关于中国房价问题的调研报告

关于中国房价问题的调查报告伴随着“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词的日渐流行，买房已经成为中国老百姓的一大负担，房价问题也成为了关乎国计民生的社会问题。

本次调查针对中国房地产的现状、直接原因、政府出台的政策以及大众反映，描述和反映当今中国的房价问题。

一.房价现状
我们将以房价收入比、房价收益率、空置率、还贷/收入比、房地产投资占GDP比例五个指标作为切入点来分析中国房价现状。

1.房价收入比
房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。

世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。

而中国主要城市的房价收入比数据如下：
2.房租收益率
房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。

国际公认的房租收益率应该在150到230之间。

而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消费能力。

3.空置率
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。

其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而在杭州，上海，北京旧小区的入住率一般都比较高，2000 年以后新建房的空置率在40%以上，2010年以后新建房的空置率应该不低于60%。

4.还贷/收入比
还贷/收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。

一般来讲，国际上公认的还贷收
入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。

一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。

而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。

结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。

比如在2004 年底，中国房地产贷款占整个贷款的40%，目前这个比例保守估计应该有55%。

而买房的人，用于投资的比例不会低于35%。

这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。

一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。

这将花完中国的存款准备金率。

5.房地产投资占GDP 比例
房地产投资占GDP 比例指标反映整体经济对房地产的依赖程度。

在大国的房地产历史上，美国在1950 年出现过 6.98%的最高比例，然后一路小幅波动，直到1991 年从3.42% 开始，一路上扬至2005 年的6.2%，随后发生了次贷危机。

而日本在70 年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985 年广场协议的签订，房地产在日本开始过热，房地产投资占GDP 比重在1989 年到1991 年的最高点期间约 5.5%，这时候日本的房地产崩盘了，从此日本进入了长达十几年的低迷，被称为“失去的十年” 。

而中国从有据可查的记录来看，从1997 年的 4.02%开始一路上涨，到2007 年时这个比例到了10.13%，这是任何国家任何时候都没出现过的高度。

考虑房地产对相关经济的带动作用，其对GDP 的影响将高达3.15*10.13%=32%。

以上种种指标表明，中国的房价已经高到了非常严重的地步。

关于中国的高房价，某些人士认为中国的房地产市场是特殊的，可以不符合国际惯例的。

然而那都是谬论，都是经不起分析的。

二.产生原因
1.供需关系不合理是高房价的重要原因。

供需决定价格是经济学的铁律。

第一是住房价格，由住房的供给与需求决定，供给方为房地产开发商，需求方为购房者。

没有住房的都是穷人和年轻人，在不违背价格规律的前提下，房价理应由没有住房的人决定。

就算靠贷款购房，他们也要付得起首付，承受得起月供。

如果有钱人操纵房价，穷人和年轻人永远买不起住房。

第二是土地价格，由土地的供给与需求决定，供给者是各级政府部门，需求者是房地产开发商。

各地政府通过竞拍向房地产出让商品房开发用地，资金雄厚的企业就会接连制造地王。

本来房价是与地价紧密相连的，地价高，房价自然高；地价低，房价也跟着降低。

但我们的楼市不是这样的，地王推高了房价，地价不高的土地上盖出的房子，价格照样惊人，地王更像一个媒子。

目前的楼市，房价几乎与地价没有关系，政府就是白送一块地给开发商，建起来的房子价格一样不会低。

虽然，目前我国的房地产行业空前繁荣，但并没有出现房地产供过于求的问题。

房地产企业为追求高额投资回报，多投资在繁华地段兴建大面值的高档住宅楼和商用楼，其提供的商品房与有购楼需求广大中低收入阶层的购买力和购买水平不相符。

而相对偏远的地段，由于价格水平的原因，少有开发商问津。

当前，房价与居民家庭年收入
比过高。

城镇居民的住房需求日益迫切，但是因住房相对多数居民的收入水平来说过高，一旦购房，他们将背负少则一二十年，多则五六十年，甚至两代人的还贷负担。

因此，作为城市购房主体的中低收入水平居民对住房的有效需求严重不足。

多数普通城镇居民最迫切需要的是与他们收入水平相应的中低价位房。

据调查显示，我国银行储蓄存款的80%由20%的持有者持有。

这20%的持有者属于中高收入者，他们大多已有面积较大的住房，一般不考虑购置商品住宅。

事实上，真正用于住宅消费的居民储蓄并不多。

2.通货膨胀及预期导致房价继续上涨。

全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来，但是中央政府和地方政府联手推出的超大规模经济刺激计划，又“适时”地刺激了房地产。

物价上涨，没有房子的人担心再涨就买，追涨。

有些人担心货币贬值，不如购买房子保值。

房地产开发商则利用这种政策效应和消费者心理，制造更多的涨价恐惧以牟利。

3.城市化进程是房价攀升的潜在力量。

根据官方数据的统计，每年中国的城市都要涌入至少1300万人，城市居民的住房需求日益迫切，这也是房价能够坚挺的力量。

无论是商品房还是政府提供的保障房，都是房地产的潜在需求。

4.大规模的基础设施建设是城市的商品房有了极高的附加值。

北京、上海、深圳和广州等一线大城市，每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。

这些大规模的建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值。

5.炒房族的存在驱动房价飙升。

房地产有增值保值的作用，从而助长了房地产的投资。

主要是炒房客有钱，可以利用庞大的财力优势使得房地产市场能支持和发展。

存在大量的非自主的需求者参与炒房驱动房价飙升。

商品房是金融产品，是投资首选。

山西煤老板坦言，将钱放在房子，比放在银行放心。

6.根本原因：中国制度不健全，地方政府为了财政收入和升迁，勾
结开发商推高房价。

首先，我们从市场的角度来看，谁是房地产的最大获益者。

大家很自然地想到了开发商。

在所谓福布斯排行榜上，房地产占了很大比重，其实无论是民营的，还是国营的开发商，都是房地产市场上最大的获利者。

否则，就不会有那么多企业家去搞房地产了。

但是中国内地的房地产商，经常自有资金缺乏，需要靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。

不仅如此，买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。

特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动下，贷款买房也成为一种时尚。

所以提高贷款利率很可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。

这可能鼓动更多的人去贷款。

但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款付息。

这样“房奴”就出现了。

也就是说，开发商、银行套住了买房者。

买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。

也就是，开发商利用银行的贷款建房，再用买房者的
按揭款还银行，作者低成本、高利润的买卖。

开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环好像很全。

其实不然，要盖房就要有地，而地是从地方政府审批来的。

所以，地方政府这一环节至关重要，而买地成了地方政府搞活经济的一大法宝。

两会期间，中国证券报发表的《谁该为房价“不听话”负责》中提及，与发生安全事故有主管领导引咎辞职，地方经济发展不合理地方官难以升迁相比，我们似乎从未听说过。

因为地方地产调控“失职”而受到影响。

英国《金融时报》中文网发表的《缕析房地产“乱麻”》中也提到，要真正遏制房地产高涨，必须首先遏制地方政府从土地拿钱的冲动，调整当前的财税制度。

这两段言论把矛头指向了地方政府，指向了中国体制的不完善。

众所周知，房地产市场关联度很高，牵连上下游100多个行业和产业，上游有钢铁、砖瓦等，下游则有装修材料、家具、灯饰、陶瓷等等市场，与国内的消费市场有着极大的关系，由中国发展经济的发动机之称。

正是因为如此，所以中央政府对于房地产市场的政策是慎之又慎，尽管意识到高房价已经影响到老百姓的切实利益，但在打压与不打压之间两难，形成烫手山芋。

当然，这只是非常客观的一个原因，最关键的是房地产已成为地方政府财政收入的主要来源。

“土地财政”收益和房地产对于地方经济GDP的诱人贡献使得一些地方政府不遗余力推高房价。

所以真正的循环是：地方政府——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府。

三.国家政策
继2009年12月14日颁布了国四条，2010 年4 月17 日颁布了新国十条后，2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，确定形成8项具体措施来进一步做好房地产市场调控。

1.进一步落实地方政府责任；
解读：通过向地方政府施压，并借助公共舆论监督，增加地方政府调控楼市的主动性，要求一季度公布价格调控目标，给地方政府以极大压力，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难，上海就是早早明确了“国八条”落地细则，选定了立场，但价格控制目标却难以出台。

2.加大保障性安居工程建设力度；
解读：坚持通过加大保障房建设来增加住宅供给、调整住宅供给结构，以解决中低收入人群的切实住房困难，关键还是在于真正切实做到公开、公平、公正，近期重庆400万平米共租房抽号，禁止公务员参加，已经为全国作出了表率。

3.调整完善相关税收政策，加强税收征管；
解读：原政策为对个人购买住房不足5年转手交易的非普通住房，统一按销售收入全额征税，普通住房按差额收费。

普通住房的评价标准有三条，即第一，单套面积在144平米以下;第二，住宅小区容积率在1.0以上;第三，成交价格不高于城市指导价。

目前天津二手房市场指导价偏低，因此基本所有的交易房产均属于非普通住房范畴，仅有极少数一次性付款过户房源通过阴阳合同的方式，将成交价格作到指导价以下，贷款的二手房交易基本无法通过低评逃税。

因此
本轮调整营业税政策，只是规避了一些通过不正当手段逃税的行为，对正常过户纳税的二手房交易没有影响。

4.强化差别化住房信贷政策；
解读：二套住房政策原为首付50%，此次提升10%，再次冲击改善型客群，购买力受限。

通过对2010年天津市商品住宅贷款比例的分析可见，2010年4月份出台的国十条，要求首套购房首付比例由20%提高到30%，因此全年成交中有13%的客户面临增加一成首付的问题，此次国八条的二套贷款首付由50%提高到60%则对10%左右的贷款成交造成影响，影响范围有限，但确实提高了改善型客群的首付资金压力。

5.严格住房用地供应管理；
解读：天津的近两年的土地供应量始终维持高位水平，此条政策确保了今年土地供应量仍将保持高位，天津的保障性住房用地供应及保障性住房供应情况始终走在全国前列，因此此项政策影响不大。

如果实施“限房价、竞地价”的出让方式，必将压缩开发企业利润空间，也会迫使开发企业采取短平快的操作思路，提高资金利用效率。

6.合理引导住房需求；
解读：本条政策为本次“国八条”的核心内容，也是对2010年限购政策的升级，2010版限购政策各地方政府制定标准不一，执行宽严有别，如天津政策落地的细则为严格按此执行的话，无疑会对天津房地产市场造成巨大波动，首次置业和首次改善类需求能够得以幸免，但二次改善类需求，具有天津特色的蓝印需求，投资类需求将被彻底隔绝，豪宅类、郊区别墅类产品将面临极大的销售困境，但“原则上”三字为政策的执行留下了调整空间，目前天津是否限购，限新购还是考虑存量，限全市还是仅仅市内六区，家庭为单位如何核查等等都是非常值得期待和关注的，影响巨大的因素。

7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；
解读：将非法批地用地的约谈问责机制引入落实住房保障和稳定房价工作中，未完成工作的要向国务院作出报告，对相关负责人直接问责等等新规，进一步表明中央的调控决心，给地方政府持续施压，避免再次出现2010年房地产调控的“中央政策给力，地方执行不力”。

8.坚持和强化舆论引导。

解读：进一步表明了中央调控的决心。

四. 政策效果
1.开发商
1)观望
通过上年的资金回流的积累，开发商资金情况较为宽松，不急于回款，也不急于下对策，对新政大多处于观望态度。

2)暂缓开盘或延缓开工进程
政策敏感期，用延后项目进程的方式等待政策的明朗期的到来。

3)垫付新增10%的首付款
对有条件新购住宅的改善性购房客户，允许其以50%的首付购房，新增的10%购房首付款由开发商垫付，约定一定时期内支付清首付款，促成其购房
4)转战商业地产
“新国八条”将购房者投资住宅资金成本提高，而商业地产首付只要50%。

其次，“新国八条”明确住宅限购，而商业地产不受约束。

5)拓展其他市场
3月下旬，我省11个市集中发布2011年房价调控目标。

而据业界透露，楼价泡沫少，市场潜力大的我省大同、临汾、运城等地已成为一线名企业拓展的下一个目标市场。

受新国八条影响，一方面，开发商资金受到严重影响。

而开发商公布的数据显示，企业债务也快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56%。

另一方面，调控的要求也已发生变化。

央行从去年下半年以来已经12次提高存款准备金率，其中今年就提高6次。

存款准备金率的频繁上调已经使得商业银行内部资金匮乏，保支付成为第一位，内在要求其必须压缩贷款包括开发商贷款。

有关统计显示，目前存量房达到历史最高位，通过减少开发商开发贷款，逼迫开发商为了解决资金流问题而积极销售存量房甚至降价销售囤积房源，以打破房价僵局，促使房价回归合理价位，这是调控
政策的要求。

银监会此时要求减少房地产开发贷款折射出楼市调控不但不会松懈，而且将会越来越紧，未来出台的调控措施将会越来越多。

五.小结
总体上说，政策严厉，决心坚决，但是控制房价的工作是一项艰苦的持久战。

政府政策对打击投资投机性购房甚至改善性住房，都将产生深远影响，加之2月9日开始上调人民币存贷款基准利率，首次与改善性置业的购房群体均将受到较大程度的冲击，此次调控将是长期性调控。

此次调控，大量使用行政手段，虽然不能从根本性上解决房地产发展中面临的问题，但将为进一步的房地产深度改革蓄势准备，预见未来3-5年，针对金融、房地产各项税收、保障性住房等方面的改革将逐步出现。

我们期待更长期、有效的政策能够颁布实施，从而有效控制房价，正真解决百姓的居家置业之忧。