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杭州写字楼市场分析报告

撰写：胡瑾卿

一、概述

⏹调研目的

本报告通过对杭州市写字楼市场的整体分析、写字楼需求调研分析及对各大写字楼板块的区域分析，结合物产大厦周边地区写字楼市场状况，为物产大厦项目定位、定价与营销策略服务。

⏹报告框架

本报告分五个部分，第一章介绍了报告的目的与框架；第二章是对杭州写字楼市场的总体分析；第三章是对各大写字楼板块的区域分析；第四章是对写字楼需求调研结果的分析；第五章结合物产大厦项目实际情况，得出报告结论。

二、杭州市写字楼市场总体分析

1、写字楼市场温而不火，仍有升值空间

1998年以来，杭州房地产业连续6年大幅增长，被称作“地产杭州现象”。然而，目前杭州楼房类别上以住宅为主，写字楼在总数上偏少，所占比例较低；在住宅市场持续火爆的背景下，杭州的写字楼市场与之相比还是显得有些温而不火。直接反映在价格上，就是当住宅售价一年涨幅在1200元/平方米甚至更多时，写字楼价格却增长缓慢。在许多区域，以往写字楼比住宅价格高的优势已经不复存在。

02年的写字楼市场的确风光了一回，且在03年上半年价格仍有显著的提升，但从下半年开始，写字楼市场开始保持一个比较平稳的态势，中间甚至房价比6月份有所回落。到2004年一月份，杭州写字楼均值在8716（元/平方米）左右，比去年年底8378的均值有略微的上升。

表1：杭州写字楼一级市场平均销售价格（元／平方米）

季度2001Q1 2001Q2 2001Q3 2001Q4 2002Q1 2002Q2 2002Q3 2002Q4 中心区9880 10010 10080 10160 10180 10200 10200 10250

次中心区7500 7640 7950 8100 8180 8240 8260 8300

城市边缘区5200 5230 5270 5400 5460 5510 5580 5700 资料来源：共好资讯

杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一部分的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的发展，出现售价低于住宅的怪现象。

但同时也表明：目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。

2、供需皆大幅增长，供略大于求

从供给来看，2001年杭州市区写字楼开发投资额接近15亿元，写字楼预售面积达到30.93万平方米，销售面积超过16万平方米。2002年在此基础上迈进了一大步，向市场投放的物业面积40万平方米，估计比上年增长305％左右。据不完全统计，杭州近四年可售的写字楼供应量在220万平方米以上，超过过去十年杭州写字楼的开发量，故不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾。

从需求来看，随着宏观经济与个体私营企业的持续发展，特别是新兴产业的发展（如律师与会计事务所等中介机构、咨询服务业等）的迅速发展，促进了对写字楼市场的需求，由于浙江地区民营企业众多，目前杭州写字楼需求的主体是形象好、小面积分割、较低使用成本的中档写字楼。同时，受上海的经济辐射，尤其是加入WTO以来，大量境外企业纷纷进入杭州市场，或在此设立分公司，或设立办事处，高档写字楼的需求也日益增长。目前住宅投资收益的成长空间渐渐缩小，将有部分以投资为目的的置业群体将更加关注写字楼市场。

一方面杭州写字楼供给量迅速增长，另一方面需求平稳增加，其供求匹配的结果是，写字楼市场呈供给略大于需求的局面，且在两年内这种状况还将延续，并有可能在一定时期形成一种买方市场；由于缺少住宅那样旺盛的投资需求，目前写字楼市场还缺少大幅上涨的动力。

3、开发商联手拓市，业态聚集成气候

目前杭州已明显形成了武林板块、黄龙贵族板块、庆春路金融板块、高新板块、湖滨板块、吴山板块、城站板块等七个写字楼板块。纵观上述七大写字楼区域的形成，不难发现其共同特征：写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。如在市中心庆春路上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了“金

融一条街”，是金融产业的集聚，带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式”：产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度，是一种“互动发展”的关系，一方面，产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的氛围；另一方面，写字楼的聚集为周边区域内产业的发展以及各种围绕着产业发展的服务机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所，因此，在某一个特定的区域内，只有形成了产业的集聚，才能造就该板块内写字楼的聚集。

写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市”的集聚效应，开始联手拓市。从“新武林商务区”旗号的打出，城站广场联谊会组织，到吴山商盟的相继成立，都已经表明：越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用，并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。

4、品质普遍提高，概念层出不穷

总体来看，杭州写字楼整体品质有较大提高。在硬件上，宽带系统等成为基本的配置，一些开发商还将餐厅、娱乐作为办公的完善，大大加强了楼盘的功能。此外，部分写字楼考虑了与国际趋势接轨的需要，设计时引入了“柔性办公”理念，使写字楼的人性化得以充分体现。

与此同时，开发商间的竞争也更为激烈。写字楼的竞争不仅仅表现为销售价格、推盘时间的竞争，“概念”也已成为竞争的要素之一。大华·星河商务大厦的“LOFT”办公空间；联银大厦的“公寓式写字楼”；伟星·东河世纪大厦的“景观”办公空间等等新概念的提出都是为了显现楼盘个性，引起目标客户群的关注。然而，与一幢写字楼50 年的使用年限相比，概念也许只是昙花一现，真正的持久需要更多产品实体的维系，需要有更为长远的规划和更多优良的配套，包括一些建筑细节的处理，如电梯、车位等都将成为一个好的写字楼强有力的支撑点。注重可持续发展。杭州目前的第三代写字楼总体品质大大提升，PDS、中央空调、5A 标准、楼宇智能化等新技术不断在写字楼产品中得以应用，硬件配套日渐完善。

杭州房产开发商表现出来的较为超前的开发理念，也将是今后写字楼重视生态环境、重视通风日照的趋势反映。

5、租金增长缓慢，投资回报率下降

从租赁市场反馈的结果表明，杭州写字楼租赁自2000年以来，租金增长缓