第八章房地产估价

一、 获取估价业务 在接受估价委托时，应注意： 1、若估价人员受自己专业能力或相关经验所
限难以评估出价值，则不应当承接该估价业 务 《房地产抵押估价指导意见》规定： 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当 具备相关金融专业知识和相应的房地产市场 分析能力。
2、若估价人员与委托人或相关当事人有利害 关系，则应当回避该项估价业务
(2)说明是否有重要专业帮助；有重要专业帮助 的，应说明帮助的专家，未说明的，扣0.5 分。
(3)应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的， 扣0.5分。
(4)缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔
签名的，扣0.5分。
5、估价的假设和限制条件 ——用以说明估价的假设前提，未经 调查确认或无法调查确认的资料数据， 在估价中未考虑的因素和一些特殊处 理及其可能的影响，估价报告使用的 限制条件等。
六、选定估价方法测算 依据：
估价对象的房地产类型 所搜集资料的数量和质量
七、确定估价结果
（一）当采用不同估价方法测算出的结 果差异较大时，应从以下方面展开检 查：
①测算过程是否有误；②基础数据是 否准确；③参数选取是否合理；④公 式选用是否恰当；⑤所选用的估价方 法是否切合估价对象和估价目的；⑥ 是否符合估价原则
第八章 高层建筑地价分摊 及房地产估价程序
第一节 高层建筑地价分摊方法 第二节 房地产估价程序
第一节 高层建筑地价分摊方法
一、高层建筑地价分摊的意义 （一）土地权益的分享
如：当建筑物自然寿命小于土地使用 年限时，土地剩余年限权益的分享 （二）土地费用的分摊 如：土地续期后补交地价的分摊
二、高层建筑地价分摊的方法 （一）按建筑面积平均分摊 分摊公式：
作用： （1）规避风险、保护估价机构和估价
人员 （2）是告知、保护委托人和估价报告
使用者
6、估价结果报告 (1)委托人：名称或者姓名、地址、电
话等 (2)估价机构：名称或者姓名、地址、
电话等 （3）估价目的 (4)估价对象：实物、区位、权益状况 (5)估价时点
(6)价值类型：说明估价所采用的价值 标准或价值内涵，如公开市场价值
举例2：某宗房地产的总建筑面积为 6000m2，房地总价值为2400万元，其 中土地价值为800万元。某人购买了 其中的300m2，该部分的房地价值为 126万元。假如按土地价值进行分摊， 则此人应占有的土地份额为（ ）
A、5.00%
B、5.25%
C、o.75%
D、5.75%
第二节 房地产估价程序 一、 获取估价业务 二、受理估价委托 三、拟定估价作业方案 四、搜集估价所需资料 五、实地查勘估价对象 六、选定估价方法测算 七、 确定估价结果 八、撰写估价报告 九、内部审核估价报告 十、出具估价报告 十一、估价资料归档
二、受理估价委托
（一）明确估价基本事项
1、明确估价目的
估价目的一般由委托人提出，但委托 人往往表达并不准确，因为根据有关 法律法规，有些房地产不能用于某些 估价目的，或者有些估价目的限制了 可以作为估价对象的范围和内容
2、明确估价时点 估价时点既不是由委托人决定的，也 不是由估价人员决定的，而是由估价 目的决定的。
3、明确估价对象 （1）明确估价对象的实物状况：面积、 用途等
（2）明确估价对象的权益状况 是否带租约、已查封、已抵押等
（3）明确估价对象的区位状况
（二）签订书面估价委托合同
三、拟定估价作业方案 （一）确定拟采用的估价技术路线和估
价方法 （二）拟调查搜集的资料及其来源渠道 （三）预计所需的时间、人力、经费 （四）估价作业步骤和时间进度安排
额
该部分的房地价值 房地总价值
该部分的建筑物价值 建筑物总价值
某部分应分摊的地价 该部分占有的土地份额土地总价值
举例1：
某幢大厦的房地产总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。某人 拥有该大厦的某一部分，该部分的房 地价值为100万元，该部分的建筑物 价值为40万元。试按土地价值分摊方 法计算该人应占有的土地份额。
1、叙述式报告
能使估价人员有机会充分论证和解释其 分析、意见和结论，使估价结果更具 有说服力。叙述式报告是估价人员履 行对委托人责任的最佳方式。所以， 叙述式报告是最普遍、最完整的估价 报告形式。
2、表格式报告
成片或成批多宗房地产的同时估价且 单宗房地产的价值较低时，估价报告 可以采用表格的形式，如旧城区居民 房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。 居民预购商品住宅的抵押估价报告， 也可以采用表格的形式。
表述不准确、不清晰、不简洁的，扣1分。
3、目录 (1)目录基本内容包括：
标题、注册房地产估价师声明、估价假设和 限制条件、估价结果报告、估价技术报告、 附件6项。每缺少一项扣0.5分，直至扣完。 (2)估价结果报告缺少一级标题的，扣0.5分。 (3)估价技术报告缺少一级标题的，扣0.5分。 (4)组成内容名称前后不一致的，扣0.5分。 (5)未标注页码或者页码前后不一致的，扣0.5 分。
做好实地查勘记录，拍摄有关照片。 （2）实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、
拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托 代理人（被拆迁人自行委托评估的，拆迁人
无需签字）签字认可。
（3）被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字 的；或者因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋 进行实地查勘，拆迁人可申请免勘评估，评 估机构应在估价报告中予以说明。
(4)估价方：说明受理该估价项目的估 价机构的全称。
（5）注册房地产估价师：说明所有参 加该估价项目的注册房地产估价师的 姓名和注册号
(6)估价报告出具日期
(7)估价报告编号：说明该估价报告在 估价机构内的编号，以便于归档和今 后的统计、查找等。
2、致估价委托人函 基本内容：
标题、估价委托人名称或者姓名、估价目的、 估价方法（名称）、估价对象（名称、坐落、 范围、规模、用途、权属）、估价时点、价 值类型（名称）、估价结果（总价、单价）、 估价机构名称和盖章、致函日期10项。每缺 少一项扣0.5分，直至扣完。
(6)附件具体名称未列示或者不详细的，扣0.5 分。
4、注册房地产估价师声明
必须是参加该估价项目的注册估价师签 字、盖章的声明
声明内容如下：
我（们）保证，在我（们）的职业道德、
专业知识和经验的最佳范围内：
(1)本估价报告中对事实的陈述，是真 实、完整和准确的。
(2)本估价报告中的分析、意见和结论， 是我（们）公正的专业分析、意见和 结论，但要受估价报告中已说明的假 设和限制条件的限制和影响。
2、若因特殊原因，被查勘房地产的业 主不同意在“实地查勘记录”上签字， 或者估价人员不能对估价对象进行实 地查勘、拍摄影象资料，则应请除委 托人和估价机构以外的无利害关系的 第三人见证，并在估价报告中作出相 应说明。
3、若估价对象为已经消失的房地产，应去估 价对象原址进行必要的调查了解。
补充： 《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》规定： （1）评估机构应对被拆迁房屋进行实地查勘，
（12）估价作业日期 (13)估价报告的有效期：一般为1年，
如市场行情变化大，则不超过半年 (14)其他说明
7、估价技术报告 （1）估价对象实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析 建筑物实物状况描述与分析
（2）估价对象权益状况描述与分析
（3）估价对象区位状况描述与分析
（4）市场背景描述与分析 评审标准：
（三）估价报告的基本内容 1、封面 2、致估价委托人函 3、目录 4、注册房地产估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
1、封面
(1)标题：这是指估价报告的名称，如 “房地产估价报告”。
(2)估价项目名称：说明该估价项目的 全称
(3)委托人：说明该估价项目的委托人 的名称或者姓名。其中，委托人为单 位的，为单位全称；委托人为个人的， 为其姓名。
四、搜集估价所需资料 （一）所需资料的内容
搜集哪些资料，由估价方法确定 （二）搜集渠道
1、委托人提供； 2、实地查勘获得； 3、询问有关知情人士； 4、查阅估价机构自己的资料库； 5、到政府有关部门查阅； 6、查阅有关报刊或登陆有关网站
五、实地查勘估价对象
实地查勘应注意：
1、完成实地查勘后，实地查勘的估价 人员、委托人中陪同实地查勘的人员 和被查勘房地产的业主，应在“实地 查勘记录”上签字认可，并注明实地 查勘日期。
（5）最高最佳利用分析 （6）估价方法适用性分析wk.baidu.com评审标准： (1)技术路线未表述或者表述不清晰的，扣
（二）估价报告的要求 1、影响估价报告质量的因素 （1）估价结果的准确性 （2）估价方法选用的正确性 （3）参数选取的合理性 （4）文字表述水平、文本格式 （5）印刷质量
估价报告文本的外形尺寸应当统一，如 统一采用国际标准A4型(长×宽为 297mm×210mm)
2、估价报告的要求 （1）全面性
（二）估价中的每一个数字都应有来源 依据。
（三）当对多种估价方法的结果加权平 均求取最终结果时，权重取值范围规 定如下：
1、当采用两种估价方法时， 0.3≤权重≤0.7
2、当采用三种估价方法时， 0.2≤权重≤0.6
3、当采用四种及以上估价方法时， 0.15≤权重≤0.5
八、撰写估价报告
（一）估价报告的形式 1、叙述式报告 2、表格式报告
1）报告内容构成完全符合《房地产估 价规范》的规定，无缺漏
2）正文内容和附件资料应齐全、配套
（2）客观性 （3）概括性：文字简洁 （4）准确性
1）用词准确，避免使用“大约”、 “可能”模棱两可或易生误解的文字； 用词避免带有强烈的感情色彩；
2）对未经查实的事项不得轻率写入， 对难以确定的事项应予以说明，并描 述其对估价结果可能产生的影响。
（7）估价依据：说明估价所依据的法 律、法规、政策和标准、规范，委托 人提供的有关资料，估价机构和估价 人员掌握和搜集的有关资料
(8)估价原则
(9)估价方法：说明采用何种方法的理
由
(10)估价结果：分别以总价和单价表示， 并附大写金额
(11)估价人员：列出所有参加该估价项 目的估价人员的姓名及其执业资格、 从业执业或专业技术职务等，以及在 该估价项目中的角色，并由本人签名、 盖章
某部分应分摊的地价
土地总价值 建筑总面积
该部分的建筑面积
举例：P125[9-4] 优点：简便、可操作性强 缺点：不适用于各层用途不同、价格差
异较大的建筑物
（二）按房地价值进行分摊
某部分应分摊的地价
土地总价值 房地总价值
该部分的房地价值
举例：P[9-5]
（三）按土地价值进行分摊
某部分应占有的土地份
3、若估价业务超出了本估价机构资质等级许 可的业务范围，就不应承接该项估价业务
一级资质：从事各类房地产估价活动 二级资质：从事除公司上市、破产清算以外
的房地产估价活动 三级资质：从事除公司上市、破产清
算、司法鉴定以外的房地 产估价活动 暂定期：从事除公司上市、破产清算、 司法鉴定、房屋拆迁、在建工 程抵押以外的房地产估价活动
(6)我（们）在该估价项目中没有得到 他人的重要专业帮助(如果有例外， 应说明提供了重要专业帮助者的姓名、 专业背景及其所提供的重要专业帮助 的内容)。
(7)其他需要声明的事项。
附上参加本次估价的注册房地产估 价师的签名、盖章
评审标准
(1)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名及 实地查勘日期的，扣0.5分。
(1)未进行本地整体房地产市场形势分析的，扣 1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。
(2)未进行本地本类房地产过去、现在和未来状 况分析的，扣1分；此项分析太笼统的，扣 0.5分。
(3)未进行国家及本地宏观经济政策因素分析的， 扣1分；此项分析太笼统的，扣0.5分。
(4)分析结论不能为估价测算及估价参数取值提 供市场支持的，扣1分；支持不充分的，扣 0.5分。
(3)我（们）与估价报告中的估价对象 没有任何(或有已载明的)利益关系； 对与该估价对象相关的各方当事人没 有任何(或有已载明的)偏见，也没有 任何(或有已载明的)个人利害关系。
(4)我（们）是依照中华人民共和国国 家标准《房地产估价规范》的规定进 行分析，形成意见和结论，撰写本估 价报告。
(5)我（们）已对(或没有对)估价报告 中的估价对象进行了实地查勘(如果 不止一人签署该估价报告，应清楚地 列出对估价对象进行了实地查勘的估 价人员的姓名和没有对估价对象进行 实地查勘的估价人员的姓名)。