连锁商圈调查分析与选店

第12章
连锁商圈调查与选店
开设连锁店首先遭遇到的课题，就是选点（选择合适的设店地点），而房地产的价位一直高居不下，尤其是具有潜力的商业区地带，也到了寸士寸金的地步，因此房产价值、租金，其涨幅比例、租期年限……等等，都影响了业者在投资策略中的开发定位，也攸关营业额的预估和软硬件投资的成本风险，所以谈到开店，尤其是开发策略的正确与否，将左右近五成以上的经营命运。

好的开发策略将领导整个企业迈向成功之路，因此企业总部必须拥有或能掌控整个营业地点不动产动向，在将经营权交给加盟者之前，公司必须完成开拓新点的开发作业。

在永续经营的投资策略里，如果能够延长租约期限，自然相对地可投入较佳的营运系统及设备，如此才能确保展店品质的稳定与产值的提高。

本章容：
1 商圈调查的标的
2 商圈调查的方法
2-1 商圈围划分确定
2-2 商圈简图
2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定2-4 商圈特征
2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞2-6 消费特征与人口特征
2-7 商圈类型
2-8 预估收入、支出与可能净利
2-9 建议地点之确定
2-10 商圈未来发展潜力及结论
2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的
3 商圈调查报告方式
4 立地要素
4-1 立地点所在街道评估
4-2 立地点本身之评估
4-3 门店预定点之选定
4-4 挖掘金店面
4-5 屋主之探查
4-6 租屋谈判需知
4-7 租贷契约要件
1 商圈调查的标的
商圈是活的，而商圈的人口是门店赖以生存的衣食父母，因此对于商圈的构成因素就是在经营商圈前所应了解的要项。

所谓商圈，就是吸引消费者前来购物的有效围。

然而，随着距离之远近，商圈吸引力也有所不同。

通常依门店预定之远近将商圈分为主要商圈、次要商圈及辅助商圈。

主商圈是距离门店最近的商圈，也是门店最主要的业绩来源。

通常战业绩55-70%。

主商圈是连锁企业首要目标，也是忠诚率最高的顾客群。

次要商圈占业绩15-25%，相对的老顾客来店率也低。

辅助商圈是商圈的最外围，只占业绩的5%，所吸引到的也都是游离客人。

而在商圈调查中所需探讨的如下数据：
1)固定人口数:固定人口是指居住在商圈的住户。

2)人口密度:人口密度是将区域居住人口数除以土地面积所得出之每平方公里居住人口数。

密度越高愈适合开设门店。

3)社会增加率:指随城市发展而增加的人口数，例如新开之市镇、新区等会纳入许多外流人口进入。

4)日夜人口数:由于门店经营是一整天，有的更达24小时，因此对于白天流入之人口就非常重要。

通常在办公区或工业区，其白天
人口是门店业绩的主要来源，但到了晚上，反而上班人回家后，商圈人口就明显的减少了许多。

5)年龄、教育程度、所得:不同的年龄层结构，其对于商品需求偏好角度亦有不同。

同样的教育程度也有此情形。

而商圈人口所得也直接影响到人民支出额度及门店消费的客单价。

6)交通:交通因素与地区考量同等重要，因为交通可以带来大量的流动人口，提高商圈的消费能力。

换言之，便捷的交通关系着人潮，也关系着业绩的成长。

7)大楼种类:不同的大楼有着不同的客户。

办公大楼代表着稳定的办公人口，购买力高。

百货公司及休闲娱乐场所及其营业面积、价格、时间、情况及受雇人口数，代表其所能吸引的顾客，亦即集客力的高低及消费状况，可作为企业门店经营的互动指标。

本章容
2 商圈调查的方法
2-1 商圈围划分确定
商圈围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50--150米，辅助商圈为150-250米。

但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈围之估算可用车程来计算。

商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

例如有以下各情况限制，可为商圈之围划分点：
1)商圈半径以500 公尺为限。

2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。

3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。

4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。

2-2 商圈简图
商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；
1)周边五百公尺简图。

2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。

3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。

4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区··之同等类＞。

5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。

6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。

7)政府重要之行政中心。

8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。

9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。

10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。

2-3 抽样点及发ＤＭ点之选择确定
1)抽样点之选择
A.办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之
地点＞。

B.人潮走向汇集地点。

C.固定人口较集中流动之地点。

D.可能形成未来的门店群之地段。

E.预定三～四个抽样点。

F.其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。

2)发ＤＭ点之选择
A.主消费群走动频繁之点。

B.次消费群走动频繁之点。

C.区分消费群活动频繁之时段。

2-4 商圈特征
2-4-1 门店特色及分布情况
1)建筑形态
A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。

B.新大楼与旧式建筑的分布。

C.目前的改建情况。

D.一～三年可能改建的趋式。

2)行业形态
A.于主要门店街、干道之行业类型。

B.以何产品为主，贩卖产品之层次。

3)分布家数
A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。

B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类
记录，并将其统计填入明细表。

C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。

D.门店汇集地带的概述。

E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商
圈简图。

2-4-2 住宅特色
1)建物形态
A.实地了解于本商圈住宅区的建筑形态、建筑高度，
楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。

B.目前的改建情况。

C.一～三年可能改建的趋式。

2)分布情况
A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。

B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住宅区以＜乙１＞为代码、旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。

C.于简图上分别划定区域，制作商圈。

D.并于图上注明建筑物之楼别。

2-4-3 集会场所
1)场所类型
A.本商圈汇聚人潮之场所类型。

B.聚集人口类型。

2)动线
A.人潮汇集流动的路线。

B.人潮汇集流动的主要方向。

2-4-4 竞争者分析
1)卖场气氛: 本区对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。

2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。

3)平均消费额
A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。

B.根据此比例再分别乘其价格。

C.加总后求其平均值即为平均消费额。

4)营业额
来客数×平均消费额＝每日营业额。

每日营业额×每月工作天数＝每月营业额。

2-5 人潮状况＜实地抽样方式＞
2-5-1 平日及假日的人潮状况
1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。

2)以AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。

3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。

4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。

5)将每抽样之数，转变成以2个小时之人潮流动数。

例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将Y×8＝Z，则为其可能之人口流动数。

6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。

7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。

2-5-2 人口、住家户数推算
1)固定住家
A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。

B.以户数×３得当地预估人口数。

C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。

2)办公户数
A.计算该区的公司家数。

B.该区公司家数×(10～20)＝该区办公人口。

C.该区办公人口即为该区的半固定人口。

2-5-3 交通状况
1)公共车之往返方善
A.经过该商圈公车之起站与经过路线。

B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。

2)下车后之走向
A.为转车之目的行径的路线。

B.为休闲、购物之目的行经的路线。

C.为回家之目的行经的路线。

3)未来交通运输系统的影响
A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。

B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。

2-6 消费特征与人口特征
1)该区住户人口所得
A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。

B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。

C.平均每户全年收支情况表与图。

2)该区往来、居住人口的消费习惯
A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。

B.习惯消费(大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店)。

C.年龄分配情形。

D.教育程度分配表与图。

3)外来流动人口之消费习惯、特征
A.年龄分布情况。

B.消费的种类。

C.所得的高底。

2-7 商圈类型
1)集中型商圈
A.商圈流动人口多(每分钟约30～40位以上)。

B.商圈住宅人口(约24000以上)。

C.区的建筑物高且密集。

D.门店集中且围大。

E.与本产业有互补性的门店多，且规模大(大型购物中
心、超级市场、百货公司）。

F.交通频繁，车辆流量大。

G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。

2)分散型商圈
A.商圈流动人口少。

B.商圈腹地分散。

C.区的建筑物普通、老旧且高度３楼以下。

D.门店分散且围小。

E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。

F.交通不频繁，车辆流量少。

G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。

2-8 预估收入、支出与可能净利
1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查
A.与目前承租人洽询。

B.与所有人洽询。

2)预估每次消费金额
A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。

B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位。

3)每日来客人数预估
A.了解各店之人潮数。

B.以各店之来客÷各店之人潮数×100%＝各店之
入店率。

C.再以求出的入店率×该商圈抽样点之人潮数＝预
估客户数。

D.未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可
能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正。

4)可能业绩
A.预估消费金额×可能客户数＝可能每日营业金额。

B.可能每日营业金额×30＝可能每月营业金额。

5)固定费用
A.预估固定薪资费用。

B.折旧费用预估。

C.其它固定费用预估。

D.预估固定费用。

6)预估变动成本
A.预估管理月费。

B.销货成本。

C.总变动费用。

7)预估净利
A.可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用
＝预估净利。

B.本预估净利为税前净利。

8)损益平衡
(固定费用＋租金)÷(1－变动成本)
2-9 建议地点之确定
1)依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利。

2)并分析可能的未来发展情况。

3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。

2-10 商圈未来发展潜力及结论
2-10-1 发展情况
1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。

2)未来捷运系统、交通运输中心所在点。

3)大型办公大楼、商业中心···等之建造。

4)该商圈之未来转变情况。

A.人口年龄层之转变。

B.消费习惯的未来改变情况。

C.人潮汇集的可能变动地段。

2-10-2 结论
根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：
1)点应设在何处，何阶段合适开店。

2)何种商品组合之配合。

3)顾客的形态。

4)租金状况。

5)集会场所。

2-11 幻灯片、投影片之制作方式及目的
2-11-1 幻灯片制作方式及目的
1)针对能显示商圈特征之对象为主。

A.商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。

B.住宅区的建筑形态。

C.办公区的建筑形态。

D.门店区的行业分布。

E.抽样点。

F.人、车潮的概况。

G.竞争店的店面。

2)便于了解此商圈之实际情况。

3)配合报告容让第三者对该商圈有明确的概念。

2-11-2 投影片之制作方式及目的
1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象
A.商圈简图。

B.商圈的住宅、办公、混合门店区划分之简图。

C.经过此区之公车路线图。

D.竞争者分析图。

E.固定人口的分布简图。

F.抽样人潮分布图。

G.年龄层分配图。

H.教育程度分配图。

I.所得支出分配图。

J.预估收入支出与可能净利表。

K.结论。

2)便于解说商圈概况
本章容
3 商圈调查报告方式
3-1 商圈简报方式
1)演绎法
此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。

先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。

2)归纳法
此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。

即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。

3-2 商圈简报进行规
1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来，如：
A.商圈围的确定。

B.商圈特征的分析。

C.人潮及交通状况的分析。

D.消费特征与人口特性的分析。

E.可能净利的推算。

F.本商圈的优、缺点评估。

G.他日可供设店有利的地段。

H.发展情况。

I.结论。

2)概述文步骤
A.秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。

B.介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行
业形态及分布家数，提出住宅特色的幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明。

C.介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片,
说明固定住户及人口情况，人潮分布图的投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向，说明公交车之往返方向，公交车乘客下车后的走向，说明未来捷运系统对本商圈之影响。

D.介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配
图的投影片,说明此商圈消费者的年龄层，教育程度分配图的投影片,说明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人穿着的支出。

E.简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投
影片，将各假设点的预估收支情况说明。

F.将此商圈之优、缺点做一分析。

G.说明此商圈可供设店之地段。

H.未来的发展情况简述。

本章容
4 立地要素
如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同门店根一般，可适时吸取商圈最营养的养份，壮硕门店之成长。

换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店依然无法吸取到生存的养份，
造成无法存活的命运。

因此，立地点的优劣更关系着门店茁壮与否。

立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。

所以立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。

4-1 立地点所在街道评估
依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测。

1)道路性格
主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。

首先，道路是考评目标立地的第一要件。

不同的通行车辆构出不同的道路性格，进而影响消费行为。

一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。

A.连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，
供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是
公车站牌、交通工具转运站林立处。

B.运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称
之为流道。

此种道路多半连接两大区域商品货物
之流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。

C.商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频
繁的动脉。

它通常是连锁主要都市与卫星都市或是
各个社区型。

因此，此种道路背后往往有市镇、商
业区或是住宅区为其腹地。

D.郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它
也是接续商业区与郊区住宅的干道。

除了也是上下
班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附
属旧市镇的新兴区。

E.老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路
称为旧道。

此种道路往往是人潮汇集处，行人来往
多，车辆也偏重小型自用车。

因此，是商业活动热
络之处。

2)接近度
则是指消费者是否容易接近门店。

尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。

接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近门店的准则。

通常接近度愈高是愈好的立地点。

其考评标准如下：
A.转运站是否在预定点200公尺有公车站牌或巴士
转运站。

此
转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时间性。

B.预定门店前道路之宽度：路愈宽不仅行驶车潮愈
多，且可增加停车之便利性。

C.是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在
100公尺，关系来往人潮数之多少。

D.临近100公尺是否有红绿灯：红绿灯是增加门店
曝光率，增加消费认知的最妙方。

E.近期是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计
划。

各项开挖马路工程都不利于门店经营，更会影
响客人上门意愿。

尤其是新门店，最怕开幕后半年
有工程进行。

F.面对都市、属于进入或离去动线：一般来说，离去
也就是所谓下班路线较佳。

3)邻居特性
是指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。

如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。

其他，为避免造成顾客之反应，如会制造大量污染的店：如洗车店、木工店；或是发出特别气味的店：如油漆店；乃至于发出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较不适宜一般生活用品连锁业者。

再者如高频噪音出
现的地方如铁路平交道旁也不是良好的立地点。

4-2 立地点本身之评估
“点”是强调立地点本身之评估。

针对所要开店之建筑物外结构及法律问题分析评估。

其中评选项目有：
1)辩识性—预定点地址是否明确？临近100公尺是否
有明显的路标：一般来说，地址是顾客认识门店的锁匙。

因此，明确的地址是第一条件。

其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。

2)齐全性—建物含有那些设施？通常设施愈齐备，愈可
省下开店装潢成本。

当然如果建物部恰好特殊设计，则在取得屋主谅解下进行拆除工作。

如此一来将增加成本。

但有时为店门之美观，
不得不开支时，可进一步与屋主谈判，争取拆除补助费。

3)所有权明确化—到底真正拥有所有权的屋主要确认。

由于部分业者常因本身经营不善，而转任二房东出租店面或是透过中介租贷。

无法清楚定义真正所有权者，可能导致租贷法律权益，造成纠纷，不利经营。

因此，所有权明确化是不可忽略。

4)完整性—是指经由使用执照来再次确认承租屋主店面法律上使用之权利。

并了解实际营业使用之申请。

5)清白性—也就是说清查所租贷之房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。

以避免于租屋期间因房东之财务纠纷影响。

6)时间性—预定点之现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用。

愈短时间对连锁业者愈有利。

7)明显度—主要是指可架设广告招牌可见度。

招牌是连锁业者与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对连锁业者愈好。

近来，隋着都市景观与大楼兴起，在部分都会特定区段或是新建大楼常无法悬挂招牌或是有其固定之格式。

8)天候性—天候非旦会影响消费意愿，且对于特殊天候或地形也会造成经营上之不可预估之风险。

如淹水、日晒所引起商品及设备之损耗、或者店面迎向强风面所造成大量落尘也会损及商品店面鲜度并提高设备折旧率乃至采光度等均是重要考量因素。

9)建物本身评鉴—如建筑物的年份及现况是评估首要条件。

一般来说，十年以上老屋不予考虑。

再者，建筑物构造成份分析造成及楼层分析。

前者有助于装潢成本之预估。

后者，如各楼层不予考虑则关系间接费用之开支，如是否整栋承租，以卖场与办公室或是宿舍合并。

再者，如各楼屋高度、给水、排水、瓦斯、配
线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。

如果还是楼板挑空填平、中庭加建、屋顶加建、空地加建等部份则要调阅其合法性，避免日后法律纠纷。

另外，如是否为室停车场改装？是否为防空避难室？乃至是否占用公共设施？也是不可忽略。

10)积率：积率则是指预定点本身之形状与面积。

形状有两种，一是指建筑物外观之整体设计，第二则是指预定本身之形状。

前者悠关门店未来门店，后者则是卖场设计之重点。

通常愈方面之卖
场其形状愈好。

11)面积：是指可使用之营业面积。

也就是说经部测量后的有效面积数。

其中门店宽度是首要条件。

尤其是以一楼可用之有效营业面积有一定要符合连锁企伙基本面积层次愈高。

无论是一、二楼之卖场或是一楼与地下室之卖场，各连锁企业依其需求而有不同之特性。

如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室；而便利门店则以一楼为主要诉求；另美容美发业则可设于二楼。

12)押金、租金：预定点地价高低悠关租金成本。

因此，则要考量整地费。

其次，押金—是房租的几个月份及附近房租行情打探是不可少的市调工作。

租金则是房租高低及付款方式。

至于地主、屋主、邻居、前任承租人是何人。

其个别职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等也是不可免的徵信工作。

尤其，屋主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更是要打探清楚。

如果门店是前任租屋者放弃租贷权，则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。

关于邻店的用途则也是要加以询问。

4-3 门店预定点之选定
门店之选定最重要的是，不论是一家店面或是多家门店候选，除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观查比较。

连续三天于不同时段（早晨、中午、下班、晚上八点以后）实地观察。

运用现察法来实地了解立地点之优劣。

1)就店本身
A.租金。

B.改装成本，含屋主的复原条件。

C.租期。

D.续约调价比例，过去记录、契约议定。