美国住房空置率定义及统计方法_国外住房空置率统计研究报告之二

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美国是统计住房空置率最早的国家之一，其统计方法成熟且数据透明，特别是其空置率的定义及统计方法成为一些国家仿效的对象。

美国的当前人口调查／住房空置调查、美国社区调查以及美国邮政服务记录提供了三套住房空置率数据，三套数据相互补充、相互印证，但各有优缺点。

一、美国住房空置率统计简介
自１９５６年起，美国普查局就开始统计住房空置率，用于掌握美国全国及各地区住房空置情况。

美国政府部门认为：“空置率这一指标必须是准确而及时的、地区化的，并且应针对具体的住房类型给出，这样才能够起到最大的作用”。

因此，美国住房空置率的统计频率已提高到季度，并且可提供分地区数据及分自有房和租赁房的统计数据。

美国统计和发布的住房空置率指标有三个，数据分别出自美国普查局的“当前人口调查／住房空置调查（简称ＣＰＳ／ＨＶＳ）”和“美国社区调查（简称ＡＣＳ）”以及美国邮政的服务记录（简称ＵＳＰＳ）。

上述三个住房空置率指标的名称完全一样，但数据来源、口径、时效性、调查范围，甚至定义及计算方法都有所不同。

即便如此，美国依然同时统计和发布三个住房空置率指标，因为三个住房空置率指标都有自身的优点和缺陷，所以没有一个可满足作为理想空置率所需的标准。

三个住房空置率指标为：
季度全国及分地区住房空置率；年
美国住房空置率定义及统计方法
——国外住房空置率统计研究报告之二
度全国及分地区住房空置率；季度全国及分地区住房空置率。

需要指出的是：在三个指标中，源于美国普查局的ＣＰＳ／ＨＶＳ的季度全国及分地区住房空置率被广泛使用；三个住房空置率之间的关系是相互补充、相互验证；这三个住房空置率不能直接进行对比，但如果这三个指标的趋势相同，则说明这三个指标均可靠。

二、ＣＰＳ／ＨＶＳ住房空置率
美国住房空置数据的传统来源便是普查局的ＣＰＳ／ＨＶＳ（两个调查合并进行）。

自１９５６年起，美国普查局根据该项调查统计及公布每个季度美国全国及四个主要普查区域的自有和出租住房的空置数据；每年统计并公布美国全国、各州以及７５个最大的大都市区的自有和出租住房空置率数据。

住房空置率数据以免费方式公布。

（一）定义及统计口径
１．空置房的定义：在调查时没有人居住的房屋被视为空置住房，除非其拥有者只是偶尔不在。

不过，美国普查局强调，在调查时即使发现有人对该住房占有和居住，但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址，那么这套住房仍然被视为空置住房。

２．空置房的统计口径：纳入空置房范围：
旅游区的度假类、别墅类住房；第二套住房（拥有者在别处有登记的常用居住地址）；
专为度假或周末才偶尔使用的住房。

移动住房（自１９９０年起开始纳入）。

不纳入空置房范围：
还没有装修好或装修好但还不能使用的新建住房；
房屋结构受到破坏而被禁用，以及即将被拆除而不能居住的老旧住房；非住宅类房屋，如办公室、商用楼、仓库等的空置。

（二）计算方法
在确定空置住房的定义后，自有和出租住房的空置率都可以相应地计算出来。

分别为：
自有住房空置率＝［空置的自有住房数÷（自住住房数＋已售出但尚未入住的住房数＋待出售空置住房数）］×１００％
出租住房空置率＝［空置的出租住房数÷（承租人已入住住房数＋已出租但尚未入住的住房数＋待出租空置住房数）］×１００％。

（三）指标的优点和缺陷优点：通过该项调查统计的住房空置率数据最大的优势是时间跨度长。

通过这些长时间序列的数据，不仅可以评价短期的走势，还能够判断出各个地理区域的常规水平如何。

缺陷：一是在较小的地域范围的住房空置率指标存在较大的估计误差；二是尚未覆盖到较小地域范围，还不能显示县和街道一级的空置率数据。

（四）调查方法
１．调查涵盖的区域：全国、各地
《国外住房空置率统计方法》课题组
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区、各州和７５个最大的大都市区（人口不少于６００，０００）。

２．样本的大小：每个月调查７１０００户。

此外，每个单位在样本中连续使用四个月，随后停用八个月，再重复使用四个月，然后永远从样本中删除。

３．数据收集方法。

电脑辅助电话调查和个人访问调查。

如果电话访问无效，则要对调查样本中的所有单位进行上门访问。

４．居住的界定。

如果居民把调查地视为自己的常住地（一年中大多数时间都在这里度过），那么就视同该居民包含在调查样本范围内。

如果居民拥有多处居所，采访员必须确定抽样单位是否属于居民的常住地，也就是说居民一年中大多数时间在哪处居所度过。

５．人口范围。

总体中包括住户中的居民、非收容集体宿舍中的人口和携家庭成员在岗的军人（主要家庭成员中有一名居民成年人）。

总体中不包括收容机构的人员。

６．调查涵盖的时间。

进行月度调查。

自采访周开始，收集住房单位的使用年限信息并进行处理。

采访周一般是每个月有１９号的那一周。

７．调查问题的深度和细节。

空置状态的问题包括“已出租、未入住”和“已出售、未入住”两类，这两类单位分别用于计算出租和自有房空置率。

８．调查的性质。

该项调查属于自愿性调查。

９．住房存量的估算。

基于以往住房存量的历史数据，并根据建筑许可数据、房屋损失数据和其他行政记录数据估算住房存量。

（五）数据发布
１．免费发布美国全国、各州以及７５个最大的大都市区的出租和自有住房空置率年度及季度数据。

此空置率指标为总体空置率（包含单户型住房和多户型住房）。

２．美国普查局还单独发布多户型住房空置率，但仅限于年度数据；各地区多户型住房空置率及４４个最大都市多户型住房空置率则两年发布一次年度数据。

３．除整体住房空置率之外，还同时发布住房自有率的年度和季度数据，并
按照户主的年龄及各地区的家庭状况进行分组。

此外，美国及各地区的总住房保有量、出租和仅供出售单位的百分比分布等数据也同时公布。

４．发布时间。

每年１月份发布上一年数据；季度数据为每个季度第一个月最后一个星期发布上季度数据。

（六）被取消赎回权的房屋的处理被取消赎回权的房屋可以归属于美国住房总保有量中的任何一种类型。

这些房屋可能仍然由房主或租客居住，分别归入“房主入住”或“租客入住”类型；被取消赎回权的房屋还可以是空置、可出售或可出租的。

如果该单位是“仅供出售的空置”，则被纳入“空置待售”类别，如果是“可出租或出售”单位，则被归到“空置待租或待售”类别。

很多被取消赎回权的房屋都将被归到“其他空置”类别，因为它们不能出售或出租——仍然在取消赎回程序中，在法律程序上被冻结，或者未进入市场，直到法律上的房产所有方决定其去向。

此外，“其他空置”类别的单位还有可能是正在修缮以待将来使用。

“其他空置”类别包含了“偶尔使用”和“在其他地方有常住住所的人临时居住”两个类别的单位。

三、　ＡＣＳ住房空置率
ＡＣＳ是美国统计和公布住房空置率的另外一个来源，但仅统计和公布年度住房空置率数据。

该项调查是用于替换十年一次的人口普查的详细调查，以更加及时的方式提供与其相似数据的一种调查。

于２００１年首次进行的此项试点调查，２００５年全面实施，是目前美国规模最大的住房调查。

（一）定义及统计口径
源于该项调查的的住房空置率分为四种，分别为出租房空置率、指定特征的出租房空置率、自有房屋空置率、指定特征的自有房屋空置率。

各种指标定义得非常详细，具体讲：
１．住房。

住房指作为独立生活空间来使用的一幢房子，一套住房，一组房间或是单个房间。

独立的生活空间指居住人的饮食起居独立于同一建筑结构中的其他人，并且从建筑外部或是一个公用大厅中可以直接进入的居所。

２．已入住住房。

如果在普查或调查采访时住房单元中有住户生活，或者仅是暂时由于度假等原因而离开住房，则该住房单元便被看作是已入住的。

在住房单元中生活的住户必须将该住房单元看作其常住处所，或者该住户在其他的地方没有常住处所。

已入住住房单位的数量与家庭户的数量相同。

３．户主。

户主指住房单位所有权登记者或承租的个人，如果没有这样的人，则可以是除了房客、寄宿者和员工之外的任何成年人入住者。

如果房屋由夫妻共同所有，则可以将丈夫或是妻子作为户主，家庭的其他人员将登记在户主的名下。

每个家庭中需要有一个人被当作是“户主”。

４．空置住房
①定义：当调查时无人居住的住房单位便被看作是空置的，除非其住户仅仅是暂时离开。

一个空置的单位也可以完全由在其他地方拥有常住住房的人所有。

②口径
纳入空置房：对于新建的住房单位，如果其建设工作已经完成了所有的外部门窗，地板已经可以使用，则将被看作是空置的；空置的季节性／移动住房则计入在空置季节性／迁移住房单位中；移动房屋，又称活动房屋，是指在工厂制成成品或制成部件，供在有关地点组装的房屋。

不纳入空置房：如果空置的住房单元暴露在外部环境下，即房顶、墙壁或门窗不再保护房屋内部不受外部环境侵袭，或者有明显的标志（例如贴在房屋或墙面上的标注）显示该住房单位要被拆除或是被宣布为危房；完全为非居住用途的空间，例如商店或办公室、以及用于储存机械或农产品的仓库；旅馆、临时起居处、营房以及其他未被定义为住房单位空间的空置部分；作为额外的度假起居空间的帐篷和船只；集体宿舍，简易房，军营；宾馆房间，汽车旅馆以及类似住所；单位机构房屋、一般的医院、军事设施，但那些为员工或雇员提供的独立生活设施的住所除外。

５．全年空置住房。

从１９９０年开始，全年空置的移动房屋便被纳入了全年空置住房单位。

全年空置住房指那些随时
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都有可能入住的住房，但是也有可能整年都不会被使用。

在度假地区的那些通常整年都可能无人居住的住房被看作全年空置房。

一年中偶尔被在其他地方拥有常住处所的人居住的住房被视为全年空置住房。

全年空置住房分为以下几类：
①用于出租或出售的空置住房。

包括用于出租的空置住房以及同时用于出租和出售的空置住房。

②仅供出售的空置住房。

仅限于出售，不包括那些既可出租也可出售的住房。

如果一个住房位于一个多住房结构中，该结构作为一个整体出售，而且该住房不出租，则其将被看作是“未进入市场”的住房。

不过，如果该住房将要有新的房主入住，则被看作“供出售”住房。

③已出租或出售的空置住房。

包含已经租出去或出售的全年空置住房，但在调查日当天新的租客或房主还未入住。

④未进入市场的空置住房。

包括偶尔使用的住房且偶尔入住的人在其他地方拥有常住处所以及由于其他原因空置的住房。

对于偶尔使用的情况，如果空置住房不用于出租或出售，仅用作周末或是全年中偶尔使用，则该单位将包含进入该类别中。

分时使用的住房，如果该空置住房不属于出租或是出售类别，但在调查时有人居住，则也将纳入此类。

⑤在其他地方有常住处所的人所居住的住房。

暂时有人居住、入住人通常在其他地方居住的住房将看作空置房，但前提是该居住人的常住处所仅供其居住，不用于出租或出售。

举例来说，在调查时一家人住在海滩别墅中，但是他们平时还常住在城市里，则该别墅将计入空置单位。

而他们在城里的住房将计入已入住住房单位，虽然居住人暂时不
在家。

在其他地方有常住处所的人所居
住的住房还将进一步细分为季节性空置
房和全年空置房。

其他包含在此类的空
置住房还包括年度住房，其空置的原因
包括给看门人、警卫居住的住房以及因
房主个人原因而空置的住房。

⑥季节性空置住房。

季节性空置住
房仅用于在一年的某个季节居住的住
房，一般位于度假地区。

用于迁移性劳
动力居住的、农场收获季节的雇工住房
也看作是季节性住房。

从１９８６年第一季
度起，空置的季节性活动房屋也计入季
节性空置住房。

⑦曾被入住的住房。

一个住房如果
曾有过住户，或如果该住房曾由在其他
地方有常住住所的人暂时入住过，则其
将被归类为“曾被入住住房”。

如果一
个曾经被入住过的住房被改变为多个住
房，则每一个住房都将被归类为曾被入
住单位。

同样，从非住宅空间改变过
来，或是合并过来的住房将计为曾被入
住单位。

只有新建的空置单位可以归类
为“未曾入住单位”
（二）计算方法
出租房空置率。

出租空置率是出租
方保有量中空置的部分。

计算公式见式
一。

指定特征出租空置率。

是指（如一
套３居室房屋）的全年空置出租单位相
对于具有该特征的全部出租单位的百分
比。

分母中排除了已出租待入住的单
位。

计算方法见式二。

举例来说，一套３居室房屋的出租
空置率中的分子是所有全年空置的３居
室出租房屋。

而分母则为：所有租客入
住的３居室房屋和全年空置３居室出租单
位。

自有房屋空置率。

自有房空置率是
自有房保有量中空置待售的部分，计算
方法见式三。

指定特征自有房空置率。

是指指定
特征（例如一套３居室住房）的全年空
置出售住房相对于具有该特征的全部自有
房屋的百分比。

分母中排除了已出售待
入住的全年性住房。

计算方法见式四。

　举例来说，３居室住房的自有房空
置率中的分子是所有全年空置的３居室
仅供出售单位，分母为所有房主居住的
３居室单位和全年空置３居室出售单位。

空置时间的计算。

一个住房单位空
置时间的长度是从该单位变为空置当天
起，一直到普查调查采访日的期间。

由
于空置住房在采访日之后仍有可能空
置，因此这个数据不能直观地度量单位
空置的总时间长度。

对于新建的住房单
位，空置的时间从该单位被看作是空置
起计算，即住房的建设工作已经完成了
外部门窗和可以使用的地板。

对于新近
改变了用途或是合并了的单位，其空置
时间则从改装和合并工程完工开始计
算。

对于在其他地方有常住住所的人暂
时入住的住房单位而言，其空置时间从
最后一次常住住户搬走开始计算；如果
该单位总是被在其他地方有常住住所的
人入住，则其空置时间从该单位准备好
入住的当天开始计算。

举例来说，如果
一个住房单位从７月２９日开始，直到普
查或调查采访当日，即９月２０日仍为空
置，则其空置时间将计为“１至２个
月”，说明该单位空置时间超过１个月
但是小于２个月。

而如果该单位从８月２５
日起，一直到９月２０日调查时仍为空
置，则其空置时间将计为“小于１个
月”。

（三）数据的优点和缺陷
优点：该项调查是目前美国规模最
大的家庭调查，与源于美国普查局当前
人口调查／住房空置调查统计处的住房空
置率相比，由于美国社区调查涵盖大约
式一式二式三式四
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３００万的住户地址，覆盖率大大高于前者，用户可得到更加详细的地域层面的住房空置率信息，住房空置率可细化到州、大都市区、国会选区以及很多的县和城市。

缺陷：较小地域层面的住房空置率误差较大。

（四）调查方法
１．调查涵盖的地域。

全国、各州、县和人口超过６５０００人的地区，以及小到普查街道／街区的数据。

从２００５年起包括波多黎各。

２．样本的大小。

每年３００万户。

每个月对大约其中１／１２的样本进行抽样。

３．收据收集方法。

邮寄和计算机辅助电话采访，以及个人采访。

通常大约有一半的回应来自邮件。

４．居住的界定。

将调查时已经在被调查地址居住或者将在该地居住超过两个月的人都包含在内，无论该人是否“在其他地方有常住处所”。

５．人口范围。

２００５年包含了家庭人口。

这个人口范围包含了家庭中的居民和军人，而排除了集体宿舍人口。

自２００６年起，纳入集体宿舍人口。

集体宿舍人口包含了被机构收容的人口（例如教养机构或护理机构中的人口），和未被机构收容人口（大多数是大学宿舍中的人口）。

６．调查涵盖的时间。

进行月度调
查，从第一次接触之日起对调查单位进行分类。

在该项调查中，几乎所有的空置住房单位直至数据收集的第三个月才会开始进行接触。

７．调查问题的深度和细节。

对于空置状态的问题，将“已出租，未入住”和“已出售，未入住”两类合并为了一类。

由于两类的合并，“已租”和“已售”部分便不能在出租和自有房屋
空置率的计算中使用。

８．调查的性质。

强制性调查。

（五）数据
公布
美国普查局每个季度免费公布美国全国和四个主要普查区的自有和出租住房空置率数据；每年还免费增加公布美国各州以及７５个最大的大都市区域的住房空置率数据。

四、ＵＳＰＳ住房空置率
从２００５年１１月１８日起，美国住房
和城市发展部（ＨＵＤ）与ＵＳＰＳ合作，通过邮政服务记录来统计和发布美国的季度和年度住房空置率。

具体做法是：ＵＳＰＳ收集并每个季度公布空置住户地址。

（一）空置房定义。

在９０天或更长时间内未收取他们信件的市区住户地址。

（二）统计口径。

ＵＳＰＳ的住房空置率涵盖商用房和住房。

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（三）计算方法。

从２００８年６月３０日起，ＵＳＰＳ将商用房和住房的空置率分别加以计算。

ＵＳＰＳ认为城市住户中，超过３个月未取信件的住户的住房都属于空置房。

ＵＳＰＳ住房空置率计算公式为：
住房空置率＝（３个月以上无人收取信件的城市地址数量÷有信件往来的所有城市住户地址数量）×１００％。

（四）数据的优势和缺陷优势：ＵＳＰＳ数据覆盖了美国的所有住户地址，因此具有转变为一个新的空置率的“类人口普查”数据源，能覆盖到非常细小的地域层面，包括州、县和每个街道。

缺陷：一是定义不够严谨；二是数据的时间序列有限，无法利用数据找出趋势，或是足以判断当前空置率是否高于或低于正常水平；三是除了空置住房，ＵＳＰＳ还设了一个模棱两可的
“无状态”类别，与空置住房相互独
立，这种做法不够严谨。

“无状态”类别包括在建未入住的住户地址、空置时间超过３个月的农村住户地址、在邮递员看来未来一段时间将不可能住人的地址。

课题组组长：文兼武
课题组副组长：闾海琪、刘冰课题组成员：王金萍、吕璐、黄峰
作者单位：国家统计局国际信息中心。