博鳌乐城国际医疗旅游先行区人民南路延伸段道路工程土地

博鳌乐城国际医疗旅游先行区乐园（雅园）路道路工程项目用地土地利用总体规划落实方案
琼海市国土资源局
二〇一六年一月
目录
一、项目概况 (1)
（一）项目背景 (1)
（二）项目内容 (2)
（三）项目土地利用现状情况 (3)
（四）土地利用总体规划情况 (4)
二、项目建设的必要性 (6)
三、调整方案依据与原则 (7)
（一）规划调整的依据 (7)
（二）规划调整原则 (8)
四、规划调整条件和理由 (8)
五、规划调整方案 (10)
（一）建设项目调整方案 (10)
（二）建设用地核减方案 (11)
（三）基本农田核销方案 (13)
（四）一般耕地补划方案 (14)
（五）林地补划方案 (15)
六、调整方案的实施影响评价 (15)
（一）调整方案对现行土地利用总体规划的影响评估 (15)
（二）对社会、经济、环境的影响评价 (17)
（三）对土地整治项目和高标准基本农田建设区域的影响评价 (18)
七、调整方案的可行性分析 (18)
（一）项目建设可行性分析 (18)
（二）建设用地核减方案的可行性 (19)
八、规划调整方案实施的保障措施及建议 (19)
九、附件 (20)
十、附图 (37)
一、项目概况
（一）项目背景
琼海市位于海南岛的东部，东临南海，东北依文昌，南与万宁接壤，西南与琼中县、屯昌毗邻，西北与定安县交界。

嘉积镇作为琼海的政治、经济、文化中心，又是海南东部的重要商埠，距省会海口市87km，距“博鳌亚洲论坛年会”永久会址仅15km，道路四通八达，交通便捷。

2015年2月26日海南省城乡规划建设委员会召开第一次全体会议，审议并原则通过了《海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区总体规划（2014-2030）》，要以高度的事业心和责任心进一步提高规划的质量、水平和效率，稳扎稳打推动医疗旅游先行区建设，按照一次性规划，分步实施的原则，项目征地要量入而出，用多少征多少；安置要从便于群众就业、生活出发统筹考虑，安置点建设要注重和景观融为一体；基础设施建设要注重长远，特别是道路、地下管网、医疗垃圾和污水处理等设施，要超前规划。

海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区(以下简称先行区)位于海南岛东海岸，琼海市嘉积区和博鳌论坛核心区之间，横跨万泉河两岸。

是海南省政府确定建设的集康复养生、节能环保、休闲度假和绿色国际组织基地为一体的综合性低碳生态项目，将以低碳生态环境为基础、以发展高端医疗养生产业为方向、以可持续发展为标准，实现三
大发展战略定位；也是海南省自2010国际旅游岛的国家级重大战略部署以来，又一重磅细化区域配套政策“落地”。

本项目是打通中原镇至先行区的主要外围道路，连接周边村镇的交通，完善周边村镇基础设施有利于先行区产业项目的快速落地，它的建成将对先行区地块开发和建设起到加速作用，并提高本项目周边区域的通达性。

（二）项目内容
乐园（雅园）路道路工程位于琼海市中原镇与先行区之间, 道路起点为现状223国道，向东下穿东线铁路，与规划嘉博大道相交，终点交于规划苏莎路，道路总长约2.656公里，道路采用双向四车道沥青砼路面。

项目建设内容包括：道路工程、桥涵工程、交通工程、给排水工程、绿化照明工程等。

图1 项目位置示意图
（三）项目土地利用现状情况
根据琼海市2014年土地利用变更调查数据，本项目共占地面积15.2570公顷，土地利用现状情况分别为：水田7.9357公顷，占项目总面积52.01%；旱地2.2566公顷，占项目总面积14.79%；其他园地0.8947公顷，占项目总面积5.86%；其他林地0.1130公顷，占比0.74%；建制镇0.9100公顷，占比5.96%；村庄0.2298公顷，占比1.51%；铁路用地0.2397公顷，占比1.57%；公路用地0.0965公顷，占比0.63%；农村道路0.5455公顷，占比3.58%；坑塘水面1.3859公顷，占比9.08%；沟渠0.6496公顷，占比4.26%。

表1乐园（雅园）路道路工程现状地类统计表
单位：公顷
现状经济作物 现状沿线基本农田
现状高架桥下地物 现状沿线村道
图2 项目用地现状图 （四）土地利用总体规划情况
本项目总面积15.2570公顷，根据《琼海市土地利用总体规划（2006-2020年）》（以下简称《现行规划》），项目占用土地利用规划地类为：基本农田4.1140公顷，占项目总面积26.96%；一般耕地0.7513公顷，占项目总面积的4.92%；园地0.8524公顷，占项目总面积的5.59%；林地0.6431公顷，占项目总面积的4.22%；坑塘水
面0.9827公顷，占项目总面积的6.44%；城镇用地0.3630公顷，占项目总面积2.38%；农村居民点用地0.2298公顷，占项目总面积的1.51%；铁路用地0.2397公顷，占项目总面积的1.57%；公路用地6.4575公顷，占项目总面积的42.33%；风景名胜设施用地0.6235公顷，占项目总面积的4.09%。

通过上述土地规划数据统计，项目一共需要调入7.3435公顷建设用地指标。

表2 乐园（雅园）路道路工程规划地类统计表
单位：公顷
二、项目建设的必要性
（1）加快先行区的建设，提高城市化水平
城市要发展，交通要先行。

没有发达的、完善的交通道路体系作为基础，经济发展所需要的高速物流将无法运转，医疗原料、医疗器械、药品、生活用品等将不能很好的流通，从而制约了经济的发展。

海南博鳌国际旅行先行区乐园（雅园）路道路工程建设后，将为先行区创造安全、便捷、舒适的出行交通条件，为乐园（雅园）路附近居民良好的经济效益，使先行区交通网络更加完善合理，进一步提高周边区域的开发能力和服务水平，从而推动城市建设和经济发展。

（2）是增强城市交通主次干道的联系，完善路网结构的需要。

交通建设对土地利用有导向作用，土地开发利用，必须以道路的修建为基础。

本项目的建设是周边土地资源使用开发的前提和必要条件。

路网结构决定了整个中心城区的交通需求是区域交通需求的主要流向，要完善区域路网结构，必须增强其交通干道。

本项目属于规划路网的骨架道路，其建设从一定程度上影响了其功能的充分发挥。

它的建设不仅可以满足先行区的基础市政设施需求，也为周边区域提供方便的交通条件，从而有利于乐城国际医疗旅游先行区发展空间的拓展，完善整个乐城国际医疗旅游先行区路网建设，所以它的建设是必要的。

（3）改善城市整体形象，提高城市品质的需要
建设完善的城市道路骨架及市政配套设施，是促进琼海市城市总体规划、城市景观提升、美化城市环境的需要，同时也是提高琼海市
城市经济发展、城市综合竞争力，实现城市可持续发展，提高城市品位，改善城市形象的要求。

只有提供了便捷舒适的交通出行条件，才有机会带动区内的整体经济建设，才能促进琼海市城市社会经济发展。

并且土地开发利用离不开道路内外部路网的完善和基础设施的建设，本项目建成后将进一步促进周边土地资源的开发利用，带动周边经济的发展。

综上所述，本项目的建设是非常必要的，项目完善了琼海市的路网结构，加快了琼海市的城市化建设，改善了人民生活水平以及区域投资环境，促进琼海市经济加速发展，并为琼海的腾飞提供更加广阔的空间。

三、调整方案依据与原则
（一）规划调整的依据
1、法律法规依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年）；
（2）《海南经济特区土地管理条例》（2014年修订）；
（3）《海南经济特区林地管理条例》（2014年修订）；
（4）《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）；
（5）《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51号）;
（6）《海南省国土环境资源厅土地利用总体规划管理办法》（琼
土环资规字〔2013〕11号）。

2、其他文件依据
（1）《琼海市土地利用总体规划（2006-2020年）》；
（2）《琼海市中原镇土地利用总体规划（2006-2020年）》；
（3）《琼海市2014年土地利用变更调查数据》；
（4）《海南省发展改革委员会关于博鳌乐城国际医疗旅游先行区雅律路等5条道路工程及安置留成项目增补为2015年省重点项目的请示》（琼发改〔2015〕1024号）；
（二）规划调整原则
1、坚持耕地保有量不减少原则；
2、坚持建设用地总量不突破原则；
3、坚持林地规划面积不减少的原则；
4、坚持合理和集约利用土地原则；
5、坚持保护和改善生态环境，保障土地可持续利用的原则；
6、坚持有利于实施土地利用总体规划目标的原则。

四、规划调整条件和理由
根据琼《现行规划》，雅园路项目已被列入重点项目列表，根据海南博鳌乐城国际医疗旅行先行区管理委员会《关于先行区部分道路更名情况的告知函》，“雅园路”已更名为“乐园路”。

因此，本落实方案中的“乐园路”实质就是“雅园路”。

为了确保项目建设的顺利开展，实现建设项目用地依法有序地供给，根据乐园路道路工程的实际用地需求以及规划建设局的选址意见，按照《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）及《海南省国土环境资源厅土地利用总体规划管理办法》（琼土环资规字〔2013〕11号）的文件精神，在镇级土地利用总体规划中调整项目建设用地。

根据《琼海市土地利用总体规划（2006-2020年）》，全市基本农田面积比省级规划下达的指标多129.91公顷，用于规划期内补划不易确定具体范围的建设项目占用基本农田，包括难以确定用地范围的交通、水利等线型工程用地，不宜在城镇村建设用地范围内建设、又难以定位的独立建设项目。

另根据《海南省国土环境资源厅关于印发土地利用总体规划管理法》（琼土环资规子〔2013〕11号）第12条规定的管理办法，本项目拟占用的基本农田从琼海市土地利用总体规划多划的129.91公顷的基本农田中核减，并补划相等量的一般耕地。

同时按照《国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》（国土资发〔2012〕2号）、《海南省国土环境资源厅土地利用总体规划管理办法》（琼土环资规字〔2013〕211号）等文件精神，在琼海市土地利用总体规划中落实项目建设用地应该核减相同数量的项目拟增加的建设用地，涉及占用规划林地的，应该补充规划相等面积的林地。

五、规划调整方案
（一）建设项目调整方案
根据项目建设的需要，拟将乐园（雅园）路道路工程用地范围内占用现行规划4.1140公顷的基本农田、0.7513公顷的一般耕地、0.8524公顷的园地、0.6431公顷的林地和0.9827公顷的坑塘水面，共计7.3435公顷，调整规划为公路用地。

另将乐园（雅园）路道路工程占用的0.3630公顷的城镇用地、0.2298公顷的农村居民点用地、0.2397公顷的铁路用地、6.4575公顷的公路用地及0.6235公顷的风景名胜设施用地调整为公路用地，本部分属于建设用地内部调整，不占用新增建设用地指标。

具体详见附图一、二。

表3 乐园（雅园）路道路工程调整前后规划地类统计表
单位：公顷
（二）建设用地核减方案
本次规划调整新增建设用地面积为7.3435公顷，为保证琼海市规划期间建设用地总规模不突破指标，耕地总面积不减少及“占优补优，占水田补水田”的原则，现将琼海市中原镇规划的1.4420公顷的公路用地、1.8762公顷的农村居民点用地及4.3123公顷的风景名胜设施用地调整为一般耕地、园地、林地和农村居民点。

具体调整方法为：核减地块共三块，地块一位于乐园（雅园）路道路工程项目的右侧，原规划为公路用地，由于乐园（雅园）路选址在《现行规划》已经上图落实，后因选址变化，为了“节约集约”土地利用，优先核减原上图地块。

地块二和地块三分别位于乐园（雅园）路项目南部的中原村委会内和新华村委会内，现状为4.9309公顷的水田、0.3169公顷的旱地、2.0957公顷的其他园地和0.2870公顷的村庄。

规划为1.4420公顷的公路用地、1.8762公顷的农村居民点用地、4.3123公顷的风景名胜设施用地，落实后核减地块调整为5.2478公顷的一般耕地、1.4526公顷的园地、0.6431公顷的林地和0.2870公顷的农村居民点，共计核减建设用地7.3435公顷。

规划调整后，
确保了全市建设用地规模不增加、一般耕地不减少，满足项目建设的需要，并符合土地规划管理的相关要求。

详见附图一、二。

表4建设用地核减地块情况表
单位：公顷
（三）基本农田核销方案
本项目占用规划基本农田面积4.1140公顷，《现行规划》图上多划了基本农田面积129.91公顷，用于重要项目占补平衡。

目前剩
余多划的基本农田面积129.91公顷。

依据《海南省国土环境资源厅关于印发土地利用管理办法》（琼土环资规字〔2013〕11号）第12条“已纳入市县、乡镇土地利用总体规划图的交通用地或交通线路，或已列入市县、乡镇土地利用总体规划重点建设项目清单的民生、环保、水利、军事和公共基础设施等项目用地，在不突破多划基本农田面积的前提下，占用规划多划基本农田的，按占用一般耕地办理建设项目用地预审和建设项目用地审批手续，不需补划基本农田，但应当落实补充耕地任务。

”本项目从全市多划基本农田中核减基本农田面积4.1140公顷，同时补充5.2478公顷的一般耕地。

规划落实后，剩余多划基本农田面积125.7960公顷，并不突破多划的基本农田规模，符合相关土地规划管理的要求。

表5 琼海市建设用地占用《规划》多划核销基本农田情况表
单位：公顷
（四）一般耕地补划方案
乐园（雅园）路道路工程占用耕地面积4.8653公顷，本核减方
案将核减地块中面积4.3123公顷的风景名胜设施用及0.9355公顷的规划公路用地，共计5.2478公顷的建设用地调整为一般耕地，核减地块土地利用现状为4.9309公顷水田和0.3169公顷旱地，调整后增加规划一般耕地面积0.3825公顷，保证了琼海市现行规划一般耕地面积不减少。

（五）林地补划方案
本项目建设占用规划林地0.6431公顷，为了使琼海市现行规划中林地总量不减少，本方案拟将位于中原镇中原村委会内，调出的
0.6431农村居民点用地调整为林地，详见附图二。

六、调整方案的实施影响评价
（一）调整方案对现行土地利用总体规划的影响评估（1）对建设用地总规模的影响
本调整方案中新增规划建设用地7.3435公顷，建设用地指标从核减地块的规划公路用地、农村居民点用地和风景名胜设施用地指标中核减，保证了建设用地总规模不突破，对全市建设用地总规模没有影响。

（2）对耕地保有量的影响
从耕地数量上看，本项目占用规划耕地面积4.8653公顷，分别为水田3.9083公顷和旱地0.9570公顷。

核减地块补划耕地面积5.2478公顷，现状分别为水田4.9309公顷和旱地0.3169公顷。

从占用耕地
与补划耕地数量对比看，本方案调整前后涉及耕地类型相同，调整后耕地总量略有增加。

根据琼海市2013年耕地等别年度更新成果，本项目规划所占用的耕地质量等别为国家利用等5等、10等和11等，平均国家利用等别为6等。

面积分别为：3.9083公顷、0.7448公顷和0.2122公顷。

核减地块补充的耕地质量等别为5等和10等，平均国家利用等别为5.3等。

面积分别为：4.9309公顷和0.3169公顷。

且补充后耕地面积略有增加，质量有所提高，耕地占补符合“占优补优、占水田补水田”的原则。

表6 乐园（雅园）路道路工程占补耕地质量等别汇总表
单位：公顷
（3）对基本农田保护的影响
本项目占用基本农田面积4.1140公顷，核减基本农田保护区面
积4.1140公顷。

规划落实后，全市基本农田保护区面积减少4.1140公顷，《琼海市土地利用总体规划（2006-2020年）》图上剩余多划基本农田面积125.7960公顷，并不突破多划的基本农田规模，符合相关规划管理的要求。

（4）对林地的影响
本落实方案占用规划林地0.6431公顷，通过实地勘察，将位于中原镇中原村委会内调出的0.6431公顷农村居民点用地调整为林地，确保全市规划期间林地总面积不减少。

补充林地地块与项目占用林地地块在同一区域，生长环境、土壤、地貌、植被类型都相似，植被长势良好，符合林地占补平衡的要求。

（5）对土地利用结构和布局的影响评价
本次规划调整主要是对建设用地、耕地、园地和林地作了布局上的局部调整，调整面积占总面积比重较小，对土地利用总体规划确定的土地利用总体布局不造成重大影响。

（二）对社会、经济、环境的影响评价
（1）对社会、经济发展的影响评价
本项目属于琼海市重点的交通基础设施配套项目，是建立先行区与外界联系的重要交通干道，特别是连接博鳌机场与先行区的直达通道。

本项目的实施将有利于交通条件的改善，减少拥堵，能够促进该地区社区发展，具有良好的社会效应。

随着先行区的发展，也带动中原镇相关产业的发展，加速中原镇的经济发展建设。

（2）对生态环境保护的影响评价
道路建设过程会对沿线环境带来多方面的影响，主要包括占用土地、动用土、石方，破坏植被，产生水土流失等破坏生态环境，机械作业和项目的营运交通噪声影响沿线两侧的声环境、汽车排气影响空气质量。

本项目十分注意合理选址，尽量保护生态环境，坚持经济效益、社会效益与生态效益相协调统一。

在取土方式、运输、施工过程中尽量保持水土，减少弃土，同时加强施工地周边的植被绿化恢复工作，节约水、电等能耗；通过加强对调整地块的管理，严格审核，鼓励进行必要的生态环境建设，从而保护周围的水环境、声环境、大气环境和土壤环境不受污染。

因此，本次规划调整符合现行规划中要求的土地利用必须保护和改善生态环境的原则，对区域环境影响不大。

（三）对土地整治项目和高标准基本农田建设区域的影响评价本次规划调整不涉及土地整治项目和高标准基本农田建设区域，因此本次规划调整对土地整治项目和高标准基本农田建设项目无影响。

七、调整方案的可行性分析
（一）项目建设可行性分析
本项目在充分调查、听取规划部门与沿线地方政府意见及现场踏勘等工作基础上，结合道路功能定位、服务对象、所处的地理位置，并考虑沿线区域未来城市化的发展趋势，根据《城市道路工程设计规
范CJJ37-2012》，确定为城市次干道，道路设计长度为2656米、宽度30米、行车速度40km/h，双向4车道。

项目的建设符合《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）的设计要求（建标〔2011〕124号）的用地规模要求，项目的建设合理可行。

（二）建设用地核减方案的可行性
此次建设用地核减地块位于乐园（雅园）路道路工程的右侧及南部的中原村委会和新华村委会内，核减的建设用地面积7.3435公顷。

经国土部门及建设部门确认，同意该地块作为核减地块使用，将中原镇规划公路用地1.4420公顷、农村居民点用地1.8762公顷及风景名胜设施用地4.3123公顷调整为一般耕地、园地、林地及农村居民点用地。

该核减地块近期不会开发建设，而且在近期规划中也不会安排项目入驻，在此情况下，将该地块建设用地指标核减到用地基础设施工程项目上，不仅确保了建设用地总规模不突破规划指标，耕地面积不减少，而且可以保证省重点项目建设的顺利开展。

因此，该项目建设用地核减方案可行。

八、规划调整方案实施的保障措施及建议
1、依法严格执行土地利用总体规划，落实土地用途管制制度，严格按规划实施用途管制，促进规划的实施，切实维护土地利用总体规划的权威性。

2、项目用地初审意见批复后，市国土行政主管单位按规定及时
做好规划数据库实时更新，并做好相关材料的备案。

九、附件
附件一：《关于先行区部分道路更名情况的告知函》；
附件二：关于调整博鳌乐城国际医疗旅游先行区雅园路道路工程可研建设规模及内容的批复—海发改审批[2015] 957号；
附件三：选址意见书(选字第469002201500015-6（变更）号；
附件四：《海南省发展改革委员会关于博鳌乐城国际医疗旅游先行区雅律路等5条道路工程及安置留成项目增补为2015年省重点项目的请示》（琼发改〔2015〕1024号）；
十、附图
琼海市土地利用总体规划图（2006-2020）局部图(调整前)；
琼海市土地利用总体规划图（2006-2020）局部图(调整后)；
琼海市土地利用现状图（局部）(2014年土地利用变更调查)。