龙湖地产与万科地产对比分析报告

龙湖与万科战略及执行力研究

一. 当前大环境和小环境概述

1.当前我国房地产市场：

二. 标杆企业选取标准

1. 战略发展规划

2. 资本配置策略

3. 人才配置与激励

三. 标杆企业

1. 全国围：万科

2. 本土企业：龙湖

四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析

1. 发展阶段分析：

1）万科发展四阶段：

2）龙湖发展四阶段：

2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数注：★——强☆——较强或正构建中

五杆标企业核心竞争力

1.共性：

1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才

2) 政策研究

3) 项目管理经验与权责体系融合

4) 资本配置手段

5) 学习能力与团队建设

6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉

2.个性：

A.万科：

1) 国外工业发达国家对比研究

2) 可持续可实践的战略研究

3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作

4) 对企业文化、价值观的秉持

B.龙湖：

1) 标杆分析与流程研究能力强

2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目

3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心

六. 标杆企业过去及未来主要成长点

1.万科发展四阶段：

2.龙湖发展四阶段

七. 杆标企业的两大核心平台（资金及人才）

1.资金平台

1）万科：

资金结算⌝

1996年，万科公司资金结算中心成立，资金结算中心的成立对于万科公司整合资源、监管资金运作、加强资金筹集能力、提高管理效益起着重要促进作用。

融资能力⌝

万科公司的融资能力相当出色，公司和国银行之间有良好的关系，并拥有多种融资渠道，包括资本市场融资、信托、境外银行借款、境外资本合作、境外房地产基金等；完成了由项目到公司，由短线到长线的的融资策略转变，有力支撑了万科战略目标实现的资金要求（到2014年，万科的销售额将由2004年90多亿增长到1000亿）。

2006年7月8日，万科发布公告称，万科与RZP合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本1亿美兀，万科与RZP各占50%的股份。

万科与RZP合作打破了以往境外房地产基金与国房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，一改以往单个项目的短线套利模式，转而向长期公司制合作模式转变。此举标志着海外地产基金对国房地产市场长期看好，并进入实质性的投资阶段。

RZP与万科的合作历史回顾：2004年11月，万科集团子公司万科房地产与RZP签订协议，将其持有的万科置业95%股权中的40%转让给RZP，以共同开发“万科新城”项目。万科连续发行两期可转债以及信托融资，并与RZP, HI等海外房地产基金合作。

资产负债率控制

60%左右。相对于国际上的同行，万科公司的资产负债率处于较高水平。但相对于国房地产公司，万科公司的资产负债率基本控制在合理的水平，而且还有一定的提升空间。（我国房地产企业的资产负债率在75%左右，己普遍偏高。而前五大房地产上市公司负债率基本在30%至40%

之间。鉴于中国房地产市场的增长势头和高回报率，国地产公司相对较高的资产负债率是可以接受的。）

2）龙湖：

土地抵押获得资金⌝

从2006年1月起到2007年7月，龙湖地产以及其关联公司先后12次抵押土地。仅仅在2007年5月，龙湖地产系先后将北部新区高新园大竹林组团标准分区6－7、6－19、6－20号地块、北部新区高新园大竹林组团O标准分区6－12号地块、南岸区弹子石街道求新村等地块抵押给中国农业银行市渝北支行、农业银行龙湖地产支行。在与信和、九龙仓等角逐地王的5天前，龙湖地产将北部新区经开园礼嘉中心区1－－G、H、J号地块、2－A、C附1号地块抵押给招商银行股份江北支行，而龙湖地产抵押的这块土地为300246平方米，

土地级别为商业9级、住宅9级，龙湖地产于2006年10月以32808万元竞得。

除加强银行合作外，龙湖地产积极采取资金信托、境外资本合作、境外房地产基金多种方式缓解资金压力。⌝

2007年，龙湖地产和荷兰ING房地产投资基金联合参与市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。2005年12月28日，国际信托投资公司为龙湖地产发行的“龙湖•西城天街资金信托计划”募集资金3亿元，在此次信托运作中，龙湖地产出让了西城天街项目公司49％的股权。2004年底，置地集团公司与龙湖地产签定了合作协议，双方联姻后的第一个动作是开发大竹林国际时尚生活中心，以40亿元人民币的巨资打造高品质楼盘。大竹林项目位于北部新区，规划面积约１平方公里，建筑面积120万平方米。

资本市场的上市准备：

龙湖地产可能委任汇丰、瑞银及摩根士丹利为上市保荐人。IPO拟筹资10亿美元。龙湖公司正在做私募希望引进更多的战略投资者,但投资机构都变得很谨慎,公司上市工作并不如预期理想,所以被迫暂

缓上市进程。

龙湖地产延期上市成为继恒大之后欲赴港上市房企的共同选择。乐观分析IPO可能在2008年下半年10月份。

2.人力同资源平台

1）高管及地区公司结构

a.万科

每行业基本均有专业管理人才，管理团队以上市公司运作，以企业管理、投资决策、财务管理见长。新近高管多为复合型，有丰富多产业经历，高级人才主要于制造业，以保证住宅产业化战略顺利进行。

人才行业结构⌝

人才学历结构

龙湖：

引进高管多为有丰富经验的复合型人才，为上市做前期准备，同时加强公司规化管理、科学决策。

近年龙湖引进高管人员清单