濮阳·天街商业市场调研报告

濮阳·天街商业市场调研报告

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目录

前言

第一部分调查说明

一、调查目的

二、调查内容

三、调研方法

四、调查范围

第二部分濮阳市城市发展概况

一、濮阳城市概况

二、濮阳市宏观经济发展概况

第三部分项目区域概况及项目地块分析

一、油田区域发展状况

二、项目的地块分析

第四部分商业地产调查分析

一、城市商业现状分析

二、热点商圈分布情况分析

三、城市未来新商圈分析

四、可类比项目重点分析

五、濮阳市区商业物业分析总结

第五部分目标客户群调查

一、目标客户群划分

二、目标客户群分析

三、目标客户分析总结

第六部分项目SWOT分析

SWOT分析

第七部分市场调研总结及项目发展建议

一、市场调研总结

二、项目发展建议

前言

承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程策划。为了使本项目能成为濮阳标志性的商业项目，迅速实现销售目标和保持商业街的持续繁荣。为此，我司从商业经营与地产结合的角度切入，对濮阳的整体城市经济状况及商业物业作深入的调查分析，本次市场调研主要针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；通过对濮阳市区的热点商圈，可类比商业街的基本状况及商

业特征进行实地调研。为项目发展及营销推广提供可靠依据。

通过此次调查，我们认为濮阳的城市发展和商业发展正处于一个快速发展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充分的情况下，此阶段机遇和挑战并存，我们对项目前景必须持一种谨慎乐观态度，为项目制定切实可行的产品开发策略与营销策略。

第一部分调查说明

一、调查目的

我司本次对濮阳市进行商业地产项目的专项市场调查，最终目的是在充分掌握濮阳市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场的发展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制定合理的商业发展策略和营销策略。

二、调查内容

本次市场调查以项目为核心，针对濮阳当前的经济环境，商业地产市

场的供求状况，项目所在区域商业项目的现状及目标客户进行调研，包括宏观经济、商业房地产状况、投资经营者心态、现有商业物业的数量、规模、位置及租售状况等。我们从濮阳商业市场发展的角度分析，全面了解濮阳市经济、房地产，尤其是商业物业的发展现状，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位，为本项目的商铺的定位推广提供参考依据。

主要的调查内容包括：

u 濮阳及濮阳市宏观经济概况

u 濮阳市商业地产商圈布局状况

u 濮阳市热点商圈分析与发展趋势

u 天街项目地块现状和前景分析

u 天街项目辐射商圈潜在分析

u 可类比商业项目专项分析

u 投资者、经营者购买力、心态分析

三、调查方法

本次市场调查采用了实地调查与经营者深入访谈的抽样街访方式收集第一手资料和对相关政府规划、房管部门的访谈收集相关数据的形式，针对当地的市场情况作目的性非常强的专项调查。

调查方法包括：

u 实地专项调查

u 搜集资料

u 商家、记者、经营户访谈

u 房管部门、规划部门访谈

四、调查范围

本次调查以天街项目为核心，对项目进行深度的调研分析，另外对周边辐射范围（特别是油田区域）进行深入的调研。

此外，本次调查针对濮阳主要的几个商业街区，包括联华广场商业区、油田商贸中心商业区、巴黎街、古城路商业街、龙创商业街和站前路商业街等主要的几个商业街区。点、线、面的结合全面、深入分析濮阳市区商业市场。

第二部分濮阳市城市发展概况

一、濮阳市城市概况

1、城市介绍

濮阳位于中国河南省的东北部，黄河下游北岸，位于冀鲁豫三省交界。濮阳历史悠久，源远流长，为河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。曾经是五帝之一颛顼及其部族活动的中心，素有"颛顼遗都"和"帝丘"之称。是当时政治、经济、文化、军事中心。1983年经国务院批准设立省辖市，现辖五县一区，是新兴的石油化工基地(中原油田所在地)。

近年来，濮阳市以石油化工为龙头，以工业带动经济、商业的发展，以工兴贸、以工兴商的发展思路，进一步提升城市产业经济与综合竞争力。并以其优美的环境、丰富的资源、独特的发展优势、良好的投资条件，不断推动城市向前发展。

2、行政区域划分

濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、75个居民委员会，总面积4188平方公里，总人口352.60万人，为省直辖市。

注：（来源于濮阳市统计年鉴）

3、市区面积、人口

濮阳市区是全市的经济、文化、政治中心，区域地段优越，面积255平方公里，占全市面积5.4%；人口48万，占全市总人口13.61%。

油田片区人口约15万人，占市区人口的31.25%。注：（来源于濮阳市统计年鉴）

4、交通状况

濮阳市位于中纬度地带，地处中原腹地，是国家生产力布局的重要节点。距北京、天津均为500多公里，距郑州、济南两大国际机场均为200多公里。境内京九铁路纵穿南北，汤台铁路横贯东西，与京广铁路一起形成了"工"字形网络。出东接京福、西连京珠的濮鹤（壁）、濮聊（城）两条高速公路2004年建成通车，即将开工的京开（封）高速、濮荷（泽）高速在这里交汇。

分析认为，目前濮阳市的交通线路尚不发达，铁路主要用于贸易货物运输，铁路、高速公路未形成一定的体系，在一定程度制约了城市经济的发展。然而，濮阳市区城市公路，公交线路得到了有效加强，交通状况明显改善，进一活跃了市区商业市场，带动产业经济的发展。

5、城市规划特点分析

濮阳市区规划不断优化，产业布局日益合理，城市环境规划向好。目前濮阳市区的城区绿化、基础设施、道路规划工作不断落实，人居、商业布局规划也是向好的，商业布局规划依据各区域的消费层次、地方特色、区位特点，形成风格各异、蕴含文化的商业圈层；另外濮阳市区的人居布局规划定位合理，重点发展东部区域与北部区域，尤其是东部区域住宅规划相当良好。