投资性房地产公允价值计量模式分析

泰州职业技术学院

毕业论文投资性房地产公允价值计量模式分析

学生姓名:戴莎莎

班级名称：

实习单位：

指导教师(外)：职称(务)：

指导教师(内)：樊乐职称(务)：讲师经济与管理学院二〇一八年六月

目录

一、投资性房地产公允价值计量模式现状 (1)

（一）现行投资性房地产中存在的计量模式 (1)

（二）公允价值计量模式在房地产中的运用 (1)

（三）投资性房地产中公允价值计量模式地位 (1)

二、投资性房地产中公允价值计量模式存在的问题 (1)

（一）投资性房地产中选择何种会计计量模式 (2)

（二）采用公允价值计量模式成本高 (1)

（三）加剧企业利润总额的变动，增加企业赋税 (1)

（四）影响房地产企业股利分配政策 (1)

（五）公允价值计量作为后续计量存在限制 (1)

三、完善公允价值计量模式的对策分析 (1)

（一）比较不同计量模式做出正确选择 (1)

（二）房地产企业自身做到保守计量、降低成本 (1)

（三）国家应控制房价、防止利润操控 (1)

（四）合理分配股利、提高投资者热情 (1)

（五）改变会计准则导向，降低公允价值计量模式应用标准 (1)

四、结论 (5)

参考文献 (5)

投资性房地产公允价值计量模式分析

（14会计电算化一班戴莎莎）

【摘要】随着社会经济的疾速成长，公允价值计量模式在投资性房地产中的运用也日渐突出。相较于成本计量模式，公允价值计量模式在投资性房地产中的地位更不可撼动。然而，虽然公允价值计量模式更具有优越性，但其在投资性房地产中的运用还还存在一定的问题。本文通过对公允价值计量模式在投资性房地产企业中的现状分析以及其在投资性房地产中存在的问题，提出了几点改善建议。【关键词】公允价值计量模式投资性房地产

在投资性房地产中,采用的会计计量模式类别不同，为投资性房地产企业提供的信息侧重点也不同，当然，因此带来的影响也不尽相同。对于投资性房地产，主要以成本模型和公允价值计量模型为基础，根据目前的现状，投资性房地产中主要采用公允价值计量模式，本文通过对公允价值计量模式在投资性房地产中的运用以及存在的问题对策分析，详细的阐述了公允价值计量模式在投资性房地产中的运用。

一、在投资性房地产下公允价值计量模式的现状

（一）现行投资性房地产中存在的计量模式

成本计量模式是最基础的传统计量模式，适用于物价较为稳定的经济环境。作为一种资产定价模型，它具有直观、可靠性和可验证性，能够反映商品的价值，并有利于资产托管。但在通货膨胀的形势下，物价变动较大，货币价值存在不确定因素，不利于投资者制定经营与投资决策。在投资性房地产中，企业可以选择成本计量模式节省企业资本。并且便于企业实现对公允价值计量模式的转变。

公允价值计量模式是指当事人所熟悉的资产数额，或者债务金额。要求交易双方掌握相关市场信息对称性。在房地产投资中，公允价值计量模型是以房地产市场价值作为衡量房地产市场价值的一种手段。假如房地产价钱在资产负债表中产生了变更，那便需要以公允价值计量作为调节其账面价值的基础性方式。在企业利润的调整中，往往通过公允价值和原账面价值的差额将投资性房地产纳入当期损益进行调整。

（二）公允价值计量模式在房地产中的运用

随着经济的发展，传统的成本计量模式难以反映投资性房地产企业真实的资产价值，因此在2006年，投资性房地产被单独独立出来，在原有的成本计量模式下引入了新的计量模式，即公允价值计量模式。虽然在“投资性房地产”的指导方针下，一般使用历史成本计量模型作为后续测量。但是，随着经济的发展，房地产企业迅速崛起，选择成本计量模式作为后续计量的房地产业务，已经意识到传统的成本计量模式已经不符合社会经济趋势的发展，更不适应投资性房地产企业的发展趋势。因为利用历史成本计量模型来反映房地产投资的资产价值，更为机械化，是一种静态反应。因此，企业选用公允价值计量模式。然而，采用公允价值计量模式前提是该企业能确定有活跃的交易市场并且能合理估算出公允价值。投资性房地产的价值不是计提折旧或摊销，而是按照当下价值入账，这不仅仅反映出投资性房地产市场的情况，也影响到了企业的经营成果即利润。（三）投资性房地产公允价值计量模式地位

根据投资性房地产上市情况来看，拥有投资性房地产企业的比重在40%-50%，但是企业采用公允价值计量模式上市的比重不足10%,由此可知，以成本计量模式上市的投资性房地产仍然处于主导地位。即使如此，但根据近几年公司上市情况来看，有明显转变。公允价值计量模式上市比重以逐步增加。说明虽然我国公允价值计量模式还处在初级阶段，但在投资性房地产中，其相较于成本计量模式更具有优越性。

二、投资性房地产中公允价值计量模式存在的问题

（一）投资性房地产中选择何种会计计量模式

我国主要的支柱行业是房地产行业，因此计量模式的选择对将会影响该行业的发展。进而，对于房地产投资企业，会计计量模式的选择至关重要。然而，在房地产投资会计计量模式一直难以选择，新企业准则规定在投资性房地产中可采用成本计量模式或公允价值计量模式。而企业如何选择会计计量模式则成为一大难点。因为，两种计量模式各有利弊，对于投资企业来说，根据企业本身现状发展的会计计量模式很难进行抉择。

（二）采用公允价值计量模式成本高

投资性房地产选择公允价值计量模式时，公允价值的公允性是投资性房地产

商品价格公允判断的关键。而公允价值计量要求即公开性和公正性，这就要求在进行商品价格衡定时，投资性房地产市场环境必需在竞争的前提下保持公开透明性，这就要求会计人员能具备超高的职业判断能力，来对企业的公允性进行评估。不过现实是，在投资性房地产企业有限的部门资源形势下，会计人员不能够合理的进行公允价值的判断，因此，投资性企业则需要引入第三方作为公允价值判断者，即独立的评估机构。当然，价格不菲的评估机构费大大的增加了企业成本。（三）加剧投资性房地产企业利润总额的变动，增加企业赋税对于投资性房地产企业，其决定因素即为房价。房价的波动幅度对投资性房地产的影响巨大。众所周知，我国房地产市场随房价的波动而变化。然而，一直以来房价持续上升，炒房的热度有增不减，其中房价产生的利得会在公允价值变动损益中反映，由于公允价值计量不再计提折旧、摊销，因此，投资性房地产企业利润波动会随房价的波动进行变化，其利得差额会使企业赋税增加，随着企业赋税的增加，纳税人纳税资金必然只增不减。

（四）影响投资性房地产企业股利分配政策

对于公允价值计量模式，其相较成本计量模式具有很大差异性。在我国，公允价值计量的引入，对于投资性房地产企业是否增添股利分配政策便会成为一大困扰。因为股利分配随之带来的是年底分红问题。如果企业年底不增加股利分红这一政策，那么便会降低投资者投资的热情，影响企业投资发展状况，不利于企业的经营发展。其次，如果年底增加股利分配，那么股利份额的分配也将成为影响企业投资发展的一大因素。分配额的多少决定了投资性房地产经营者投入工作的热情，进而影响企业生存环境状态。

（五）公允价值计量作为后续计量存在限制

在投资性房地产中需要满足相应条件才能采用公允价值计量模式。其一，具有活跃的交易市场地区，如我国大中型城市。其二，企业需要获取同类或类似价格信息来做出合理估计。同类或类似信息即要求房地产企业，地理位置环境相同、结构类型相似、状态新旧程度相近。这两个条件，很大程度上限制了公允价值计量模式在投资性房地产运用中的发展。

在企业新会计准则中，对于投资性房地产中会计计量模式的转换也存在一定

的限制。在一定的条件下，成本计量模式可以转化为公允价值计量模式，但公允价值计量模式则不能转化为成本计量模式。因此企业为了谨慎起见，往往采用成本计量模式。

三、完善公允价值计量模式的对策分析

(一) 比较不同计量模式做出正确选择

成本计量模式能够有效的降低企业会计人员对企业利润调整的可能性。其次，投资性房地产中企业的信息能够获取。在传统的成本计量模式中，企业以实际费用作为计量基础，通过完整的计量凭证，反映了真实可靠的会计计量信息。然而，成本计量模式的相关性和及时性相对匮乏，会忽略企业未来、现金流和企业价值，因而不能很好地反映和体现投资性房地产的发展趋势。

公允价值计量模式具备公正性和即时性，能有效率的提高企业会计信息的即时性，能够真实的反映企业资产价值并且能够便于经营者了解市场变化形势，因此，公允价值计量模式有助于管理者做出决策和判断，便于企业的发展。但企业采用公允价值计量模式，会计人员更易操纵企业利润。因此，在这种情况下，‘公允价值’很容易被上市公司作为提高企业业绩的工具。易导致企业的现金流量减少，不利于企业的正常运营。

因此，规模较小的投资性房地产企业，为了保险，节约资本，变会一直采用成本计量模式作为后续计量。但是，如果公司资金周转困难，融资压力大，对资金需求尤为迫切，并且该企业对资金的需求量很大，该公司很有可能会选择公允价值计量模式来加快资金到位的速度，拓宽资金获取的途径。

（二）房地产企业自身做到保守计量、降低成本

投资性房地产企业采用公允价值计量模式要求企业管理层在确定会计政策以及会计计量模式时考虑各种因素，经营者能够结合本企业的实际经营情况，运用合理的会计计量方法确定企业所得。能够坚持资本保持理念，防止资本的侵蚀。并且在维持资本的同时，能够增设相应的投资性房地产资源部门，做到保守计量。其次，企业可以通过聘请高级财务人员，达到降低评估机构费用支出的目的。与此同时，企业可以建立专门的评估结构，对投资性房地产企业进行公允性判断。（三）国家应控制房价，防止利润操控

公允价值计量模式是在公允价值计量下，如果企业缴纳税款，则需要调整当前公允价值计量的成本计量。因此当投资性房地产企业税收成本减少时，企业需要在税前进行折旧和摊销。国家应鼓励投资性房地产企业采用公允价值计量模式，在鼓励的同时，应控制市场房价，对采取公允价值计量模式的房地产企业采取降低其一定纳税额措施。其次，企业应定期对相关会计人员进行培训，提高会计人员职业素养，使会计人员能够坚持操守，秉持诚信原则，不弄虚作假，防止其操控企业利润。

（四）合理分配股利、提高投资者热情

在投资性房地产环境下，公允价值计量模式企业利润的增加和减少是其会计政策的选择的表现。当房地产市场价格增长，企业便会采用公允价值计量模式上市以此达到增加企业利润的目的。但是，当价格下跌时，企业选择公允价值计量模式便会考虑利润的增减。利润的增减直接影响企业对投资者进行股利分红。因此，投资性房地产企业应在年底合理分配股利，带动投资者积极性，使投资者热情增加，增强投资者热情。

（五）改变会计准则导向，降低公允价值计量模式应用标准由于我国市场经济发展滞后，因此公允价值计量模式条件较严格，国家应该修订会计准则，适时的降低上市公司采用公允价值计量模式的门槛，同时，放松一定政策，鼓励投资者积极上市。此外，指引投资性房地产将公允价值计量模式作为主要计量，对采用公允价值计量模式的公司进行一定的鼓励，增强企业领导人信心。不过，国家在降低此门槛的同时，政府要加强管理监督，防止部分公司利用漏洞偷税漏税，违反一定的会计准则规章。

四、结论

通过对投资性房地产的现状以及问题、建议的阐述，得出以下结论：虽然公允价值计量模式在投资性房地产运用中还存在一定的问题，但事实证明，公允价值计量模式与投资性房地产企业发展趋势更吻合。尽管公允价值计量模式在投资性房地产中的运用还存在一定的问题，如果投资性房地中能解决计量模式的不足之处，并且政府能积极鼓励投资性房地产选择公允价值计量模式作为主要后续计量，带动房地产计量模式选择发展，那么，公允价值计量模式必然会完全取代以

传统的成本作为计量的成本计量模式。因而，从长远角度考虑，公允价值计量模式相比较成本计量模式更加具有优越性，更加适合投资性房地产长期的发展趋势。

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