商业公园商业规划预案
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万兴都国际商业公园 商业策划方案
2010年9月
本方案思维模式
宏观经济调研 城市发展规划 城市商圈调研
物业条件
项
项
项
百度文库
目
目
目
定
规
招
位
划
商
招商原则 招商策略 招商条件 招商执行
营
项
销
目
推
运
广
营
要点
➢ 定位重点：突出旅游休闲商业综合体的差异化特征。 ➢ 招商重点：百货店，难点：餐饮。 ➢ 招商策略：两头开花，中间结果，阶段实施，分批开业。以百货店和五星级酒店签约入
2009年实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。临沂批发城被授予“中国十强 文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选2008年福布斯“中 国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。 ➢财政和金融
2009年财税收入较快增长。全市地方财政收入91.5亿元，增长14.1%，其中税收收入 69.5亿元，占地方财政收入的76%，同比提高2.7个百分点。财政支出187.3亿元，增长 22.9%。金融形势平稳。年末全市金融机构各项存款余额1762.3亿元，比年初增加354.5亿 元，其中储蓄存款余额1178.1亿元，比年初增加181亿元。 ➢居民生活
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要百货店调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要百货店调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要百货店调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要商业街调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要商业街调查
Ⅰ. 市场调研—临沂经营者调研
本次发出调研问卷40份，收回有效问卷32份。
您认为万兴都国际商业公园做一个什么业态和模式 的商业比较好？
2009年全市城镇居民人均可支配收入16572元，增长10.5%，城镇居民人均消费性支出 10849元，增长12%。
Ⅰ. 市场调研—临沂宏观经济概况
小结
➢国内生产总值临沂市增幅比山东省最发达地区青岛市高出1.2个百分点，高出济南市同样 1.2个百分点，高出山东省平均水平1.5个百分点；社会消费品零售总额增幅高于青岛市0.2个 百分点，与济南市持平，低于山东省平均水平0.5个百分点；人均可支配收入增幅高出青岛 市1.2个百分点，高出济南市1.3个百分点，高出山东省平均水平1.3个百分点。由此表明，临 沂市的经济在山东省处于中等偏上水平，但在人口较多的情况下保持了高速的发展，后期潜 力巨大。 ➢由于临沂得天独厚的地理条件，使其成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，位居全 国综合批发市场第二位，在全国仅次于义乌，2009年一年批发成交额便突破600亿元，因此 民间的收入远远高于官方数据。 ➢通过以上数据看出，临沂在的经济发展的增长速度上高于青岛市、济南市和山东省平均水 平，加上面积和人口的优势，以及商贸物流城市的定位，未来增长潜力无限，一定会成为赶 超青岛、济南的黑马城市。
目录
Ⅰ 市场调研 Ⅱ 综合分析 Ⅲ 项目定位 Ⅳ 项目规划
Ⅴ 项目招商 Ⅵ 营销推广 Ⅶ 项目运营 Ⅷ 其他建议
宏观经济概况 城市发展概况
商圈概述 经营者调研 消费者调研
目录
Ⅰ 市场调研 Ⅱ 综合分析 Ⅲ 项目定位 Ⅳ 项目规划
Ⅴ 项目招商 Ⅵ 营销推广 Ⅶ 项目运营 Ⅷ 其他建议
Ⅰ. 市场调研—临沂宏观经济概况
Ⅰ. 市场调研—临沂城市发展概况
近几年，临沂市政府计划北迁，城市重心也随之北移，一大批代表着临沂市现代 城市商业及住宅建设最高水平的开发项目也在紧锣密鼓的建设中，建成之后将成为 临沂市人口密度最大、居民消费质量最高的“核心消费地带”，再加上临沂市的得 天独厚的商业基础优势，必将形成一个以城市大型商业中心为主导、以大型批发市 场和物流业为特色、以涑河商业带为主线的这样的一个城市商业带。
驻为契机，突破招商瓶颈，实现项目两头招商，进而带动中间商铺的招商。可分三批实 施。招商业态上休闲娱乐可先行。 ➢ 区域策略：招商区域以山东、北京、长三角、珠三角为主；本地40%、外地60%，三年 后逐步调整到本地20%、外地80%。 ➢ 业态比例：购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%。 ➢ 价格策略：以带动人气培育市场为原则，前期降低租金，分步实施租金提升，5年以后 待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。 ➢ 推广策略：塑造品牌、高调入市、高姿态造市、促销活动配合、寻求政府合作支持。 ➢ 风险控制：招商进度达不到期望值，以满商为原则，先炒作人气聚集商气；后期运营如 有困难，可在开业以后重新定位规划调整进行二次招商。当务之急是项目先开业。
➢国内生产总值 2009年实现生产总值2110.18亿元，增长13.4%；其中，第一产业增加值250.46亿元，增
长3.9%；第二产业增加值1063.41亿元，增长14.9%；第三产业增加值796.31亿元，增长 14%。三次产业增加值之比为11.9：50.4：37.7，第三产业所占比重同比提高0.9个百分点。 ➢社会商品零售总额
临沂商业发展迅速，素有“北方的义乌”之称，临沂成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品 集散地和人流、物流、资金流、信息流中心，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。 2007年临沂入选福布斯“中国大陆最佳商业城市 ”；并位列新增12 个城市中的第2 名；临 沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂 市入选2008年福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。 在山东三大经济圈中，半岛城市群以青岛为龙头，省会城市圈以济南为核心，鲁南经济带五 市中，在经济总量，人口数量，消费水平，城市基础建设，工业规模，财政收入，发展前景 等方面，临沂表现尤为突出，逐渐走在五市前面，成为鲁南核心城市。
涑河是一条穿过临沂市区的景观河，也是市政府重点打造新兴商业带，根据涑河 不同区段的功能特点和自然文化资源状况，规划将涑河分为东段古城商业区，中段 现代商业区，西段生态休闲区。
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
临沂商圈总体分布： 西郊批发商圈——以商品批发为主，创造了全国第三，在山东省交易额十多年第一的业绩。 城中心零售商圈——以人民广场周边商超为代表，零散分布。
2010年9月
本方案思维模式
宏观经济调研 城市发展规划 城市商圈调研
物业条件
项
项
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百度文库
目
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定
规
招
位
划
商
招商原则 招商策略 招商条件 招商执行
营
项
销
目
推
运
广
营
要点
➢ 定位重点：突出旅游休闲商业综合体的差异化特征。 ➢ 招商重点：百货店，难点：餐饮。 ➢ 招商策略：两头开花，中间结果，阶段实施，分批开业。以百货店和五星级酒店签约入
2009年实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。临沂批发城被授予“中国十强 文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂市入选2008年福布斯“中 国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。 ➢财政和金融
2009年财税收入较快增长。全市地方财政收入91.5亿元，增长14.1%，其中税收收入 69.5亿元，占地方财政收入的76%，同比提高2.7个百分点。财政支出187.3亿元，增长 22.9%。金融形势平稳。年末全市金融机构各项存款余额1762.3亿元，比年初增加354.5亿 元，其中储蓄存款余额1178.1亿元，比年初增加181亿元。 ➢居民生活
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要百货店调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要百货店调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要百货店调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要商业街调查
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
主要商业街调查
Ⅰ. 市场调研—临沂经营者调研
本次发出调研问卷40份，收回有效问卷32份。
您认为万兴都国际商业公园做一个什么业态和模式 的商业比较好？
2009年全市城镇居民人均可支配收入16572元，增长10.5%，城镇居民人均消费性支出 10849元，增长12%。
Ⅰ. 市场调研—临沂宏观经济概况
小结
➢国内生产总值临沂市增幅比山东省最发达地区青岛市高出1.2个百分点，高出济南市同样 1.2个百分点，高出山东省平均水平1.5个百分点；社会消费品零售总额增幅高于青岛市0.2个 百分点，与济南市持平，低于山东省平均水平0.5个百分点；人均可支配收入增幅高出青岛 市1.2个百分点，高出济南市1.3个百分点，高出山东省平均水平1.3个百分点。由此表明，临 沂市的经济在山东省处于中等偏上水平，但在人口较多的情况下保持了高速的发展，后期潜 力巨大。 ➢由于临沂得天独厚的地理条件，使其成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地，位居全 国综合批发市场第二位，在全国仅次于义乌，2009年一年批发成交额便突破600亿元，因此 民间的收入远远高于官方数据。 ➢通过以上数据看出，临沂在的经济发展的增长速度上高于青岛市、济南市和山东省平均水 平，加上面积和人口的优势，以及商贸物流城市的定位，未来增长潜力无限，一定会成为赶 超青岛、济南的黑马城市。
目录
Ⅰ 市场调研 Ⅱ 综合分析 Ⅲ 项目定位 Ⅳ 项目规划
Ⅴ 项目招商 Ⅵ 营销推广 Ⅶ 项目运营 Ⅷ 其他建议
宏观经济概况 城市发展概况
商圈概述 经营者调研 消费者调研
目录
Ⅰ 市场调研 Ⅱ 综合分析 Ⅲ 项目定位 Ⅳ 项目规划
Ⅴ 项目招商 Ⅵ 营销推广 Ⅶ 项目运营 Ⅷ 其他建议
Ⅰ. 市场调研—临沂宏观经济概况
Ⅰ. 市场调研—临沂城市发展概况
近几年，临沂市政府计划北迁，城市重心也随之北移，一大批代表着临沂市现代 城市商业及住宅建设最高水平的开发项目也在紧锣密鼓的建设中，建成之后将成为 临沂市人口密度最大、居民消费质量最高的“核心消费地带”，再加上临沂市的得 天独厚的商业基础优势，必将形成一个以城市大型商业中心为主导、以大型批发市 场和物流业为特色、以涑河商业带为主线的这样的一个城市商业带。
驻为契机，突破招商瓶颈，实现项目两头招商，进而带动中间商铺的招商。可分三批实 施。招商业态上休闲娱乐可先行。 ➢ 区域策略：招商区域以山东、北京、长三角、珠三角为主；本地40%、外地60%，三年 后逐步调整到本地20%、外地80%。 ➢ 业态比例：购物40%、餐饮30%、休闲娱乐20%、服务配套10%。 ➢ 价格策略：以带动人气培育市场为原则，前期降低租金，分步实施租金提升，5年以后 待商圈成熟逐步提升租金至期望值水平。 ➢ 推广策略：塑造品牌、高调入市、高姿态造市、促销活动配合、寻求政府合作支持。 ➢ 风险控制：招商进度达不到期望值，以满商为原则，先炒作人气聚集商气；后期运营如 有困难，可在开业以后重新定位规划调整进行二次招商。当务之急是项目先开业。
➢国内生产总值 2009年实现生产总值2110.18亿元，增长13.4%；其中，第一产业增加值250.46亿元，增
长3.9%；第二产业增加值1063.41亿元，增长14.9%；第三产业增加值796.31亿元，增长 14%。三次产业增加值之比为11.9：50.4：37.7，第三产业所占比重同比提高0.9个百分点。 ➢社会商品零售总额
临沂商业发展迅速，素有“北方的义乌”之称，临沂成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品 集散地和人流、物流、资金流、信息流中心，形成了“南有义乌、北有临沂”的商贸格局。 2007年临沂入选福布斯“中国大陆最佳商业城市 ”；并位列新增12 个城市中的第2 名；临 沂批发城被授予“中国十强文明市场”和“中国专业批发市场最具影响力品牌”称号，临沂 市入选2008年福布斯“中国大陆最佳商业城市”排行榜，被授予“中国市场名城”称号。 在山东三大经济圈中，半岛城市群以青岛为龙头，省会城市圈以济南为核心，鲁南经济带五 市中，在经济总量，人口数量，消费水平，城市基础建设，工业规模，财政收入，发展前景 等方面，临沂表现尤为突出，逐渐走在五市前面，成为鲁南核心城市。
涑河是一条穿过临沂市区的景观河，也是市政府重点打造新兴商业带，根据涑河 不同区段的功能特点和自然文化资源状况，规划将涑河分为东段古城商业区，中段 现代商业区，西段生态休闲区。
Ⅰ. 市场调研—临沂商圈概述
临沂商圈总体分布： 西郊批发商圈——以商品批发为主，创造了全国第三，在山东省交易额十多年第一的业绩。 城中心零售商圈——以人民广场周边商超为代表，零散分布。