郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件

2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
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商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
• 具备鲜明主题特色 的综合体如金地广 场/万象城/水游城 等进驻郑州，商业 体各物业之间的关 系越来越紧密；在 项目中运营的地位 越来越高；项目在 时间上的延续性越 来越强。
特色主题购物中心/ 特色专业商业
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商业市场
经济支撑——从城市商业发展轴上看出，郑州人均GDP已经突破综合体 的出现条件，而城市化率的不断提高，也为商业能级的提升创造了必要 条件
曼哈顿广场
金林中心、聂庄 改造项目
区域级商圈地位加强
中原万达、大悦城、
辐射影响力逐渐增强，分流大学路
升龙国际中心
商圈客流
红星美凯龙、居然 之家
市级家居建材中心，辐射全市
王府井、锦艺城
华润欢乐颂
购物体验感增强，休闲娱乐业态比 例上升
中原万达
中昇、大商
商圈氛围渐浓，形成以家庭消费为 主的一站式商圈
升龙广场、绿地之
商业市场
郑州市商业发展演变趋势——一站式购物中心的先进商业开发主体入驻 郑州，商业地产向主题特色化、全业态的综合性方向发展
起步
发展
现状
未来发展
• 郑州最初的商业体 以金博大、正道中 环百货为主要代表， 以传统的购物百货 为主，规模小，业 态单一，聚客能力 较弱。
传统百货
• 曼哈顿广场、升龙国际 中心为郑州带来了城市 综合体的概念，但住宅 底商式的商业模式以及 规划并未收到良好的经 营效果。
20 万㎡
15
10
5
元/㎡ 18288
26000 22000 18000
14000 5.5
10000
0
6000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
2011年 商业用房供应面积
商业用房销售面积
花园路商圈 服饰百货为主
中-中高端
中环百货、360、丹 尼斯百货
万达广场
档次提升，业态丰富，辐射影响力 进一步增强
碧沙岗商圈 传统老商圈 现有商圈 紫荆山商圈 老百货为主
中低-中 中
中原商贸城、大商 电器
商业大厦（改造）老旧势低，能否商则业面升临级被改替造代成的为危必机然趋
紫荆山百货
嘉里中心
档次提升、业态丰富
商圈级别 商圈名称 商圈现状
档次
现有代表项目 未来代表项目
商业发展趋势
火车站商圈
中低端批发零售 为主
低-中低端
银基、小商品城、 万博
正弘凯宾城
升级改造，零售为主、批发外溢
二七商圈
以服装、服饰零 售为主的大型 中-中高端
百货
金博大、大上海、 二七步行街
万象城、丹尼斯 大卫城、恒隆广 场、金地广场
大型购物中心兴起、业态丰富、档 次提升，吸附能力将更强
郑东商圈
市场培育期，人 气冷清
曼哈顿商圈
新兴起商圈，氛 围欠佳
二七万达商 圈
新兴起商圈
商都路商圈
市级家居建材市 场中心
棉纺路商圈
新兴起商圈，氛 围渐起
中原万达商 新兴起商圈，氛
圈
围渐起
未来商圈 高铁商圈
规划阶段
中-中高 中 中
中-中高 中-中高
中 中-中高
宝龙广场/丹尼斯七 天地
千玺广场
逐渐兴起、辐射省内
郑州： 2011年常住人口885万，人均GDP8817美元，城市 化率67.8%，理论上商业形态已经满足综合体出现的 1/2的条件，这就提出了政府在不断提高城市化率的 同时应注重业态植入的适当前置，以达到城市商业能 级与城市发展进程的高度吻合。
2
商业市场
商业销售情况——2012年全年商铺成交均价1.68万元/㎡，月均去化4.5 万㎡，商业存量巨大（含自持），商业开发成本收益率高，能够拉高楼 盘整体利润率，但需要考虑商业销售速度与自持比例关系。
型商业的必然走势。
3
商业市场
郑州市商圈格局——由传统的五大商圈演变成多中心商圈分散聚集发展 趋势，中原区由单一的“碧沙岗商圈”逐渐演变为多商圈争霸局面，中 原万达商圈的形成，未来万达商圈容量不断扩大与辐射力增强。
花园路商圈
郑东商圈
棉纺路商圈
曼哈顿商圈
碧沙岗商圈
紫荆山商圈
中原万达商圈
二七商圈
大学路商圈 火车站商圈
高铁带来的新兴商圈，以商务消费
窗
群体为主
航海路商圈 规划阶段
中
高新区商圈 规划阶段
中新蓝钻Βιβλιοθήκη 新蓝钻 升龙又一城家庭消费为主的购物中心
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以学生及家庭消费为主的商圈
商业市场
各区域大型商业分析——郑州市主城区五大区域中，中原区1万㎡以上规 模商业总存量107万㎡，总体量屈居全市末位，人均商业面积较全市水平 偏低，随着人均收入不断提高，人均商业面积得到快速提升。
• 新田国贸中心以大商新 玛特和国贸360购物中 心良好的业态组合，成 为了花园路农业路商圈 的核心。
概念综合体 大型购物中心
• 万达/锦艺王府井的进 入是郑州城市综合体发 展的里程碑，它并不将 多种物业的堆积作为综 合体的卖点，而是将城 市中心、商业物业、商 务物业等紧密结合，相 互支持，从而注重整个 项目在功能上的关联和 聚合效应。