旧城更新改造补偿办法

旧城更新改造补偿办法

银川市人民政府办公厅文件

银政办发[2013]42号

银川市人民政府关于

银川市旧城更新改造项目国有土地上房

屋征收补偿办法

为推进银川市旧城改造更新，进一步优化城市功能布局，解决旧城区交通拥堵和老旧小区市政设施不配套、居住环境差等问题，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《银川市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（银政发[2013]55号）、《中共银川市委银川市人民政府关于银川市旧城更新改造实施意见》（银党发[2013]11号），结合本市实际，特制定“旧城更新改造项目”国有土地上房屋征收补偿办法，现公布如下：

一、征收补偿方式、计算方式和标准

（一）征收补偿方式

1、住宅用房、营业用房（含办公）实行货币补偿或产权调换。

2、生产用房（厂房、库房等）实行货币补偿。

3、用于社会保障的租赁居住房屋（直管公房、廉租房、公共租赁用房、区市国资委公房、单位自管公房等），产权管理单位房屋承租人租赁关系未解除的，实行产权调换。安置面积超出实施单位与产权管理单位协议面积之外部分，由承租人购买。

4、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）不作产权调换。

5、征收范围内未经登记的建筑，由市、市辖区人民政府组织相关部分进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。

被征收房屋的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）及承租人等以房产证、租赁证登记或合法建设批件（规划等）为准。

(二)征收补偿计算方式

1、货币补偿：房地产市场评估价+补助+奖励。

2、产权调换：实施单位提供安置房屋互相结算差价，或以面积比率方式置换。

（三）征收补偿标准

1、住宅用房（私房）

（1）货币补偿

房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。

补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。

奖励：在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。（2）产权调换

①被征收人可选择以面积比率方式进行产权调换

A、选择原地安置的，按被征收房屋建筑面积1：1：1返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超出应当安置面积10平方米以内的按成本价购买，10平方米以上的按市场价购买。

B、选择在征收部门规定的异地新建小区安置的，按被征收房屋建筑面积1:1.25返还，返还后仍不足50平方米的，无偿补至50平方米。在签约期限内签订协议并实施搬迁的，超出应当安置面积30平方米以内的按成本价购买，30平方米以上的按市场价购买。

（多层成本价2800元/平方米、小高层成本价3200元/平方米、高层成本价3600元/平方米）

②被征收人也可选择等价有偿方式进行产权调换

A、选择在原地产权调换的，按照被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

B、选择在征收部门规定的异地新建小区产权调换，并且被征收人在签约期限内签订协议和实施搬迁的，按被征收房屋房地市场评估增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

③被征人选择现房产权调换的，以被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

（3）被征收人仅有一处住房且被征收房屋评估单价低于房屋所在地当年（或上一年）限价商品房均价的，按照不低于房屋所在地限价商品房均价标准对被征收人予以补偿；被征收人选择在征收部门规定的异地新建小区产权调换，并且在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按被征收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

2、直管公房

按被征收房屋建筑面积增加25%，在保障性房项目中安置，超出比例面积可以政府公布的限价房价格购买。对符合房改政策的，置换后按现行房改政策参加房改。

直管公房住户自愿放弃租赁权的，按照每户每平方米

1000-1500元补偿，不再安置。

3、营业房（含办公）

（1）货币补偿

房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积

补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。

奖励：被征收人在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

（2）产权调换

①被征收人可选择以面积比率方式产权调换。

A、选择原地安置的，按被征收房屋建筑面积1:1返还，超面积部分按市场价购买。

B、选择在征收部门规定的异地新建小区安置的，按被征收房屋建筑面积1:1:1返还，超面积部分按市场价购买。

②被征收人也可选择等价有偿方式产权调换

A、选择在原地产权调换的，按照被征收房屋房地产市场评估与安置房屋价值互相结算差价。

B、选择在征收部门规定的异地新建小区产权调换，并且被征收人在签约期限内签订协议和实施搬迁的，按被征收房屋房地产市场评估价增加10%奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

③被征收人选择现房产权调换的，以被征收房屋房地产市场评估价与安置房屋价值互相结算差价。

4、生产用房（厂房、库房等）

房地产市场评估价=房屋评估单价×建筑面积。

补助：按房地产市场评估价的10%给予补助。

奖励：被征收人在签约期限内签订协议并实施搬迁的，按房地产市场评估价的10%给予奖励，超过签约期限搬迁的，不再享受奖励。

5、非公益事业房屋的附属物（门房、车棚等）

按市场评估价一次性货币补偿；土地属划拨性质的，按建安成本一次性货币补偿。

二、过渡方式和期限、奖励与补助标准

实行期房安置的，由被征收人（承租人）自行过渡。住宅房屋临时安置费按照被征收住宅房屋建筑面积每平方米15元的标准，按月计发。

自被征收房屋搬迁验收之日起至通知进户之日为过渡期。安置多层住宅房屋的，其过渡期一般不超过18个月；安置小高层住宅房屋的，其过渡期一般不超过24个月；安置高层住宅房屋的，其过渡期一般不超过36个月；安置非住宅房屋的，其过渡期一般不超过24个月。过渡期超过上述规定期限的，其超过规定期限部分加倍计发临时安置费或停产停业损失补偿费。

三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿标准。（一）被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的，按照下列公式计算停产停业损失补偿；

上年度应纳税所得额÷12（月）×停产停业期限（月）（二）被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证，或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的，按照下列公式计算停产停业损失补偿：

被征收房屋房地产市场评估价值的7%×停产停业期限（月）