T3物流项目商业计划书

华伟卓越物流园区商业计划书

一、项目背景：

为确保成功运作华伟卓越物流园区项目，现已组建一支高度专业化的现代企业--北京华伟卓越物流有限公司,其负责物流园区项目的具体商业运行。项目负责方具有多年的综合物流运营经验，企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境、市场环境，有广泛的固定客户资源。

拟在北京市顺义区李桥镇李洼庄路南侧建设物流园区，约50亩，土地用途为集体建设用地，另有50亩发展预留用地。该地块现属于北京鑫继源钢结构工程有限责任公司。

待成功收购北京鑫继源钢结构工程有限责任公司，我公司尽快将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入运营。

1．市场环境分析

进入WTO后，世界经济一体化的趋势早已形成，中国被定位为国际生产制造中心，中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头，国内贸易和进出口贸易空前活跃，因此，各类企业对第三方物流的需求越来越多，物流外包已成为企业的优先选择，因为物流外包可有效降低企业的运营成本，使企业能

够将主要精力用于其核心业务上，无形中物流成为第三利润来源。

物流在我国是一个朝阳产业，有着很好的发展前景，收入稳定，市场波动小，目前处于起步阶段的快速发展期。

2．政策环境分析

商务部等国家9部委2004年联合制定了《关于促进物流业发展的意见》，为物流业的发展提供了宽松的政策环境。2009、2010年国务院陆续出台重要产业调整振兴规划。纺织业、钢铁业、汽车业、船舶业、装备制造业、电子信息产业、轻工业、石化产业、物流业、有色金属业列为十大规划。物流业尤为特出，物流产业成为应对国际金融危机影响、促进平稳较快发展、培育新经济增长点的综合性应对措施的行动方案。物流行业的九大重点工程：多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流工程。同时，物流

产业将重

点发展九大物流区域、建设十大物流通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。

该九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东

半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。

排在首位的就是以北京、天津为中心的华北物流区域。因此，华伟卓越物流园项目是属于符合国家政策和物流规划布局的一个优势项目。

二、项目基本状况

1. 地理环境分析

位于北京首都机场T3航站楼附近，毗邻国门商务区，地处以北京为中心的华北物流区域的中心点。

2.项目具体状况

占地面积：约50亩，另有50亩发展预留用地

土地使用年限：长期

土地用途：建设物流园区

地面状况：需实现“五通一平”，即通路、给水、排水、供电、通讯和土地状况平整。

将由北京华伟卓越物流有限公司筹资兴建，并负责管理、运营；

并办理建设物流园区的全部相关手续。

经营范围：货物运输、仓储、停车场等

三、投资收益状况分析

（一）经营规模：

1．总基地面积：50亩，另有50亩发展预留用地

2．总建筑面积为：约32240平方米；50亩发展预留用地拟作为停车场、操作区域

包括：

（1）办公楼：100米×12.8米×4（层）×1栋＝5120平方米（2）宿舍楼：100米×12.8米×4（层）×1栋＝5120平方米（3）仓库：100米×55米×1（层）×4栋＝22000平方米

上述（1）＋（2）＋（3）＝32240平方米(注：最终按图纸上标注为准)

3．硬地面积：约9800平方米

4．人员编制：40 人，其中包括：

总经理1人副经理2 人

财务人事部3 人业务部12 人

保卫部10人

勤杂及司炉：12人

（二）投资与运营成本分析

1．筹集资金：8000万元

2．项目投资额：

①收购公司费用1800万

②办公楼建造成本：

5120平方米×2000元（单价）＝1024万元

③宿舍楼建造成本：

5120平方米×2000元（单价）＝1024万元

④仓库建造成本：

22000平方米×1200元（单价）＝2640万元

⑤道路费用：

9800平方米×300元（单价）＝294万元

⑥绿化费用：约30万元

⑦园区配套成本：约300万元（含水、电、通讯、围墙、大门、消防、配电间、广告费等）

⑧车辆及设备：约680万元

项目投资总额合计：即以上8项（不含土地费用）总和为：7800万元

3．筹集资金总额－项目投资总额＝8000－7800＝200（万元），用作流动资金。

（三）以投资额的每年折旧估算年经营成本

其中土地费用按年计算（以最终合同为准）；房屋折旧按照40年计算；道路费用折旧按10年计算。

1. 固定成本：

（1）年土地成本：1800万元÷40年=45万元/年

（2）分摊的年房屋建造成本：建造成本÷40年=4688万元÷40年=117.20万元/年

（3）分摊的道路成本：294万元÷10年＝29.4万元/年

（4）分摊的车辆及设备成本：680万元÷6年＝113.33万元/年固定成本合计：（1）＋（2）＋（3）＋（4）

＝304.93万元/年

2. 年管理费用：

（1）人工成本：约100万元

（2）耗材：20万元

（3）通讯费、差旅费等：20万元

（4）维修费用：20万元

年管理费用合计：160万元

（四）年度收益预测

1. 仓储收入（按照80％的出租率及0.6元/天/平方米计算）：22000平方米×80%×0.6元/天/平方米×365天＝385.44万元

2. 办公楼、宿舍楼出租收入（按照80％的出租率及1.5元/天/平方米计算）：