房地产项目风险分析报告

青岛市李沧区房地产开发项目风险分析

摘要

为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。

关键词：房地产开发项目风险分析列表排序法

一、项目概况

这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为37610m^2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。

项目平面图如下：

二、风险识别

基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑：

1、宏观环境风险

政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开

发的各个层面。

2、区域环境风险

区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。

3、土地风险

土地自然属性风险，该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险，取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。

4、资金风险

资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。

5、设计风险

先进性风险，项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险，过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险，在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。

6、工程风险

发包风险，包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险，项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。工期拖延风险，工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。

7、市场风险

市场需求风险，需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险，产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。

三、风险评估

风险评估是指，在风险事件发生之前或之后，该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。风险评估就是量化测评某一事件或事物带来的影响或损失的可能程度。

这里，我们用列表排序法对上述建设项目中可能出现的七种风险因素进行分类排序。列表排序法就是对风险发生的概率，风险后果的严重性，风险因素的可控性三者分别进行分析，并在此基础上，并在此基础上对其进行综合分析。列表排序法的一般步骤是，先确定评估标准，然后分别由专家对风险发生的频率，风险后果的严重性和风险的可控性进行打分，然后确定

风险的等级，并将风险因素进行排序。

以下两个表格分别是风险的评分标准和项目风险量化的标准。

表一：风险的评分标准

表二：项目风险量化的标准

分

数

严重度发生的概率可控程度

10 严重影响项目，导致项目取

消，而且没有警示非常高，频

繁发生

大于或等于

每小时一次

绝对不能控制，只能听天

由命

9

严重影响项目，导致项目取

消，但有警示很高，经常

发生

一天两次

利用现有的技术和条件

几乎不能控制，如需控

制，需要创造一定的条件

8 严重影响项目目标的实现，可

能导致严重的拖期，超支或质

量问题高，经常发

生

一天一次

利用现有的技术和条件

控制难度很大，可能需要

其他条件

7 项目的进度，成本或质量性能

受到显著影响，可能导致有些

工作不能完成较高，经常

发生

每周一次

利用现有的技术和条件

有一定的难度，但不需要

其他条件

6 项目的进度，成本和质量受到

一定影响，工作仍能完成，中等，时有

发生

每月一次

利用现有的技术和条件

能控制