房地产价格影响因素分析

交通条件的优劣直接影响一个区域人流、 交通条件的优劣直接影响一个区域人流、 物流的通达性及交通运输成本， 物流的通达性及交通运输成本，明显影响 人们的出行方便程度， 人们的出行方便程度，因而影响房地产的 价格。 价格。
基本设施
基本设施的优劣将影响城市功能的发挥， 基本设施的优劣将影响城市功能的发挥， 影响人们工作、学习和生活的方便程度， 影响人们工作、学习和生活的方便程度， 并进而影响房地产的价格。 并进而影响房地产的价格。
区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等 区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、 因素结合所产生的区域性， 因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格 水平产生影响的因素。 水平产生影响的因素。 位置的优劣标准因房地产类型的不同而不同。 位置的优劣标准因房地产类型的不同而不同。 一般凡是位于或接近经济活动的中心， 一般凡是位于或接近经济活动的中心，交通 流量较大的房地产，价格一般较高。 流量较大的房地产，价格一般较高。
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 一般，凡土地面积过于狭小而不利经济使 一般， 用的土地，地价必低，相反，地价则高。 用的土地，地价必低，相反，地价则高。 但在相邻土地合并的情况下可能有例外 。 矩形地的价格较高， 矩形地的价格较高，而其他形状的土地价 格则偏低。 格则偏低。 一般，土地平坦，地价较高；反之，土地 一般，土地平坦，地价较高；反之， 高低不平，地价较低； 高低不平，地价较低；而地势高的房地产 价格要高于地势低的房地产价格。 价格要高于地势低的房地产价格。
朝向和日照
楼层
公摊面积
公用分摊面积所占比例越大，房价越高。 公用分摊面积所占比例越大，房价越高。
三、其他因素的影响
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素
交通条件 商业服务 繁华程度
商业服务业的规模等级越高，房地产的使 商业服务业的规模等级越高， 用效益越高，价格相应越高。 用效益越高，价格相应越高。
人口因素
1、人口数量 2、人口素质 3、家庭规模 1、经济发展状况 2、物价 3、居民收入与消费水平 4、利率水平
利率下降，房地产价格上升； 利率下降，房地产价格上升； 1、政治安定状况 利率上升，房地产价格下降。 利率上升，房地产价格下降。 2、社会治安程度 3、地产投机 引起房地产价格上升； 一、引起房地产价格上升； 4、城市化水平 引起房地产价格下降； 二、引起房地产价格下降； 三、稳定房地产价格。 稳定房地产价格。
行政因素
国际因素
三、区域因素的影响
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 相对于一般 区域因素的 因素而言， 因素而言， 分析和把握 区域因素的 是房地产正 影响范围要 确合理估价 小些 的关键
商业房地产，主要是看商服繁华度、 商业房地产，主要是看商服繁华度、临街 状态； 状态； 居住房地产，主要是看周围微观环境状况， 居住房地产，主要是看周围微观环境状况， 尤其是噪声、交通， 尤其是噪声、交通，以及与商业服务中心 的距离； 的距离； 工业房地产， 工业房地产，通常视产业的性质而定 。
土地面积 和形状
地形地势
还有：工程地质条件、风力、降水量、 还有：工程地质条件、风力、降水量、天然周期性灾害德影响
三、个别因素的影响
价格影响因素 建筑物本身
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 建筑物本身的建筑结构、内部平面布置、 建筑物本身的建筑结构、内部平面布置、设 备配置情况、施工质量等对房地产的价格有 备配置情况、 很大影响。 很大影响。 日照对房地产价格有正面影响，建筑物若处 日照对房地产价格有正面影响， 于背阳面， 于背阳面，或受到其他建筑物的遮挡而日照 较少，就会降低房地产价格； 较少，就会降低房地产价格； 日照对房地产价格有负面影响， 日照对房地产价格有负面影响，例如我国南 方炎热地区朝向西边的房地产的价格较低。 方炎热地区朝向西边的房地产的价格较低。 对于不同用途的房地产，楼层对价格的影响 对于不同用途的房地产， 也是不同的。 也是不同的。
式中：yi —房地产价格； xi —影响房地产价格的各种因素； ki —影响房地产价格变化的系数。
各种因素影响价格的方向不同 各种因素影响价格变动程度不同 各种因素影响价格的关系不同
一、房地产价格的影响因素
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素
3．房地产价格影响因素的分类 ． 按影响因素的范围分为三类： 按影响因素的范围分为三类： 一般因素、区域因素、 一般因素、区域因素、个别因素
经济因素
社会因素
二、一般因素的影响
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价 格的一般的、普遍的、共同的因素， 格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。 1、房地产制度 2、房地产价格政策 城市发展战略、 3、城市发展战略、城市规 划及土地利用规划 4、税收政策 5、行政隶属变更 6、交通管制 7、市政管理 1、世界经济状况 2、军事冲突情况 3、政治对立状况 4、国际竞争状况
第十章 房地产价格影响因素分析
1
房地产估价
崔淑梅
一、房地产价格的影响因素
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 2．房地产价格影响因素定性分析要点
1、房地产价格影响因素的数学模型
y i = k i ( x1 , x 2 , x 3 , … , x1 , … , x n ) i = 1 , 2 ,3 , … ， n
心理因素
位置因素
三、区域因素的影响
价格影响因素 环境因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 环境条件是指那些对房地产价格有影响的 房地产周围物理性状因素。主要有噪声、 房地产周围物理性状因素。主要有噪声、 空气质量、水质量、景观、卫生状况。 空气质量、水质量、景观、卫生状况。
三Байду номын сангаас个别因素的影响
建筑物本身 朝向和日照 楼层 公摊面积
区域社会因素 商服繁华程度 人口因素 心理因素 经济因素 社会因素 交通条件 行政因素 国际因素 基本设施 区域环境条件
二、一般因素的影响
价格影响因素
影响因素 一般因素 区域因素 个体因素 其他因素 所谓一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价 格的一般的、普遍的、共同的因素， 格的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。 广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。