深圳城市更新历程

第三章 深圳城市更新研究状况分析
四、城市提升完善期的研究状况（技术手段较大提高） 1、更新政策研究——继续补充 完善，涉及实施机制改善 内容延续补充，同时出台一 些办法力图保障政策能够得到 执行。如将查违作为行政绩效 考核内容。 但还没有根本改变编制政策 的思路，刚性控制有余、弹性 引导不足，配套政策缺乏。
政策文件有：
1999年《深圳市土地征用与收回条例》
没有跳出“头痛医头、 脚痛医脚”的思维框架
1999《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法 建筑的决定》
操作方面
1995年底开始实施同富裕工程，给村民经济扶助和补偿 部分宪法地区开始了有计划的城中村改造
第三章 深圳城市更新研究状况分析
2、规划项目研究情况 城市更新规划设计有了很大的发展，规划研究已经明显有别于一般 地区的规划，项目大多数以“改造规划”进行命名，已经出现了一 批在技术手段上有特点的项目。
第三章 深圳城市更新研究状况分析
1、城市萌芽期的研究状况 2、城市快速扩张期的研究状况 3、城市稳步发展期的研究状况 4、城市提升完善期的研究状况 要做好城市更新，除了好的规划 设计，还需要适当的政策和操作管理 相配合。因此，在分析更新研究的历 程和探讨未来的发展方向时，都没有 将政策作为背景来描述，而是将其作 为研究内容的一项重要组成部分来考 量
第二章 更新历程回顾
城市更新的发展趋向
1、城市更新的物质对象变化——规 模增加，改造类型多样化
2、城市更新的利益主体变化——多 元化
3、城市更新的运作模式变化——市 场化运作为主，政府更多涉入 4、城市更新的管理机制变化——专 门化、规范化
给更 新研 究更 新提 出新 的要 求
第三章 深圳城市更新研究状况分析
5、政策绩效评估及更新研究的问题
第三章 深圳城市更新研究状况分析
一、城市萌芽期的研究状况（更新研究的无意识期）
1、相关政策研究情况——主 要针对违法占地
更新相关的主要政策有六个，针对农村城市建房 标准、红线控制管理和征地的：
1982《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》 1986《关于进一步加强深圳特区内农村规划工作的通知》
案例：罗湖旧城（东门老街）改造
城市历史文化的延续和保护，保持较好 的街道尺度和空间环境的基础上，改善 了交通市政设施和整体环境，赋予了东 门符合新的功能 但由于改造前准备不足，没有完全理顺 权属、工程进度协调、施工的环境等问 题使工程施工周期超出规划预期，影响 了地区的商业竞争力和吸引力
改造效果图
改造方案 风貌设计
规划考虑了保留传统生活空间和人文景观（宗祠和村民活动） ，对新的居住模式等提出合理的建议。结合几个村落的实际情 况提出了不同的改造模式。 小区群体布局中注意了空间序列的组织、以宗祠、神庙、公共 建筑和绿化组织公共空间
问题：系统性存在不足， 规划研究的重点取决于项 目负责人的主观判断。
深圳市南山区大涌旧村改造规划
改造后实景
结果 —— 规划设计的成功，同 时折射出实施管理经验欠缺
第三章 深圳城市更新研究状况分析
五、政策绩效评估及更新规划研究分析
1、政策绩效评估 以1992年邓小平南巡为界，在这之前政策绩效是乐观，之后随 着市场化进一步深化，政策与经济发展状况之间的矛盾则开始加剧 ，加上执行不力，所以绩效下滑。
第四章 国内外城市更新研究和实践
第四章 国内外城市更新研究和实践
1、国外城市更新的历程 2、国内外城市更新实践活动及经验
第四章 国内外城市更新研究和实践
一、国外城市更新研究的历程：近代城市更新，大致经历四个发展阶段： （一）工业城市时代
主要理论有：田园城市理论实践 有英国伦敦、巴黎模式等，是近 代城市更新的初创阶段。
第二章 深圳城市更新历程回顾
（一）、城市萌芽期的城市更新（80年代初——90年代初）
1、城市发展背景——深圳由边缘的农村地区崛起，跨越式发展道路 2、城市更新特征： 对象——个别遗留的老旧建筑 更新方式——推倒重建 3、城市更新的问题
1990年，城市初具雏形
多数没有规划指导，零散杂乱 4、总体评价 城市问题不突出。
（二）有机疏散时代
欧斯曼巴黎改建规划
勒.柯布西耶伏埃森规划
主要理论有：卫星城理论以及有机疏散理论等。 实践有苏联斯大林格勒规划、堪培拉规划。
（三）城市重建时代
大规模改造阶段 代表：勒。柯布希埃。 渐进式规划、小规模改造。 代表：简.雅柯布
（四）振兴内城
20世纪70年代以来，欧美城市内面临 物质性老化和城市社会、经济结构衰 退等复杂的矛盾，城市更新改造重点 又转向了内城区。
2、规划项目研究情况——有规划指引， 技术手段与常规的规划并无太大差异
案例：罗湖某单位用地规划
技术手段和取向：主要通过规划方案设计 的优劣进行评判，审查方案结构、道路、 市政、配套等方面的内容。
规划比较孤立，较少考虑与 周边衔接
第三章 深圳城市更新研究状况分析
三、城市稳步发展期的研究状况（更新研究独立阶段） 1、政策规范研究情况——有一定的进步、体现了一些更新的 思路： 操作手段的要求：明确提出征地工作需要完成的工作内容， 开始考虑居民出路：政府利用同富裕工程补偿对城中村改造进 行试点
3、第三阶段 城市稳步发展期
4、第四阶段 城市提升完善期 5、深圳城市更新的变化趋势
第二章 深圳城市更新历程 深圳是城市研究的一个典型 案例，特殊的产生背景，超常的 回顾 发展速度、被极大压缩的发展历
程，造成了它特殊的更新特征和 问题，要理解深圳城市更新需要 将它放在不同阶段的历史背景之 下去解读； 研究时按照城市发展的不同 阶段分别说明城市发展建设背景、 城市更新特征和各阶段更新中最 为突出的问题
引言
无规划研究、 有规划研究、无特别技术 手段 独立于一般规划、技术手段 不成熟 技术手平逐渐提升
研究历程回顾 无意识阶段
起步阶段
国内外历程和经验 独立阶段 发展阶段 政策研究绩效 规划研究的问题 国外城市更新研 究历程
更新研究动向
城市经营 历史文脉延续 经济效益 土地政策和操作 决策（政府公众） 环境效应
政策文件有：
2001《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》 2001《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若 干规定》 2004《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》
操作方面
部分先发地区开始了有计划的城中村改造
第三章 深圳城市更新研究状况分析
2、规划项目研究情况 规划设计手法趋于成熟，多角度分 析、综合性研究，关注人的需求 全市层面的研究开始起步
第二章 更新历程回顾
（四）城市提升完善期的城市更新（90年代末至今）
1、城市发展背景——增长依靠转型和结构优化，特区内几乎没有新增土地供应，房 地产市场主要依靠存量土地消化，城市更新逐渐成为城市空间拓展的主要途径 2、城市更新活动特征 对象——全面更新、类型全、规模大 更新方式——维持多样化基础上针对性有所加强 3、突出问题
深圳城市更新历程
及更新研究的变化趋向探讨
第一章 引言
一、问题的提出

四个难以为继：特别是发展空间有限，城市更新成为城市转型的 迫切要求增长方式：对存量空间资源进行潜力挖掘和优化调整； 城市更新研究：尚不成熟、实际操作困难或者走样
《深圳近期建设规划》标题
“寻求紧约束下的城市和谐 发展之路”
更新历程回顾 城市萌芽期的更新 快速扩张期的更新 稳步发展期的更新 提升转型期的更新 更新趋势总结
2005年，用地结构进行内部优化调整
以建筑 加建方 式改造 所形成 的良好 商业空 间。
不注意市场需求，盲目开发，造成积压；土地 投机现象；忽视社区管理、文化建设、治安等社 会问题 4、总述 更新问题更趋复杂，与社会、经济、文化等方 面问题纠结，更新改造涉及问题的广度和深度都 大大加强。需要从城市整体发展角度来看待城市 更新
1995年，城市格局逐渐清晰
9 0 年 代 初 的 深 圳
得 到 保 护 的 旧 围屋 ， 还 有很多已经消失了
来自百度文库
第二章 更新历程回顾
（三）、城市稳步发展期的城市更新（90年代中——90年代末）
1、城市发展背景——产业经济体系完善，核心组团基本形成，开始向周边可建设区延伸 更新需求大大增加 2、城市更新活动特征： 对象——规模继续扩大，多种类型，出现成 片更新
关键是每个时期的更新重建思路都反映 了当时社会发展的需要
第四章 国内外城市更新研究和实践
二、国内外城市更新实践活动及经验
结合深圳市发展目标（“和谐深圳、效益深圳”\循环经济）和更新存在 的问题，重点借鉴以下一些思路来充实更新研究的内容： （一）城市经营理念——城市更新活动需要符合市场规律 （二）文脉延续与品牌创造——从经济角度理解文化保护 （三）城市经济效益与更新协调——经济效益与综合效益的平衡 （四）土地出让管理——市场化规范运作 （五）政府宏观调控与公众参与机制——决策机制 （六）注重环境效应研究——可持续发展
2、规划项目研究情况——建 筑设计主导 技术手段和价值取向：主要 关注新设计的建筑是否合用、 外观形象好坏，是否符合建 筑工程规范。
1989《关于深圳经济特区征地工作的若干规定》
针对违章建设占地、违章出租出台的三个政策文 件：
1987《关于特区内违章用地及违章建筑处理暂行办法》
1988《深圳市人民政府关于处理违法违章占用土地及土地 登记有关问题的决定》 1989《深圳市人民政府关于制止农村违章使用土地、擅自 出租土地的紧急通知》
1992《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》
1993《关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干 规定》
1994《深圳经济特区土地使用权出让条例》
1994规划国土局出台〈深标〉 对大多数建设活 动有了规范作用，但在涉及旧区部分深度不足
1994 《深圳市规划建设标准与准则》
第三章 深圳城市更新研究状况分析
1999年，城市结构逐步稳定
更新方式——多样化的改造模式，推倒重建、 楼宇整治、改变功能 3、突出问题 开发强度过高、突破规划；对人的社会、 文化多方面需求考虑不足；更新操作手段单 一，低估改造实施难度
功能置换：工业建筑 改作商业 拔地而起的高层建筑破坏了原有的空间格局
4、评价 一些大城市特有的“城市病”出现，更新 的问题开始复杂
2、更新规划设计研究没有解决的问题 与城市产业、市场发展的关系，土地权属问题、违章建设占地 问题、旧区建设标准问题等 3、原因 研究内容欠缺、不全面， 政策和规划研究缺乏有效的配合， “垂直管理体系”难以支撑政策的执行 公共财政等相关政策的缺位
虽然深圳的更新研究有很大进步，但整体规 划研究的理论体系尚未形成并被社会所认同，特 别是在市场经济条件下的一套关于城市更新的规 划研究、政策制定，实施管理的系统需要建构起 来。
深 圳 更 新 研 究 方 向 探 讨
深圳城市更新研究方 向探讨
深圳城市更新特点
更新目标趋向 复合化
研究技术手段趋向 多学科综合补充、系 统化
实施研究趋向 规划和公共政策相 互补充和转化
第二章 深圳城市更新历程回顾
从城市更新的变化趋向分析未来的研究对象
1、第一阶段 城市萌芽期
2、第二阶段 城市快速扩张期
第五章 深圳城市更新研究的发展探索
第五章 深圳城市更新研究的发展探索
深圳城市更新研究发展方向探讨
第五章 深圳城市更新研究的发展探索
深圳城市更新研究方向探讨 研究目标趋向：向促进经济发展、社会融合、法制健全等复合目 标转变
第三章 深圳城市更新研究状况分析
二、城市快速扩张期的研究状况（更新研究起步阶段）
1、政策规范研究情况——针对 更新中的问题补充出台一些政 策规范 政策内容有缺陷，又没有贯 彻执行，效果不理想； 建设标准出台，对旧区更新 的建设标准研究不够深入
政府主导推进特区内农村城市的工作，并出台了 对旧村土地使用权、村民的宅基地与私房建设的 管理政策：
特区成立之前的村 落
80年代中后期，杂乱 的自发改建
第二章 更新历程回顾
（二）、城市快速扩张期的城市更新（90年代初——90年代中期）
1、城市发展背景——经济保持高速发展，局部地区开始功能调整； 2、城市更新活动特征： 对象：规模有所增加、出现局部小地 块更新 更新方式：推倒重建、楼宇改功能 3、城市更新的问题 违章建设活动大量出现、破坏历史文 脉、忽视城市风貌塑造 4、总述 常见的城市更新问题出现