大连市营城子新型城镇化PPP项目情况汇报
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大连市营城子新型城镇化PPP项目 情况汇报
2018年9月
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
项目概况 合作方介绍 项目建设内容及合作模式 项目调研考察 项目价值研判 投资建议
一、项目概况
01 项目简介
营城子新型城镇化PPP项目
实施主体 预估合同额
合作模式 招标时间 建安费
2.47 2018/6/1
8375
大城 （2017）-14号 纯住宅
153025
3.91 2017/10/16
4721
大城（2017）-4号 纯住宅
9772.6
4.2 2017/4/13
3020
资料来源：克尔瑞
2017-14号 20km 2018-9号 19km
2017-4号 17km
2018-3号 18km
中建八局投资公司投资总监虞明保来到大连，对营城子新型城镇化PPP项目进行实地考察，亿达中国项 目负责人从本项目的概况、模式、规划等方面汇报了项目情况，对营城子项目的定位策划、运营机制、 商业运营模式等作了详细介绍。经过为期两天的考察与交流，虞总对亿达中国的产业导入和园区运营给 予了高度认可。
四、项目调研考察 07 局投资业务领导调研指导
甘井子区房价 10419
9519
9259
9608
自1998年开始，亿达中国深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、 珠三角等经济活跃区。已在全国近二十个城市先后开发和运营了大连软 件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京亿达丽泽中心等30余 个商务园项目，凝聚了包括近百家世界五百强企业、百余家行业百强企 业在内的千余家企业客户和合作伙伴，积累了丰富的商务园区开发运营 和服务管理的经验，形成了独特的商业模式和产业优势。
区政府拟计划本年十月末招标
本项目建安工程费费约34.3亿元，建安占比为23%，股份公司最新规定城镇化项目施工占 比不得低于项目总投资的30%，本项目暂不满足股份公司底线要求，因此采用融投资带动 总承包的方式参与本项目，获得本项目的全部施工份额
市政基础设施建设约12.51亿元、公共配套设施建设约5.67亿元、环境保护建设约1.39亿元、 新型产业园区建设约14.76亿元
三、项目建设内容及合作模式 04 项目区位及合作范围
一期工程沙岗子和对 门沟两个区域目前主 要为耕地、城镇村及 工矿用地以及园地、 林地等。其中沙岗子 区域居民主要集中于 南侧，北侧主要为温 室大棚等农用地及少 量企业；对门沟区域 居民主要集中于西北 及东南部，中部包括 葡萄种植园等农用地 及林地、少量企业。 区域内道路以水泥路 和沙土路为主
中盛秀山丽水六 期 8600元/平米 1km
中海凤凰熙岸 12000元/平米 4km
资料来源：克尔瑞
泰达慧谷 15000元/平米 3km
项目名称 均价（元/平米）
中海凤凰熙岸
中盛秀山丽水 六期
泰达慧谷
12000 8600 15000
状态 在售 在售 在售
五、项目价值研判
09 周边楼价分析
大连市及甘井子区房价近三年呈现上涨趋势。
二、合作方介绍
03 企业概况
2010年，由亿达中国投资建设的15平方公里大连生态科技创新城核心起步区全面开工。大连生态科技创新城核心起步区突破以 往产业园区的建设模式，力求在积聚产业要素的同时积聚各类城市要素，建设一座集高端产业、高端人才、高端生活要素于一体的低 碳、低密度、低能耗的现代化、国际化生态智慧新城。区域拥有国际一流的城市基础设施和生产、生活、生态环境，30万平米的产 业楼已竣工并投入使用，Wipro、花旗、松下、日立、固特异等世界500强企业以及聚龙股份、华宇软件、长城宽带等行业领军企业 已签约入驻。经过不断建设，现已形成电子商务、文化创意、移动互联网、研发设计和总部经济五大新兴产业集群，成为新城建设的 标准示范区。
周边房地价：
项目周边房价：9000~13000元/平米； 项目周边地价：400~500万元/亩。
三、项目建设内容及合作模式 04 项目区位及合作范围
沙岗子区 域
对门沟区 域
甘井子区政 府
项目总体实施范 围约34.5平方公 里，东至前黄路、 西至营城子双台 沟村，南至明珠 路、北至渤海路 北，其中一期工 程，主要对沙岗 子和对门沟两个 区域进行开发建 设，用地面积 6.6平方公里
产业园区 建设
包括约定区域内的市 政道路、雨水和污水 管道等排水工程、供 水工程、管道工程及 相关设施的建设。
包括约定区域内的学 校、市民健身中心、 消防站、公交枢纽站、 公园绿地、垃圾站等 公共设施的建设。
包括河道综合整治与 防护绿廊两部分，其 中河道综合整治面积 约31公顷；防护绿廊 范围面积约20公顷。
资料来源：地价监测网
大连市地价图 （元/平方米）
5022
5185
5357
2952 2410
3121 2524
3331 2664
766
774
789
2014 综合
2015
商业
居住
2016 工业
5627 3581 2833 793
2017
五、项目价值研判
09 周边楼价分析 目前项目周边，房价在12000元/平米左右。
二、合作方介绍 03 企业概况
运营管理项目
·大连软件园 ·大连生态科技创新城 ·大连腾飞软件园 ·大连天地软件园 ·大连软件园信息谷 ·武汉软件新城 ·上海亿达北虹桥创业城 ·上海亿达外高桥商务园 ·苏州高铁新城 ·苏州亿达尚金湾总部经济园 ·天津香邑广场 ·深圳海科兴战略新兴产业园 ·长沙梅溪湖创新中心
一、项目概况
01 项目简介
项目进展 对接情况
营城子新型城镇化PPP项目
项目建议书已通过大连市甘井子区发改局的审批。两评一案初稿已编制完成，南京毕马 威正在进行调整，我方已取得九月份最新版本实施方案。通过局投资部、城镇化公司、 投资公司等专业团队对项目研判剖析，已根据初版实施方案提出了相关建议及诉求，我 方正在联合亿达与咨询机构积极沟通，争取按我方意愿调整实施方案内容。中民嘉业希 望携手亿达中国及中建八局组成联合体共同开发建设沙岗子和对门沟两个区域，初步计 划我局占股10%
中民嘉业子公司亿达中国高层领导拜访中建八局东北公司，与我方就此项目展开初步交 流，达成基本共识。本年8-9月，我局投资专业领域领导多次与亿达中国高层进行深入交 流，并到项目所在地进行实地考察，根据周边楼盘、城市经济等因素进行了价值研判。 9月18日亿达中国高层到上海重固镇新型城镇化项目考察，与东孚公司高层针对新型城镇 化建设理念、操作模式等内容进行了深入交流，亿达高层对我局城镇化业务快速发展和 重固项目取得成果表示高度认可。
五、项目价值研判
08 周边地价分析 2017年大连市综合地价平均值为2833元/平方米，其中商业地价平均值5627元/平方 米，住宅地价平均值3581元/平方米，工业地价平均值793元/平方米。 近五年大连市地价保持稳定增长。
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
4892 2763 2274 718 2013
3
市政基础设施 建设
新建市政道路35公里，各类管道268公里，高压线改设工程1.7公里。
4
公共配套设施 学校6所，运动馆、公园、交通枢纽、消防站、垃圾站各一处，共26
建设
万平。
5
环境保护设施 建设
河道整治460亩，防护绿浪306亩
6
产业园区建设 一期项目约20万平科技研发产业园及智能制造工业园建设，产业运
9月10日，上海中建城市发展投资公司总经理吕华一行来到大连，对正在跟踪的投资项目进行了实地调 研和指导。经过对营城子新型城镇化PPP项目进行数据测算和价值研判，认为该项目的产出能够覆盖投 入，具有较大的增值空间，决定与我司共同推进本项目。
五、项目价值研判
08 周边地价分析 最新2018年7月份项目周边成交纯住宅用地楼板价为8504元/㎡
三、项目建设内容及合作模式 05 建设内容
本项目建设区域主要位于南2控规 单元及北3控规单元，建设区域规 模为6.6299平方公里。
可建设用地面积为6.4118平方公里 不可建设用地面积0.2181平方公里
三、项目建设内容及合作模式 05 建设内容
市政基础 设施建设
公共配套 设施建设
环境保护 建设
·长沙亿达梅溪湖健康科技产业园 ·长沙亿达智造产业小镇 ·长沙科技新城 ·北京亿达丽泽中心 ·北京移动硅谷创新中心 ·北京中关村壹号 ·重庆两江健康科技城 ·重庆亿达创智广场 ·成都亿达天府智慧交通科技城 ·成都西部地理信息科技产业园 ·中国（绵阳）科技城软件产业园 ·西安协同创新港 ·哈尔滨亿达创投智谷
及运营
营及产业发展综合性服务
三、项目建设内容及合作模式
06 合作内容及模式
项目采用PPP+EPC合作模式，政府方出资10%，我方与中民嘉 业和亿达中国及其他资金方组成社会资本方联合体，共同参与项 目投标； 项目中标后，我方将与亿达方组成专业团队，其中我方负责设计 及施工，中民系负责项目的融资、运营和移交等工作； 经过前期交流，初步约定我方出资金额根据我方承担的施工份额 确定，上限不超过社会资本总出资方的10%。
共规划20万平方米的 产业园示范区建设， 其中科技研发园区约 10万平米；智能制造 工业园区约10万平米。
三、项目建设内容及合作模式
06 合作内容及模式
序号 1
合作内容 区域规划
具体内容（建设规模） 城市规划、产业规划、专项规划等各种技术咨询服务
2
征地拆迁
总拆迁面积448万平米。住宅建筑面积36.7万平，企业建筑面积20 万平，果林222万平，大棚77万平，农用49万平，看护房5万平。
2017年项目周边成交纯住宅用地楼板价3000-5000元/㎡ 2017年以来地价上涨明显
沙钢子片区
对门沟片区
土地名称
土地属性 用地面积(㎡) 容积率 成交日期 成交楼板价(元/㎡)
大城（2018)-9号 纯住宅
35470
2.74 2018/7/30
8504
大城（2018）-3号 纯住宅
25636
大连生态科技创新城被纳入辽宁沿海经济带重点支持区域，被国家发改委评为“国家高技术服务产业基地”，被国家科技部认 定为“国家现代服务业产业化基地”，2018年被辽宁省政府评为“辽宁省示范产业园区”。
大连生态科技创新城
三、项目建设内容及合作模式
04 ； 距市中心20公里，30分钟车程； 距甘井子区政府12公里，22分钟车程； 距大连国际机场10公里， 20分钟车程； 距大连北站20公里，30分钟车程。
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 2013年12月
大连市及甘井子区房价图
2014年12月 2015年12月 2016年12月
2017年12月
2013年12月 2014年12月 2015年12月 2016年12月 2017年12月 2018年8月
建设内容
大连市甘井子区 政府
建设地点
大连市甘井子区营 城子片区
项目合作期
10+10
148.9亿元
咨询机构
毕马威企业咨询 （南京）有限公司
合作单位
中民嘉业、亿 达中国
本项目计划采用 PPP +EPC模式，社会资本负责项目规划设计、建设、投融资、运营等一 体化服务，政府负责监管、绩效考核并给与合理投资回报
一、项目概况 02 项目背景
营城子新型城镇化PPP项目
二、合作方介绍 03 企业概况
中民 嘉业
上置集团 金融 1207.HK 地产
中民嘉业投资有限公司是 中民投集团旗下的投资运 营平台，于2014年7月在 上海成立，目前总资产近 1000亿，净资产约400亿。
医疗 常宝股份 健康
002478.SZ
中民 嘉业
产业 亿达中国 地产 3639.HK
环保 产业 理工环科
002322.SZ
二、合作方介绍
03 企业概况
亿达中国控股有限公司（股票代码：3639.HK）是中国领先的商务园 区运营商。公司于2014年6月27日在香港联交所主板上市，主要业务为 商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设。
四、项目调研考察 07 局投资业务领导调研指导
8月22日，局投资管理部经理于召辉一行5人来到沈阳，对在建投资项目及最新跟踪项目进行调研。会议 期间我们以PPT的形式汇报了营城子新型城镇化PPP项目，于总提出东北公司应当联合我局投资专业公 司，规避项目风险的同时为我局创造最大的利益。
四、项目调研考察 07 局投资业务领导调研指导
2018年9月
目录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
项目概况 合作方介绍 项目建设内容及合作模式 项目调研考察 项目价值研判 投资建议
一、项目概况
01 项目简介
营城子新型城镇化PPP项目
实施主体 预估合同额
合作模式 招标时间 建安费
2.47 2018/6/1
8375
大城 （2017）-14号 纯住宅
153025
3.91 2017/10/16
4721
大城（2017）-4号 纯住宅
9772.6
4.2 2017/4/13
3020
资料来源：克尔瑞
2017-14号 20km 2018-9号 19km
2017-4号 17km
2018-3号 18km
中建八局投资公司投资总监虞明保来到大连，对营城子新型城镇化PPP项目进行实地考察，亿达中国项 目负责人从本项目的概况、模式、规划等方面汇报了项目情况，对营城子项目的定位策划、运营机制、 商业运营模式等作了详细介绍。经过为期两天的考察与交流，虞总对亿达中国的产业导入和园区运营给 予了高度认可。
四、项目调研考察 07 局投资业务领导调研指导
甘井子区房价 10419
9519
9259
9608
自1998年开始，亿达中国深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、 珠三角等经济活跃区。已在全国近二十个城市先后开发和运营了大连软 件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京亿达丽泽中心等30余 个商务园项目，凝聚了包括近百家世界五百强企业、百余家行业百强企 业在内的千余家企业客户和合作伙伴，积累了丰富的商务园区开发运营 和服务管理的经验，形成了独特的商业模式和产业优势。
区政府拟计划本年十月末招标
本项目建安工程费费约34.3亿元，建安占比为23%，股份公司最新规定城镇化项目施工占 比不得低于项目总投资的30%，本项目暂不满足股份公司底线要求，因此采用融投资带动 总承包的方式参与本项目，获得本项目的全部施工份额
市政基础设施建设约12.51亿元、公共配套设施建设约5.67亿元、环境保护建设约1.39亿元、 新型产业园区建设约14.76亿元
三、项目建设内容及合作模式 04 项目区位及合作范围
一期工程沙岗子和对 门沟两个区域目前主 要为耕地、城镇村及 工矿用地以及园地、 林地等。其中沙岗子 区域居民主要集中于 南侧，北侧主要为温 室大棚等农用地及少 量企业；对门沟区域 居民主要集中于西北 及东南部，中部包括 葡萄种植园等农用地 及林地、少量企业。 区域内道路以水泥路 和沙土路为主
中盛秀山丽水六 期 8600元/平米 1km
中海凤凰熙岸 12000元/平米 4km
资料来源：克尔瑞
泰达慧谷 15000元/平米 3km
项目名称 均价（元/平米）
中海凤凰熙岸
中盛秀山丽水 六期
泰达慧谷
12000 8600 15000
状态 在售 在售 在售
五、项目价值研判
09 周边楼价分析
大连市及甘井子区房价近三年呈现上涨趋势。
二、合作方介绍
03 企业概况
2010年，由亿达中国投资建设的15平方公里大连生态科技创新城核心起步区全面开工。大连生态科技创新城核心起步区突破以 往产业园区的建设模式，力求在积聚产业要素的同时积聚各类城市要素，建设一座集高端产业、高端人才、高端生活要素于一体的低 碳、低密度、低能耗的现代化、国际化生态智慧新城。区域拥有国际一流的城市基础设施和生产、生活、生态环境，30万平米的产 业楼已竣工并投入使用，Wipro、花旗、松下、日立、固特异等世界500强企业以及聚龙股份、华宇软件、长城宽带等行业领军企业 已签约入驻。经过不断建设，现已形成电子商务、文化创意、移动互联网、研发设计和总部经济五大新兴产业集群，成为新城建设的 标准示范区。
周边房地价：
项目周边房价：9000~13000元/平米； 项目周边地价：400~500万元/亩。
三、项目建设内容及合作模式 04 项目区位及合作范围
沙岗子区 域
对门沟区 域
甘井子区政 府
项目总体实施范 围约34.5平方公 里，东至前黄路、 西至营城子双台 沟村，南至明珠 路、北至渤海路 北，其中一期工 程，主要对沙岗 子和对门沟两个 区域进行开发建 设，用地面积 6.6平方公里
产业园区 建设
包括约定区域内的市 政道路、雨水和污水 管道等排水工程、供 水工程、管道工程及 相关设施的建设。
包括约定区域内的学 校、市民健身中心、 消防站、公交枢纽站、 公园绿地、垃圾站等 公共设施的建设。
包括河道综合整治与 防护绿廊两部分，其 中河道综合整治面积 约31公顷；防护绿廊 范围面积约20公顷。
资料来源：地价监测网
大连市地价图 （元/平方米）
5022
5185
5357
2952 2410
3121 2524
3331 2664
766
774
789
2014 综合
2015
商业
居住
2016 工业
5627 3581 2833 793
2017
五、项目价值研判
09 周边楼价分析 目前项目周边，房价在12000元/平米左右。
二、合作方介绍 03 企业概况
运营管理项目
·大连软件园 ·大连生态科技创新城 ·大连腾飞软件园 ·大连天地软件园 ·大连软件园信息谷 ·武汉软件新城 ·上海亿达北虹桥创业城 ·上海亿达外高桥商务园 ·苏州高铁新城 ·苏州亿达尚金湾总部经济园 ·天津香邑广场 ·深圳海科兴战略新兴产业园 ·长沙梅溪湖创新中心
一、项目概况
01 项目简介
项目进展 对接情况
营城子新型城镇化PPP项目
项目建议书已通过大连市甘井子区发改局的审批。两评一案初稿已编制完成，南京毕马 威正在进行调整，我方已取得九月份最新版本实施方案。通过局投资部、城镇化公司、 投资公司等专业团队对项目研判剖析，已根据初版实施方案提出了相关建议及诉求，我 方正在联合亿达与咨询机构积极沟通，争取按我方意愿调整实施方案内容。中民嘉业希 望携手亿达中国及中建八局组成联合体共同开发建设沙岗子和对门沟两个区域，初步计 划我局占股10%
中民嘉业子公司亿达中国高层领导拜访中建八局东北公司，与我方就此项目展开初步交 流，达成基本共识。本年8-9月，我局投资专业领域领导多次与亿达中国高层进行深入交 流，并到项目所在地进行实地考察，根据周边楼盘、城市经济等因素进行了价值研判。 9月18日亿达中国高层到上海重固镇新型城镇化项目考察，与东孚公司高层针对新型城镇 化建设理念、操作模式等内容进行了深入交流，亿达高层对我局城镇化业务快速发展和 重固项目取得成果表示高度认可。
五、项目价值研判
08 周边地价分析 2017年大连市综合地价平均值为2833元/平方米，其中商业地价平均值5627元/平方 米，住宅地价平均值3581元/平方米，工业地价平均值793元/平方米。 近五年大连市地价保持稳定增长。
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
4892 2763 2274 718 2013
3
市政基础设施 建设
新建市政道路35公里，各类管道268公里，高压线改设工程1.7公里。
4
公共配套设施 学校6所，运动馆、公园、交通枢纽、消防站、垃圾站各一处，共26
建设
万平。
5
环境保护设施 建设
河道整治460亩，防护绿浪306亩
6
产业园区建设 一期项目约20万平科技研发产业园及智能制造工业园建设，产业运
9月10日，上海中建城市发展投资公司总经理吕华一行来到大连，对正在跟踪的投资项目进行了实地调 研和指导。经过对营城子新型城镇化PPP项目进行数据测算和价值研判，认为该项目的产出能够覆盖投 入，具有较大的增值空间，决定与我司共同推进本项目。
五、项目价值研判
08 周边地价分析 最新2018年7月份项目周边成交纯住宅用地楼板价为8504元/㎡
三、项目建设内容及合作模式 05 建设内容
本项目建设区域主要位于南2控规 单元及北3控规单元，建设区域规 模为6.6299平方公里。
可建设用地面积为6.4118平方公里 不可建设用地面积0.2181平方公里
三、项目建设内容及合作模式 05 建设内容
市政基础 设施建设
公共配套 设施建设
环境保护 建设
·长沙亿达梅溪湖健康科技产业园 ·长沙亿达智造产业小镇 ·长沙科技新城 ·北京亿达丽泽中心 ·北京移动硅谷创新中心 ·北京中关村壹号 ·重庆两江健康科技城 ·重庆亿达创智广场 ·成都亿达天府智慧交通科技城 ·成都西部地理信息科技产业园 ·中国（绵阳）科技城软件产业园 ·西安协同创新港 ·哈尔滨亿达创投智谷
及运营
营及产业发展综合性服务
三、项目建设内容及合作模式
06 合作内容及模式
项目采用PPP+EPC合作模式，政府方出资10%，我方与中民嘉 业和亿达中国及其他资金方组成社会资本方联合体，共同参与项 目投标； 项目中标后，我方将与亿达方组成专业团队，其中我方负责设计 及施工，中民系负责项目的融资、运营和移交等工作； 经过前期交流，初步约定我方出资金额根据我方承担的施工份额 确定，上限不超过社会资本总出资方的10%。
共规划20万平方米的 产业园示范区建设， 其中科技研发园区约 10万平米；智能制造 工业园区约10万平米。
三、项目建设内容及合作模式
06 合作内容及模式
序号 1
合作内容 区域规划
具体内容（建设规模） 城市规划、产业规划、专项规划等各种技术咨询服务
2
征地拆迁
总拆迁面积448万平米。住宅建筑面积36.7万平，企业建筑面积20 万平，果林222万平，大棚77万平，农用49万平，看护房5万平。
2017年项目周边成交纯住宅用地楼板价3000-5000元/㎡ 2017年以来地价上涨明显
沙钢子片区
对门沟片区
土地名称
土地属性 用地面积(㎡) 容积率 成交日期 成交楼板价(元/㎡)
大城（2018)-9号 纯住宅
35470
2.74 2018/7/30
8504
大城（2018）-3号 纯住宅
25636
大连生态科技创新城被纳入辽宁沿海经济带重点支持区域，被国家发改委评为“国家高技术服务产业基地”，被国家科技部认 定为“国家现代服务业产业化基地”，2018年被辽宁省政府评为“辽宁省示范产业园区”。
大连生态科技创新城
三、项目建设内容及合作模式
04 ； 距市中心20公里，30分钟车程； 距甘井子区政府12公里，22分钟车程； 距大连国际机场10公里， 20分钟车程； 距大连北站20公里，30分钟车程。
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0 2013年12月
大连市及甘井子区房价图
2014年12月 2015年12月 2016年12月
2017年12月
2013年12月 2014年12月 2015年12月 2016年12月 2017年12月 2018年8月
建设内容
大连市甘井子区 政府
建设地点
大连市甘井子区营 城子片区
项目合作期
10+10
148.9亿元
咨询机构
毕马威企业咨询 （南京）有限公司
合作单位
中民嘉业、亿 达中国
本项目计划采用 PPP +EPC模式，社会资本负责项目规划设计、建设、投融资、运营等一 体化服务，政府负责监管、绩效考核并给与合理投资回报
一、项目概况 02 项目背景
营城子新型城镇化PPP项目
二、合作方介绍 03 企业概况
中民 嘉业
上置集团 金融 1207.HK 地产
中民嘉业投资有限公司是 中民投集团旗下的投资运 营平台，于2014年7月在 上海成立，目前总资产近 1000亿，净资产约400亿。
医疗 常宝股份 健康
002478.SZ
中民 嘉业
产业 亿达中国 地产 3639.HK
环保 产业 理工环科
002322.SZ
二、合作方介绍
03 企业概况
亿达中国控股有限公司（股票代码：3639.HK）是中国领先的商务园 区运营商。公司于2014年6月27日在香港联交所主板上市，主要业务为 商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设。
四、项目调研考察 07 局投资业务领导调研指导
8月22日，局投资管理部经理于召辉一行5人来到沈阳，对在建投资项目及最新跟踪项目进行调研。会议 期间我们以PPT的形式汇报了营城子新型城镇化PPP项目，于总提出东北公司应当联合我局投资专业公 司，规避项目风险的同时为我局创造最大的利益。
四、项目调研考察 07 局投资业务领导调研指导