福清江阴鼎辉财富广场策划方案
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10
城市｜经济
江阴——雅称“玉屿”、“华侨之乡”、“福建省9个海岛乡镇中第一大海岛”之称
11
宏观经济篇
【江阴概况】： 江阴镇位于福州福清市西南部、台湾海峡西岸中部，西接本来的莆田县新厝镇，全省最大的港湾兴化湾的北侧，面积69.75 平方公里，辖23个建制村，总人口约8万人，海岸线长65公里，是福建省9个海岛乡镇中第一大海岛。 江阴为15个中心镇成为全省第一批“镇级小城市”培育试点之一，允要按照主体功能区规划和新型城镇化规划要求，正确把 握大中小城市及城镇的不同功能和发展定位，充分发挥中小城市和城镇优势，力争用三至五年时间培育和发展一批城市功能 完善、特色明显、空间布局合理、治理体系健全、产业和人口吸纳能力强、以城带乡和就地就近城镇化成效显着的宜居宜业
12
中小城市。
江阴资源概况——辖区已初步形成医药化工、电力能源、港口运输及现代仓储物流四大产业。为江阴持 续供应大量的经济财富。
江阴经济开发区
年份
工业生产总值（亿元）
比例
源自文库
2010
70
2013年1-7月
61.3
↑7.7% ↑9%
江阴经济开发区目前发展势头强劲，必将带动外来人口及本地人员的增长。未来的江阴，需要一个
连续4年获得中国十佳集装箱码头的称号。
15
江阴城市小结
1、江阴经济迅Te速x发t展，人 口增长，有in利房h地e产re开发。
2、当地消费水平较高， 需要可支撑的消费品。
研判：
3、城市化进程将周边 的乡镇人口迁入，住 房需求量将逐年上升。
江阴整体环境较杂乱，城市形象受影响，需要新的项目来带动，满足城市发展需求。
高速公路，京台高速公路福清渔溪至平潭段经江阴半岛北部庄前立互通引支线直达港区，已经建成通车；
铁路，福厦高速铁路江阴支线正在抓紧建设中，可望于2015年建成直达江阴港区，这将极大提升江阴港区对外交通
能力，使江阴港区成为服务我省周边地区和中西部内陆省份新的对外开放的重要出海通道。
码头江阴拥有全国少有、福建最佳的天然深水良港，目前已建成7个码头，开通多条国际、两岸三地、内贸航线，
项目推广策略 VI系统识别
2
PART TWO 市场论证 PART THREE 破题—解题 PART FOUR 造魂 PART FIVE 亮剑
PART ONE 项目解读
3
项目位于江阴新镇区主干道上，交通便捷，临近镇中心商业旁，区域较多为自建豪宅，周 边配套成熟度有待提高
本案
老城区中心商业
4
项目与政府重点 打造的江阴新规 划10平方公里新 港城距离5公里 ，与正在成熟的 67平方公里工业 区距离2公里。
4.6万人（估算） =
9.5万人（预计）
主要以来务工人员组成
— 4.9万人（现有）
根据测算，江阴未来外来务工人员将 急速增多
（估算目前江阴本地人口+外来务工人口
可达10万人以上）
14
江阴交通建设—已开通的高速路及即将开通铁路将带动整个江阴的经济发展
本案
主要交通项目：
疏港新江公路11.6公里连接福厦交通走廊，江阴半岛已形成环岛东、西路和配套绿化路灯的五横三纵高等级路网；
老城区中心
本案
5
项目周边配套 项目北侧规划十几亩 商业用地，南侧规划 安置用地，周边配套 有学校、新行政中心 等项目不断的完善， 未来区域成熟度不断 提高。
新规划生活区
半岛一号
江阴新行政中心
新港小学
四车道 江阴大道
规划商业用地
本案
幼儿园
规划安置房
江阴主城区
江阴中学
江阴老城商业中心
6
项目西临江阴大道、北接规划路、龙门大道路
8
Strength 优势
1、江阴主城区唯一在售项目，区域认可度高升值无限； 2、位于江阴大道上，周边道路四通八达，交通便捷； 3、周边学校、规划行政办公等配套众多，区域日益成熟； 4、项目是江阴配套商业体量最大，且是唯一配套600多个机 动车位项目。 5、项目对面规划为商业用地，未来该位置是商业集中地，将 是江阴另一个商业中心。
撑起江阴人口消费的商业体及形象代表
13
江阴工业区未来人员发展分析
2013年福清江阴经济开发区落地企业已达95家，签约项目100项。 2014年全区已投产企业49家，其中规上企业26家。均平一家企业有1000人，估算在职员工全区有 10万人左右
【公式】：预计未来增长人口 = 目前签约企业×1000人（平均） — 2014年已投产企业 ×1000人（平均）
经济技术指标及介绍
综合经济技术指标
土地面积 总建筑面积
40405平方米(合60.61 亩)
123943平米
计入容积率建筑面积
101013平米
地上住宅建筑面积
43324平米
商业建筑面积 停车数
56234平米 624辆
7
地块实景图（见左上角位置示意图，红圈内为照片所展示区域）
南面——沿街安置房（部分临街 商业）、沿项目西侧有条水沟 东面——民宅、幼儿园 西面——江阴大道、民宅 北面——规划中商业项目 备注：目前项目是空地
1、江阴正在大力搞开发，是政府重点关注地，将带 动江阴经济发展，吸引大部分人回乡热潮置业增加 项目的发展潜力； 2、目前已有项目起头在江阴形成房产买卖概念; 3、新政府规划在项目对面,未来区域发展潜力无限.
Opportunity 机会点
Weakness 劣势
1、区域周边居住人口较疏、已形成商业较少； 2、受地块影响，居住配套景观环境受局限； 3、周边商业较低端，多为民宅、安置房 沿街小体 量商业，影响项目未来规划整体形象。
【鼎辉财富广场项目】 营销策划报告
2014年11月
1
项目组工作的阶段划分
市场调研阶段(本次汇报）
整体定位与发展战略（中稿 汇报）
推广策略（终稿汇报）
项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 业内人士访谈 针对商业与客户访谈 针对住宅与客户访谈 市调成果沟通
项目属性及客户目标分析 核心问题界定 市场分析以及客户机会挖掘 发展战略 整体定位 配套建议 功能定位 业态规划 启动区策略
1、国家楼市政策的打压，整体市场受限； 2、周边市的大型项目及已成熟的项目将会形成较大 竞争； 3、当地民宅属于豪宅，表现当地居民对居住环境、 品质要求较高。
Threat 威胁点
9
PART ONE 项目解读 PART TWO 市场论证
PART THREE 破题—解题 PART FOUR 造魂 PART FIVE 亮剑
城市｜经济
江阴——雅称“玉屿”、“华侨之乡”、“福建省9个海岛乡镇中第一大海岛”之称
11
宏观经济篇
【江阴概况】： 江阴镇位于福州福清市西南部、台湾海峡西岸中部，西接本来的莆田县新厝镇，全省最大的港湾兴化湾的北侧，面积69.75 平方公里，辖23个建制村，总人口约8万人，海岸线长65公里，是福建省9个海岛乡镇中第一大海岛。 江阴为15个中心镇成为全省第一批“镇级小城市”培育试点之一，允要按照主体功能区规划和新型城镇化规划要求，正确把 握大中小城市及城镇的不同功能和发展定位，充分发挥中小城市和城镇优势，力争用三至五年时间培育和发展一批城市功能 完善、特色明显、空间布局合理、治理体系健全、产业和人口吸纳能力强、以城带乡和就地就近城镇化成效显着的宜居宜业
12
中小城市。
江阴资源概况——辖区已初步形成医药化工、电力能源、港口运输及现代仓储物流四大产业。为江阴持 续供应大量的经济财富。
江阴经济开发区
年份
工业生产总值（亿元）
比例
源自文库
2010
70
2013年1-7月
61.3
↑7.7% ↑9%
江阴经济开发区目前发展势头强劲，必将带动外来人口及本地人员的增长。未来的江阴，需要一个
连续4年获得中国十佳集装箱码头的称号。
15
江阴城市小结
1、江阴经济迅Te速x发t展，人 口增长，有in利房h地e产re开发。
2、当地消费水平较高， 需要可支撑的消费品。
研判：
3、城市化进程将周边 的乡镇人口迁入，住 房需求量将逐年上升。
江阴整体环境较杂乱，城市形象受影响，需要新的项目来带动，满足城市发展需求。
高速公路，京台高速公路福清渔溪至平潭段经江阴半岛北部庄前立互通引支线直达港区，已经建成通车；
铁路，福厦高速铁路江阴支线正在抓紧建设中，可望于2015年建成直达江阴港区，这将极大提升江阴港区对外交通
能力，使江阴港区成为服务我省周边地区和中西部内陆省份新的对外开放的重要出海通道。
码头江阴拥有全国少有、福建最佳的天然深水良港，目前已建成7个码头，开通多条国际、两岸三地、内贸航线，
项目推广策略 VI系统识别
2
PART TWO 市场论证 PART THREE 破题—解题 PART FOUR 造魂 PART FIVE 亮剑
PART ONE 项目解读
3
项目位于江阴新镇区主干道上，交通便捷，临近镇中心商业旁，区域较多为自建豪宅，周 边配套成熟度有待提高
本案
老城区中心商业
4
项目与政府重点 打造的江阴新规 划10平方公里新 港城距离5公里 ，与正在成熟的 67平方公里工业 区距离2公里。
4.6万人（估算） =
9.5万人（预计）
主要以来务工人员组成
— 4.9万人（现有）
根据测算，江阴未来外来务工人员将 急速增多
（估算目前江阴本地人口+外来务工人口
可达10万人以上）
14
江阴交通建设—已开通的高速路及即将开通铁路将带动整个江阴的经济发展
本案
主要交通项目：
疏港新江公路11.6公里连接福厦交通走廊，江阴半岛已形成环岛东、西路和配套绿化路灯的五横三纵高等级路网；
老城区中心
本案
5
项目周边配套 项目北侧规划十几亩 商业用地，南侧规划 安置用地，周边配套 有学校、新行政中心 等项目不断的完善， 未来区域成熟度不断 提高。
新规划生活区
半岛一号
江阴新行政中心
新港小学
四车道 江阴大道
规划商业用地
本案
幼儿园
规划安置房
江阴主城区
江阴中学
江阴老城商业中心
6
项目西临江阴大道、北接规划路、龙门大道路
8
Strength 优势
1、江阴主城区唯一在售项目，区域认可度高升值无限； 2、位于江阴大道上，周边道路四通八达，交通便捷； 3、周边学校、规划行政办公等配套众多，区域日益成熟； 4、项目是江阴配套商业体量最大，且是唯一配套600多个机 动车位项目。 5、项目对面规划为商业用地，未来该位置是商业集中地，将 是江阴另一个商业中心。
撑起江阴人口消费的商业体及形象代表
13
江阴工业区未来人员发展分析
2013年福清江阴经济开发区落地企业已达95家，签约项目100项。 2014年全区已投产企业49家，其中规上企业26家。均平一家企业有1000人，估算在职员工全区有 10万人左右
【公式】：预计未来增长人口 = 目前签约企业×1000人（平均） — 2014年已投产企业 ×1000人（平均）
经济技术指标及介绍
综合经济技术指标
土地面积 总建筑面积
40405平方米(合60.61 亩)
123943平米
计入容积率建筑面积
101013平米
地上住宅建筑面积
43324平米
商业建筑面积 停车数
56234平米 624辆
7
地块实景图（见左上角位置示意图，红圈内为照片所展示区域）
南面——沿街安置房（部分临街 商业）、沿项目西侧有条水沟 东面——民宅、幼儿园 西面——江阴大道、民宅 北面——规划中商业项目 备注：目前项目是空地
1、江阴正在大力搞开发，是政府重点关注地，将带 动江阴经济发展，吸引大部分人回乡热潮置业增加 项目的发展潜力； 2、目前已有项目起头在江阴形成房产买卖概念; 3、新政府规划在项目对面,未来区域发展潜力无限.
Opportunity 机会点
Weakness 劣势
1、区域周边居住人口较疏、已形成商业较少； 2、受地块影响，居住配套景观环境受局限； 3、周边商业较低端，多为民宅、安置房 沿街小体 量商业，影响项目未来规划整体形象。
【鼎辉财富广场项目】 营销策划报告
2014年11月
1
项目组工作的阶段划分
市场调研阶段(本次汇报）
整体定位与发展战略（中稿 汇报）
推广策略（终稿汇报）
项目地块现场查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 业内人士访谈 针对商业与客户访谈 针对住宅与客户访谈 市调成果沟通
项目属性及客户目标分析 核心问题界定 市场分析以及客户机会挖掘 发展战略 整体定位 配套建议 功能定位 业态规划 启动区策略
1、国家楼市政策的打压，整体市场受限； 2、周边市的大型项目及已成熟的项目将会形成较大 竞争； 3、当地民宅属于豪宅，表现当地居民对居住环境、 品质要求较高。
Threat 威胁点
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PART ONE 项目解读 PART TWO 市场论证
PART THREE 破题—解题 PART FOUR 造魂 PART FIVE 亮剑