2019年最新-2019保定市“未来石”项目定价报告30P-精选文档

项目优势
项目劣势
装修情况
价格
靠近高铁、高速，紧邻大 学城
周边配套较差
精装
6050均价
靠近高铁、高速，紧邻大 学城
周边配套较差
毛坯+菜单装修 4500(内部认购)
靠近高铁、高速，紧邻大 学城
周边配套较差
毛坯
3980起
地理位置好，周边配套设 施成熟
开发商无实力
毛坯
6100均价
地理位置好，周边配套设 施成熟
恒祥地 产
现代
超高层
2栋超高 层，12 栋公寓
12.5
57
——
——
华创广场
裕华路商 圈
裕华路恒祥 南大街
华创地ห้องสมุดไป่ตู้产
现代
高层 3栋高层
40
17
2栋28
悦正 智慧城
保百商圈
翠园街与云 杉路交叉口
悦正地 产
现代
高层
层，1栋 15层， 1栋5层
21
7
商场
9
43-153
7
40-100
备注：综合体项目，公寓体量都较小，一般在10万平米以内。
整体采用智能化管理，采用 位置略偏，目前推出的b栋整体
3星级酒店式物业
为南北走向，没有纯粹阳面
毛坯
5500分期
备注：综合体类项目，相对其他类型的公寓产品，更加注重项目的优势，或招商优势，或科技优势，以拔高项 目的价值
13
小结
（1）分布：
目前市场在售及待售公寓项目主要集中在东湖板块区域，朝阳大街保百、北国商圈区域，火车站
住宅类公寓项目对比一
楼盘名称 所属区域
位置
开发商
建筑 建筑类 规划体
风格 型
量
占地 （亩）
公寓总
建面 （万㎡
）
公寓总 可售建 筑面积
户型面积
区间 （㎡）
万和城
高科产业 区
乐凯大街鲁 岗新村北
隆远地 产
现代
高层
1栋30 层公寓
317
约4
约4
53-57
领秀紫晶 七一路长
城
城大街
五四中路北 关村
瑞腾地 产
代表项目 整体特征
高开区保百、先天下商圈 区域
福堡秀域、青年公寓、悦正智慧城
依托保百、北国先天下新兴高端商业的带动，带来较优质的 中高端消费群体；
以纯公寓项目为主，户型面积多集中在80平米以下，以投资 类产品为主要卖点；
周边银行、保险等行业分布较集中，商务办公需求旺盛； 周边法院、国土局、税务局、工商局等政府机关分布集中，
炫彩 SOHO
所属区域 东三环
位置
东三环与腾 飞路交叉口
东
开发商
华中地 产
建筑 建筑类 规划体
风格
型
量
现代 高层
1栋
占地 （亩）
18
总建面 （万㎡
）
总可售建 筑面积
9.4
8
户型面积 区间 （㎡）
42-104
东湖 世纪名座
东三环
凤栖街88号
光达地 产
现代
高层
4栋
28
10
10
50-123
紫御尚都
东三环
腾飞路与凤 栖街交口处
现代
高层
1栋28 层公寓
200
5.6
5.6
42-89
裕东公寓
客运站片 区
裕华东路红 旗大街
民生地 产
现代
小高层 、多层
——
20
——
——
——
保运嘉苑
火车站片 区
建华大街裕 华路交口
天鸿地 产
现代
多层及 高层
1栋7层 公寓
67.5
东湖国际 东湖片区
东二环花鸟 鱼虫市场东
150米
华叶地 产
现代
高层
3栋， 20层高
利于相关行业的产业聚集，保证后期物业出租率。
5
各区域项目特征
代表项目 整体特征
火车站裕华路商圈区域
华创国际、万博广场
商业综合体项目，体量大，规划设计超前，物业种类 较齐全，为区域乃至全市标杆类物业，价格较高；
占据市中心或繁华商圈道路节点位置，商业氛围浓厚； 依托项目自身聚客能力，发展前景比较被看好。
6
各区域项目特征
代表项目 整体特征
东湖板块区域
炫彩soho、世纪名座
项目 开 发 体 量 较 小 ， 多 为 1栋单体建筑，产品多以 40-60平米小户型为主，总价不高，适合投资；
以东湖、高铁为项目卖点； 周边交通、市政配套有待进一步完善； 商业氛围差，有望在今后两三年得到改善。
7
周边无相关配套
紧邻七一路、学区房、70 社区规模小，紧邻地道桥，火
年产权
车过往频繁，有噪音
装修情况 毛坯 毛坯
LOFT精装 毛坯 毛坯 毛坯
备注：住宅类公寓一般为毛坯交房，少数精装。
价格 3600起 5600均价 精装11000 5300均价 预计4500左右 5400均价
9
纯公寓项目对比一
楼盘名称
层
40
吉隆公寓
七一路
七一路地道 桥东侧
吉隆房 地产
现代
高层
1栋， 28层
4
1 18.6 1.8
1 18.6 1.8
50-78 52-79 43-111
备注：住宅类公寓的体量都较小，一般在6万平米以内。
8
住宅类公寓项目对比二
楼盘名称 万和城 领秀紫晶城 裕东公寓 保运嘉苑 东湖国际 吉隆公寓
项目优势
12
综合体公寓项目对比二
楼盘名称
项目优势
项目劣势
装修情况
价格
万博广场
地理位置较好、宣传百盛、 洲际、沃尔玛等入驻
案场管理较差
——
——
华创广场
传统商圈、招商先行、工程 形象、产品线丰富
平层只剩高楼层、部分户型舒 适性较差
LOFT精装、LOFT毛坯
精装1200013000，毛坯 11000左右
悦正 智慧城
项目规模小，售楼部硬件差
毛坯
5500均价
备注：东湖地区纯公寓项目，受位置影响，倾向于带装修，且价格相对市区项目要低。
11
综合体公寓项目对比一
楼盘名称 所属区域
位置
开发商
建筑 建筑类 规划体
风格
型
量
占地 （亩）
总建面 （万㎡
）
公寓总 可售建筑
面积
户型面积
区间 （㎡）
万博广场
东风路商 圈
朝阳大街东 风路
东南角
铭德嘉 业地产
现代
高层
2栋
24
6.5
6.5
52-110
福堡秀域 保百商圈 保百广场北
福堡地 产
现代
高层
1栋
12
5.4
5.4
49
青年公寓
保百商圈
天鹅路北国 对面
泽龙地 产
现代
高层
1栋
8
2.3
2.3
48-78
备注：纯公寓项目，受地块限制，体量都较小，一般在10万平米以内。
10
纯公寓项目对比二
楼盘名称 炫彩SOHO 东湖 世纪名座 紫御尚都 福堡秀域 青年公寓
谨呈隆基泰和实业集团
“未来石”项目定价报告
公寓类产品市场分析
3
保定市在售及待售公寓项目一览
备注：标注绿色： 住宅为主，有少量公寓 标注紫色： 产权70年公寓类型住宅 标注黄色： 纯公寓
市场在售及待售公寓项目集中分布在高开区保百、先天下商圈，火车站裕华路商圈及东湖板
块三大区域。
4
各区域项目特征
项目劣势
开发商实力强，性价比高 地段偏，厂区多，目前配套较
，配套全，绿化高
少
地段好 周边配套全，紧邻 学校
户型传统无亮点
70年产权，交通便利、配 套齐全，紧邻学校
社区规模较小
地段好，交通便利，客流 量大
周边环境杂乱、多层建在俩栋 32层中间，采光差、非正规产
权
70年产权，公司实力较大 、紧邻两所学校