南京商业项目分析2009

2、主流办公用房租金情况分析
分析： 与南京各平均租金水平相比，各主流办公楼的租金水平基本要高于各区 域的平均水平。其中在统计的项目中鼓楼的绿地广场作为南京顶级办公 楼之一，其租金水平也最高，达到4.55元/㎡/日。而从主流办公楼的平 均租金来看，达到了2.60元/㎡/日，相比各主要区域的办公用房统计的 平均价格而言要高出0.92元/㎡/日。 3、结论
一楼的销售价格约为5.0万元/㎡、2楼的价格与1楼相比差距较大，约为
2.50万元/㎡。
项目名称 城开大厦
总楼层 1-2层
销售价格 （元/㎡）
1F：50000 2F：25000
租赁价格 （元/㎡/
天）
——
面积 （㎡）
800
外铺： 1F：12-15
金轮国际 3层
——
2F： 10-200
长发中心 融寓
6-8
6、结论 通过对新街口商业用房市场的分析发现，由于新街口是紧随北 京王府井、上海南京路之后的第三大商业街，其区位具有极其 高的商业价值。 区域内商业用房型态的格局是由大型集中商场型商业用房为主 导，结合部分沿街、地下商业用房组成。 从经营状况来看新街口地区大型集中商场型商业用房的经营状 况与人气要明显的好于其他型态的商业用房，这主要是因为区 域内的大型集中商场型商业用房均引进了知名商业运营商来整
石鼓路 靠近莫 愁路段
汉中路 以西
汉中路 以东
王府大 街
商业 形式
临街 商铺
临街 商铺
临街 商铺 临街 商铺
主要业态
主力面积 租金 区间（平 （元/平方
方米） 米·天）
花卉礼品、服 饰、美容美发
20-40 4.00-5.00
药店、花店、休 闲娱乐（酒吧、 茶座等）、美容 美发、餐饮
药品、服饰、汽 车美容
——
14000 13000
822F:3.5-
4.5 2335F:4.55.5 3851F:5.56.5
——
——
面积 装修/ （㎡） 毛坯
45-54 装修
毛坯
62
毛坯
150-500
售：毛 坯
租：装 修
1501900
毛坯
210 54-80
毛坯 装修
分析： 目前新街口地区办公市场的租赁价格约为2.50—5.00元/㎡/天，销售价 格约为1.7—1.8万元/㎡。具体个案项目销售价格与租赁价格的高低要 以项目所出的具体地理位置、项目自身品质而定。如：目前由长江实业 所控股的南京国际金融中心，其具有较高的品质与绝佳的地理位置，所 以在市场上的租赁价格要达到5元/㎡/天。
3、结论 当前南京办公楼市场显示的特点是办公用房市场需求与成交相 对低迷，但各开发企业对南京办公市场存在较大信心，对未来 的预期较高。 从数据看市场成交主要集中在鼓楼、玄武、白下等城市中心地 区内，该些板块对购买者的吸引力较大。
二、南京各主要办公区域价格分析 1、重点区域租金情况分析
注：租金水平包括各等级办公用房
20-40 100-200
20－40
4.50-6.00 4.00-5.00
特色餐饮
100-200 6.50-8.00
（主要代表个案分析）
4、新街口在售型商业分析
目前新街口商圈内在售的商业用房项目较少，区域内商业用房普遍运作
手法是采用整体租赁后采用收租金或者扣点的方式。
通过对部分在售型商业用房价格的调研发现，新街口地区商业用房目前
2、市场成交分析
分析： 在各区的数据体现上从以上两张数据表中可以看出，各区县在认购与成 交方面的走势基本相当。在1-4月间南京办公用房主要的销售集中在了 鼓楼、玄武、建邺与白下四个区县。这点说明目前南京办公用房的市场 依然集中在主城三区和河西建邺区这四个区域，其他区域的办公市场发 展还比较缓慢。但是这也可以说明目前南京办公用房市场还有较大的发 展空间。
第三部分：酒店与酒店式公寓部分
收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式
（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式
运做，总体经营状况良好。
金鹰商 东方商 新街口 中央商 苏宁银 大洋百
场
城
百货
场
河
货
层数 6层 6层
6层
6层
5层
8层
面积 （平
方
45000
20000
41000
45000
20000
分析： 根据统计数据显示，现阶段南京五个主要办公市场平均租金水平在2元/ ㎡/日以下，其中玄武区与白下区租金水平基本相当分别为1.95元/㎡/ 日和1.9元/㎡/日，而秦淮区租金水平最低仅有1.39元/㎡/日。从平均 租金水平可以看出目前南京办公用房租赁市场发展还较为缓慢，与国内 一线城市相比其差距比较明显。
总经营面
积
主要业态
面积区 间
租金 （元/平方米·
（平方 米）
（平方 米）
天）
时尚莱迪购 物中心
万达购物广 场
（1楼）
华新商厦
长发银座
地铁商铺
10000 2000 7000 9000 8000
服饰
10-15
服饰、日常 生活用品、 25-35
美容
休闲服饰 10-20
餐饮、美 容、美发
60-140
餐饮
10-80
调整，成交量环比萎缩超过了半成。 而在投资方面显示出09年1-4月间南京房地产开发投资总额达到176.07 亿元，和去年同期相比增长3.2%，其中办公用房投资额为5.81亿元，占 房产开发总量的3.30%，同比增长幅度较大为85.7%。反映出开发企业对 南京办公市场存在较大的信心，对未来预期较高。
2、结论 南京新街口商圈作为紧随北京王府井、上海南京路之后的第三大商业 街，拥有众多商家、超高的日均客流量，在整个长三角地区其具有不可 比拟的商业地位与高含金量商业价值。
二、商业市场状况分析
1、综合性百货商场
1）现状分析
目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存
在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在
第二部分：办公楼部分 一、南京办公用房市场概述 1、办公用房市场整体分析 分析： 与2009年南京住宅市场的火爆相比，办公用房市场却显得相对低迷。从 统计的相关数据显示，2009年1-4月全市共认购办公用房211610.87平 米，成交75365.29平米。认购量环比增长18.02%，成交量环比减少 58.20%。同比方面认购量则增长了54%，而成交量则同比减少了4%。因 此从数据看，虽然进入09年之后虽然办公用房认购增幅较大，但是成交 量方面则增长较为缓慢，这点说明由于目前经济危机的影响日益严重， 相对住宅而言办公用房的在政策上没有相关的优惠政策，因此受到的影 响较为严重。特别是08年底办公用房出现一次较大幅度增长之后，由于 对09年市场的不确定因素，因此办公用房在09年的表现则出现180度的
第一部分：商业部分 一、新街口商业市场现状分析 1、新街口商业圈说明 南京的新街口商圈，在全国10大“中国著名商业街”中排名第三，紧随 北京王府井、上海南京路之后。其面积约1.2平方公里，由中山东路、 中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多 商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面 积达70万平方米，日均客流量30－40万人次，双休日超过60万人次。在 黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到100多万人次。
体招商与管理、同时它们的硬件配置好、购物环境佳、业态种 类多，使得它们成为消费者的首选。 目前新街口区域内在售型商业用房销售价格，1层的价格约为 5.0万/㎡、2层约为2.50万/㎡。租赁价格方面1层的价格约为10 —12元/㎡/天、2层约为6—8元/㎡/天、3层约为4—5元/㎡/天 、4层约为3元/㎡/天。 对未来新街口商业用房发展趋势我们的判断是，目前区域内已 经有多个大型知名百货公司存在，同时它们为提高营业额相互 之间展开了激烈的竞争。这对后续介入新街口商圈的百货类项 目来说是个巨大的威胁。另外区域内还有多个大体量商业项目 将在市场登陆，如：美美百货、国际高端百货巨头香港恒隆、 金鹰广场三期、德基商场二期等，因此市场供应量的增加无疑 又加剧了竞争。
2、结论 从上述对南京新街口办公楼市场分析看出，新街口地区办公市 场目前正处在走向成熟与规模化的过程中，市场中办公楼项目 由早期只租不售的运营方式转向租售并举，同时市场也出现诸 多高端高品质的个案项目。 由此南京办公楼市场价格也得到一定幅度的提升，目前市场状 况下新街口区域可售型办公项目的销售价格约为1.80—1.90万/ ㎡、租赁价格约为2.50—5.00元/㎡/天。 从客源质量与租赁率看，南京新街口地区办公市场上的租赁客 源质量与租赁率最高。整体租赁率达到70%以上。客源面貌主要 以国际、国内的大型企业与金融机构为主，随着当地民营经济 的快速崛起这部分群体在今后又将成为南京办公市场的又一生 力军。对于后续南京新街口办公市场的判断，我们认为是只要 市场中办公项目的供求比长期处在理性合理的范围内，未来市 场具有一定的上升空间。
内铺： 3F： 6
1层
——
1F：8-12
1-2层
1F：50000 2F：23000
——
（主要代表个案分析）
20-200 100-300
5、商业市场未来特点分析 1）新街口商圈规划 根据新编制的《南京新街口商贸商务区2004～2010年发展研究规划》， 到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有 一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。到2010 年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人， 营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的 三分之一左右。 根据《南京老城控制性详细规划（2006年深化版）》要求，新街口将在 现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁 路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。
虽然当前受国际方面有经济危机的影响，但是我们认为目前的 市场环境对南京这样的二线城市而言正是发展机遇。
一方面大量国际大型企业为了降低办公成本在办公地点的选择 上由一线城市开始向二线城市转移。另一方面南京作为长三角 中的一极，其地域及城市发展优势开始逐步显现，但其办公楼 市场销售价格与租赁价格较低具有很大价格优势的吸引力。
三、新街口办公楼市场分析 1、新街口办公楼市场个案分析
项目名称
总楼 层
销售价 格
（元/ ㎡）
租赁价格 （元/㎡/
天）
SOFTEL同 创
6
1400015000
——
新世界中 心
44
——
1.9
金轮国际
26
1600019000
2.5
长发中心 29 23000
2.5
南京国际 金融中心
51
城开大厦 24
融寓
ห้องสมุดไป่ตู้
14
（主要代表个案分析）
负一层：25— 28
负二层：18— 20
12—15 （产权式商
铺）
负一层：15 —18
一层：18—23 二层：15—18
一层：9—12 二层：7—9 三层：4—6
20—25 （苏宁整体购
得）
3、临街商铺分析 新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面 积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱 乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米·天，其中以王府大街的 租金水平最高。而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况 差别也比较大。
70000
米）
（主要代表个案）
2）未来发展趋势分析 在未来新街口区域还会有一批重量级的百货商场进驻，如：美美百货、 国际高端百货巨头香港恒隆、金鹰广场三期、德基商场二期等，由此我 们可以看到，未来百货商场竞争是十分激烈的。
2、集中型商铺分析 南京新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、 长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及 饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。 目前南京集中型商铺目前的经营状况好坏不一。其中经营最好 的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位置正处新街口核心区 域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念 （关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随便休息停业）， 深得白领人士和学生的欢迎。同时“时尚莱迪”的商铺空置率 极低，租金和转让费都出现了较大上涨。 华新作为新街口最早的集中型商铺，其经营状况每况愈下，目 前空置率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行 经营。 地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和 较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经 营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口 地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了 这一空白。