XX项目总体策划实施方案

案

XXX项目总体策划方案

第一部分：项目市场调查报告

一、调查说明

（一）调查目的

确定XXX项目区域概况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对

项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和构想。

（二）调查内容

1、某市经济发展状况

2、本项目周边区域状况调查

3、同类竞争f生项目调查

4、区域消费

者调查

（三）调查方法

搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法

（四）调查范围

以XXX为中心，周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北，经一路以

南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。

（五）样本量

1、商场/超市：8个

2、写字楼：6个

3、目标客户（问卷）：350份

（六）调查时间：2004年5月25日~6月9日

（七）研究方法：定性分析与定量分析相结合

二、本项目经济环境分析

（-）2003年某市整体经济发展状况

2003年，某市国民经济快速发展。经初步核算，全市GDP 达到1367.8亿元，比

上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0% ；第二产业增加值599.6 亿元，增长18.0% ；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。三次产业的比例为

7.7 : 43.8 : 48,5。人均国内生产总值23632元（按现行汇 率折算为2855美元），可

比增长13,2% O

司时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降

降幅明显缩小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%〜3.6% ；衣着 类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品

3.2% ；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%o

经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依

然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平 有待提高等。

（二）某市商业发展状况

2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其

中：批发零售贸易业零售额433・2亿元，增长15.7% ；餐饮业零售额74.4亿元 > 增长

15.4% 0按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3% ；集体经济零售 额78亿元，增长5.3% ；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6% ；其他经济零 售额69亿元，增长20.8% O 连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达 24.6%，同比提高5.5个百分点。

限额以上批零贸易业（指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万 元以上的企业）商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿 元，增长37.7% 0

（三）某市居民生活状况与分析

至2003年底，某市常住总人口 582.6万人，比上年增长1.3%。全市人口出生率

0.1%，

及服务类分别下降 0.7%〜4.3% 0工业品出厂价格上升

9.43%，死亡率7.35&，自然增长率2.08%，机械增长率14,2%，其中

市区净迁入人口8・5万人，增长1.4倍。全市男女性比例为102： 100 0 2003年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8% ；在岗职工平均工资

16232元 > 增长12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均工资22394元，增长

17.2% ；省属单位在岗职工平均工资20498元，增长14.1%；市级单位在岗职工平均

工资14860元，增长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均工资12488元，增长

13.1% 0 2003年，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1% ；人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619,3元，增长7.9% ；人均生活费支出2316.2元，增长8.5% O城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。城市恩

格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年减少1・8和0・9个百分点O

(四)结论

某市近年来，经济持续快速发展，商品市场繁荣兴旺，人民的生活水平不断提高，

居民购买力不断增强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。

三、本项目周边环境分析

(-)街区功能描述

经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经

二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所

18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。

街区功能示意图

从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优

势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX 商场的营业状况每况 愈下'商业中心逐步转 移到泉城路区域。以XXX 商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商 业带，成为某市的亚商业圈Q

同时，区域内金融机构和商务场所的迅速发展，使得人流、物流、资金流都在此集 中。因此，该区域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区（CBD ）的地位正在上 升。 （二）区域人文环境分析

本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为现代化的高楼，但 高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，卫生状况不 佳。居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购 买力较强， 对城市有强烈的感情。

（三）商业环境核

以XXX 和人民商场为两极，中间加上经四路人防 地下商城、顺和 商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文 化用品、休闲娱乐、小吃等为主。

某市亚商唯的心