房地产走向和以房养房以房养老可行性分析

我们的最终目标
改变人们传统购房模式 让更多的人买得起房
用银行的钱为你赚钱 不做房奴去享受生活
让不动产赚起来 打造无数个百万富翁
颠覆传统的养老模式 不给家人添负担
为大学生打造创业平台 实现毕业就创业的梦想
避虚向实开启共创模式 让企业可持续发展
打造一个多项目 的产业化集团
以房养老发展规划 以房养老产业设计
刘女士有几百万元现金，又碰上低利率时代，将资 金一切三，一份买进带有租约的办公房，年租金回报为 总房价的7％（税后），虽然包租期10年偏长，但现金流 稳定，每月去银行拉卡即可，省却了常人当房东的烦恼。 另外，将2／3的资金购买了2套家居房和一套商户作为投
资，一年后三套房子升值了120万元
刘女士的“以房养房”是取长线策略，暂可抗衡按 揭利率的压力，如果另有房产升值的意外收获，当是双
进行大众投资购房。 额度不限，收益较高
尾盘抛售 以低价收购的开发商尾盘为卖点，引导客户投资。抛售之后享受操作收益
新房和海景房的投资和众筹 收益慢，但项目时效长
公司创投项目介绍-以房养房
以房养房 以房养房是利用原来住房升值溢价空间，通过一定的金融杠杆套现变现。利用增
值的资金投资，实现现金流入以偿还现有贷款和保值收入。最大的好处是不需要自己 辛苦赚钱还房贷，通俗的说就是借鸡下蛋。
楼市反应 新房：售楼部客源下降房价依然坚挺 二手房：有房产中介连续俩月没开张 交易中心：业务量下降约三分之二
现阶段房产交易解析
城市差异化限购的目的 1、重心向3/4线城市转移 2、房地产开发商整顿 3、中介机构的洗牌 3、应对经济危机降低M2，减少货币增发 4、加速人才流通，与世界接轨 5、经济支柱转型 虚拟经济（理财）-实体经济（华为） 6、货币市场（外汇、期货、私募等）向资本市场转换
以房养房以房养老项目可行性分析
公司以房养老解析
房子永远是你的 房子的剩余价值为你购买养老服务 不需要给孩子增加任何负担 可以为下一代增砖加瓦
人没了--钱永远还在！ ------居家养老模式
养老院的弊端是人进去， 出不来。 居家养老模式白天--群居 式养老，公司购买服务
房在价值就在！
以房养房以房养老项目可行Байду номын сангаас分析 以房养老和养儿防老的对比
公司创投项目介绍-理财与投资
理财与投资
理财板块：在银行设立托管账户，投资人以合伙人的名义出现，公司以财富宝的形式募集合伙人， 合伙人以保底一分的收益参与项目。
特点：合伙人只是参与理财收益，不参与投资分红属于保本型的理财项目。 时间及年化利率 三个月年化利率12% 六个月16% 一年18--20% 投资额度：100起投 投资板块： 房产交易垫资：合伙人模式、年化24% 月息2分 先1%月1%收益 房产投资：先额度1%利息，出售后差价50%的分红收益。 房产不升值，公司原价回购，投资人最低可以享受投资总额 同期银行定息是两倍利息。 银行不良资产收购：先额度1%利息，出售后33%分红 时间：最低一年，可视情况而定 众筹板块：以即将收购的，升值空间比较大的合适 房源为标的物发布众筹信息，以保底收益+分红模式
份满足。
以房养房以房养老项目可行性分析
国家养老现实情况 老龄化社会 一对多（独生子女） 国家养老基金严重不足
以房养房以房养老项目可行性分析
国家以房养老政策出台的现状
人没了，房子也没了 人没了钱没花了 人活着，钱没了
拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，然后按月领取一 定数额的养老金，期间老人仍然可以住在这里，仍然拥有对房屋的占有、 使用、收益和经抵押权人同意的处置权，直至身故；而在老年人身故后， 保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费 用。
创投设计
平台设计理念 1、理财、投资、众筹项目各取所需 2、以房养房，以房养老，让不动产赚起来 3、跨行业合作，让更多行业进入平台，实现资源共享，利益共担 4、为同行业搭建平台，提高房产存量，增加刚需客户，实现交易目的 5、为有梦想的大学生就业创业提供可靠保障
最终目的 1、以虚拟经济打造资本市场 2、资本推动实体经济（群居式的养老体验） 3、相配套的服务设施和体系（医疗 旅游等） 4、全民参与的股权平台
平台的重要性
别人不理解的时候——坚持； 很多人反对的时候——坚持； 身处逆境的时候——坚持； 别人放弃的时候——坚持； 绝望的时候——坚持； 实在坚持不住的时候 再咬牙——坚持； 天寒地冻的时候——坚持； 孤独无助的时候——坚持； 坚持，坚持，再坚持！ 突然你会发现： 你成为了这个领域的顶尖人物！ 你成为了英雄，你成为了命运的主人！ 你成为了连自己都不敢相信的奇迹！
未来房地产发展趋势分析
全国22个城市限购
央妈上调首付比率到30%
武汉16年限购房地产昼夜营业 天津汽车限购二手车和4S店24小时
未来房地产发展趋势分析
从历史角度，房价涨从未回落 去城市化不太可能 城镇化速度加快 买涨不买跌催化房地产市场升温 丈母娘经济和刚需群体 石家庄房地产发展趋势分析 从三线城市向二线城市过度 打造环京一小时经济圈石家庄东站城际站 整体房价虽然飙升很快但比其它城市要低 石家庄地铁开通，轻轨规划
未来房地产发展趋势分析
国际@国内 一行三会持续去杠杆、加强金融监管---应对美元加息预防金融风暴 苏联解体 伊拉克战争 911事件 欧洲金融风暴------(外汇储备美元） 美元宽松之后房地产市场还要解绑 应对经济危机建设增速 预防失业激增产业倒闭
2018年-20年房地产行业 新的增长期 2022以后房地产行业将持续下行
时间：1-3年 年化利率：12-50% 投资额度：100以上
以房养房以房养老项目可行性分析
买房人的现状
每天都在努力工作，养孩子，还房贷， 还有老人，为了生活不堪重负......
以房养房以房养老项目可行性分析
以房养房项目 以租还贷 除了好的地段以外租金要远远比房贷 差很多
以房养房以房养老项目可行性分析
操作模式： 重新抵押 （一抵、二抵、月供贷、信用贷、 装修贷 、循环贷等）
把原来房产的升值部分又从银行拿出来变现， 利用低息大额资金与公司合作进行垫资、 房产收购等业务。
公司创投项目介绍-以房养老
以房养老 以房养老是利用住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制提前套现变现。实现价值上的流
动， 为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。最大的好处是 老人百年之后房子还是正常的继承，也不需要给孩子增加任何负担。
项目解析
2 PART TWO 项目解析
项目解析 你的目标在哪里
房产中介还能做多少年？ 北京共有产权房 上海5500每平米的地价国企自有 租售同权，事业单位掌控租赁市场 万达的轻资产 万科的养老、物流（收购普洛斯）、自持物业
房产中介---五年-十年之内
问题
房产交易遇冷怎么才能转换身份拿到第一桶金？
2015年3月，幸福人寿面向60周岁至85周岁、具有房屋 完全产权的老人出售。老人抵押房产给保险公司后，可 以按照条件领取养老金，按照保险费率表计算，60岁男 性老人抵押估值100万元的房屋后，每月领取养老金 2500元左右。
以房养房以房养老项目可行性分析
其他养老模式
居家养老--购买上门服务。如做饭，洗衣服，清洁等 养老院---全天候的养老服务 以房养老模式优势明显高于上两种形式
以房养房案例
以房养房是三种模式里出租旧房，购置新房；投资 购房，出租还贷；出售或抵押，买新房。前两种模式都 是以房屋出租的形式来还银行贷款，如果所购房产属于 商住两用又在商圈里可能还有较高的回报率，但是作为 家居出租收益率就相当低了。如果以房子抵押的形式从 银行拿出大笔的资金去做投资，所得收益率就相当高了。
公司创投项目介绍-众筹
众筹板块：
众筹频道可以设房产、美食、科技、娱乐、出版、游戏、等栏目，接受多项目发布， 会员优先。公司负责项目审核通过、签署协议后即可发布。众筹成功，公司提取总额度的3-10% 中介费。众筹不成功，募集款项退还投资人。房产频道以公司操盘、个人发布的形式出现。 升值潜力较大的新楼盘和低价收购的房产、商铺等发起众筹。收购的房产一般都是 以个人名称过户的，为了规避融资风险，公司在整个运作过程中可以以中介形式出现。 收益：合伙人享受保本收益，在没有升值的情况下， 依然享受合同期以内投资款项银行定期利率的两倍收益。
蚂蚁金服-网商银行 互联网金融服务
客户需求成就发展
PART 1 – 现阶段房产交易解析 PART 2 – 项目解析 PART 3 --常见问题
PART ONE
现阶段房产交易解析
现阶段房产交易解析
2017年3.17限购令
2016年去库存政策以后的限购令
现阶段房产交易解析
3月份，石家庄出台限购令 5月份，河北省也出台统一限购令的相关意见 银行反应：部分银行叫停房贷业务 中信 民生 平安 多家银行房贷利率上调：6月份建行一套房首付30%，利率为基准利率 的1.05倍；二套房首付上调至50%，利率调为基准利率的1.2倍。 工行：首付30%，利率为基准利率；二套房首付为40%， 贷款利率为基准利率上浮20%（首套房无贷款或已经结 清，二套房首付40%；首套贷款未结清，二套房首付50%）。
以房养房以房养老项目可行性分析
国家以房养老政策出台的现状
以房养老难以攀越“五重门”
第一，以房养老对传统养老观念 是一个很大的挑战。
第二，房屋价值的波动是以房养 老业务的主要风险。
第三，政策性-70年产权 第四，以房养老还面临贷款利率 变化和被保险人的长寿风险。 第五，巨大的操作费用也需要老 人给付。
案例：比如你在12年买了一套100平米的房子，当时是总值40万，贷款28万首付12万。现在市值160万，按30%的首付还可以贷款115万，房子还是你的房 子，只不过是你的房子升值了，你又从银行多拿了一大笔钱而已。115万可以用70万做稳妥的垫资，每月月息2分的收益，剩余的再购置一套房产，收益还 两套房子的月供还有富余。
沃土投资创投业务
：创投部 高书中
平台的重要性
客户需求成就发展 搭建平台成就自己 除奥特莱斯其它都是租的
北国商城 线下平台成就了白姗的事业
平台的重要性
阿里巴巴成长历史 服务于小微企业引导消费需求的成功典范 淘宝网为什么那么多人接受？95创业最初的18个人 发展到了现在的3万多人
淘宝网淘宝网创立于2003年5月，是注重多元化选择、价值和便利的中国消费者首选的网上购物 平台。淘宝网展示数以亿计的产品与服务信息，为消费者提供多个种类的产品和服务。 支付宝创立于2004年12月，是阿里巴巴集团的关联公司，主要为个人及企业用户提供方便快捷、 安全可靠的网上及移动支付和收款服务。 天猫创立于2008年4月，为消费者提供选购顶级品牌产品的优质网购体验。 阿里妈妈创立于2007年11月，是为阿里巴巴集团旗下交易市场的卖家提供PC及移动营销服务的 网上营销技术平台。此外，阿里妈妈也通过淘宝联盟，向该些卖家提供同类型而又适用于第三 方网站的营销服务。 聚划算于2010年3月推出，主要通过限时促销活动，以优惠的价格提供优质的商品。 全球速卖通创立于2010年4月，是为全球消费者而设的零售市场，阿里巴巴国际交易市场 1688（前称“阿里巴巴中国交易市场”）创立于1999年，是中国领先的网上批发平台。 阿里巴巴国际交易市场是阿里巴巴集团最先创立的业务，是领先的跨界批发贸易平台，服务全 球数以百万计的买家和供应商。 阿里云计算创立于2009年9月，致力开发具有高度可扩展性的云计算与数据管理平台 阿里云 计算提供一整套云计算服务，以支持阿里巴巴集团网上及移动商业生态系统的参与者， 当中包括卖家及其他第三方客户和企业。 菜鸟网络中国智能物流骨干网（或称“浙江菜鸟供应链管理有限公司”）是阿里巴巴集团的一 家关联公司的全资子公司，致力于满足未来中国网上和移动商务业在物流方面的需求。
操作模式： 子女过户或者担保抵押 把原来房产的升值部分又从银行拿出来，利用低息大额资金与公司合作进行垫资、房产收购等业务。
每月的利息用于养老费用。
这个以房养老模式完全不同于国家出台的养老政策，国家的以房养老说白了人没了，房子就归保险 公司了，无论你钱用没用完。而且走倒按揭还有好几万的手续费。我们的这种模式无论何时房子还是在 户主的名下，人没了，该谁继承谁继承。