建筑工程学院合作开发，项目占地17300平方米，总建筑面积88079平方米，集写字楼、商业娱乐中心和大学生活动中心于一体，本案项目对象为B座主楼，主要经济指标如下：

建筑面积：61740.23平方米；

商业标准单层面积：3847.76平方米；

写字楼标准单层面积：2420.69平方米；

层数：地上19层，地下3层（其中商业6层、办公楼13层）；

层高：商业首层4.5米、六层4.5米，写字楼部分3.6米；

电梯：8部（1—5层有扶梯）；

楼宇配设：双电供路、挑空大堂、自动烟杆喷淋消防系统、通讯等5A级智能化。

2、地段素质解析

考虑项目定位的最优化和发展商的利益最大化，捷成行对本项目的周边地块的商业环境和商务环境进行分析，以便从项目的地段角度进行整体发展定位，寻找开发项目发展空间。

1）地段现状

项目位于西直门外南大街北京虹学院的北区，处于动物园服装批发市场中心圈，这里的商气、人气、财气聚集由来已久！从80年代的路边地摊到后来的铁棚子直到现在的服装店、服装批发市场，可以说“历史悠久、上占天时”，目前动物园市场走的的大众彳匕路子，面对的是城市居民，服装款式品种丰富，主要是以服装批发为主的经营线路。

按照核心商圈500米半径的辐射范围，对周边的环境调研归纳如下：

服装市场：众和动物园服装批发市场、今名展服装批发市场、东鼎服装批发市场、天乐服装批发市场、天皓成服装批发市场、展览路服装市场；

餐饮娱乐：麦当劳、肯德基、永和大王、必胜客、面爱面、吉野家、大成永和、比格比萨、金鹏快餐、京鼎快餐美食城、艾德熊快餐、仙踪林红茶坊、快乐城堡休闲吧、罗曼俱乐部；

大型商业网点：无；

写字楼：京鼎大厦、凯旋大厦、中糖大厦、五矿大厦；

旅游文化政府：北京动物园、北京展览馆、北京天文馆、北京科技信息中心、中国植物研究科学学院、建设部建筑设计院、中国建筑技术研究院、中国建筑标准设计研究院；

金融证券：工商银行文兴街储蓄所；

文教卫生：北京建筑工程学院、北京教育学院、56中学等；

交通状况：103、15、19、27、716等十余条线路。

从上述看＞本项目核心商圈地段属于一个特色地段，即属于一个孕育了多年的服装批发市场成熟商业圈，又属于一个建筑部门集中的地段，同时还是一个文彳匕旅游展示区。

分析项目地段区域环境，向西直通中矣村大街，向南有小商品一条街一一展览路，向西有正在趋于成熟的金融商务中心一一金融街和西直门居住、商务黄金圈以及新街口商业中心。

2) SWOT分析

优势分析(STRENGTH ):

自发性商气的多年孕育使得地段的功能性特征市场认知度较高，对于外地的商家来说，动物园市场是打入北京服饰市场的平台，对于北京各地的服饰商家来说，动物园市场是产品的来源地

地段蕴涵了较强的服装批发业商气、财气、人气含量！

东鼎、天皓成、天乐、众和、今名展近8万平米服装批发商业烘托和近乎100%的高入住率使得项目地段养起了饥渴性商机和巨大的投资需求欲望！

占地90公顷的北京动物园和占地20万平米的北京展览馆吸引了各类巨大人流＞人气的养育、历史文彳匕、旅游文彳匕的沉淀造就了良好的市场支撑和开发潜力！

特色食府、肯德基、麦当劳、必胜客、永和大王等快餐类型餐饮业的汇集支撑起了完善的商业配套和见证着商气的信心！

北京服装业等商业的不成熟性和日益增长消费需求构筑了巨大的商业价值空间，吸引着外地投资客和经营户＞确保了商业开发的需求性。

西直门交通的交通枢纽、西外大街的便利交通以及规划中的轨道交通路线，使得地段商业的物流配送和商气渗透无障碍!

以中矢村大街为代表的中矢村商圈和以金融街为代表的金融街商圈以及西直门、新街口、阜景文化街构筑了本项目地段的点线规模优势。

19层100.8米的建筑高度与周边的项目有着明显的地标形象和较强的

广告对比效应!

以西单商业街、阜景文化街、新街口大街和西外旅游休闲区等六大功能街区为代表的商业点烘托着整体西城区的商业区域氛围并保障了商业传播效率!

劣势分析(WEAKNESS):

周边现存企事业多为建筑行业，同时多属研究部门，核心圈内没有形成商务办公扎堆的整体环境，因而缺乏写字楼办公的商务气氛，东不及西直门地段，南不及金融街地段、西不及中矢村地段。

项目面临西直门夕卜南大街＞夹在天乐和众和批发市场之间，没有把角效应，交通混乱，虽然批发市场已进场，但大街商贩、叫卖声、扎堆的103公交无法塑造写字楼的办公环境品牌气质形象。

对于本案的商业定位来说，由于周边多为老社区，同时又处于北京建筑工程学院割断的北部＞零售商业客户主要为外来“淘衣”人流和北建工等周边学校的学生，缺少地段地缘

零售客户，辐射圈客户对本地段处于思维定势认知__批发市场。

全商业的市场借势定位可能产生的是7层以上的建筑弱势，主要是交通的人流组织问题，缺乏商业扶梯，影响商业人流的顺畅！

机会分析(OPPORTUNITY ):

目前西直门外南大街的公交枢纽工程的建设和周边道路的改造，将有效的改造区域形象，缓解交通问题，有利于促进提升项目地段的人气和商气。

西城区六大功能街区中“西外旅游休闲区”的规划为本案地段贏得了商业汇集和效应传播的便捷。

北京的商业与上海、广州等地来说＞还处于发展初步阶段，人均商业面积不及国外发达城市的一半＞北京目前各地商铺的需求火热和外地商客的不断北上，给予了项目较强的商业发展空间机会!

各地商业圈中写字楼商业兼并的发展趋势给予了本项目商业发展的生命力信心，顺势而上将是决定本项目走在商业地产发展的前沿，增添了项目本身的引导性和先驱性!

周边天乐、东鼎、众和批发市场的旺铺高出租现象与他们本身的建筑设备、物流组织、商业管理的不配套，给予本案一定的发展契机和脱群的可行性!

威胁分析(THREATEN):

木樨园地带的服装商业圈的崛起和北京目前规划的国际时装中心将是本项目商业发展的有力竞争将是值得注意的威胁!

如何解决高层写字楼建筑部分的商业经营问题，同时大面积规模可能要求的资金保障和经营管理保障的要求的压力较大！

3) 价值解析