家居市场调研报告

第一部分：市场及营销分析

一、政策分析

1-1 经济政策

1-1-1 行政区划：沧州市辖2个市辖区（运河区和新华区）、9个县、1个自治县，代管4个县级市；

1-1-2 人口基数：人口总数680万，其中沧州市区内人口约70万

1-1-3 生产总值：2009年全年地区生产总值预计完成1900亿元，增长11.5%，高于全省1.5个百分点；

1-1-4 固定资产投资：全社会固定资产投资完成792.43亿元，增长28.1%。其中，城镇投资完成557.43亿元，增长29%；农村投资完成234.98亿元，增长26.08%；2009年全市房产开发投资完成52.63亿元，同比增长96.3%；

1-1- 5 可支配收入：城市居民人均可支配收入14518元，增长10.2%，农民人均纯收入5000元，增长10%；

1-1-6 政策规划：根据沧州市十一五规划内容，将重点围绕现代物流商贸流通。。。。。。建设一批、推进一批、谋划一批。。。

1-1-7 政府鼓励：其中沧州市服务业发展方向指导目录中第9条以仓储服务为主的物流公司、配送公司第10条专业货场，仓库，第25项为鼓励大卖场及SHOPPING MAIL购物中心

小结：

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➢2009年沧州市房地产投资增长显著，同比增长近一倍，属于爆发性增长；

➢居民可支配收入的相对强劲，具体一定的投资基础，对我项目而言具备价格的想象空间；

➢我项目为政府鼓励发展类，具备政府支持的条件，具备政策保驾护航；

1-2商业格局

1-2-1 地产板块

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新城版块位于西环路以西的广大区域，区域内行政机关林

密，市政府以及五大局都在此区域内。目前为沧州房地产

开发的热点区域，沧州新开项目多集中此地，同时初步形

成了西部商圈；

运河版块主要以运河西岸至西环街这一狭长地带，其中以

人民公园，以及南湖公园西岸为两个景观核心，因早期建

筑较多，开发空间较小，目前主要以城市旧貌为主；

新华版块以华北商厦为中心，是沧州传统的商业中心，西

紧临运河，东临京沪铁路，辐射周边北环中路、新华路、

解放路以及南环中路大部分区域。目前以商业开发为主，

有少量住宅；

道东版块即沧州火车站以东区域，基本属区域市场，以周

边地缘客户为主；

1-2-2 传统商业：

总体而言，沧州市商圈可以分为东部商圈和西部商圈。东部（中部）商圈位于沧州市中心城区，是沧州市的老商圈，也是沧州市一直以来最成熟最繁华的商圈，是沧州市的商业中心。东部商圈规模大，辐射力强。有华北商厦、沧州商城、颐和商厦、金宝地下商

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业街、苏宁电器、天一商贸、建新大厦、顺城商厦、时尚购物街、顺城家居广场等商业体。西部商圈是针对东部老商圈而言，为新规划建设的西部商业中心，也是西南部新行政、新住宅板块的市级配套商业区。主要商业商务建筑体有同天购物中心、华北商厦解放西路店、颐和新天地东西商城、颐和国际大厦及底商、苏宁电器等。

沧州市商业体系规划图：

沧州市典型商业物业分布示意图：

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沧州商业业态分类

目前沧州市的商业是以百货店、批发市场、综合超市、便利店、杂货店、专业市场、专卖专营店等一些商业业态为主，其特点

是百货点、专业批发市场、便利店、杂货店为主，其次为综合超市、专卖专营店等商业业态。 ➢ 百货店：华北商厦、顺城商厦、建新大厦、同天商厦、狮城商场等 ➢ 社区商业：颐和花园底商、金鼎领域底商

➢ 综合超市/市场：沧州商城、国富中心、物华市场、火车站服装市场

沧州商城

华北商厦（西） 东部商圈

同天购物中心 西部商圈

➢便利店：好日子超市、益民便利店、好心情超市、冠胜园自选商店

➢专业市场：国富中心、物华市场、工艺品批发市场、富勤市场、果品批发市场、国美

➢杂货店：分布在沿街和社区边沿

➢专卖专营店：集中在解放中路和新华路沧州商城段

经营业态种类

商场名称商场规模层数经营项目

沧州商城32000㎡地下1层负1层：超市1层：鞋、小商品等地上3层2层：男女休闲3层；男女正装、休闲等

化莎购物中心3000㎡3层1层：超市、鞋等2层：童装、羊绒等3层：男女休闲、羽绒服

顺城商厦20000㎡

地下1层负1层：家具1层：超市、化妆品等

地上2层2层：男女正装、休闲、针织等

建新大厦12000㎡2层1层：男女休闲、正装、珠宝等

渤海友谊服饰9000㎡地下1层负1层；电玩、电动车1层：女士休闲

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地上3层2层：男女休闲、童装、针织3层；羽绒服

狮城供销大厦8000㎡4层1层：超市2层：羊绒3层：男女休闲4层：羽绒服

颐和商城27000㎡地下1层

负1层：鞋类1层：珠宝、男女休闲、

眼镜

地上3层2层：男女休闲、运动休闲3层：羊绒

4层；皮草、商务休闲5层：床上用品、童装等

华北商厦50000余㎡地下1层负1层：超市1层：珠宝、化妆品、钟表等2层：针织、鞋帽地上8层3层；家电、家居、文体用品

4层：男士正装、休闲5层：女士正装、休闲6层：童装，婴儿用品

7层：小吃城8层：影院、美容

同天商厦27000㎡5层1层：超市、男女正装、休闲等2层：超市、内衣、羊绒等

3层：男女休闲、牛仔等4层：男女正装、女时装5层：文体用品、童装等

商业租金收益情况

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商圈

位置

租金

售价

经营模式

新华路华北商圈

新华路华北商圈街铺 3-7元/天·㎡ 1.5万/㎡ 租售 新华路华北商圈商业

3-7元/天·㎡ 1.2万/㎡-2.6万/

㎡ 租售 同天商圈

同天购物商街

2.5-

3.5 ---- 出租 同天购物A 座一层 2.8-3.3 ---- 出租 道东商贸物流中心

物华市场（临街） 2-3.5元/㎡ ---- 租售 物华市场（不临街）

0.4元-0.6元 5000元/㎡ 租售 国富中心（二期临街） 2.9-4.1 1万-1.8万/㎡ 租售 国富中心（一期市场）

0.9-2.3

6000元-1万/㎡

租售

小结：

➢ 沧州市的商业物业格局较小，业态规划不足，缺乏高档商场，缺乏大型的购物中心、大卖场以及商业步行街，各种成规模的专

业市场也相对欠缺。

➢ 沧州市商业物业仍处在传统的百货商场阶段，整体商服市场仍有待进一步的提升和发展。

➢ 就商业物业投资而言，传统沿街门市形式的产品仍最受人们认可，分割成块的里铺市场关注度颇为有限。 ➢ 就预售均价而言，中心城区现沿街底商一般在每平米一万元左右。