房地产项目投资与开发管理

房地产项目投资与开发管理3．1 项目投资与开发管理制度设计

3．1．1 企业项目投资管理制度

3．1．2 企业经营计划管理制度

3．2 项目投资与开发管理操作工具3．2．1 项目阶段投资回收分析表

3．2．2 企业年度总体经营计划书

3．2．3 投资项目竞争分析调研表

3．2．4 项目开发成本费用估算表

3．3 项目投资与开发管理工作流程3．3．1 企业经营决策管理流程

3．3．2 年度经营计划编制流程

流程

名称

年度经营计划编制流程

文件受控状态

文件管理部门

总经理

投资发展部

各主管副总

相关制度/表单

《年度经营计划编制规定》

《年度经营计划草

案》

《年度经营计划》

《评审记录表》

各分项计划文件

《分项计划》编制细则

《审核记录表》

《计划备案书》

编制日期审核日期生效日期

否

开始

提出《年度经营目标》

召开计划启动大会

汇总各部门建议编制《年度

经营计划》

组织分解计划

编制《分项计划》

提出经营计划建议

下达计划

执行计划

计划备案审批

审批审核

审核结束

是

否否

是是

3．4 项目投资与开发管理方案设计

3．4．1 年度经营计划方案

××房地产公司2008年度经营计划

××房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“××”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。

一、总体经营目标

1. 完成房地产开发面积××万平方米。

2. 实现楼盘销售额××万元。

3. 完成土地储备××亩。

二、总体经营目标的实现

为确保2008年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。

（一）完成××项目开发及后期销售工作

××项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。

1．确保一季度××工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务

××项目一期工程占地面积为××亩，总投资××亿元，建筑面积××万平方米。建筑物为××商业广场裙楼、××大厦裙楼和一栋物流仓库。

（1）土地征拆工作

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

（2）工程合同及开工

一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。

（3）报建工作

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而

影响工程如期开工。

2．全面启动细化××项目招商工作

招商工作是××建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一年必须实现招商××户。

（二）加快××项目、××项目的施工速度

协调与施工单位的关系，加快××项目、××项目的施工速度，确保××项目的一期工程、××项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。

（三）完成××项目、××项目的销售工作

××项目、××项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。今年的目标销售额为××万元，销售率达到××％。

（四）参加土地招标

项目开发部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作，确保企业土地储备达到××亩以上。

3．4．2 项目投资分析方案

××项目投资分析方案

一、××项目资金投入量分析

1. 项目预期工程投入测算

根据××项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。

表3-1 预期工程资金投入测算表

2. 项目预期投入月度分解计划

上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。

表3-2 项目月度投资计划

单位：万元

二、××项目销售分析与预测

1. 项目定价

根据对与我企业项目相近的××项目、××项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在××元/平米～××元/平米之间（保守估计，不计地下停车场出租收入）。

2. 项目销售资金回笼预期

根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即××年×月初至××年×月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。

表3-3 项目销售额月度回款表

三、××项目投资平衡分析

综合上述分析测算结果，××工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。

表3-4 项目投资流量平衡表

单位：万元

综合表3-4分析，在考虑企业提供的××万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，××项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。

但考虑到其中最大差额达到××万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。

3．4．3 项目拆迁安置方案

××项目拆迁安置方案

一、总体规划

（一）工作目标

××项目已经由××市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。

（二）拆迁范围

××路与××路交叉地带。

（三）主要工作及部署

1．项目开发部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。

2．项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。

（四）拆迁安置的工作要求

1．对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。

2．对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。

3．拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予补偿。

4．住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以《房屋所有权证》所载明的为准。未办理《房屋所有权证》的，以《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、《个人建房用地申报表》、《营业执照》和《税务登记证》等相关法定手续为依据综合认定。

二、拆迁工作的实施

按照××项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。

1. 准备阶段

该阶段的主要工作是成立拆迁安置组织机构和工作部门，确认拆迁范围，召开拆迁工作协调会。时间要求：××月××日前。

2. 调查勘丈阶段

该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。时间要求：从××月××日～××月××日。

3. 实施拆迁阶段

该阶段的主要工作是按照《占地拆迁工作方案》和《拆迁安置补偿标准》签订《拆迁补偿协议》，赔付被拆迁人补偿费，拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地。时间要求：××月××日～××月××日。

4. 实施土方工程阶段

该阶段的主要工作是按照××工程设计标准实施土方工程。××月××日起，开始分阶

段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫，其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程的完成跟进实施。

三、拆迁补偿

（一）拆迁补偿方式

1．产权调换

（1）被拆迁人选择产权调换的，以原有房屋面积为依据在本项目建设用地规划红线范围内进行安置。

（2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的，按拆一还一的原则还房，同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补结构、使用年限等市场价差。其标准为：普通多层住宅房××元/平方米，高层住宅房为××元/平方米，非住宅房××元/平方米。普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购买，价格为多层住宅房××元/平方米，高层住宅房××元/平方米；非住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买，价格为××元/平方米。

2．货币补偿

被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）根据原房屋的区位、用途、建筑面积等，以具备相关资质的评估机构出具的估价结果进行一次性货币补偿。其具体补偿标准如表3-5所示。

表3-5 ××项目拆迁货币补偿标准表

（二）过渡费发放

1．合法住宅房实行产权调换的每月××元/平方米，一户不足××元/月的按××元/月计发，首期计发六个月过渡费，然后按每季度发放。

2．有合法产权手续的非住宅房实行产权调换的，首期计发六个月过渡费，然后按每季度发放，过渡费发放标准如下。

（1）临街营业房按××元/平方米/月发放。

（2）非临街营业房按××元/平方米/月发放

（3）拆迁非住宅房造成停产、停业的补偿标准，按《××市企业最低工资标准》发放其法定从业人员三个月的费用。

（三）搬家费发放

搬家费由财务部按照如表3-6所示的标准计算，一次性发给拆迁户。

表3-6 搬家费计发标准表