房地产行业财务风险评价与控制研究——以万科集团为例-财务风险-毕业论文

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---文档均为 word 文档,下载后可直接编辑使用亦可打印--- 一、相关理论概述
(一)相关概念界定
1.财务风险评价
所谓财务风险评价,即是指通过对企业经营过程中各类反映财务状况的因素进行可量化评价,它有利于发现企业在一个经营周期内财务范畴存在的问题从而为改善经营措施提供正确的方向。

现代企业普遍通过财务报表来进行风险评价,通过对企业一个经营周期内的财务数据进行采集、整合并处理,并且选取多维度的有代表性的如资产负债率、资本利润率等财务指标作为评价标准,对企业的财务运行状况进行数据化分析,最终对企业财务风险状况得出科学的评价结果,便于改善企业的财务管理行为。

2.财务风险控制
对企业进行财务风险评估完成后,则需要根据评估结果对企业下一个经营周期进行财务风险控制,使企业在日常经营过程中尽量规避风险,以最低投入获得最大产出,研究未来发展规律从而寻求合理的预防改进。

降低流程风险的步骤。

正常情况下,企业财务风险控制可分为识别,计量和处理三个层次。

然而,在管理实际企业的财务风险时,这三个环节往往是相互依存的。

(二)财务风险评价指标
1.收益性指标
该类指标的主要目的是分析企业在一个经营周期内创造利润的水平和能力,其主要评价指标包括资产收益率、净利润率、资产杠杆率等。

2.流动性指标
该类指标的主要目的是分析企业在一个经营周期内各类资本的流动水平,进而了解资本流动效率,其主要评价指标包括变现能力比率、资产管理比率、负债比率等。

3.安全性(偿债能力)指标
安全指数是指企业运营的安全水平状况,但其目的是观察公司在一定时间内偿债的能力。

普通而言,盈利能力越高安全性越高。

但是,在某些情况下,盈利
能力较高,资金流动可能存在问题。

安全指标主要包括流动比率,速动比率和资产负债率。

(三)房地产行业财务风险特点
房地产业的财务风险主要是指房地产开辟活动中由于经济、社会系统性产生错误而带来的不可避免的财务风险,造成企业的经济损失。

由于行业的独特属性,房地产公司存在的财务风险是其他行业所不具备的。

普通来说,房地产公司的财务风险特征总结如下:
1.资金周转率低
房地产本身的房屋价值较大,资金在短期时间内不能快速收回,因为房屋从建成到出售大都采取分期付款的方式,企业需要较长的时间进行收回,如十年、二十年等,这给房地产开辟商带来了很大的筹资压力,资金越来越难回收,并且房地产行业每一个阶段都要投入巨大的资金,所以房地产企业的产品长期占领着大量资金,使得企业的资金周转率偏低。

2.负债过度
绝大多数房地产企业进行新楼盘开辟时,其现有可用资金无法满足巨大的资金需求规模,只能选择银行贷款,而这又意味着必须承担高额利息,给企业造成了庞大的负债压力。

因此,企业为了减少负债压力,加强资本流动性,在房产销售过程中必须尽快售出争取资金回笼,该楼盘一旦因为质量问题销售艰难,甚至因为后续资金不到位工程无法继续,都会造成房地产企业难以按时偿债。

3.存货占流动资金比例过高
当前我国房地产市场价格虚高,为了确保“房住不炒”,国家积极出台相关政策遏制投机炒房行为,控制房价水平。

导致存货积压的原因是许多房地产公司无法实现计划的销售目标。

房地产公司的存货价格较高导致库存占流动资产的比例过高。

房地产行业存货如果没有得到很好的控制的话,企业资金链极其脆弱,容易受到外部不可控风险的打击,也制约了房地产企业的偿债能力。

4.营运资金周转期长
由于我国房产市场近十年来飞速发展,因此房产企业发展周期较短且发展环境良好,并未有良好的营运资金风险意识,也未建立相关风险管理体系。

整个房产开辟周期较长导致资本周期变长。

营运资金周转时间过长会降低企业运营效率
并影响企业的营业利润。

二、万科集团财务风险评价与控制分析
(一)万科集团介绍
万科集团于 1984 年成立,具有丰富的视频设备和机电产品的项目管理经验。

经过多年摸索和发展, 万科集团形成为了一套科学完整的企业管理体系, 用业绩获 得了业界以及住宅居民的肯定,当之无愧业界第一。

万科集团四分位属性见表 1
万科总市值 3576 亿元,在行业中排名第一。

净资产,净利润分别位居行业第 一位。

市盈率,市净率,毛利率净利率都在行业中排名较高。

由此可以看出万科 的状况可以很大程度上代表房地产行业的状况。

(二)万科集团财务风险现状分析
1.偿债能力
企业拥有良好的偿债能力,则意味着其企业资本创造收益的水平较为稳定, 对财务风险的整体把控能力也较强, 能够使企业实现可持续发展。

以下, 笔者将 在流动比率、速动比率和资产负债率三个方面对万科集团的偿债能力进行分析。

(1)流动比率
流动比率=流动资产/流动负债。

它可以衡量企业的整体偿债水平, 流动比率 越高, 则意味着相较于流动负债企业有更多的流动资产, 那末企业的偿债空间也 就越大。

2022 年年末
1.2022
2022 年年末
1.3439 2022 年年末
1.3022 2022 年年末
1.2436 2022 年年末
1.3447 项目
流动比率
总市值 净资产 净利润 市盈率 市净率 毛利率 净利率 万科 A 3576 亿 2356 亿 337.7 亿 10.59 2.3 37.48% 11.35%
房地产
201.5 亿
158.4 亿 15.11 亿 55.65 3.64 36.00% 7.82% 行业排名 1/130
1/130
1/130
32/130
35/130
55/130
8/130
由图 1 可明显看出,万科集团在 2022-2022 流动比率基本保持不变,但 2022-2022 走向呈逐年下降趋势, 其平均值为 1.28706,而房地产行业该比率的平 均值为 1.79。

这说明万科集团的偿债能力近几年呈现不断下降趋势, 且逐渐低于 业内平均状况。

(2)速动比率
速动比率=速动资产/流动负债。

速动资产包括货币资金、 短期投资、 应收票 据、 应收账款及其他应收款, 可以在较短期内变现。

它更适合衡量企业的短期 偿债能力。

2022 年年末
0.4259 2022 年年末
0.495
2022 年年末
0.4255 2022 年年末
0.4378 2022 年年末
0.3372 项目
速动比率
通过计算速动比率,可以得知企业现有流动资金中可以直接用来偿债的部分,直接反映了企业的短期偿债能力,普通来说, 1:1 的为最佳财务状况的速动比率。

据上面的图表可得,在 2022 至 2022 年间,万科集团的速动比率虽然持续上升,但始终在 0.5 以下,说明其项目变现能力较多,导致偿债水平向来较低。

(3)资产负债率
该指标是银行决定是否向企业发放贷款的关键因素。

普通来说,资产负债率较低的企业,其负债收益性越高,偿债能力较强,因此更容易得到贷款。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末资产负债率77.997 77.2046 77.7015 80.5367 83.9813
资产负债率为40%-70%时较为正常,由表4 可知,公司5 年的资产负债率逐年上升,2022 年年末已达到84%,可知公司资产负债率已经远高于70%,而且逐年增大,说明公司在长期偿还债务方面的能力下降,且贷款不安全。

2.营运能力
营运能力即是指企业在不同内外部环境下得以进行正常生产经营的能力。

提高营运能力可匡助提升企业盈利能力、现金流量产生能力。

提高企业的偿债能力,降低财务风险。

以下,笔者将通过应收账款周转率、存活周转率以及总资产周转率来分析万科集团的营运能力。

(1)存货周转率
存货周转率=销货成本/存货平均余额。

较高水平的存货周转率意味着企业将资金更多的投入到其他方面,资金的利用效率高,企业对存活的营运管理也更有效。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末存货周转率0.3166 0.3161 0.4029 0.4063 0.3005
存货周转天数1137.0815 1138.8801 893.522 886.0448 1198.0033
由上图表可以得到,自 2022 至 2022 年,万科集团的存活周转效率不断降低, 周转额变小,资源占用水平高。

表明公司存货的管理效率低,变现能力差。

且过多的商品房待售,导致资金占用,得不到及时回收,加大企业资金压力。

(2)应收账款周转率
应收账款周转率=赊销收入/应收账款平均余额。

较高的应收账款周转率意味着企业对每一个账期的各项应收账款可以在短期内完成收账,提高企业的资金流动性和资金活力,使企业可以通过有限的资金实现较高的盈利收入。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末应收账款周转率54.5437 58.8726 88.7906 104.8766 138.4822
图5 直观显示,万科的应收账款周转率在2022-2022 逐年增大,表明万科的应收账款回收率变快,管理效率得到较大幅度的提升,资产的流动性变强,短时间内偿还债务的能力也有了提高。

(3)总资产周转率
总资产周转率=销售收入净额/平均资产总额,它是衡量企业资产利用率的重要指标。

较高的总资产周转率意味着企业可以用较低的资产总额实现较高的销售收入;反之,则说明企业进行生产经营的效率较差,最终会影响企业的获利能力,容易诱发企业财务风险。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末总资产周转率0.3157 0.2964 0.3493 0.3335 0.2434 总资产周转天数1140.3231 1214.5749 1030.6327 1079.4603 1479.0468
根据以上图表可以看出,自 2022 至 2022 年,万科集团的总资产周转率较低而且逐年下降,说明企业的销售能力减弱。

这说明在近几年万科集团的总体销售状况并不好,企业资产创造的收益较低,反映出集团的整体营运能力不善,需要及时挖掘造成这种状况的原因并加以改善,以降低整个集团的财务风险。

3.盈利能力
在一个固定的经营周期内企业所能达到的资产增值水平即表现为它的盈利能力。

从盈利能力指标的表现可以看出企业投资收益的高低和筹资能力的强弱,以及偿还债务能力的高低。

以下,笔者将通过营业利润率、销售净利率和净资产收益率来分析万科集团的盈利能力。

(1)营业利润率
营业利润率=营业利润/营业收入。

它可以最直接的反应企业的生产经营成果,营业利润率越高,则说明企业的生产经营效率越高。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末营业利润率17.9158 17.0638 16.9383 16.2276 20.9195
图7 所示,2022-2022 年营业利润率呈上升趋势,这说明万科集团的营业利润率在呈现逐年递增的状态,主要是因为万科的销售收入在逐年的递增,在提高销售收入的情况下,成本控制得当,费用所占的比率控制的也比较好所以企业的营业利润在2022 年增幅最大,在该时期内企业的总体盈利水平也较高。

(2)销售净利率
销售净利率=净利润/销售收入。

通过对销售净利率进行科学计算和分析,可以匡助企业避免盲目扩大生产和销售规模。

它的数值越高,代表着企业在一定销售收入的情况下,可以创造出更高的利润,也就是有更高的盈利能力。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末销售净利率13.5118 13.1756 13.27 11.7892 15.3186
据图8 ,我们可以看出,2022 至2022 年间万科集团整体销售净利率并没有什么大的波动,总体趋于和缓。

2022 年同比前几年有小幅度的下降,但在2022 年直线飙升到了15.3186%。

这说明了万科集团的盈利能力正在稳定发展且有增强。

(3)净资产收益率
净资产收益率=净利润/平均股东权益。

较高的净资产收益率意味着公司在给定资产条件下可以创造更高的收益,也就是盈利水平较高。

项目
净资产收益率2022 年年末
19.66
2022 年年末
18.09
2022 年年末
17.86
2022 年年末
18.53
2022 年年末
21.14
根据数据分析,万科集团2022 年的净资产收益率为17.86%,相比2022 年下降了1.8% 。

但之后的三年呈逐年上升趋势,2022 年更是达到了21.14%。

2022 年后,万科集团的整体盈利水平年均快速增长态势非常明显。

4.成长能力
如果一个企业可以在不同的外部市场环境下都能保持较为平稳的发展势头,并且企业经营效率不断提升,则我们可以认为该企业有良好的成长能力。

以下,笔者将通过营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率对万科集团的成长能力进行评价。

(1)营业收入增长率
这是衡量一个企业发展规模的重要指标,持续较高的营业收入增长率说明该企业相较于上一个经营周期其营业收入获得显著增长,未来发展势头良好。

项目2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末2022 年年末营业收入增长率31.3263 8.1002 33.5828 22.9754 1.0063
根据以上图表内容能够看出,自 2022 至 2022 年万科集团的营业收入增长率虽然均为正值,总体营业收入均较上年有所增长,但波动幅度较大,最高可以达到 35%,但 2022 和 2022 年均低于 10%,其中 2022 年甚至几近 0 增长。

(2)净利润增长率
该项指标衡量的是不同经营周期的净利润增速,该项指标数值越大,则说明企业净利润增速越高,成长能力就更高。

项目 2022 年年末 2022 年年末 2022 年年末 2022 年年末 2022 年年末净利润增长率 20.455 4.147 15.077 16.023 33.436
由表 12 和图 11 可以看到,万科集团的净利润情况很不稳定, 2022 年的净利润增长率同比 2022 年下降了 16.308%;2022 年开始回升到 15.077%;2022 年有小幅增长, 2022 年增长率达到 33.436%,代表万科集团仍有巨大的发展潜力。

(3)总资产增长率
它是衡量企业生产经营规模的重要指标,总资产增长率越高,说明企业资金投入越高,生产经营规模越大,侧面反映出企业发展的良好态势。

项目
总资产增长率2022 年年末
26.5056
2022 年年末
20.237
2022 年年末
35.8875
2022 年年末
40.2893
2022 年年末
6.0941
通过以上图表可以看出, 2022 至 2022 年间,万科集团的总资产增长率最低为 2022 年末的 6.0941%,之后几年的发展逐渐趋于平稳。

综合上述几个指标的分析,可以分析出万科集团在 2022 年营运情况不太好,具体原因还需分析。

但 2022 年之后发展趋势越来越好。

(三)万科集团财务风险评价方法
主要评价工具为单变量判定模型。

笔者通过选取万科集团 2022 至 2022 年间的财务数据,对其财务状况进行分析,主要涵盖偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力等四个范畴,最终通过债务保障率、资产收益率、资产负债率、资产安全率等四项财务比率来作为衡量万科集团财务风险的指标。

其中,资产安全率的计算涉及到资产变现率,但由于实际市场竞争环境的变化错综复杂,因此难以准确界定其数值,而速动比率在衡量企业短期偿债能力方面作用显著,所以最终同速动比率来提到资产安全率。

计算方法如表14
财务比率名称计算定义公式
债务保障率=营业活动现金净流量÷负债总额×100%
资产收益率=净利润÷平均总资产×100%
资产负债率=负债总额÷平均总资产×100%
资产安全率=资产变现率-资产负债率
研究年份2022 2022 2022 2022 2022
速动比率0.3372 0.4255 0.4259 0.4378 0.495
债务保障率0.40% 10.63% 3.38% 4.77% 8.41%
资产负债率77.997% 77.2046% 77.7015% 80.5367 83.9813
资产收益率19.66% 17.86% 18.09% 18.53% 21. 14% 如表15 所示,速动比率在 5 年内均小于1,而且这一比率呈现逐渐上升的趋势,表示短期偿债能力正在逐渐变强,公司面临的财务风险随之变小。

债务保障率在 5 年内,都是正数,表明万科集团有偿还到期的短期负债的能力。

万科集团资产收益率在研究周期内总体呈上升趋势,特别是2022 年达到21.14%,表明万科集团盈利能力较强。

在财务比率分析中不难看出,万科集团的总体偿债水平较低,其中长期偿债劣势尤其明显。

通过对万科集团的营运能力进行分析可以看出在近几年,集团的总体营运水平有所减弱,有部份财务风险。

在盈利能力方面,万科的销售收入在逐年的递增,在提高销售收入的情况下,成本控制得当。

销售净利率和净资产收益率总体呈上升趋势,说明万科集团盈利能力发展迅速。

因此,可以认为万科集团在这 5 年内,在个别时间上存在一定的财务风险。

万科的财务风险普通可控,总的来说没有陷入财务危机,无非随着国家对房地产业控制,以及房地产行业自身发展的内部矛盾,万科集团要重视寻觅财务风险不断上升的原因,并提高其财务风险意识。

这样才干在激烈的市场竞争中占领优势。

(四)万科集团财务风险控制措施
1.提高偿债能力
(1)提高资产质量
企业正常运营情况下,公司总资产大于负债数量,能够注重提高资产质量。

但由于资产的流动性不同,还存在一定局限性,所以企业的偿付能力会有不同,提高公司偿付能力的基础是提高资产质量。

提高库存的日常管理,适当调整生产和销售,保证日常生产的前提下,减小
材料库存,提高销售成品数量,尽可能的避免库存停滞。

销售时应当关注客户的信用情况,校对回收成本与新利润,提高可收回应收款项的管理。

同时制定合理的复苏政策,子细预测投资情况,避免盲目投资,理性面对投资分析和收益回报。

投资时要充分考虑公司实际需求,防止产生占用和闲置固定资产的情况。

因此,保持良好质量水平的资产,能够为提高企业偿债能力打下良好基础。

(2)提升举债及偿还效率
由于行业特殊性,房地产企业在项目开辟过程中对资金的要求更高。

对于一个房地产项目,投资额为数千万元人民币或者数亿美元。

近年来,特殊是随着我国城市化进程的推进,土地价格逐年上涨,人民生活水平的提高,也使人们对住房质量的要求越来越高。

这使得房地产投资基金有所增加。

许多企业的破产不是无力偿还债务,由于缺乏合理的安排,债务无法按时偿还,应提前建立合理科学的债务偿还计划。

准确可靠的财务报表信息是债务偿还计划制定时首先要考虑的因素,该信息需要具体到说明金额、利息以及到期日。

依据相关债务合同,将企业的资本收益与实际运作结合起来。

每一个债务支出对应相应的资金,以便计量和准备,从而使公司的生产经营计划,债务偿还计划和资金链可以充分合作,使公司的有限资金通过时间和转换来合理安排定单,满足日常运作和每次还债的需要。

2.提升存货周转率
在房产市场中,一个楼盘项目开辟完成往往需要长达几年时间,而且要面对外部宏观环境的不断变化,这要求万科集团有较高的市场适应力。

同时,由于发展周期长、投资大、政策变动无常,相对于其他企业来说,经济周期的影响较为敏感、波动性较大,存在着较大的风险。

所以要分外注意库存的日常管理、妥善安置房地产的建设和销售,以期能够达到不仅可以保证正常的生产,又可以适时的防止库存积压。

(1)减少土地存货
土地资源稀缺从而导致土地价格上涨,储备区肯定会降低未来的开辟成本并提高盈利能力。

然而利润的释放需要时间,而过度的土地储备不仅会减缓企业的扩张,而且会给企业带来巨大的经济压力。

(2)土地期权化
通过签署土地使用权,万科集团可以在未来几年内控制使用土地的权利。

在支付一定的费用后,公司可以在需要的时间内以约定的价格购买指定的土地。

这不仅仅是确保一定的土地储备,同时也减少了公司长期储备的库存负担。

(3)充分发挥财务杠杆作用
合理掌握债务比率;其次,我们需要考虑借款资金的结构。

当公司为债务筹集资金时,他们需要考虑适当的借贷方式和资金类型。

随着经济体制改革的深入,到目前为止,银行已经通过多种渠道筹集资金的借款方式,但公司根据借款金额和使用期限有不同的融资方式。

你需要做出选择。

①借入银行②贷款给资本市场。

③发行债券。

④稳定使用债券。

⑤引进外资。

现如今,我国对于利率政策进行了更加严格的宏观调控,但是由于拆迁成本差异化的存在,我们不能为了达到降低资本成本的目的而盲目的选择资金渠道。

期限结构的不同会导致不同的结果,期限较长会导致公司成本的增加,但却降低偿还风险;期限较短,会大大的提高公司偿还债务的难度。

在企业的财务管理中,我们要考虑这个因素,在不同时间配合适当的借款,来保证相对均衡的年度还款,从而避免过度的集中还款。

三、房地产行业财务风险原因与控制策略研究
(一)财务风险原因
1.资本结构不合理
当前,万科集团的房产项目开辟资金主要包括自有来源、银行贷款、预售款以及一部份的外资,但是主要的投入资金来源于借款,这无疑是增加了公司的负债水平。

公司不仅需要偿还债务和相应的利息,同时还要支付一定的筹资费用等,这将会影响公司的偿债能力,若是未能分析处理好会使公司面临偿财务风险。

公司近几年来的产权比率很高,说明公司偏向举债经营,财务结构不稳定,偿还长期债务的能力较弱,不利于公司持续的长期发展。

2.投资增加导致投资风险
最近几年的房地产市场发展迅猛,商品房的价格不断上涨,房地产开辟的规模也随之逐渐扩大,这样盲目的开辟给房地产行业带来了更大的投资风险。

房地产公司有着资金投入高,投资回收期长的特点,大量的投资开辟导致资本流出量增加,但公司主要通过借款融资方式取得资金,从而提高公司的负债水平。

此外,投资回收期过长可能会导致资本回收的时间和金额不确定。

一旦投资决策错误,
可能会引起财务危机。

(二)风险控制策略
1.投资风险控制
(1)科学规划投资
企业在进行投资决策前,普通都要对该项目进行预先风险评估和收益预估,这有利于匡助企业科学计算项目所需资金并且尽可能的规避风险以达到预期收益。

对于房地产企业而言,投资项目所耗资金量巨大,投资决策尤其重要,做好前期决策工作,可以决定项目大部份成本,实现对投资风险的控制。

普通来说,房地产企业的投资项目耗时很长,往往在 5 年以上,存在的不确定性因素多,因此,房地产企业承受的投资风险也很大,能否做出正确的投资决策对于房地产企业来说非常重要。

(2)关注政策导向
房地产业自身的特性使得其对政策十分敏感,而且能影响房地产业的政策范围较大,货币政策、产业政策、和其他国家和地方政府的法律法规都会对房地产业产生直接或者间接的影响,相应地也会影响房地产企业的经营和管理。

应积极关注政策导向,尾随国家政策来不断调整企业的投资规划可以少走弯路,甚至事半功倍。

而且,不仅应实时把握政策动态,还应对整个房地产市场有敏锐的洞察力,及早注意到市场将会浮现的变化和预测政府会做出的应对措施,从而事先做好准备,避免被动,这样做可以很大程度上减少投资风险,有助于做出正确的投资决策。

2.筹资风险控制
(1)拓宽融资渠道
房地产筹资活动收到的现金有绝大部份来自于借款,而在借款中,有超过半数的资金来自银行或者其他借款,这说明过度依赖于银行及其他金融机构这一融资途径,这种单一的融资模式非但会给企业带来一定的资金风险,同时也把这种风险转嫁给了银行。

目前我国筹资渠道比较多,新的筹资方式也层出不穷。

所以需要拓宽筹资渠道,进行多元化筹资。

(2)积极关注市场利率变动
银行及其他借款大多采用浮动利率计息的方式,以及我国利率市场化的实。

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