郑州上街区房地产市场研究报告

上街商业
“金好来”超市
“金好来”超市附近住宅区聚集，生活配套设施较 齐全，其为该区域内当地人经营的一个较大的购物 场所，但档次偏低
上街商业
“丹尼斯”卖场 丹尼斯卖场由于其临近“铝城公园”，来往客流较大，经 营情况较好
上街商业
亚星盛世广场 2007年4月29日，亚星盛世广场正式落成。
二、上街土地市场
组团规划
中篇：上街房地产市场现状和趋势
一、上街房地产市场现状
市场发展
区域经济发展强力支撑，上街房地产稳步、快速发展
上街区目前经济快速发展， 区域规划目标明确，属于发 展上升型的区域，可为房地 产发展提供广阔的空间和动 力；
上街区域价值明显， 周边经济发展迅速， 为其发展提供了丰 富的客源和强劲的 推助力。
客户群：上街本地与周边巩义荥阳郑州等外地 客户约各占5成，自住与投资比例各占5成。
项目优势：项目建在左照公园内，周边紧邻区政府、人民来自百度文库场、图书馆、青少年 活动中心、外国语小学等，周边有完善的商场、超市、酒店、医院等生活设施， 双气社区，紧邻在建宜居职教城，郑上路、中原西路、310国道直通郑州。
汇泽国际城（自售）
上街在售典型楼盘分析
亚星江南小镇（精顺代理）
项目位于上街区淮阳路与许昌路交会处东， 占地面积365亩，总建面60万平米。
产品类型：多层、小高层、高层、别墅 推广主题：读懂5000年，钟情一座小镇 销售均价： 3600元/平米
项目动态：一房两房三房四房户型齐全，目前 一期余少量房源，二期推出热销，三期未动， 预计明年推出。小区商业只租不售，由开发商 自己运营。
供需概况
➢随着房地产行业的快速发展，上街区老城区已无地 开发，受到西区铝厂、北部陇海铁路和连霍高速的 限制，上街东南区域成为开发热土，土地供应也集 中与此区域，目前在售楼盘和后续推出项目在此汇 集。
房产政策 ➢近两年房地产政策调空陆续出台，对上街市场产生一 定影响，但不明显。相反，还吸引了受限购影响的郑 州投资客
• 购买力风险： 消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、 社会环境、消费结构等的影响，如果整体房市场上需求下降，将会给房地产 投资商经营者带来损失。
• 市场竞争风险：市场竞争主要来在售楼盘及正在兴建楼盘和周边城市楼盘的 竞争，比如郑州、荥阳和巩义等。
价格总结
上街房地产平均价格走势图
高层
目前市场在售多层房源日渐稀缺，市场对小高层和高层产品的 认知度与认可度逐步提高
上街商业
大型商业设施建设情况
区域内商业发展速度缓慢，临街多为小型的便利店、超市和 日杂百货店等，国际名店和大规模的卖场较少。其中“丹尼斯” 与“金好来”超市为该区域规模较大、经营情况较好的两个购物 场所。
亚星盛世广场为后起之秀。
上街区位于郑州市西部38公 里处，属郑州市辖区，东邻荥阳 市城关乡，西、南分别与高阳镇、 刘河镇毗邻，北部与王村镇相连， 西南和巩义市的米河镇接壤。
上街区域辖1个镇和5个街道 办事处，全区总面积64.7平方公 里。上街城区辖5个街道办事处， 辖区总面积17.855平方公里。常 住人口为13.15万人。
产业健康发展：产业结构日趋合理，特色产业发达，相关产业从业者购 买力较强。
• 各产业的比重不断调整。2009年，第一产业实现增加值0.5亿元，与上年持 平；第二产业实现增加值58.7亿元，同比增长0.4%；第三产业实现增加值16 亿元，同比增长9.0%。三次产业比重分别为0.7︰78.1︰21.2
郑州上街区房地产市场研究报告
报告框架
上篇：上街印象
一、上街概况 二、上街的经济发展现状 三、上街区域发展规划
中篇：上街房地产市场现状和趋势
一、上街房地产市场现状 二、上街土地市场 三、上街在售典型楼盘分析
下篇：总结
上篇：上街印象
一、上街概况
上街概况
上街区地处河南省北部、华 北平原、黄河冲积平原扇轴部， 为豫东平原和豫西丘陵的相交地 带。
经济发展前景良 好， 居民消费能力 较强 ·房地产业稳 步、快速发展。
市场发展
上街区房地产发展概况
随着城乡一体化、郑州向西布局和房地产市场“不限购”，上街区房地产近两年发展迅 速，目前在售项目虽不多，但在建楼盘，在产品规模、形态和品质上都有了整体的提高， 上街区的房地产市场正逐步步入正轨，进入一个新的时代。
开发概况
➢上街房地产开发以外地开发商为主，其中 亚星集团进入较早，在上街市场占有很大 份额，预计其开发量占上街总量的60%。 ➢外来开发商看好本区域，有怡丰、欧凯龙 等实力企业已开始布局上街
价格走势 ➢随着众多新开发楼盘的相继推出，竞争加大， 近期价格呈缓慢上涨趋势。 ➢目前上街房地产市场均价约为3600元/平米， 部分楼盘售价已突破5000元/平米。
市场发展 开发投资快速增长、开发规模扩大、销售面积增长较快
2007年以来，上街房地产行业进入快速发展态势，市场活跃，居民需求旺盛。 全区1－5月份累计完成房地产投资27673万元，增速335.7％，其中，施工面 积46万平方米，增速460.9％，新开工面积19.5万平方米，增速187.1％，房 地产销售面积9.7万平方米，增速546.8％，实现销售额16340万元，增速 726.9％。
下篇：总结
• 市场面临的风险 • 价格总结 • 客户群总结 • 商业市场总结 • 总论
市场面临的风险
• 风险集中反映在政策调控风险、资金变现风险、购买力风险、市场竞争等四 个方面。
• 政策调控风险：主要是指目前国家的限购政策和房地产金融政策。
• 资金变现风险：主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式变化而导致 房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。 相对来讲，住宅楼盘的资金变现风险较小，商业街物业资金变现风险较大。
18390
19996
10000
5000
5079
5907
7085
8105
8826
0 2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
城镇居民人均可支配收入（元） 农民人均可支配收入（元）
三、上街区域发展规划
上街增长后劲十足 前途一片光明
• 上街区虽属郑州，但地处偏远，与郑州主城区相比，经济发展滞后。近年来， 随着郑州城市框架的逐步拉大，“郑州向西发展”已成为共识，郑州市政府 也加大了对上街区发展扶持力度
收入持续增长，购买力不断增强
• 上街的城镇居民人均可 支配收入和农民人均纯 收入均保持年10%左右 的增长率稳步上行，购 买力不断提高。
• 2009年上街城镇居民人 均可支配收入19996元， 农民人均纯收入8826元
上街近年城镇居民和农民人均收入水平
20000
15000 13023
14371
16382
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
2009.6
2010.6
2010.12
2011.4
2011.8
相对周边城市来讲，价格偏低
价格上涨趋势明显，并在近期有 加快补涨迹象。
随着怡丰、欧凯龙和建业的进 入，价格还有较大的上涨空间。
• 客户群分析
亚星江南小镇
汇泽国际
建业森林半岛
上街本地与周边巩义 上街本地客户居多， 上街本地及外地客户比例
客
荥阳郑州等外地客户 约占7成，以本地自 为4比6，外地自住和投资
户 群 分
约各占5成，自住与投 住需求和二次置业改 客户占多。
资比例各占5成。
善型需求为主。
析
分析结论：品质楼盘、高档住宅受到外地客户自住和投资需求的青睐，占 比较高，并且受郑州限购、上街房价偏低及宜居职教城建设和荥阳上街组 团发展等因素影响，上街外地客户日益增多，并有全面超越本地客户的趋 势。
• 工业基础雄厚，铝产业特色明显。上街素有“铝都”之称，是全国铝工业产 业聚集地和技术发源地，区内有中国铝业河南分公司、长城铝业公司等具有 40多年发展历史的国有大型铝工业企业，聚集着一批实力雄厚的铝及铝相关 的民营企业，是亚洲最大的铝工业基地。
• 现有各类专业技术人才7000多名，其中涉铝专业中高级技术人才达3000余人。
项目由河南四方汇泽房地产开发有限公司开 发，坐落于上街区东南，主干道许昌路与淮 阳路交叉口东侧200米处路北。
产品类型：多层、小高层 推广主题：四房汇泽，建筑一生所托 销售均价： 3300元/平米
项目动态：项目以两房三房为主，没有小户型，目前仅 余120平米以上大户型，均价3300元/平米，预计2012 年5月交房。临街两层商铺均价9000元/平米。
8826元，同比增长8.9%（扣
除物价因素实际增长9.1%）。
2006年 66.4 21.4
2007年 70.2 12
GDP(亿元）
2008年 77.5 3.9
年增长率
25
20
15
10
5
0 2009年
75.2 1.1
人均国内生产总值、人均工业增加值、人均财政收入、人均储蓄、 城镇居民人均可支配收入等12项经济指标位居全省前列
• 受惠郑州经济发展的辐射、带动
区域位置
巩义
上街区
郑州市
登封
新密
机场
经济实力比较雄厚
2009年，上街区生产总值
90
实现75.2亿元，同比增长1.1%。
80
人均生产总值达61366元 ，全
70
社会固定资产投资完成44.9亿
60
元，同比增长33.3%，其中：
50
城镇以上固定资产完成43.9亿
40
30
产品类型：多层 高档住宅 花园洋房 推广主题：家在上街，住在地中海 销售均价： 5100元/平米
项目动态：项目以两房三房为主，项目一期售罄， 二期8月7日开盘，销售率达到80%，均价达到 5000元/平米。
客户群：上街本地及外地客户比例为4比6，外 地自住和投资客户占多。
项目优势：坐拥金华路、许昌路交通便利，市政大公园，人民广场左右簇拥，得 天独厚，更与上街区委区政府对面而居，集建业雅乐轩四星级酒店、商业服务、 高档住宅、娱乐会所、小哈佛国际幼儿园等为一体，以地中海风情为蓝本，着意 营造浓郁的异国风情，创造亲切宜人的人居环境。
元，同比增长34.1%；社会消 20
费品零售总额完成19.3亿元，
10
同比增长18.8%；地方财政一 般预算收入5.4亿元，同比增
0
GDP(亿元） 年增长率
2005年 55.3 16.2
长1.9%；城镇居民人均可支配
收入实现19996元，同比增长
8.7%（扣除物价因素实际增长
8.9%）；农民人均纯收入实现
区域资源
上街
-位于开封、洛阳、登封三大主要旅游目的地的中心 -周边地区人文历史和自然观光旅游资源丰富
二、上街的经济发展现状
交通十分便利 区位价值明显
• 陇海电气化铁路、万泉河路由东而西贯穿城区。郑（州）洛（阳）汴 （开封）高速公路傍区而行。
• 上街区是郑汴洛“黄河之旅”旅游热线上的咽喉重地，自古就有“三 秦咽喉”、“东部襟带”之称，为历代兵家必争之地。
2011上街土地市场
表一
2011上街土地市场
表二
2011上街土地市场总结
• 截止目前，上街住宅及商务金融用地共成交土地9宗，其中 商品住宅用地7宗，经济适用房用地1宗，商务金融用地1宗。
• 成交9宗土地中，划拨1宗，协议2宗，挂牌6宗，以挂牌出让 为主。
• 商品住宅共成交32.238251公顷，成交总金额26573.76万元， 平均约合55万/亩；商务金融用地成交0.61242公顷，成交金 额321.51万元，约合35万/亩。
客户群：上街本地客户居多，约占7成，以本地自 住需求为主。
项目优势：项目西边是碧海花园，南抵左照沟公园，东临政府规划的商业步行街 和科教档案馆及已经开放的少年活动中心、图书馆，城北边有区政府、国税局、 移动公司等行政机关。
建业森林半岛（自售）
上街建业•森林半岛，占地10万平米，位于上 街区许昌路与金华路交汇处，锁定郑州与上 街核心区位，是大郑州西进发展桥头堡。
• “郑州市宜居职业教育园区”，职教城全部建成后，建筑面积将达到3700万 平方米，能入驻近30所国内外高等职业教育学院，可容纳师生员工20余万人。 届时，宜居职教城将成为中原地区规模最大、品位最高的职业教育综合改革 实验区。上街区将因之形成“三足鼎立”的格局，北部是工业区，中部是宜 居职教城，南部为五云山休闲观光度假区。
2010年，上街房地产市场日益繁荣。全年房地产投资完成11.9亿元，同比增长 42.3%；商品房销售面积实现32.9万平方米，同比增长30.3%；销售额实现8.3 亿元，同比增长32.8%。
房产市场主流物业形态发展过程
多层
多层 部分电梯小高层
多层 电梯小高层
多层
多层
电梯小高层
电梯小高层
？
花园洋房
花园洋房