我国土地流转市场现状分析报告

目录

摘要 (3)

1、我国土地改革历程 (4)

2、当前土地流转相关政策和行业现状 (5)

2.1、农村土地流转需求分析 (5)

2.2、我国土地流转市场的政策环境 (10)

2.3、土地流转的行业现状 (11)

3、我国目前土地流转的几种模式与企业案例分析 (15)

3.1、我国当前土地流转的几种模式 (15)

3.2、企业案例分析 (17)

4、目前行业中常见的问题和难点 (22)

5、综述 (24)

摘要：

我国近现代经历了五次较大规模的土地改革。08 年开始的新一轮土地改革

尝试在土地上给予农民更多权利，在保持现有土地承包关系稳定并长久不变的

前提下，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，为我国农业实现现代化提

供了政策层面的有力支持。

改革开放以来，随着进城务工的农民工数量持续增长，以及我国城镇化建

设的逐步推进，农村土地流转需求量显著增大。尤其是近两年政策层面的推进，确权进程加快，土地流转市场维持高速增长。市场估算，目前我国农村可流转

的土地价值在百万亿元人民币以上。

近年来我国各地区的土地流转试点工作均在快速推进，经过充分的实践探索，不少地区进行了模式的创新尝试，土地流转方式也在变得多样化。不过目

前行业内仍然存在着操作流程不规范、流转过于分散化、供需双方信息流动不

充分、农民思想意识偏保守等各种各样的难题。为解决行业发展中所面临的困难，需要各级政府、涉农企业以及农村自身做出足够的努力，以保障土地流转

行业能够健康规范地发展，达到多方共赢的局面。

1、我国土地改革历程

土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度改革等各个方面。我国自古以来就是一个农业大国，几千年来基本都是以农业生产为主，关于土地制度的改革也一直都在进行。土地改革有狭义和广义之分。狭义的土地改革是指土地所有权的再分配，广义的土地改革不仅包括土地所有权的转移，还包括土地租赁契约的改变。

在世界各地的发展过程中，人民对土地相关问题的不满一直是导致社会动荡的常见因素，我国历史上也同样如此。土地改革通常的目的是使政府能够管理土地的占有和使用，由政府发起并对以耕地为主的土地进行重新分配，把土地所有权由人数较少的富有者、大量土地的所有者向耕作者进行转让，还包括政府对土地进行的征收和农业集体化改造。

自建党之初至今，我党共指导进行了大致5 次规模较大的土地改革：

时间段改革名称改革内容意义

第二次国内革命战争时期，党在革命根据地开

展打地主、分田地、废除封建剥削和债务，满

1927- 1937 年土地革命

足农民土地要求的革命。1931 年春，毛泽东总

结土地革命的经验，制定出一条完整的土地革

命路线：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富

农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封

建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。

封建土地所

有制→农民

土地所有制

1946 年5 月4 日，中共中央发出《关于清算减

租及土地问题的指示》，简称《关于土地问题

解放战争期间土地改革

的指示》(亦称《五四指示》)，把抗日战争时期

削弱封建的减租减息政策改变为消灭封建实行

“耕者有其田”的政策。1947 年制定和通过了

彻底实行土地改革的《中国土地法大纲》，"废

除封建半封建剥削的土地制度，实行耕者有其

田的土地制度"。

进一步夯实

土地革命基

础

1954- 1956 年农业改造

社会主义改造收回土地所有权。确立社会主义

性质的土地制度，确立社会主义经济关系。农

民个人直接所有的土地，也从土地无偿入股、

统一经营，发展到农村土地集体所有。

农民土地所

有制→集体

所有制

4

由于历史的种种原因，国内农业供给相对有限，所以又一次进行土地改革。在土地集体所

1957- 1978 年“三级所

有”的土

地改革

有的基础上，土地属于三级集体所有，即人民

公社、生产大队、农村生产小队三级所有。社

员集体在公有土地上统一生产和劳动，社员没

有任何私有土地，彻底消灭了私有制，这一阶

段是农民的土地所有权彻底被收回的阶段。

集体所有→

三级集体所

有1978 年，十一届三中全会拉开了中国改革开放

1978 年家庭联产至今责任承包的序幕，邓小平提出并主张实施家庭联产承包

责任制，从1983 年开始在全国广大农村全面推

行。当年年底，98%左右的农户都实行了包干

到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积

97%左右，实现土地所有权与使用权的分离。

农民土地所

有权和使用

权分离资料来源：利基研究院整理

若从建国之后来对我国土地改革进行更为细致的考量，农民土地所有权变化的情况展现得更清晰。尤其是2008 年前后开始的“新土改”允许土地流转，是在以往土

地改革的基础上，尝试在土地上给予农民更多的权利。

2008 年9 月30 日，胡锦涛考察安徽小岗村定调新土改方向——保持现有土地承

包关系稳定并长久不变，并允许农民以多种形式流转土地承包经营权。2008 年10 月12 日，十一届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。”此后全国范围内土地流转试点持续推进，流转市场快速发展。

2、当前土地流转相关政策和行业现状

2.1、农村土地流转需求分析

2.1.1、农民工外出打工使得耕地有流转需求