万达广场项目投资分析报告

万达广场项目投资可行性分析报告

年级专业：10 财务管理

小组成员：于平

施喆

李欣

崔焯羽

陈嫣雨

河海大学商学院

目录

一、项目背景分析

1、项目概括

银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。

2、项目的主要技术经济指标

（1）总用地面积：70143㎡

（2）总建筑面积：288000㎡

（3）建筑密度：％

（4）容积率：

（5）地下建筑面积：11743m2

（6）地上建筑面积：161197m2

（7）西塔楼建筑面积：71771m2

（8）东塔楼建筑面积：101169m2

（9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

3、项目方案

根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城

4、项目功能面积分布

表1（主力楼）功能面积分布表

表2（公寓楼）功能面积分布表

二、项目投资估算与资金筹措

1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

（1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。

（2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

经测算，开发总投资为：32元人民币。

表3 项目总投资估算表

2、项目投资计划与资金筹措表

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了5亿元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为亿元，计划由开发商投入自有资金亿元作为启动资金，另需向银行贷款亿元用于投资，剩余部分亿元由租售收入补充，总追加投资为10亿元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。

表4 项目投资计划与资金筹措表

三、项目借款还本付息分析

根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款亿元用于投资。

银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2010年开始还本付息，2020年还清。根据中国人民银行2009年2月调整后的利率，

10年以上的贷款年利率为％。目前银川市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以的系数，即本项目当前融资成本为年利率：％*＝％。本项目合计需支付利息1元，详见借款还本付息表7。

表5 借款还本付息表（单位：元）

四、项目销售与租赁收入测算

本项目的经营方案是将纯公寓楼全部用于出售，共58093m2。主力楼的写字楼和商场以及步行街楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表6、表7所示。

表6 主力楼写字楼销售收入测算表

表7 主力楼商场租赁收入测算

五、项目销售与租赁税金及附加测算

本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表8、表9所示。

表8 销售税金及附加一览表

表9 租赁税金及附加估算一览表

六、项目财务评价

1、本项目财务分析的假设前提

本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可

能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。

（1）价格水平的假定

本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合银川市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。（2）租金升幅的假定

在计算本项目的出租收入时，根据银川市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。（3）税费的规定

本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。

（4）出租物业的折旧

本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。

（5）出租物业的期末转售价值

本项目不考虑出租物业的期末转售价值。

（6）期望收益率（基准收益率）的确定

设定为7％。

2、损益表与项目静态盈利能力分析

表10 项目损益表

分析：项目年投资利润率为％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。

3、现金流量表与动态盈利能力分析

（1）全部投资现金流量表

本项目全部投资现金流量表如表11所示。

表11 全部投资现金流量表

根据评价指标显示：

①本项目投资回收期为年

②本项目全部投资净现值（NPV）＝86866万元

③全部投资内部收益率为％

由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。

（2）自有资金投资现金流量表

本项目自有资金投资现金流量表如表12所示。

根据评价指标显示：