房地产形势与趋势

房地产形势与趋势

聂梅生

中华全国工商业联合会房地产商会会长

我今天发言的题目是房地产形势与趋势。房地产行业是一边担着投资，同时又担着消费。它的走向和它的变化无论是对投资板块还是消费板块都会有很大的影响。中央也非常高度重视这个行业。

我们回顾一下中央经济工作会议当中关于房地产的原话，第一段是保障房，保障房是放到重中之重。第二块是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。关于这句话，最近有很多的解读和质疑，什么叫合理，什么叫回归？在不动摇的前提之下，我想2012年中央是要给出什么叫合理房价，怎么样叫回归？在这之前很多研究人员，包括我在内都在研究这个问题，我们的这些意见也会反馈上去和中央最终的决策会给大家一个合适的解释。第三块是加快普通商品房建设，扩大有效供给。这写到非常重要的位置上去，这一段并不是和保障房在一起，是两块，双轨制当中的另外一轨，第一段是保障，这一块是普通商品房的建设。扩大有效供给，加快建设，相对来说供给多了需求就得上去，供需才能平衡，供需平衡了，房地产市场才能健康发展，如果我们光是加大供给，加快建设，需求仍然是像现在这样，交易量急速下滑，陷入观望的情绪，形成的是一个积压房。在说到这一点的时候，这里释放一个非常积极的信号，在中低价位和中小户型的普通商品房这块交易量的恢复，从这一块可以看出来既然是扩大供给，当然要恢复需求，恢复需求就是交易量要恢复。

一、2009-2011年房地产总体情况

我们说了半天房地产，到底这个情况这三年来是不是像我们传媒讲的这个情况呢？我从数据上看不出来，我们看一下到底2009年到2011年11月份整个房地产情况是怎么样。从房地产投资来看，2009年是36000亿，2010年是48000亿，到现在为止还差一个月的的数据出来是55000亿，今年的房地产投资大大高于去年的48000亿，房地产对国民经济投资的拉动，今年达到了历史上的最高点，不会因为房地产投资下降对今年的GDP有什么影响？从销售面积，大家都说怎么样，实际上2009年卖了9亿平方米，去年卖了10亿平方米，现在卖了9亿平方米，12月份的数据还没加进去，再怎么着也能达到2009年的水平，比2010年稍低一点，也没有下滑30%、50%的交易量，看不出来急剧，这都是国家统计局的数据。今年的交易量还可以，怎么样都能到9亿，8.96亿，肯定能达到9亿，交易量肯定能达到9

亿多甚至10亿。销售额也没有太大问题，去年卖了55000亿，现在卖了50000亿，还有一个月，能少到哪去？平均房价是在涨，并不是在降。我们把这两个一除，尽管国家统计局不公布全国的平均房价，把交易量和交易额一除就可以，包括商业地产在里面。2010年比2009年平均房价的涨幅是涨了7.2%，前11个月我们的平均房价这两个数字一除是5400元，比去年的5000元又涨了6.7%，涨幅在回落，从7.2%到6.7%。1至9月份是5500元，1至10月是5474元，这个数字在降，平均房价在降，在12月份还会降，可能会回到5100元或者5200元。我估计到年底跟去年的涨幅可能会在5%左右。必须跟大家交待清楚，目前的房地产是怎么样的情况，国家统计局的数据就是这样的情况。但是它在加快调整，调整的速度非常快。

二、房地产市场加快调整

从投资来讲，虽然1至11月有将近30%的增幅，但是看11月当月一下子就下来了，11月当月只有20%。我估计12月会在20%以下，明年一季度房地产投资的增幅有可能在百分之十几。有的估计更加悲观，总而言之会在20%以下，会低于固定资产投资的增幅。

我们看看土地，其实土地降得比房价多，同比到11月份土地供应量减少55%，价格同比下跌7%。房价上涨6.7%，土地价格下跌7%。看得出来土地是我们调控最敏感的因素，涨房价的时候形成地王，降房价的时候或者房地产市场不好的时候，首先降下来的是土地。因为土地比房价下降得多得多。

市场的景气指数，6个月连续下跌以后达到了不景气区99.87，低于100就不景气，显现出市场在加快调整，整个加快调整的局面是这样的。

这里再回放一下交易量，这是去年的交易量，这是今年的交易量，我估计12月份怎么都不会出现翻番，像去年11月和12月翻番，其实就是因为这个翻番把房价顶上去，导致限购、限价，因为去年12月份的数据太离谱。我说这个数据划上去是不是错了，结果真的是这样。今年不会有这样的情况，可能还会有9000万平方米稍微下去一点。如果我们不看12月份和去年的全年交易量是差不多的，并不像媒体所说的“金九泡汤，银十没戏”。销售面积是这样的情况。

三、房地产景气指数、固定资产投资与房地产投资

这个指数是景气指数，有点像上证指数一样。2010年是这样的情况，2011年是急剧下降，现在一路下走，低于分界线100，低于100就是不景气。这个相当于什么样的情况？相

当于在2008年的10月份的指数，为什么现在对房地产有很多的说法，一个是认为在目前的调控出现市场积极的反映，逐渐达到调控目标的时候，希望能够走平，在100上下就可以了。这样的话，平稳就健康了。大部分人认为未来是这样的走势。现在有不同的看法，一种认为在目前的点上，如果放松调控的话，会反弹，因为积压一年的交易量或者很多刚性需求都没有很好的释放，一旦松这个刹车房价就会反复，调控就白调了。另外一种是当心，现在并不稳定，因为房地产一旦下滑是止不住的，我们走过了一次了，当时在这个点的时候，在2008年差不多10月份、9月份的时候，也有跟现在一样的问题，非常不幸的是没有止住，一下子就下去了，使整个GDP带动得非常厉害，今年会不会形成这样的一次，大家都非常焦虑的看这个问题，最后没有办法就救市。大家都经历过这个过程，所以引起很多的热议。

这是城镇固定资产投资，这是房地产投资，房地产投资一旦下滑就是急剧下滑，会下滑到什么程度？一直到2009年2月投资下降到20%左右，然后刺激政策救市以后，一上以后比固定资产投资高得多。今年的上半年一开始的时候，它也还是高于固定资产投资这一块，现在开始下降，现在还有30%。这一条黑线是减掉保障房，今年之所以能够保持平稳的形势，仍然高于固定资产投资是15个百分点的原因是因为有1000万套的保障房，拉动1.3万亿这样的投资。为什么到11月份这个数字到了20%，11月份当月只有20%，因为保障房退出，多年底投资差不多了，上半年买地，到年底基本上是退出。明年的保障房是700万套，700万套说明它的投资不会使房地产投资的增幅上升，会往下转，1000万套是投1.3万亿，700万套投资不到这么多，所以从房地产总投资来讲，不但不能使房地产投资上升，明年保障房的下降还会使房地产投资下降。因为我们是按同比的增幅。商品房毫无疑问在目前的情况是在直线下垂，如果商品房上不去，保障房又小投，明年整个房地产投资肯定会低于固定资产投资，这是一个比较大的问题。

四、影响房价的当期因素——资产价格上升取向分析

我们再看一下怎么来看房地产这个产业，今天并不是我们房地产业界的比较多，房地产不等于是住房，这不是一个概念。住房的事情确实有保障这一块，有商品这一块，在任何一个国家政府都要管保障这一块，不能把房地产等同于住房。房地产包括更多的业态，比如我们所有的城市当中的一些商业、写字楼、宾馆和旅游地产等等，这全都属于房地产。房地产在国外，在国际上属于什么产业？属于类金融类的产业，或者准金融类的产业，跟资产价格有天然的不可分割的关系。我们从消费的角度来讲，说的是住房这一部分，如果从房地产来讲，这里讲的房地产一定和资产价格剧烈的波动，一定是最紧密的是金融和货币政策。尤其