绿城-百合公寓策划推广方案
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百年建筑
一生好合
绿城.百合公寓
项目概况
发展商 规模 总户数 绿化率 车位配比 景观设计 建筑设计 全程策划 物业顾问 安徽绿城联华房产 占地148亩,总建面25万方 13幢纯高层,1400余户 61.8% 100% 贝尔高林 浙江绿城东方建筑设计 和声机构 安徽绿城物业
项目位置优越 交通便捷 位置优越，交通便捷 高校云集，人文气息浓厚！ 位置优越 交通便捷，周边高校 高校 推广中，可以用几个词概括项目特色：品牌、品质、品位 品牌、品质、 品牌
重要节点
•2004.12月底 •2005.09 •2005.09.28 •2005..10.1 2005..10.1 2005.12.17 2006.05.13 2006.05.28 2006.06.16 2006.10.22 开工 一期预约 绿城.百合与您面对面(作客合房网) 一期初阳苑1、2、3、4号楼开盘 一期初阳苑1 （除小40-80平米单身公寓） 单身公寓公开 流云苑2#预约 “芳华十八”献艺百合公寓 流云苑2#公开 流云苑2#公开 2# 初阳苑1#单身公寓开盘销售 初阳苑1#单身公寓开盘销售 1# 样板房公开
•次卧/卫生间太小 •客厅过大/需过餐厅进厨房,不便 •阳台在主卧
88 ㎡ 二房 主卧门朝客厅/次卧太小
一期户型鉴赏
3 •户型方正实用 •基本动静分区 •玄关过度空间/南北双阳台 •最大缺陷:主卧门对客厅/与 卫生间门对冲
138 ㎡
三房一卫
一期户型鉴赏
157 ㎡
三房二卫
164㎡ ㎡
四房二卫
•以上两种户型方正 舒适 以上两种户型方正/舒适 以上两种户型方正 •设计上扬长避短 实用率较高 设计上扬长避短/实用率较高 设计上扬长避短 •但卫生间基本为暗卫 但卫生间基本为暗卫
项目规划
•项目地势西高东低 西高东低，目 西高东低 前开发销售的为东面：一 初阳苑4栋 流云苑2# 期初阳苑 栋、流云苑 初阳苑 •规划亮点： 规划亮点： 规划亮点 10000平米中心园林 室内、外泳池 住宅退合作化路42米 住宅底层架空 保留近100棵原生香樟 4000平米会所 车行环道宽度7.5米
各节点推货量介绍
2006.06.16 面积范围 •流云苑２＃位于社区 中央景观正南面 •共推出151套，从５月 预约截止到现在，半年 时间销售率：３０％ ３０％ ３０ •９０ ㎡小户型销售较 好，其他户型相对滞销 90--100㎡ ㎡ １３０－１４０㎡ １４０－１５０ ㎡ 流云苑2#公开 流云苑 公开
建筑特色
•凝练 凝练 典雅 尊贵 •多项新工艺使用： 多项新工艺使用： 多项新工艺使用 智能园区、精装修大堂 可视对讲（主要入口、门厅） 全省电容量最高 无负压稳流供水（防止使用水箱，二次污染） 管道天然气、热力系统（主要用于会所） 户式中央空调+燃气壁挂炉（除1#，都送） 外墙干挂进口花岗岩（巴西） 中空玻璃、彩铝门窗、地下车库采光景窗 双层夹胶玻璃拦板
Weakness
•周边景观较差，尤其是南面几 幢紧贴的自行车厂家属楼破旧不 堪，视觉效果极差，并且遮挡了 项目的视线。 • 附近有中国科学技术大学国 家同步辐射实验室及中国科大实 验室化工厂 •紧靠南北主干道合作化路，交 通较为繁忙，车辆尾气、粉尘和 噪音较大。
Opportunity
•交通便捷，距离其他几个区域 中心距离近 •望江西路、东至路贯通 •政务区、经开区规划、建设基 本雏形已现
体验营销
“芳华十八”业主联谊会 芳华十八”
“我的社区我设计，30万元买点子” 我的社区我设计，30万元买点子” 万元买点子 互动
体验营销
每月一次的预约客户／老成 交客户“绿城体验之旅” 感受
口碑传播
项目客户资源交叉利用， 项目客户资源交叉利用，以口碑宣传达到营销目的
总结
•项目推广中思路清晰，重要卖点提炼精练 •卖场气氛比较好，销售员素质较高，且能透彻将项目优势强化 •包装／推广与项目品质协调，且统一性好，营销推广综合实力较强 •不足之处：1/对周边竞争楼盘应对性不强, 不足之处： 不足之处 2/户型面积偏大, 设计不符合合肥市场需求 3/报纸广告中促销信息较少,营销手法单一 注：现购买９９折优惠 现购买９９折优惠 ９９
流云苑２＃户型鉴赏
１３７ ㎡ １２９㎡
１３０㎡
９９ ㎡
１３９㎡ １５０㎡ １２９㎡
１３９㎡
１３６㎡
各节点推货量介绍
•本次推出小户型５７套 •开盘至今销售率达９５％， 销售异常火爆 •据了解，购买群体以周边 高校老师／银行职员／医 生比较多 •购买原因：以上单位福利 较好，公积金没有用，所 以拿出用来投资 •也有部分自主客 面积范围
户型
比例wenku.baidu.com９％ ８０％ １１％
销售率 １００％ １００％ ２６％ ６％
二房一卫 三房二卫 三房二卫
销售受阻原因
•市场本身原因 •流云苑２＃相对位置较好，价格定的 相对偏高 •周边竞争压力大，安高／大溪地／新 华学府春天等楼盘在合肥品牌地位／ 品质也相对较高 •安高／大溪地／新华学府春天分别都 有１４０／１５０㎡户型，且优惠力 度相对较大（９７折优惠等）
均价:4200元/平米左右 同时间 同户型类型 元 平米左右 同时间/同户型类型 平米左右,同时间 均价 相对周边楼盘高100-200元/平米 相对周边楼盘高 元 平米
各节点推货量介绍
•共推384套(左右),销售200余 套,销售率73%左右 •106 ㎡二房/160 ㎡销售相对 较差 •特别提示:一期推出的”初阳 苑1#” 由40-60 ㎡单身公寓 /90 ㎡左右二房组成,销售中不 赠送”户式中央空调+燃气壁 挂炉”. 属富社区中的贫困户. •但相对其他楼盘,近40万总价, 又属高档,所以,106 ㎡显得高 不成低不就，销售相对受阻 面积范围 80-100㎡ 100-120 ㎡ 120-130 ㎡ 130-160 ㎡ 160-170 ㎡
2006.１０. 2006.１０.２２ １０ 初阳苑１ 初阳苑１＃小户型公开
户型
比例
销售率
４０－ ４０－６０ ㎡
一房一厅
１００％ １００％
９５％ ９５％
同时也可以看出， 同时也可以看出，此举也是为了给波澜不惊 的流云苑２＃销售注入新的活力！ 的流云苑２ 销售注入新的活力！
销售总结
•至今为止，百合公寓共 推出592套住宅，主力户 型１３０－１５０ ㎡， 现备案３８８套，销售 率66％ •并且，项目推广中采用 多种营销方式结合：外 地（淮南）推广／ “我的房子我设计” 等体验营销推广活动 •其消费群体主要为：周 边高校教师／安医医生 ／周边银行职员／城市 白领／做生意的
推广策略分析
绿城.百合公寓的推广策略， 绿城.百合公寓的推广策略，与合富营 销中经典的：ＳＷＯＴ化解法，不谋而合， ：ＳＷＯＴ化解法 销中经典的：ＳＷＯＴ化解法，不谋而合， 并且加入体验式营销等手法， 并且加入体验式营销等手法，将效用发挥 延伸！ 延伸！
Strength
•品牌优势 品牌优势－绿城品牌（桂花园） 品牌优势 •人文优势 －周边高校云集（安大／ 人文优势 科大／合肥学院／炮园） •区域优势－距离市中心近，交通便 区域优势－ 区域优势 捷，但不喧嚷 •规模优势－２５万㎡ 规模优势－ 规模优势 •产品品质优势－高绿化率／低建筑 产品品质优势－ 产品品质优势 密度／规划、建筑亮点
2005.09 预约 10 开盘 初阳苑1、 、 、 初阳苑 、2、3、4# 户型 比例 11% 16% 11% 45% 17% 销售(范围 内比例) 86% 64% 76% 80% 52%
二房一卫 二房一卫 二房二卫 三房一\ 二卫 四房二卫
一期户型鉴赏
95 ㎡ 二房 1 2
以下三个户型设计一般, 以下三个户型设计一般 但销售很好,可看出其品牌 可看出其品牌\品质 但销售很好 可看出其品牌 品质 推广很有心得
Threat
•市场压力 •周边楼盘竞争压力
ＳＷＯＴ化解
宗
旨
优势最大化／劣势化解／把握机会／ 优势最大化／劣势化解／把握机会／降低威胁
ＳＷＯＴ化解
优势最大化－－强力宣传品牌／ 优势最大化－－强力宣传品牌／品质 －－强力宣传品牌 劣势化解－－退城市干道４２米 劣势化解－－退城市干道４２米，保留原生香樟 －－退城市干道４２ 把握机会－－地标中表现， 把握机会－－地标中表现，及销售中强化 －－地标中表现 降低威胁－－ 降低威胁－－
一生好合
绿城.百合公寓
项目概况
发展商 规模 总户数 绿化率 车位配比 景观设计 建筑设计 全程策划 物业顾问 安徽绿城联华房产 占地148亩,总建面25万方 13幢纯高层,1400余户 61.8% 100% 贝尔高林 浙江绿城东方建筑设计 和声机构 安徽绿城物业
项目位置优越 交通便捷 位置优越，交通便捷 高校云集，人文气息浓厚！ 位置优越 交通便捷，周边高校 高校 推广中，可以用几个词概括项目特色：品牌、品质、品位 品牌、品质、 品牌
重要节点
•2004.12月底 •2005.09 •2005.09.28 •2005..10.1 2005..10.1 2005.12.17 2006.05.13 2006.05.28 2006.06.16 2006.10.22 开工 一期预约 绿城.百合与您面对面(作客合房网) 一期初阳苑1、2、3、4号楼开盘 一期初阳苑1 （除小40-80平米单身公寓） 单身公寓公开 流云苑2#预约 “芳华十八”献艺百合公寓 流云苑2#公开 流云苑2#公开 2# 初阳苑1#单身公寓开盘销售 初阳苑1#单身公寓开盘销售 1# 样板房公开
•次卧/卫生间太小 •客厅过大/需过餐厅进厨房,不便 •阳台在主卧
88 ㎡ 二房 主卧门朝客厅/次卧太小
一期户型鉴赏
3 •户型方正实用 •基本动静分区 •玄关过度空间/南北双阳台 •最大缺陷:主卧门对客厅/与 卫生间门对冲
138 ㎡
三房一卫
一期户型鉴赏
157 ㎡
三房二卫
164㎡ ㎡
四房二卫
•以上两种户型方正 舒适 以上两种户型方正/舒适 以上两种户型方正 •设计上扬长避短 实用率较高 设计上扬长避短/实用率较高 设计上扬长避短 •但卫生间基本为暗卫 但卫生间基本为暗卫
项目规划
•项目地势西高东低 西高东低，目 西高东低 前开发销售的为东面：一 初阳苑4栋 流云苑2# 期初阳苑 栋、流云苑 初阳苑 •规划亮点： 规划亮点： 规划亮点 10000平米中心园林 室内、外泳池 住宅退合作化路42米 住宅底层架空 保留近100棵原生香樟 4000平米会所 车行环道宽度7.5米
各节点推货量介绍
2006.06.16 面积范围 •流云苑２＃位于社区 中央景观正南面 •共推出151套，从５月 预约截止到现在，半年 时间销售率：３０％ ３０％ ３０ •９０ ㎡小户型销售较 好，其他户型相对滞销 90--100㎡ ㎡ １３０－１４０㎡ １４０－１５０ ㎡ 流云苑2#公开 流云苑 公开
建筑特色
•凝练 凝练 典雅 尊贵 •多项新工艺使用： 多项新工艺使用： 多项新工艺使用 智能园区、精装修大堂 可视对讲（主要入口、门厅） 全省电容量最高 无负压稳流供水（防止使用水箱，二次污染） 管道天然气、热力系统（主要用于会所） 户式中央空调+燃气壁挂炉（除1#，都送） 外墙干挂进口花岗岩（巴西） 中空玻璃、彩铝门窗、地下车库采光景窗 双层夹胶玻璃拦板
Weakness
•周边景观较差，尤其是南面几 幢紧贴的自行车厂家属楼破旧不 堪，视觉效果极差，并且遮挡了 项目的视线。 • 附近有中国科学技术大学国 家同步辐射实验室及中国科大实 验室化工厂 •紧靠南北主干道合作化路，交 通较为繁忙，车辆尾气、粉尘和 噪音较大。
Opportunity
•交通便捷，距离其他几个区域 中心距离近 •望江西路、东至路贯通 •政务区、经开区规划、建设基 本雏形已现
体验营销
“芳华十八”业主联谊会 芳华十八”
“我的社区我设计，30万元买点子” 我的社区我设计，30万元买点子” 万元买点子 互动
体验营销
每月一次的预约客户／老成 交客户“绿城体验之旅” 感受
口碑传播
项目客户资源交叉利用， 项目客户资源交叉利用，以口碑宣传达到营销目的
总结
•项目推广中思路清晰，重要卖点提炼精练 •卖场气氛比较好，销售员素质较高，且能透彻将项目优势强化 •包装／推广与项目品质协调，且统一性好，营销推广综合实力较强 •不足之处：1/对周边竞争楼盘应对性不强, 不足之处： 不足之处 2/户型面积偏大, 设计不符合合肥市场需求 3/报纸广告中促销信息较少,营销手法单一 注：现购买９９折优惠 现购买９９折优惠 ９９
流云苑２＃户型鉴赏
１３７ ㎡ １２９㎡
１３０㎡
９９ ㎡
１３９㎡ １５０㎡ １２９㎡
１３９㎡
１３６㎡
各节点推货量介绍
•本次推出小户型５７套 •开盘至今销售率达９５％， 销售异常火爆 •据了解，购买群体以周边 高校老师／银行职员／医 生比较多 •购买原因：以上单位福利 较好，公积金没有用，所 以拿出用来投资 •也有部分自主客 面积范围
户型
比例wenku.baidu.com９％ ８０％ １１％
销售率 １００％ １００％ ２６％ ６％
二房一卫 三房二卫 三房二卫
销售受阻原因
•市场本身原因 •流云苑２＃相对位置较好，价格定的 相对偏高 •周边竞争压力大，安高／大溪地／新 华学府春天等楼盘在合肥品牌地位／ 品质也相对较高 •安高／大溪地／新华学府春天分别都 有１４０／１５０㎡户型，且优惠力 度相对较大（９７折优惠等）
均价:4200元/平米左右 同时间 同户型类型 元 平米左右 同时间/同户型类型 平米左右,同时间 均价 相对周边楼盘高100-200元/平米 相对周边楼盘高 元 平米
各节点推货量介绍
•共推384套(左右),销售200余 套,销售率73%左右 •106 ㎡二房/160 ㎡销售相对 较差 •特别提示:一期推出的”初阳 苑1#” 由40-60 ㎡单身公寓 /90 ㎡左右二房组成,销售中不 赠送”户式中央空调+燃气壁 挂炉”. 属富社区中的贫困户. •但相对其他楼盘,近40万总价, 又属高档,所以,106 ㎡显得高 不成低不就，销售相对受阻 面积范围 80-100㎡ 100-120 ㎡ 120-130 ㎡ 130-160 ㎡ 160-170 ㎡
2006.１０. 2006.１０.２２ １０ 初阳苑１ 初阳苑１＃小户型公开
户型
比例
销售率
４０－ ４０－６０ ㎡
一房一厅
１００％ １００％
９５％ ９５％
同时也可以看出， 同时也可以看出，此举也是为了给波澜不惊 的流云苑２＃销售注入新的活力！ 的流云苑２ 销售注入新的活力！
销售总结
•至今为止，百合公寓共 推出592套住宅，主力户 型１３０－１５０ ㎡， 现备案３８８套，销售 率66％ •并且，项目推广中采用 多种营销方式结合：外 地（淮南）推广／ “我的房子我设计” 等体验营销推广活动 •其消费群体主要为：周 边高校教师／安医医生 ／周边银行职员／城市 白领／做生意的
推广策略分析
绿城.百合公寓的推广策略， 绿城.百合公寓的推广策略，与合富营 销中经典的：ＳＷＯＴ化解法，不谋而合， ：ＳＷＯＴ化解法 销中经典的：ＳＷＯＴ化解法，不谋而合， 并且加入体验式营销等手法， 并且加入体验式营销等手法，将效用发挥 延伸！ 延伸！
Strength
•品牌优势 品牌优势－绿城品牌（桂花园） 品牌优势 •人文优势 －周边高校云集（安大／ 人文优势 科大／合肥学院／炮园） •区域优势－距离市中心近，交通便 区域优势－ 区域优势 捷，但不喧嚷 •规模优势－２５万㎡ 规模优势－ 规模优势 •产品品质优势－高绿化率／低建筑 产品品质优势－ 产品品质优势 密度／规划、建筑亮点
2005.09 预约 10 开盘 初阳苑1、 、 、 初阳苑 、2、3、4# 户型 比例 11% 16% 11% 45% 17% 销售(范围 内比例) 86% 64% 76% 80% 52%
二房一卫 二房一卫 二房二卫 三房一\ 二卫 四房二卫
一期户型鉴赏
95 ㎡ 二房 1 2
以下三个户型设计一般, 以下三个户型设计一般 但销售很好,可看出其品牌 可看出其品牌\品质 但销售很好 可看出其品牌 品质 推广很有心得
Threat
•市场压力 •周边楼盘竞争压力
ＳＷＯＴ化解
宗
旨
优势最大化／劣势化解／把握机会／ 优势最大化／劣势化解／把握机会／降低威胁
ＳＷＯＴ化解
优势最大化－－强力宣传品牌／ 优势最大化－－强力宣传品牌／品质 －－强力宣传品牌 劣势化解－－退城市干道４２米 劣势化解－－退城市干道４２米，保留原生香樟 －－退城市干道４２ 把握机会－－地标中表现， 把握机会－－地标中表现，及销售中强化 －－地标中表现 降低威胁－－ 降低威胁－－