某项目总体策划思路概述(PPT 45页)
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永州是是距华南重镇广州最近的城市之一，自古便是华 中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞。 境内湘江北抵长江；两条国道、十条省道在境内纵横交错； 湘桂铁路横贯永州市北部，是连接西南诸省和海南、粤西的 桥梁。
永州市目前形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为 骨干的门类比较齐全的地方工业体系。生产三菱猎豹汽车的 长丰集团是湖南最大的汽车工业基地，拥有年产三万辆整车 和五万辆车身的能力。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟 厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、 冶金、建材、制药为一体的大型企业集团。
800-4,000US$ 快速发展期
4000-8,000US$ 8000-20,000US$
平稳发展期
减缓发展期
永州房地产市场背景
商品房供求量增长快速
2006年，永州全社会固定资产投资完成180.12亿元，同比增长 24.0%，六年累计完成投资647.3亿元，年均递增22.1%，比“九五” 时期快了4个百分点；投资率(全社会固定资产投资占GDP的比重)由 2001年的26%提高到2006年的42.9%。
永州房地产市场从2001年开始起步，资质以上等级的房地产企业 由2001年的23家发展到2006年的59家；2006年，全市限额50万元以 上的房地产企业商品房施工面积225.49万平方米，销售面积60.95万平 方米，分别比2001年增长9.75倍和5.21倍，年均增速分别达60.8%和 44.1%。
11.2
45～50
12.1
小康型
40～45
18.9
富裕型
40以下
2ຫໍສະໝຸດ Baidu.5
我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国 家一般达到25％。
❖住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人 民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。
城镇居民人均居住面积达到32.4 平方米，比2001年增加2.2平方米；
永州经济背景
经济总量增长速度较快
三产业结构图
200
180
2006年全市GDP为417.83亿 160
140
元，增长11.8%。
120
100
旅游、房地产等服务业快速发 80 60
展，第三产业保持稳定增长态势， 40 20
对经济增长的贡献率为50.2％， 0
拉动GDP增长5.9个百分点。
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业 第二产业
（亿元） 占比 增长率
119.5 28.6% 5.9%
118.31 28.3% 15.1%
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
（亿元） 增长率
第三产业
180.02 43.1% 13.8%
永州经济背景
江南项目 所在区域
永州经济背景
基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展
基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城 市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交 通大动脉(衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段)相继竣工通 车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永 州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区 南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水 管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2001-2006年以来，全市累计 完成基础设施投资224亿元，年均增长26.5%。这些基础设施项目的相 继建成投产，显著提升了城市的品位，大幅缓解了硬件设施的“瓶颈” 制约，拉动房地产业发展。
发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积 达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住 房需求，说明永州房地产市场仍有较大的发 展空间。
永州房地产市场背景
房地产进入快速发展期
2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元， 房地产开始进 入快速发展期。
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 启动期
城市建设规模现在为60平方公里，形成了以零陵大道、 潇湘风光带为纽带连接芝山、冷水滩两区的整体格局和融山、 水、洲、城为一体的现代化园林城市
冷水滩区总人口约为54.84万人，城市人约口24.53万。冷 水滩城区远期规划（至2020年）建设总用地 45.5 平方公里， 城市人口 43 万人。地形北、东、西三面高，中、南部较低平， 地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。
居民收入稳定增长，消费逐渐升温
2006年全市财政总收入23.24亿元，增长16%,比去年快2.9个百分点； 永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯 收入达2960元，同比增长8.1%； 城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。 2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%， 2001年以来增幅分别为10%、10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路 走高，消费升温势头明显。全市现有11个亿元以上的商品交易市场，年成交 额达23.98亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。
Ⅰ、市场调研分析
永州概况
永州昔称零陵，位于中国湖南省南部，永州市辖芝山、冷 水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、 兰山、新田九县，面积2.24万平方公里，人口550万。
永州是一座具有两千多年历史的古城。是湖南四大历史文 化名城之一，拥有九疑山、舜皇山、阳明山三大国家森林公 园和五个省级自然保护区。
冷水滩房地产市场背景
房地产业处于发展阶段 住宅销售出现供不应求态势
2005年末，全区有房地产开发 企业27家，完成房地产开发61449 万元，施工房屋面积90.54万平方 米。其中住宅65万平方米。竣工房 屋面积30.4万平方米，其中住宅22 万平方米；销售房屋面积40万平方 米，其中住宅 32万平方米，实现 销售额54613万元，其中住宅 31953万元。
永州经济背景
人民生活小康水平 房地产发展空间大
生活质量明显提高。2006年城镇 居民恩格尔系数(食品支出占生活 消费支出的比重)，由2001年的 43.5%下降到2006年的40.5%；
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
生活水平
恩格尔系数（%）
住房支出比重（%）
55～59`
7.6
温饱型
50～55
永州市目前形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为 骨干的门类比较齐全的地方工业体系。生产三菱猎豹汽车的 长丰集团是湖南最大的汽车工业基地，拥有年产三万辆整车 和五万辆车身的能力。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟 厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、 冶金、建材、制药为一体的大型企业集团。
800-4,000US$ 快速发展期
4000-8,000US$ 8000-20,000US$
平稳发展期
减缓发展期
永州房地产市场背景
商品房供求量增长快速
2006年，永州全社会固定资产投资完成180.12亿元，同比增长 24.0%，六年累计完成投资647.3亿元，年均递增22.1%，比“九五” 时期快了4个百分点；投资率(全社会固定资产投资占GDP的比重)由 2001年的26%提高到2006年的42.9%。
永州房地产市场从2001年开始起步，资质以上等级的房地产企业 由2001年的23家发展到2006年的59家；2006年，全市限额50万元以 上的房地产企业商品房施工面积225.49万平方米，销售面积60.95万平 方米，分别比2001年增长9.75倍和5.21倍，年均增速分别达60.8%和 44.1%。
11.2
45～50
12.1
小康型
40～45
18.9
富裕型
40以下
2ຫໍສະໝຸດ Baidu.5
我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国 家一般达到25％。
❖住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人 民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。
城镇居民人均居住面积达到32.4 平方米，比2001年增加2.2平方米；
永州经济背景
经济总量增长速度较快
三产业结构图
200
180
2006年全市GDP为417.83亿 160
140
元，增长11.8%。
120
100
旅游、房地产等服务业快速发 80 60
展，第三产业保持稳定增长态势， 40 20
对经济增长的贡献率为50.2％， 0
拉动GDP增长5.9个百分点。
第一产业
第二产业
第三产业
第一产业 第二产业
（亿元） 占比 增长率
119.5 28.6% 5.9%
118.31 28.3% 15.1%
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
（亿元） 增长率
第三产业
180.02 43.1% 13.8%
永州经济背景
江南项目 所在区域
永州经济背景
基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展
基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城 市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交 通大动脉(衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段)相继竣工通 车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永 州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区 南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水 管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2001-2006年以来，全市累计 完成基础设施投资224亿元，年均增长26.5%。这些基础设施项目的相 继建成投产，显著提升了城市的品位，大幅缓解了硬件设施的“瓶颈” 制约，拉动房地产业发展。
发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积 达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住 房需求，说明永州房地产市场仍有较大的发 展空间。
永州房地产市场背景
房地产进入快速发展期
2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元， 房地产开始进 入快速发展期。
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$ 启动期
城市建设规模现在为60平方公里，形成了以零陵大道、 潇湘风光带为纽带连接芝山、冷水滩两区的整体格局和融山、 水、洲、城为一体的现代化园林城市
冷水滩区总人口约为54.84万人，城市人约口24.53万。冷 水滩城区远期规划（至2020年）建设总用地 45.5 平方公里， 城市人口 43 万人。地形北、东、西三面高，中、南部较低平， 地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。
居民收入稳定增长，消费逐渐升温
2006年全市财政总收入23.24亿元，增长16%,比去年快2.9个百分点； 永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯 收入达2960元，同比增长8.1%； 城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。 2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%， 2001年以来增幅分别为10%、10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路 走高，消费升温势头明显。全市现有11个亿元以上的商品交易市场，年成交 额达23.98亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。
Ⅰ、市场调研分析
永州概况
永州昔称零陵，位于中国湖南省南部，永州市辖芝山、冷 水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、 兰山、新田九县，面积2.24万平方公里，人口550万。
永州是一座具有两千多年历史的古城。是湖南四大历史文 化名城之一，拥有九疑山、舜皇山、阳明山三大国家森林公 园和五个省级自然保护区。
冷水滩房地产市场背景
房地产业处于发展阶段 住宅销售出现供不应求态势
2005年末，全区有房地产开发 企业27家，完成房地产开发61449 万元，施工房屋面积90.54万平方 米。其中住宅65万平方米。竣工房 屋面积30.4万平方米，其中住宅22 万平方米；销售房屋面积40万平方 米，其中住宅 32万平方米，实现 销售额54613万元，其中住宅 31953万元。
永州经济背景
人民生活小康水平 房地产发展空间大
生活质量明显提高。2006年城镇 居民恩格尔系数(食品支出占生活 消费支出的比重)，由2001年的 43.5%下降到2006年的40.5%；
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
生活水平
恩格尔系数（%）
住房支出比重（%）
55～59`
7.6
温饱型
50～55