我国房地产上市公司盈利能力及其影响因素_刘平

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２００４ 年的主营业务收入和主营业务利润的平均值。 从这两张表可以看到，三年来主营业务收入和利润都 有所增长，但主营业务利润的增长率（ ２０．２９％）比主营 业务收入增长率（ ２３．１７％）低，主营业务利润率的增长 率为负。房地产上市公司的主营业务利润增长率比主 营业务收入增长率低的原因可能是主营业务成本增 长过快。主营业务成本与当年净利润的比值总体呈上 升趋势，２００４ 年主营业务成本是净利润的 ２６．５ 倍。 近年来建材市场价格上涨、土地价格上升都是造成主 营业务成本增长的原因。
盈利能力是上市公司获取利润能力的简称，反映 了企业当前收益水平和今后收益持久性及增长性，是 投资者进行投资决策的重要依据。房地产行业是我国 国民经济的支柱产业，具有资金投入量大、投资回收期 长、资产负债率高等特点。近年来，房地产业投资额增 加，而盈利水平却呈现下降趋势。本文对此试做分析。
一、研究样本选取 本文按照 ＣＳＲＣ 产业分类指引的标准确定房地产类 上市公司的范围，并根据中国证监会指定网站（ 巨潮资 讯网）公布的资料获得 ２００１ 年到 ２００４ 年的房地产上市 公司的数据，经过遴选得到适用于本文分析的房地产上 市公司：首先，对于分别在 Ａ 股和 Ｂ 股同时上市的公司， 以及以转债形式上市的公司，只保留其 Ａ 股上市公司； 其次，为避免异常数据对研究的影响，从样本中剔除了
（百万元） 平均主营业务利润
（百万元） 平均净利润（百万元） 平均总资产（百万元）
２００１ 年 ５２．８８１ ９．６５３ ３．１７７ ０．２７４ ３０．８６６
６７８．１６１
１８５．７２０
９１．６２１ ２３７５．８３１
２００２ 年 ５４．１３０ ５．２２１ ３．２１３ ０．２２３ ２７．２９５
８５７．０２３
张晶 ／ 责任编辑
房地产业 ２００１ 年 ２００２ 年 ２００３ 年 ２００４ 年
５．３１（％ 调整前）、以 ２００３ 年的负债增长额来计算，则 该年每个公司平均增加利息支出约为：２６０．８×１０６× ５．３１％＝１３．３４×１０（６ 元），约 １３００ 万元；而该年的主营 业务利润增长额只有 ２４８６ 万元。
３、存货净额增长 作为房地产开发企业，开发建成而未售出的物业 可认为是存货。近年来全国的房地产开发热使房地产 开发量不断上升，虽然房地产市场的需求量也在上 升，但毕竟人们的购买能力有限，大量的商品房竣工 造成了较高的空置率，由此使房地产公司的存货净额 增加。 表 ５ 列出了我国房地产上市公司 ２００１ 至 ２００４ 年存货净额的情况。房地产上市公司的存货净额以 每年平均 １５．８２％的速度增长，平均每年增长 ２ 亿多 元；而同年房地产上市公司净利润只有不到 １ 亿元。 存货占总资产比例的变化与这 ４ 年净利润变化的趋 势 正 好 相 反 ： ２００１ 年 至 ２００３ 年 上 升 ， ２００３ 年 至 ２００４ 年下降。这说明存货净额对房地产上市公司利 润变化有着重要影响。 ４、累计折旧额增加 房地产开发企业将开发的物业自己经营，则该物 业按照土地使用权剩余年限计提折旧，计入经营成 本。房地产公司的设备、房屋等等，也要计提折旧，作 为经营成本。表 ６ 列出了房地产上市公司各年累计折
２０６．８９６
７９．３３４ ２６０６．９０３
２００３ 年 ５６．１４８ ２．５２２ ３．１２５ ０．１１３ ２５．５８２
９４１．３７５
２３１．７５７
７１．９８０ ２９９９．３７４
２００４ 年 ５８．５９６ ５．８４０ ３．２５０ ０．２３４ ２２．９５６
１２２４．４３８
２９８．４９０
１１２．０２５ ３６５８．５８６
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总经理 穆秀仁
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二、我国房地产上市公司盈利能力现状
升（；３）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业
我国房地产上市公司的现状可以归纳为（：１）资 务利润率却在下降（；４）公司规模在扩大，但仍低于全
图 １ 每股收益比较图
图 ２ 净资产收益率比较图
图 ３ 净利润比较图
三、对盈利能力现状的分析 我国房地产市场正处于繁荣时期，各地都出现了 房地产开发热，房价也节节升高。在这种情况下，我国 房地产上市公司盈利水平却明显下降，这不得不引起 我们的疑虑和深思。 根据房地产上市公司的财务数据分析，公司利润 增长率低甚至利润增长为负的原因可能有：主营业务 成本上升，负债总额增长过快使财务成本上升，存货 和折旧额增长等等。 １、主营业务成本增长 表 ３ 列 出 了 我 国 房 地 产 上 市 公 司 ２００１ 年 到
数据来源：根据巨潮资讯网提供的上市公司财务数据整理 而得
旧额的情况。２００２ 年累计折旧额有所增加，２００３ 年小 幅下降，２００４ 年又有较大幅度增加。公司的折旧应与 公司资产构成一定比例，从折旧额占总资产的比例来 看，这几年的变化幅度并不大。可见，累计折旧额虽然 每年增幅不小，但其变化在合理的比例范围内，对盈 利能力影响应是不显著的。
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编者按：对房产地开发企业的“ 暴利”问题，社会关注、业界也多有不同意见。而从理 论与实践上弄清这一点，对正确认识和指导行业发展具有重要意义。为此，本刊编发了 刘平、张红和李文斌撰写的两篇论文，希望能对正确分析认识 “ 暴利”问题有所裨益。
我国 房地产上市公司盈利能力及其
影响因素
□刘 平 张 红 清华大学建设管理系
平均增长率 －
１９．８５％ ６５．９９％
１７．４０％
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表 ５ 我国房地产上市公司存货净额均值
房地产业 ２００１ 年 ２００２ 年 ２００３ 年 ２００４ 年
存货净额 （百万元）
存货占 总资产的
比例％
１２１１．１３ １４６０．３８ １６８０．０４ １８７９．０８ ４７．０５ ５２．５０ ５３．０８ ５０．０６
与全国所有上市公司相比，近年来房地产上市公 司的每股净资产、每股收益、净资产收益率、主营业务 收入和主营业务利润水平都较低。图 １、图 ２ 和图 ３ 分别显示了全国所有上市公司与房地产上市公司的 每股收益情况、净资产收益率的情况和净利润的变化 情况。从这三个图中可以看到，２００１ 年房地产上市公 司这 ３ 项指标均高于全国水平，但从 ２００１ 年到 ２００３ 年房地产上市公司盈利水平直线下降，而全国所有上 市公司的平均水平不断上升，到 ２００３ 年房地产上市 公司的指标已低于全国水平；２００４ 年虽然各项指标 都有所上升，但仍低于全国平均水平。
２、负债水平升高 从表 ４ 可以看到，地产上市公司的资产负债率逐 年上升。负债总额增加，利息支出就会增多，增大了公 司财务费用的支出，即增大了经营成本。表 ４ 中可以 看到我国房地产上市公司近四年的总负债额不断上 升，平均增长率为 １９．８５％，负债增长额的增长率为 ６６％，２００４ 年的增长幅度达到了 ４．６ 个亿。负债的财 务杠杆效应一定程度上带来了利润的上升，表 ５ 中列 出了同年主营业务利润的增长额，但利润增长率要小 于负债的增长率。 同时，相对于利润的增长额度，负债的增长额过 高。房地产上市公司总负债中有 ９０％以上是短期债务 （ 根据巨潮资讯网房地产上市公司财务数据统计而 得）， 如 果 按 照 中 国 人 民 银 行 １ 年 期 的 贷 款 利 率
数据来源：根据巨潮资讯网提供的上市公司财务数据整理而得
从表 ２ 的数据可以看到，我国房地产上市公司近 年来盈利能力呈下降趋势，２００４ 年有所回升，但仍大 不如前。随着房地产业的发展，房地产上市公司越来 越走向成熟，公司规模也不断壮大，主营业务收入和 主营业务利润也在增加，但其净利润是下降的，因此 使基于净利润的财务指标— ——净资产收益率和每股 收益都呈下降趋势。
同年主营业务利润 增长额（百万元）
－
２１．１７６
２４．８６１
数据来源：根据巨潮资讯网提供的上市公司财务数据整理而得
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２００４ 年 １２２４．４３８ ２９８．４９０ ２２．９５６ ２６．５２７
２００４ 年 ５８．５９６ ２１２９．０８ ４５９．７８
６６．７３３
平均增长率％ ２２．１７％ ２０．２９％ －９．３７％ ４７．８３％
９．８５２
数据来源：根据巨潮资讯网提供的上市公司财务数据整理而得 表 ４ 我国房地产上市公司总负债额均值
房地产业 资产负债率％ 负债合计（百万元） 负债年增长额（百万元）
２００１ 年 ５２．８８１ １２４０．９９
－
２００２ 年 ５４．１３０ １４０８．５０ １６７．５１
２００３ 年 ５６．１４８ １６６９．３０ ２６０．８
产负债比率较高，有上升趋势（；２）净资产收益率、每 国平均水平。表 ２ 列出了 ２００１ 年至 ２００４ 年我国房地
股净资产和每股收益都有下降趋势，２００４ 年小幅回 产上市公司的主要财务指标。
表 ２ 我国房地产上市公司 ２００１－ ２００４ 年部分财务指标
财务指标 资产负债率％ 净资产收益率％ 每股净资产（ 元） 每股收益（元） 主营业务利润率％ 平均主营业务收入
４ 年中曾经或正处于 ＰＴ 和 ＳＴ 状态的公司。为便于比较 分析，从中选择 ４ 年内始终处于房地产行业的上市公 司，最终得到适用于本文分析的房地产类上市公司 ３０ 家。其公司名称和股票代码如表 １ 所示。
表 １ 本文研究的房地产上市公司的名称及股票代码
股票代码 公司名称 股票代码 公司名称 股票代码 公司名称 ０００００２ 万 科 Ａ ０００５５８ 莱茵置业 ６００６３４ 海鸟发展 ０００００６ 深振业 Ａ ０００６０８ 阳光股份 ６００６３８ 新 黄 浦 ００００１４ 沙河股份 ０００６２８ 倍特高新 ６００６３９ 浦东金桥 ００００２９ 深深房 Ａ ６０００６４ 南京高科 ６００６４１ 中远发展 ００００３１ 深宝恒 Ａ ６００２４６ 先锋股份 ６００６４８ 外 高 桥 ００００４２ 深长城 Ａ ６００３２２ 天房发展 ６００６６３ 陆 家 嘴 ００００４６ 光彩建设 ６００３７６ 天鸿宝业 ６００６７５ 中华企业 ０００４０２ 金 融 街 ６００３８３ 金地集团 ６００６８４ 珠江实业 ０００５０２ 恒大地产 ６００３９３ 东华实业 ６００７３６ 苏州高新 ０００５１１ 银基发展 ６００５３３ 栖霞建设 ６００７６７ 运盛实业
主营业务收（百万元）
表 ３ 我国房地产上市公司总主营业务收入均值
２００１ 年
２００２ 年
２００３ 年
６６４．４２７
８００．６２９
８８１．３１２
主营业务利润（百万元）
１８０．９２４
１９４．６６３
２０７．８１２
主营业务利润率
３０．８６６
２７．２９５
２５．５８２
主营业务成本 ／ 净利润
１０．８９４
１５．８３７
四、结论 主营业务成本增加、负债率上升、存货额上涨是 造成目前我国房地产上市公司利润增长缓慢甚至下
表 ６ 我国房地产上市公司累计折旧额均值
一系列金融政策都对房地产上市公司的经营利润产 生很大影响，甚至使一些规模较小的企业陷入了经 营困境，也影响了房地产上市公司整体的表现。
参考文献 １、杨华． 杨琼． 我国房地产上市公司资本结构的实证研究 ［ Ｊ ］ ． 福建行政学院福建经济管理干部学院学报． ２００４． ２． ５８—６１ ２、汤青． 中国上市公司盈利能力影响因素实证分析 山东财政学院学报［ Ｊ ］ ． ２００５． ２． ５６－ ５９ ３、（ 美） Ａｒ ｔ ｈｕｒ Ｊ ． Ｋｅｏｗｎ 等著． 现代财务管理基础（ 朱武 祥译）． 北京． 清华大学出版社． １９９７ 第七版 ４、刘李胜主编． 上市公司财务分析． 北京． 中国金融出版社 ２００１