房地产行业财务风险评价与控制研究——以万科集团为例-财务风险-毕业论文

---文档均为 word 文档，下载后可直接编辑使用亦可打印--- 一、相关理论概述

(一)相关概念界定

1.财务风险评价

所谓财务风险评价，即是指通过对企业经营过程中各类反映财务状况的因素进行可量化评价，它有利于发现企业在一个经营周期内财务范畴存在的问题从而为改善经营措施提供正确的方向。现代企业普遍通过财务报表来进行风险评价，通过对企业一个经营周期内的财务数据进行采集、整合并处理，并且选取多维度的有代表性的如资产负债率、资本利润率等财务指标作为评价标准，对企业的财务运行状况进行数据化分析，最终对企业财务风险状况得出科学的评价结果，便于改善企业的财务管理行为。

2.财务风险控制

对企业进行财务风险评估完成后，则需要根据评估结果对企业下一个经营周期进行财务风险控制，使企业在日常经营过程中尽量规避风险，以最低投入获得最大产出，研究未来发展规律从而寻求合理的预防改进。降低流程风险的步骤。正常情况下，企业财务风险控制可分为识别，计量和处理三个层次。然而，在管理实际企业的财务风险时，这三个环节往往是相互依存的。

(二)财务风险评价指标

1.收益性指标

该类指标的主要目的是分析企业在一个经营周期内创造利润的水平和能力，其主要评价指标包括资产收益率、净利润率、资产杠杆率等。

2.流动性指标

该类指标的主要目的是分析企业在一个经营周期内各类资本的流动水平，进而了解资本流动效率，其主要评价指标包括变现能力比率、资产管理比率、负债比率等。

3.安全性(偿债能力)指标

安全指数是指企业运营的安全水平状况，但其目的是观察公司在一定时间内偿债的能力。普通而言，盈利能力越高安全性越高。但是，在某些情况下，盈利

能力较高，资金流动可能存在问题。安全指标主要包括流动比率，速动比率和资产负债率。

(三)房地产行业财务风险特点

房地产业的财务风险主要是指房地产开辟活动中由于经济、社会系统性产生错误而带来的不可避免的财务风险，造成企业的经济损失。由于行业的独特属性，房地产公司存在的财务风险是其他行业所不具备的。普通来说，房地产公司的财务风险特征总结如下：

1.资金周转率低

房地产本身的房屋价值较大，资金在短期时间内不能快速收回，因为房屋从建成到出售大都采取分期付款的方式，企业需要较长的时间进行收回，如十年、二十年等，这给房地产开辟商带来了很大的筹资压力，资金越来越难回收，并且房地产行业每一个阶段都要投入巨大的资金，所以房地产企业的产品长期占领着大量资金，使得企业的资金周转率偏低。

2.负债过度

绝大多数房地产企业进行新楼盘开辟时，其现有可用资金无法满足巨大的资金需求规模，只能选择银行贷款，而这又意味着必须承担高额利息，给企业造成了庞大的负债压力。因此，企业为了减少负债压力，加强资本流动性，在房产销售过程中必须尽快售出争取资金回笼，该楼盘一旦因为质量问题销售艰难，甚至因为后续资金不到位工程无法继续，都会造成房地产企业难以按时偿债。

3.存货占流动资金比例过高

当前我国房地产市场价格虚高，为了确保“房住不炒”，国家积极出台相关政策遏制投机炒房行为，控制房价水平。导致存货积压的原因是许多房地产公司无法实现计划的销售目标。房地产公司的存货价格较高导致库存占流动资产的比例过高。房地产行业存货如果没有得到很好的控制的话，企业资金链极其脆弱，容易受到外部不可控风险的打击，也制约了房地产企业的偿债能力。

4.营运资金周转期长

由于我国房产市场近十年来飞速发展，因此房产企业发展周期较短且发展环境良好，并未有良好的营运资金风险意识，也未建立相关风险管理体系。整个房产开辟周期较长导致资本周期变长。营运资金周转时间过长会降低企业运营效率

并影响企业的营业利润。

二、万科集团财务风险评价与控制分析

(一)万科集团介绍

万科集团于 1984 年成立，具有丰富的视频设备和机电产品的项目管理经验。 经过多年摸索和发展， 万科集团形成为了一套科学完整的企业管理体系， 用业绩获 得了业界以及住宅居民的肯定，当之无愧业界第一。万科集团四分位属性见表 1

万科总市值 3576 亿元，在行业中排名第一。净资产，净利润分别位居行业第 一位。市盈率，市净率，毛利率净利率都在行业中排名较高。由此可以看出万科 的状况可以很大程度上代表房地产行业的状况。

(二)万科集团财务风险现状分析

1.偿债能力

企业拥有良好的偿债能力，则意味着其企业资本创造收益的水平较为稳定， 对财务风险的整体把控能力也较强， 能够使企业实现可持续发展。 以下， 笔者将 在流动比率、速动比率和资产负债率三个方面对万科集团的偿债能力进行分析。

(1)流动比率

流动比率=流动资产/流动负债。 它可以衡量企业的整体偿债水平， 流动比率 越高， 则意味着相较于流动负债企业有更多的流动资产， 那末企业的偿债空间也 就越大。

2022 年年末

1.2022

2022 年年末

1.3439 2022 年年末

1.3022 2022 年年末

1.2436 2022 年年末

1.3447 项目

流动比率

总市值 净资产 净利润 市盈率 市净率 毛利率 净利率 万科 A 3576 亿 2356 亿 337.7 亿 10.59 2.3 37.48% 11.35%

房地产

201.5 亿

158.4 亿 15.11 亿 55.65 3.64 36.00% 7.82% 行业排名 1/130

1/130

1/130

32/130

35/130

55/130

8/130

由图 1 可明显看出，万科集团在 2022-2022 流动比率基本保持不变，但 2022-2022 走向呈逐年下降趋势， 其平均值为 1.28706，而房地产行业该比率的平 均值为 1.79。这说明万科集团的偿债能力近几年呈现不断下降趋势， 且逐渐低于 业内平均状况。

(2)速动比率

速动比率=速动资产/流动负债。 速动资产包括货币资金、 短期投资、 应收票 据、 应收账款及其他应收款， 可以在较短期内变现。 它更适合衡量企业的短期 偿债能力。

2022 年年末

0.4259 2022 年年末

0.495

2022 年年末

0.4255 2022 年年末

0.4378 2022 年年末

0.3372 项目

速动比率