[VIP专享]关于杜岭城中村旧城改造开发项目实施过程中存在的问题...

关于杜岭城中村旧城改造开发项目实施过程中存在的
问题及解决办法的请示
一、项目概况
杜岭城中村项目开发范围为原杜岭街道张砦村行政区划内，项目范围内基本上为历史上自然形成的杂乱民居，该民居目前的脏乱差状况与郑州全市城市建设整体发展极不协调，与街道开展服务居民稳定社区所必需社区配套的硬件要求相距甚远，居民生活也由于生活区域内无基本城市生活配套而造成生活品质恶劣。

由于该项目范围内无基本的市政基础设施，居住环境极差，居住人口复杂，导致该地区成为藏污纳垢的老大难区域之一。

但该地块周边商业发达，人流密集，且不少政府部门均在附近办公，因此形成的极大反差，恶劣的生活居住状况和郑州作为中部崛起的中心城市地位极不相称。

城中村的改造势在必行。

本改造项目的开发范围总占地面积约80亩，分为两个地块：1号地块位于西里路以南，二七路北段以东，农垦大厦南侧，无名胡同以北，张砦村一带，占地约60亩。

2号地块位于金水区杜岭第一小学及其西北角周边旧民宅，占地面积约20亩。

二、初步开发设想
针对中原地区经济发展水平和目前二七商业区域的商业经营
特点，坚持不与现有区域商业成功的经营模式产生正面冲突为原则，以具有明显特色并适合中原地区民众消费习惯和消费水平的沿海及港台中小型商业性特色经营模式为主轴，同时营造出环境优雅闹中取静具有高尚生活品味的高级住宅小区，兼顾改善区域间其他未拆迁居民生活品质，完善区域周边社区生活服务和市政配套，有助于提升二七商业区域的品味和形象，促进杜岭街道城市化进程，提高该区域的城市品味和形象。

三、开发工作的原则性计划
目前我司已经在郑州组建注册河南宏益华房地产开发有限公司。

公司主要管理人员已经基本到位，可以全面展开前期准备工作。

我司初步计划将项目开发分为两个阶段：
一为前期准备工作。

其中包括选址立项；建设方案设计报批；施工图纸设计报批；拆迁前入户详查；根据拆迁安置的特殊性，本着先易后难，逐步推进的原则确定并报批拆迁方案；按批准的拆迁方案确定的拆迁计划落实拆迁资金；根据郑州市政府关于城中村改造的优惠政策取得用地红线；组建拆迁安置工作班子，并着手准备实施拆迁安置工程。

这些工作力争今年上半年完成。

二为项目开发具体实施工作。

此项工作将于今年下半年开始实施。

其中包括在街道办事处和上级政府有关职能部门支持配合下按计划具体实施拆迁安置工程；配齐工程施工管理、销售、招商人员；完成开工前其他报批手续，根据拆迁进展情况适时确定开发工作的阶段性项目并着手实施建设施工前准备；确定项目招
商计划；确定销售方案，根据销售方案和招商计划面向全国及海
外实施销售及招商。

四、目前存在的问题和需要上级政府协调解决的若干意见
根据《杜岭城中村旧城改造项目合作项协议书》之原则和精神，杜岭街道办事处进行了大量的前期工作，其中主要的工作之
一就是对改造范围实施前期调查摸底工作。

根据现场调查整理之
后资料分析，我们发现该地块的改造面临的问题多，情况复杂，
且需要上级政府和有关部门协调解决。

目前改造范围内所存在的问题有以下几个方面：
一、旧建筑物密集，土地使用强度大，密度高，缺乏基本市政
设施
拆迁改造范围内目前初步调查的资料显示，该地块需拆迁
的建筑面积高达95420M2。

其中办公和经营单位为11户，建筑面积约为29750 M2；私房户数为694户，建筑面积约为65670M2。

现有拆迁区域的原始建筑密度约为58％，容积率约为1.86。

由于
本项目目前处于前期准备阶段，前期的初步调查资料难免不完整
全面，特别是公家单位的拆迁前期调查摸底工作阻力较大，难于
开展详查工作。

随着开发进度加快，详细调查工作深入，该地块
改造范围的原有拆迁总量会有所增加。

这和原先预期有较大出入。

二、拆迁对象复杂，拆迁安置所需解决问题多
该改造地块内共有办公和经营单位共计11户，分别是：市公
安局出入境管理接待中心及市公安局其他职能部门；省医药公司；省纺织公司；省药材公司；省农垦公司；市煤建公司；张砦农业队；市税务局；蔬菜公司；被服厂；杜岭街道杜岭小学等。

其中省市属单位均为大户，由于隶属关系不一，工作性质不一，各家单位所需解决问题各不一样。

如：市公安局尚在正常使用当中，省农垦公司、省纺织公司、省医药公司和省药材公司为省属单位，杜岭小学地块属于教育用地等。

这些单位的拆迁难度大，影响范围大，每个具体单位因拆迁所需解决的问题也不尽相同。

特别是政府职能单位，由于目前都处于正常办公状态，拆迁时必然导致正常办公受到一定程度影响。

同时，由于隶属关系不同，各单位对待拆迁的态度和要求也不一样。

住宅拆迁方面同样存在诸多问题，该改造地块住宅权属性质
多样，既有公管单位的居民住宅，也有私人产权住宅；既有急需改
造危房，也有目前使用状态尚好的住宅；既有居住宽敞腾出部分住
房出租使用的住宅，也有住房拥挤不堪急需改善居住条件的住户；
既有单纯居住使用，也有兼具个体经营维持生计。

特别需要指出的是，居住于该改造地块内有着不少居住困难又经济拮据的“双困户”，这些拆迁对象的拆迁安置难度更大。

由于本城中村改造项目由前后两块地块组成，中间夹塞未列
入改造项目之内的局部住宅小区，实施拆迁时必然发生诸多影响未
拆迁居民生活的事宜，开发建设过程中需要协调解决的相关民生的
问题众多，例如：拆迁和施工建设期间无法断水、断电、断路，并
由于本地块无基本市政设施，因此需同时处理截污排污，保证未拆迁居民基本生活不受影响，避免因拆迁改造产生新的矛盾，影响社会稳定和民众安居乐业。

需要上级政府解决和协调的若干问题
一、杜岭小学拆迁问题
根据整体规划（纪要）精神，在本开发项目范围内不设立中小学和医院，杜岭小学属撤办学校。

目前该小学已经基本停办。

考虑到教育事业的重要性，我司拟采取土地置换的办法取得该小学的土地使用权。

即：政府在指定区域确定一块教育用地，由我司按原杜岭小学土地房产评估价值的相当规模实施征用并进行相应投资建设，以取得土地置换开发。

二、市政管网设施及相关公用设施配套问题
目前本城中村改造项目周边相关的城市市政基础设施配套几乎为零，城中村改造项目范围内市政管网及其他基础配套设施由我司自行配套解决，上级政府有关职能部门提供包括周边道路、供水供电供暖等市政管网建设安排及有关衔接资料。

三、有关政策落实问题
随着本城中村改造项目的展开，本项目开发的前期准备工作已经基本完成。

鉴于本项目的实施目前尚无先例可寻，实施困难较大，我司请求本项目应能明确适用《郑综会纪（2004）11号文件》确定的与之相关的优惠政策。

具体政策适用为：免除土地出让金（15%上缴农业开发专项
基金除外）；免交其他规费、服务性收费减半缴交；采用捆绑毛地出让的方式取得土地使用权；异地安置等。

四、土地开发强度控制问题
鉴于本项目拆迁强度之大，拆迁周期长，拆迁成本明显高于相邻地区。

我司认为，适当提高总体建设规模对于本地区商业经济的发展和居住品质的提升将带来较为明显的作用，同时，也有助于开发过程中的招商引资工作。

为求得投资平衡，兼顾社会效益和经济效益，我司请求该地块的建筑密度提高到45%，容积率提高到5以上。

以达到通过对城中村改造使该地块达到城市面貌焕然一新居民生活品质明显改变的目的。

五、拆迁和开发过程中协调有关职能部门工作的问题
城中村改造项目开发实际上在本市尚处于边开发边探索阶段，改造工程必须与全市的城市建设整体工作配合进行。

如：省市属单位的拆迁补偿问题，市政综合管网衔接问题，居民异地安置问题，小学土地置换问题，未拆迁居民小区日常维护问题等。

过程中涉及的政府职能部门多，开发过程中需要市、区有关职能部门配合协作的事情不少，情况复杂，很多工作单靠我司和街道难于开展。

请求将本项目作为试点项目列入市重点工程，成立专门指挥协调机构，共同促进该项目的推进。

六、拆迁安置的具体落实问题
由于城中村现有居住环境的特殊性，居民居住面积普遍偏小，拆迁安置困难较大，为尽量满足现有居民对拆迁安置多样性
的要求，达到通过拆迁安置明显改善居民生活居住品质的目的，我司希望上级政府能在安排经济适用房指标时，及时解决20万平方米经济适用房指标，由我司投资建设，供我司用于城中村改造安置。

综上所述，本项目如能成功实施，必将使得城中村改造成为经济效益和社会效益完美结合的典型。

但是，该项目实施面临的困难也是城市化建设过程中前所未有的，我司认为，项目的开发实施过程中也同样会遇到现在所面临的类似困难，我司期盼在项目实施过程中得到各级政府和相关职能部门的大力有效支持。

以利于我司实施城中村项目开发，以利于郑州市老城区城中村改造进程的成功进行。

尽管我司在本项目开发过程中预计得到的经济效益并不很理想，我司依然决心按照原有意图尽快实施城中村改造项目，并以此表示我司对城中村改造的信心和诚意，也期盼在今后的工作中，得到各级政府的帮助和理解。

妥否，请批示。

河南宏益华房地产开发有限公司
二O O五年三月十六日。