房地产评估知识点

第一章导论

1、房地产价格的特征

（1）地价是地租的资本化：地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

（2）权益价格具有重要性：房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不同，评估时必须仔细考虑。

（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用，伴随地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，土地往往具有自然增值的属性。房产随着时间的流逝，房屋会发生物理性损耗和功能性损耗，发生贬值，产生折旧现象。

（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大。

（5）个别性：没有两宗土地的条件完全一致，在房地产价格的形成过程中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。

（6）可比性：可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。

2、房地产评估，又称房地产估价，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估价。

3、交易价格与评估价值的区别：

在目前的房地产估价实务中，大多数情况下评估的是市场价值。

市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。受各种偶然因素和交易心态影响，可能是公平交易，也可能是非公平交易。其一般具有如下特点：①具体一宗房地产一定年期的实际交易价格②交易双方收支价款的依据③交纳契税和管理费的依据

评估价值或评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判断，而不是对评估对象实际交易价格的推测，更不是对评估对象实际交易价格的保证。其根据使用目的及作用，可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。

4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的统一体。房地产是实物、权益和区位三者的结合。

5、土地的特性：

(1)自然特性：①位置的固定性②质量的差异性③不可再生性④效用永续性

(2)经济特性：①供给的稀缺性②可垄断性③土地利用多方向性④效益极差性

6、房地产的特性：①位置固定性②数量有限性③用途多样性④长期使用性⑤大量投资性⑥保值增值性⑦投资风险性⑧难以变现性⑨外部影响性⑩使用限制性

7、不动产：土地及其定着物。不动产包括房地产。建筑物包括房屋和构筑物。

8、房地产价格的种类：

（1）按房地产的权益分类

所有权价格、（>）使用权价格、租赁权价格、抵押权价格(<市场交易价格)

（2）按房地产的交易方式分类

挂牌价格、拍卖价格>招标价格>协议价格

（3）按房地产的实物形态分类

土地价格（包括基准地价和标定地价）

建筑物价格

房地产价格

（4）按房地产价格表示单位分类

总价格、单位价格、楼面地价（单位建筑面积地价）

楼面地价= 土地总价格/ 建筑总面积

建筑总面积/ 土地总面积= 容积率

楼面地价= 土地单价/ 容积率

（5）其他价格类型

公告地价、申报价格

9、房地产价格的作用

1、调节供求关系

2、引导和公告作用

3、促进技术进步

4、优化资源配置

10、市场价值与投资价值

在评估中，将价值类型分为两大类：市场价值和市场价值以外(投资、在用、清算、残余)的价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

市场价值应具有的要素：1）买方自愿；2）卖方自愿；3）公平交易；4）资产在市场上有足够的展示时间；5）当事人双方各自精明、谨慎行事。

投资价值是指相对于特定投资者或某一类投资者而言，评估对象所具有的价值。

11、房地产评估的特点

1、房地产市场价值评估是对正常客观价格的估计

2、房地产评估必须由专业评估人员进行

3、房地产评估是针对特定目的进行的

4、房地产评估结果带有咨询性

5、房地产评估是评估师经验的结晶

12、房地产评估的原则

①供求原则②替代原则③最佳使用原则④预期收益原则⑤合法原则⑥评估时点原则⑦公平原则

13、房地产评估的作用

①为落实法定要求提供依据

②为房地产抵押提供依据

③为房地产税收提供依据

④为企业改制和公司上市提供参考依据

⑤其他作用：为房地产清产核资、投资信托、损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴定、房地产保险等提供服务。

第三章房地产价格影响因素

1.影响房地产价格的一般因素

（1）社会因素:

①人口状况：人口数量级人口密度、人口素质、家庭人口构成

②社会稳定状况

③城市化

④房地产投机

（2）经济因素

①国民经济水平和发展趋势

②财政收支及金融环境

③税负

（3）政治因素

①土地制度及政策

②住房制度及政策

③房地产价格政策

④土地出让方式、出让期限

⑤行政级别及隶属变更

（4）其他因素

①心理因素

②国际因素：国际经济状况、军事冲突、政治对立、国际竞争

③特殊因素

2.影响房地产价格的区域因素

（1）城市不同功能分区因素：商业区>工业区>住宅区

（2）城市不同功能区的环境因素

影响不同商业区房地产价格水平的因素有:

1、商业区经营规模、经营种类、集聚程度、竞争状况、繁华程度；

2、商业区腹地（吸引顾客的空间范围）大小、顾客的来源及购买力；

3、商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神;

4、商业区与外界的交通通达程度；

5、区内环境、街道规划设计对顾客购物的方便、舒适程度；

6、土地利用控制（如容积率、建筑密度、建筑物高度和绿地覆盖率等）状况。

影响不同住宅区房地产价格水平的主要因素有：

1、自然景观优美程度、环境清洁程度；

2、距商业中心的远近、与外界交通的通达程度；

3、水、电、燃气、邮政、电信、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况；

4、学校、医院、公园、娱乐等公益设施的配置状况；

5、区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；

6、区内街道、绿化等规划设计状况；

7、居民的人口构成、文化素养、治安状况；

8、土地利用控制状况。

影响不同工业区房地产价格水平的主要因素有：

1、与原料供应及产品外销有关的交通通达程度；

2、雇佣劳动力的成本；

3、水、电、燃气、电信、防火等基础设施的配置状况；

4、相关产业的集聚程度；

5、环境污染及治理状况；

6、土地利用控制状况。

3.影响房地产价格的个别因素

（1）影响土地价格的个别因素:①位置②面积③地形地势④地质⑤水文⑥形状⑦气候⑧临街状况⑨土地利用控制状况⑩土地产权权属状况诗⑪建筑物与土地的组合是否得当（2）影响建筑物价格的个别因素临街状况：①建筑构造②房屋装修标准③房屋设备及附属设备④地段、层次、朝向增减因素⑤房屋的折旧和完好程度⑥规模及高度⑦用途

第十三章房地产评估程序与估价报告

1.房地产评估程序：