土地审批制度程序及基本要求

土地审批制度、程序及基本要求

一、土地管理基本知识

1、土地制度及土地权利体系：

➢土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制➢

2、土地利用总体规划体系

（1）五级规划体系

➢全国土地利用总体规划

➢省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划

➢地市级土地利用总体规划

➢县级土地利用总体规划

➢乡镇级土地利用总体规划

（2）规划的分级审批

➢国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划

➢省级批准：除上述范围外的

➢市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准

3、土地利用计划管理

土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土

地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。

4、现行耕地保护制度体系

（1）土地用途管制制度

➢国家实行土地用途管制制度

➢国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护

三个基本方面：

➢实现用途管制的基础是分类确定土地用途

➢实现用途管制的依据是土地利用总体规划

➢实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批（2）基本农田保护制度

《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度”

主要可概括为以下规定：

➢划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户

➢严禁占用基本农田

五类耕地：

a)经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地

b)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的

中、低产田

c)蔬菜生产基地

d)农业科研、教学试验田

e)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地

（3）耕地占补平衡制度

《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施：

➢明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务

➢ 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度

➢

➢ 测算等别折算系数，确保数量、

质量不降低 （4

“下，开发未利用土地”，“压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦”

二、审批制度

建设用地审批管理的内涵:

建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。其主要任务是：保护耕地与为经济建设服务；保护土地所有者和土地使用者的合法权益；严格审查建设项目用地；采取有力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作。 审批制度主要包括：

1、建设项目用地预审

2、农地转用审批

3、土地征收审批

4、土地供应审批

农用地转用审批 用途管制的核心

1、概念：农用地、依法、依规、划转建设用地

2、批准权限：

➢ 国务院 ➢ 省、自治区、直辖市人民政府 ➢ 设区的市、自治州人民政府审 1、农用地转用审批权限

国务院的审批权限 （1

（2）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用土地。(城市批次)

省级人民政府的审批权

除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。

设区的市、自治州人民政府审批权

如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。

2、土地征收审批权限

➢国务院

➢省、自治区、直辖市人民政府

国务院的审批权限

（1）基本农田

（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的

（3）其他土地超过70公顷的

省级人民政府的审批权限

征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准

（1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田）

（2）低于70公顷面积的其他土地

注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。

包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、

建设用地和未利用土地等

3、土地供应审批权限

县级(含)以上人民政府

建设项目用地报批程序（单独选址的）

1.建设项目用地预审

2.用地单位提出用地申请

3.市（县）拟定一书四方案

4.逐级报至有审批权一级政府审批

5.批后实施（2－4为组件报批过程）

三、预审

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查1、法律依据：

➢《中华人民共和国土地管理法》第五十二条

➢《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部令第42号)

➢《中华人民共和国土地管理法实施条例》

➢各省建设项目用地预审管理实施办法

2、预审原则：

➢符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田

➢合理集约利用土地

➢符合国家供地政策

3、分级预审

➢需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该级人民政府的国土资源管理部门预审➢需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。

4、预审程序

A、申请：

需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；

需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；

需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

B、受理：