20160718濮阳房地产市场调研报告

七、调研总结
优势： 1.项目地块属于濮阳县区域，房产证可以办理市区房产证，这也是体现 了开发商的一种实力，整个项目打造的濮阳首席低密度高档住区，涵盖了高 层、花园洋房和别墅。 2.项目目前属于实景现房，高品质社区，其影响力在濮阳房地产市场已 经打开，加上东区高铁站的建设，会给本项目带来一定的价值支撑。 劣势： 1.相对市区来讲，位置偏东，不适合一般在市区的上班群体购买，其本 身属于濮阳县区域，需考虑后期教育问题。 2.目前道路未完善，一切处于规划中。
区域市场环境
今日濮东，明日郑东！随着106国道改造开工在即和京九高铁设站濮东 等重大工程的确定，濮东将会承袭郑东新区轨迹吗？让我们看看濮东&郑东 的发展轨迹。
区域市场环境
106国道改造开工在即，京九高铁与郑濮济高铁预计2016年正式开工， 通车后一个半小时可直达北京，半小时可到达郑州！ 濮东原有规划就是华龙区的新中心，龙湖广场规划有行政中心、会展中 心、文体中心、企业总部大厦，正如现在郑东新区的CBD，目前新区已经基 本建成，环境优美，配套齐全。
4、销售现状： 1、建业项目其影响力一直备受关注； 2、根据调研当日在售房部了解来看，新来访7组左右/天，来电4 组左右/天；
三、销售分析：
1、推售情况： ①二期尾盘销售； ②宣传品质住房，优越居住环境，吸引客户。 2、价格分析： 项目目前价格均价5000元/㎡，根据项目质量和周边房价分析，与周边品质楼盘项目基本持平， 但相对于整体价格还是较高。
三、销售情况
1.推售信息，一期二期剩余房源50套左右，，二期别墅热销中； 2.营销节点，预计2016.9月份三期高层开盘； 3.优惠活动，三期高层1000抵10000元全城钜惠认筹中，日增值100元，直到 开盘；别墅，全款优惠95%，贷款98% 4.销售现状，项目入市以来到目前已打开项目知名度，形成东区发展的一个 标杆项目，引起市场较高的关注度；
主方向，东湖、西湖、体育中心、高教园区、行政办公中心等组 团片区的规划提升整个区域的生活环境和居住品质； 劣势：现 阶段片区荒凉，区域配套不齐全，区域生活环境短期内无法改 变； 楼盘特征：以教育配套为卖点的学区房及东湖、西湖、公 园等稀缺资源为主，打造生态宜居楼盘；
市区版块 ：优 势：区配套完 善，生活便利， 环境较好；劣 势：小项目较 多，可售体量 不多；楼盘特 征：房价要普 遍高于周边片 区。受限于市 中心地块面积， 大多项目规模 有限，主要以 打造精品楼盘 为主；
4、销售现状： 1、项目位置偏东北，随着高铁建设，慢慢凸显价值； 2、根据调研当日在售房部没有客户到访，置业顾问call客，现 场比较冷清；
四、销售分析：
1、项目客群分析：
项目位于东北区域，置业的客户多为周边城镇为主，户型 面积以大三房为主，结合区域自身地理位置，针对客户群 多为刚需型顾客。 优势： 项目由一个政府、三所名校、三个公园环抱龙湖澜岸， 升值就在一瞬间； 位于东北区域，距离高铁站1.5公里，独特优势；

地理位置：濮阳位于河南省东 北部，冀、鲁、豫三省交界处； 全市土地面积为4188平方公里， 约占全省土地面积的2.57% . 城市占地与人口：濮阳市城区 土地面积557平方公里.全市城 区总人口约85万人。 城市经济支柱：濮阳是随着中 原油田的开发而兴建的一座石 油化工城市，是河南省确定的 重点石油化工基地。 城市经济发展：2014年全市实 现生产总值1253.6亿元，同比 增长10.0%，增速高于全国2.6 个百分点，居全省第二位,经济 发展增长势头强劲。
多层，高层， 别墅
2016.9月份三 期高层开盘
自营隆达物业管理有限公司 泰和兴龙湾是泰和置业倾力打造的濮阳首席低密 度高档住区。 3600元/平方 108-126㎡三房，别墅 低密居所,花园洋房 23路公交终点站 1.：1车位比例
项目特色
交通状况 车位
二、项目背景
濮阳市泰和置业有限公司成 立于1995年09月，属民营企业，目 前是我市地产开发行业的领军企业， 我们尊崇“踏实、拼搏、责任”的 企业精神，并以诚信、共赢、开创 经营理念，创造良好的办公环境， 以全新的管理模式，完善的技术， 周到的服务，卓越的品质为生存根 本。 曾开发泰和花园一期二期和南 乐项目。
2、优劣势分析：
保利海上五月花
劣势：
区域配套发展不完善，尚不成熟，； 宣传力度不是很大，置业顾问专业素养有待提高；
户型分析：一期主推户型为88.96㎡两房和99.24——126.26㎡的舒适型三房，户型方正，南北 通透，彰显项目品质，多为刚需客户设计。
两室两厅一卫 88.96㎡
三室一厅一卫 101 ㎡
内场 置业顾问门口接待，销售道具齐全，设有VIP雅 座会谈区，整体售房部是比较大气的 2、销售组织 销售人员销售技巧较好，思维清晰，抓住楼盘 特点引导客户 3、案场缺点 由于售房部比较宽敞，需要营造人气氛围
六、推广活动
梦幻月，泰和兴龙湾薰衣草文化节，带给你一个梦幻浪漫的盛夏。蓝天，白云，紫色薰衣草。这里风景如画， 俨然一片花的海洋，徜徉紫色梦幻花海中，享受浪漫时光，送你一帧风景画，圆你一个仲夏梦。。家长们在享受泰 和·兴龙湾营销中心尽善尽美服务的同时，孩子们享受着甜美的哈根达斯，在儿童游乐区、充气堡垒上尽情享受着 童年。
交通状况
车位
项目背景：
建业城多 层小高层 住宅
建业壹 号城邦 高层 住宅
以及目前正在推广的建业新城
二、销售情况：
1、推售信息： 项目一期共6栋已经交房，二期6栋2016年10月份交房，二期剩余 房源80套左右，两房居多以及三室和四室的高层顶楼。 2、一期营销节点: 目前处于消化剩余房源，属于尾盘销售。 3、优惠活动： 10个点优惠。
濮阳房地产市场调研报告
2016年7月
--本次市调内容-PART 1 PART 2 PART 3
市场
政策经济
个案研究
经济技术指标 项目分析 项目小结
分析总结
区域市调总结 个人总结
市场大势
城市概况——濮阳市位于河南东北部，豫鲁冀金三角地区，远离大城市 和交通大动脉，地理位置封闭，濮阳经济主要依托于石油产业发展起来。
濮阳市汇升置业有限公司 濮阳公园环路与苏北路交汇处 建筑面积 建筑类别 开盘时间 --项目规划建筑面积30万平米，户型涵盖50—240平 米，约有2500户。 3700 88.96㎡两房，99--126㎡三房 以中央生态公园的形式打造濮阳东区的CBD中心商 务区 共2500户 公园环路与苏北路交汇处，9、23路公交，周边信 达车站、濮范台高速。 30万㎡ 高层 2014年12月开 盘
物业管理公司
项目规划 销售价格
主力户型
项目特色 户数 交通状况 车位
地下车库2366个，地上266个，1：1车位比例
二、销售情况：
1、推售信息： 项目一期共6栋小高层、高层物态，1、2、3、5、6、7号楼，均 为2梯3户共计700多套房源； 推售户型： 99--126三房、 88.96㎡两房。 2、一期营销节点: 一期于2014年开盘，目前销售剩余200套房源 3、优惠活动： 1、售房部优惠180元/㎡，特价房3180元/㎡；
个案研究分析
濮东区域
• 泰和 兴龙湾
一、项目概况
泰和兴龙湾占地1600亩，秉承生态、高端、宜居的开发理念，构建有高端生活区、高 端商务区、休闲养生区等功能区域，项目自建众多高端配套，几千平米的主题运动会所， 近万平米的西班牙风情商业街，三所幼儿园一所小学，满足业主未来一生之城的生活之需。
开发商 地理位置 用地面积 容积率 绿化率 物业管理公司 项目规划 销售价格 主力户型 1600亩 1.70 50% 濮阳市泰和置业有限公司 黄河路与新东路交汇处 建筑面积 建筑类别 开盘时间 180万㎡
南乐县 清丰县 濮阳市 华龙区 濮阳县 范县 台前县
石油化工产业是 濮阳经济支撑产 业



3
濮阳市区域市场分析——截止到2016年7月濮阳在售项目约40个，各大楼盘分布 的区域范围主要有油田版块、市区版块、濮北新区版块、濮东版块。从其市场关 注热度来，楼盘主要集中在濮北新区、油田和市区板块，濮东的楼盘集中度相对 较低 濮北新区：优势：多为新项目，可售体量较大，是未来市政发展
3、销售氛围：
现场比较冷清，有一个置业顾问正在call客，踩盘期间没有客 户到访；
案场缺点：
整体空间有点小，设计布局不太合理；
六、推广活动：
新东路道旗 售房部展架 特价房源 优惠信息
软文化营 销
软文化营销是指利用一些能够抓住消 费者眼球的公益或隐身广告，消费者主 动地记住品牌的营销活动，给予产品、 企业、品牌以丰富的个性化的文化内涵。
三室两厅两卫 126㎡
五、案场情况：
1、案场包装： 外场
1、门口前面一路道旗，门口举办活动条幅。 2、售房部使用的是项目底层商业，展示形象还不错。
内场
1、门口正对吧台，空间比较小，所以有压抑感 2、销售道具：区位图、户型模型。
2、销售组织：
1、销售人员专业素养不是太高，诋毁周边项目；
2、置业顾问问9名，配有一名主管；
濮阳一个让湖景无限延伸的地方——
龙湖澜岸
七、调研总结：
项目所在区域居住环境比较安静、濮阳市东部龙湖公园旁，是濮阳近期城市规划建设 的重点范围。双湖环绕，欧式主题风格，旨在打造濮阳新中心之上的地标！
1、区域环境：濮阳市东区乃是待发展以及正在发展区域，相对于其他区域，东区自然 环境及未来整体规划较占有优势。 2、周边三所名校：濮阳市实验幼儿园分园、华龙区实验小学、濮东中学。 3、户型配套：户型面积为88.96㎡经典两房，99--1㎡舒适三房，南北通透，满足刚 需客户与改善型客户的不同需求。
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濮东新区板块： 优势：未来濮阳 发展趋势，湿地 公园，龙湖广场 为该区域主要品 质卖点；劣势： 多为产业集聚区， 配套设施不完善； 楼盘特征：以龙 湖广场及公园为 卖点，均价相对 其他版块均价要 低，客户来源多 为周边乡镇居民 为主； 油田版块： 优势： 主要是油田开发而形成的专业人才聚集 地，区域发展较为成熟，配套完善，且民消费水平相对较 高带；劣势：人口居住密度较大，绿化率较低，未来升值 潜力小； 楼盘特征：项目开发主要以旧城改造为主，多为 城中村改造项目，受限区域环境制约
3、竞争分析： 项目位于油田区与濮东区交汇，发展前景广阔，与项目南侧中房理想城存在一定的竞争性， 不过目前作为尾盘销售，并无大影响。
户型分析：二期主推户型为87㎡（两房）、114 -137㎡（三房）和167-174㎡的舒适型四房， 户型方正，南北通透，彰显项目品质。
濮阳建业城市有限公司 中原路与盘锦路交汇处西南角 建筑面积 建筑类别 开盘时间 建业物业管理有限公司 20万㎡ 高层 2013.11
建业集团系列产品中的经典代表作，是由12栋26层 的板式高层围合而成。
5000元/㎡ 87㎡两房，137三房，167-174㎡四房 三进院落景观体系，公益院落 共1800户 公交线路：23路、31路、7路、9路 1:1车位比例
个案研究分析
濮东区域
• 龙湖澜岸
一、项目概况：
该项目位于濮东产业集聚区的中心 位置，东临1000亩湿地公园，西邻 600亩龙湖公园，政府潜心规划，以 中央生态公园的形式打造濮阳东区的 CBD中心商务区，聚集濮阳精英企业 ，成就华龙区独有的商业中心。
开发商 地理位置 用地面积 容积率 绿化率 10万㎡ 3 40%
四、销售分析
1、推售情况，三期高层排号，重 点宣传品质住房，实景现房优越环 境来吸引客户； 2、价位分析，根据项目目前状况 及周边项目对比来讲，均价3600元 /平方，处于合理范围之内; 3,竞争分析，作为东区较早入市项 目，用实景实力来见证；
五、案场情况
1、案场包装 外场
入口处及售房部门口形象保安问候每一位到访 人员，一些活动展示的桁架和小孩游乐场设施
4、应该在推广方面加大力度来吸引客户，提高市场认知度，对周边区域做重点宣传,
有必要可以进行巡展。
个案研究分析
油田区域
• 建业 桂园
一、项目概况：
项目14年入市，是建业集团在濮阳 重点打造的第三个住宅项目，是一个低 密度、高绿化率的住宅区，是以桂花为 主题的精致生活社区。
开发商 地理位置 用地面积 容积率 绿化率 物业管理公司 项目规划 销售价格 主力户型 项目特色 户数 87亩 3.4 35%