惠州市博罗县石湾建设项目可行性研究报告

惠州市博罗县
石湾项目可行性研究报告惠州奥晨置业有限公司
目录
一、项目概况--------------------------------------------------------------------- 1
二、项目背景——————————————————————————————————— 3
三、项目投资环境与市场研究 ------------------------------------------------------- 4
四、项目开发条件及技术设计方案的分析--------------------------------------------- 11
五、项目SWOT分析—————————————————————————————————12
六、项目规划及定位 -------------------------------------------------------------- 15
七、项目开发建设及经营的组织与实施计划------------------------------------------- 16
八、基础数据说明---------------------------------------------------------------- 18
九、项目投资估算、资金筹措计划--------------------------------------------------- 17
十、项目销售收入及利润的估算----------------------------------------------------- 18十一、项目经济效益分析 ---------------------------------------------------------- 21十二、项目评估结果———————————————————————————————— 21
一、项目概况
1、项目名称：龙湾新城
2、项目地点：本项目位于广东省惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧，南临永康大道，
北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧临石湾工业区，距
东莞石龙镇仅一桥（石湾大桥）之隔。

项目周边环境：东面临两个
小型工厂及镇干部宿舍、周边有较多农民自建房，西南及东边有小
规模的工厂，北面道路为镇商业街的西端，南面临江（距离江南石
龙约十分钟车程），周边规划有物流园区、工业区、生活区、电影院
等，市场前景优越。

3、主要经济指标
（1）占地面积：124,194平方米
（2）总建筑面积：297，443平方米（含地下室及架空层面积17,124平方米）（3）容积率：2.26
（4）绿化率：12.7%
（5）建筑密度：65.6%
（6）总投资：60,205万元
4、投资商简况
项目投资商为惠州奥晨置业有限公司。

惠州奥晨置业有限公司于2006年成立，依托投资者在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。

奥晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。

惠州奥晨置业有限公司的控股股东广州奥晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地
产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使奥晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！
奥晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。

致力于将打造精品楼盘与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。

以规模、速度、效益宗旨，有效地提高在市场的竞争力。

以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。

奥晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。

其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作欢乐、创新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内行业的发展。

二、项目背景
惠州市位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。

全市土地总面积11,158平方公里，总人口约320万人。

1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，2003年国民经济增长加快，增速创近五年新高，同比增长达13.9%。

人均GDP值为20,758元，增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。

出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。

2003年市区居民人均可支配收入为12,673.5元，全市居民消费价格总水平比上年上涨0.5%，其中，居住类上升1.5%，全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6％。

2004年一季度GDP增长12.7%，6月份GDP累计增长13.6%，显现出经济发展良好的势头。

惠州市作为广东省的门户型城市，具有优越的地理环境及良好的工业基础，目前城市房地产开发水平较低，但是蕴含着巨大的消费潜力，房地产市场具有广阔的发展空间。

随着中海壳牌南海石化项目在惠州市的落户及石油化工项目、数码工业园和重点骨干电子信息企业等项目的纷纷上马，将放射性的带动城市多个产业的同步发展，同时将给惠州市房地产业带来了更为广阔的发展前景。

三、项目投资环境与市场研究
（一）石湾镇投资环境
1、自然地理环境
石湾镇位于中国广东省博罗县西南部，毗邻港澳，与东莞石龙和增城市接壤，是惠州、东莞、增城的交汇点，素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。

全镇辖区面积83平方公里，属亚热带海洋性气候，年平均气温21℃－22℃，四季如春，阳光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年无霜。

“三冬无雪，四季常花”是本地气候和自然景观的特点。

石湾镇东距惠州，南至深圳，西达广州均为70公里。

石湾大桥、罗浮山东江大桥分别连接东莞石龙、石排镇，距东莞约15公里。

镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。

水路通过东江航道，上可至博罗、惠州、河源，下可出珠江口至广州、香港等地。

镇内有年吞吐量50万吨的石湾集装箱码头，货轮可直达香港，货
物进出口运输十分便利。

2、行政区划及人口
石湾镇下辖12个管理区和一个居民委员会，47个自然村。

总人口10万余人，常住人口4.33万人，外来劳工多达5.7万人。

石湾新城市规划将市镇由原来的6.8平方公里扩展到22.8平方公里，使石湾、湖山、里水、中岗、鸾岗、滘吓等管理区连成一片，成为石湾镇政治、经济、文化和商贸中心。

3、经济发展状况
2005年全镇GDP达到17.8亿元，比2001年增长127%，年均增长23.3%；财政可支配收入达到1.8亿元，比2001年增长110%，年均增长25.8%。

城镇居民年均收入达到15263元，年均增长10.6%。

4、科技园区
科技产业园位于石湾永石大道旁，分为科技产业区6600亩和黄西工业区1000亩，园内规划设置工业区、商务服务区、休闲区、高级管理人员别墅区和文化广场等功能区。

科技产业园预算总投资为1.2亿元，工程分两期进行，首期建设用地为5000亩，二期建设用地2600亩。

目前园内已有2800亩土地完成“三通一平”建设，引进入园的外资企业有4家。

5、城市发展规划
目前城镇建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口25万人。

今后五年，石湾镇将大力发展加快规划建设高标准、高起点的生态示范区，大力完善交通、供水、供电、电视网络等基础设施建设，启动石湾电影院、儿童公园、富山商贸城等重点项目。

引进大型批发市场和现代物流业。

6、居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长
2003年，全镇人口自然增长略有下降，城乡居民收入继续提高，居民人均可支配收入15263元，增长率为10.6%，扣除物价因素实际增长9.1%。

2004上半年，全镇实现社会消费品零售总额6.85亿元，比上年同期增长13.7%，扣除物价因素实际增长11.6%。

假日消费特征明显；城乡市场协调发展，农村市场逐步转旺；
消费结构升级步伐加快，汽车、住宅、通讯已成为消费热点。

社会经济环境总体趋好、居民消费指数的反弹表明，居民的谨慎性消费心理逐步减轻。

调查表明，居民对提高居住环境的愿望很强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。

7、石龙市场
石龙与石湾仅一江之隔，本项目距石龙中心区仅10多分钟车程，本身并无两地的感觉，两地居民商贸往来频繁、人员关系密切，各个层面的互补性都较强。

石龙镇的经济总体保持快速发展，GDP年均增长率为27.77％，社会商品零售总额年均递增率为7.61％，社会购买力逐步提高。

石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、厚街、塘夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城镇，成为小区域的中心城镇。

石龙镇充分发挥地缘和人缘优势，优先发展光学电子、医药、信息等高科技产业，目前全镇有外资企业182家，已引进日本京瓷照相机、京瓷美达复印机、美能达复印机和打印机、台湾EMC显示器、北大方正电脑等国内外知名产品技术合作，以建立自主技术和品牌优势为发展目标，将石龙镇建成电子信息装备开发制造基地。

从目前的状况判断，由于土地成本、人力成本的增加，石龙各工业产业有向外发展、转移的趋势，具有地缘优势的石湾成为产业转移的方向之一。

石龙镇是东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。

规划有四大组团，四大发展轴线，城镇化进程加快。

但石龙镇区域狭小，可供发展的土地资源有限，城镇发展的空间受到明显制约。

要寻求突破口，石湾镇是最便捷、最有利的方向，这也是石湾、石龙一体化的重要基础。

（二）政府出台刺激房地产消费政策
众所周知，惠州市政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费，包括1999年年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等，这些政策和措施对惠州楼市的走旺
起了关键性的作用。

目前，惠州市正处在一个城市化非常块的时期，为了推进城市发展，惠州市政府正在加大力度清理房地产市场，特别是土地市场。

最近，惠州市出台了《惠州市土地储备实施办法》，并根据国家的土地政策，对经营性用地严格按照招标、拍卖、挂牌的形式进行出让。

在惠州市的强力整顿下，土地市场正在走上规范，为惠州市的房地产市场的发展奠定良好的基础。

（三）石湾镇房地产市场综述
1、房地产投资呈上升趋势
经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后，惠州市房地产业进入了一个快速、有序发展的阶段，市场成交活跃，市场发育趋向成熟，前景广阔乐观。

石湾镇由于其毗邻东莞石龙的特殊地理位置，从2003年开始，房地产投资每年都呈上升趋势，成为当地第三产业发展的最大增长点。

估计未来几年的房地产开发投资还会继续上涨。

2、整体市场处于增长期
由于前期开发的产品综合素质不能满足消费需求，出现有钱买不到好房子的情况。

从2003年起，随着石湾的居住环境和投资环境的提升，市场上好的产品供应就明显跟不上消费的需求。

面对过剩和短缺并存的局面，对开发商而言既是挑战，也是机遇。

买方市场要求开发商必须与时俱进，努力开拓，供应市场需要的产品。

3、市场需求蕴含潜力
（1）消费人口增长
随着石湾镇经济和城市化的发展以及其毗邻的石龙镇经济的快速发展，该区域居民居住环境的进一步优化，净迁入人口仍将保持一定的增长势头，历年来的新迁入人口和今年的新迁入人口将成为潜在的购房者。

近几年来该区域内（石湾镇及石龙镇等）结婚人数为年均6000对（包括再婚人数），多数新婚夫妇愿意与家人分开居住，是住房市场的有效需求者。

另外，由于石湾镇政府对外大力引进外资，将会带来间接就业机会达8多万个，这些都可能成为石湾楼市的潜在客户。

（2）购房主体
由于石湾的特殊地理位置，与东莞石龙石排仅一江之隔，因此我们将60%以上的购房客户锁定在石龙，35%的客户为本镇原著居民及外来移民，5%的客户为移居外地后回乡置业的。

随着经济及城市的发展，今后几年外来人口在石湾置业安居的趋势将更加明显，需求的快速增加将促使房价上升。

4、周边楼盘分析及售价定位
周边楼盘概况
1．石龙市场：
龙城国际和聚豪名轩是石龙市场在售楼盘。

龙城国际二期即将推出产品主要是76－114平米的2房和3房，销售均价约在4500元/㎡，主要客户群锁定在石龙本地人身上，二期于07年9月下旬发售，一期的销售状况理想。

聚豪名轩三期在07年5月1日发售，销售均价约在4700元/㎡左右，主要产品为中小户型，目前为尾期销售阶段，对我项目不会产生很大影响。

佳兆业中央豪门是石龙目前最高端的洋房项目，预计08年3月发售，对我项目有较大的竞争压力。

2．石湾市场：
石湾目前只有丽湾花园在售，丽湾花园位于石湾与石龙的交界处，与我项目只需1分钟车程，07年5月1日第二期开盘，目前销售比较理想，第三期将于07年10月公开发售，预计均价约在3200元/㎡，由于其项目位置更靠近石湾大桥，对我项目吸纳石龙客户有一定影响，该楼盘的弱势在于距离大桥太近，噪音较大，周边
环境较为复杂。

洋房均价：综合以上各项因素取值的洋房比较毛坯价格为3591元/㎡。

别墅产品市场分析
石龙、石湾地区近期在售或即将推出的项目有水天一色、滨江花园、丽湾花园三个项目，滨江花园位于石龙最好的地段，项目销售走势比较理想。

南峰水天一色项目也位于东江边上，是洋房加别墅的符合性社区，目前洋房已售磬，独栋别墅尚有少量未售，市场反映主要原因是价格过高。

丽湾花园位于石湾大桥旁，一二三期为洋房产品，有少量别墅产品，预计10月底上市，价格约在6500元/㎡左右，发展商对外宣称不对外销售。

别墅产品均价：根据石龙、石湾市场上的别墅产品与价格，结合龙湾新城的优劣势比较得出联排别墅的均价为7249元/㎡。

四、项目开发条件及技术设计方案的分析（一）项目现状概况
（二）项目发展条件分析
项目用地是石湾镇扩张发展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，表现有以下几个区位优势：
1、稀缺性：项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远
望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。

又与石龙乡比邻。

地理位
置独特优越，不可多得。

2、成熟性：靠近石湾镇核心商业区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。

周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。

3、增值性：位于城市的主要发展方向上，且与石龙镇隔河而望，市政配套设施
逐渐完善，地块增值性明显。

4、扩展性：由于项目北面尚有大幅未发展地块，给本项目可持续性发展带来后
劲。

（三）地块征用情况
项目地块是通过国有土地使用权公开拍卖方式竞得的。

目前该项目已经完成拆迁，项目附近社区的水、电、电信等管网基本运营正常，用地条件相对成熟，具备开发条件。

（四）项目规划设计方案
1、规划目标
（1）以具有21世纪初居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住型、舒适型和安全型的要求，为住户提供多样化、可
选择的、适应性强的小康型住宅，力争打造出居住环境与周围环境相互
呼应，建筑群体、活动空间以及自然环境和谐的文明示范小区。

将建成
为石湾、石龙、石排三镇的新居住核心。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能和质量水平，提高小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高
的科技含量。

（3）建筑及环境设计应充分体现对人的关怀，以人为本，符合现代人的心理需求，提供舒适、温馨的公共或交往空间，提高城市居住环境的质量。

（4）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、小高层住宅分布，使小区具有良好的空间布局形态。

（5）吸收广州居住规划的优秀设计方案及新产品和惠州市地方居住规划特点，创造具有石湾特色的满足居住生活需要的优质环境功能小区。

2、规划设计
项目占地面积124，194平方米，总建筑面积约297，443平方米。

充分利用其优越的地理位置，用于建造低密度、大规模的高尚住宅小区。

规划布局采用分组团围合、多组团共享的方式，并合理地设置了两个开口，着力营造内部大园林、多细部的环境景观，既保证了良好景观，也保证了有力的通风和朝向。

别墅区疏密有致，着力营造极具亲和力的私家院落空间，再结合低层别墅的造型，成了高尚、优雅、独一无二的别墅居住空间，小高层围合成的绿化内园开阔宏大，且与活动场地及首层架空大堂有机贯通，充分利用架空层空间，开成社区景观次线路，将中区景区与次级景观区联系起来。

利用架空层之“风道”效应，自然开成一个避开烈日享受清凉的场所，并使室外空间最大限度地用于社区绿化。

沿小区用地北侧设置设二层商业裙楼，沿小区用地西侧及西南侧设一层商业裙楼，裙楼上为住宅塔楼，有效地利用了沿街商业价值，创造了优质的商业空间。

小区以绿化广场为界，分为东西两部分住宅群体，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

3、道路交通
（1）本小区北面为湾湖西路，西面为27米的规划路；东面临两小规模工厂、镇干部宿舍，周边有较多农村自建房；南面为34米宽的永康大道。

（2）本小区主要出入口位置及有关限制详见规划控制图；
（3）本小区道路系统已采取人车分流方式；
（4）本小区住宅按实际每户0.8个车位配建停车位；
（5）结合用地总平面规划设计，统筹安排绿化式地面停车位。

五、项目SWOT分析
优势（S）
⏹地形优势
项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山
工业区，东北面紧邻石湾工业区。

又与石龙乡比邻。

项目地形平整周边生活配套齐备，无不良建筑。

⏹主题概念优势
将打造成为石湾镇首席大型人文原生态高尚社区，将打造成为石湾、石龙、石排三镇的居住核心，将是石湾南部及周边区域（石龙、石排、石街、茶
山等区域）的后花园，区域房地产市场的新标杆。

⏹周边生态环境景观优势
项目周边为规划中的生活片区，与镇中心约200米闹中取静，小区的小高
层部分可观江景。

城市感强。

⏹景观优势
项目北临山景绿化，东临建设中的增城中学运动场，具有明显的景观资源
优势。

⏹周边公交系统及配套设施优势
项目有多条公交线路经过，并且站点离项目较近。

横贯镇区及石龙的1路
公交车及其他公交线路距项目约200米左右，出行便捷。

教育、医疗、其
他生活配套齐备，生活安逸自在。

⏹周边环境
周边区域的规划定位清晰，有助于提升本地块的开发潜力。

劣势（W）
⏹环境劣势
项目土地平整，建筑趣味不足。

弱化方法：
可依据理性随机的原则，运用园林手法、规划手法及建筑手法，使得项目既成为城市的风景线，又是业主可邻里守望、可闲庭信步的美好家园。

⏹开发、销售周期易受市场整体影响
本项目是总建筑面积约29.8万平方米的中大型社区，而石湾市场刚开始启动，受未知的后期市场影响大。

弱化方法：
产品多元化，扩大消费群体，争取快速建成、快速销售，可大大减少开发、销售周期所带来的不确定因素的影响。

⏹人文环境及形象较差
地块周边虽有整体规划，但启动有待时间，目前项目周边地区人气较淡薄。

弱化方法：
可通过项目工地与现场包装，提高项目形象。

在项目开发初期，适当建造相应的社区配套，以增加人气及居住氛围。

机会（O）
⏹市场
石湾镇及石龙镇经济发展迅速，本项目地处商业中心附近，为本房地产项目提供了良好的外部环境；该地区商品房空置面积比上年有所减少，有效供求出现缺口，是发展商入市的好时机；外来需求不断增加，市场需求空间大，易于销售；
⏹规划
多项市政利好涌现，本项目均在其影响范围内；
⏹消费者心理
目前消费者对居住品质的要求不断提高，即享受都市繁华又向往幽静环
境、优美环境，本项目都可同时满足；相对来说本项目的客户群得以扩大。

⏹产品形态
目前石湾市场上的产品缺乏能够引导市场需求的项目，基本上是对其他城市的成功产品及文化的克隆，这对项目存在一个很大的机会：重新依项目特点定义符合城市气质和居住文化，树立属于石湾人生活方式和人居文化的标准。

⏹目前石湾楼盘质素一般
目前石湾尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。

威胁（T）
⏹竞争对手占有市场先机
位于项目附近的丽湾花园、心怡花园比本项目早进入市场，将会分流部分客源。

规避策略：
开展品牌建设，打造统一品牌形象和服务；扩大品牌知名度；开发出高性价比的适销对路的产品，力争市场的美誉度；另外该项目已进入销售尾期，对本项目的竞争压力已降至最低。

⏹市场板块竞争
本项目所处的区域尚有很多未开发的土地，存在未来的竞争对手。

规避策略：
突出板块间所具有的不同特色，避免正面竞争；
遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸收竞争对手的优点，规避自己的弱点；
⏹区域规划目标实现需要时间
该地块的规划为高尚住宅区域，但各项市政配套的建设程度将会成为项目开发成功的关键问题。

规避策略：
关注城市规划建设的进程，合理调控本项目的销售排期和营销计划，尽可
能适时合理利用各个市政规划项目的发展趋势；
六、项目规划及定位
1、项目的初步规划分析：
项目开发定位及市场策略
将项目开发成为石湾镇高档标志型楼盘，并依托项目周边优质资源，以差异化、领先性产品赢得市场；
项目市场定位
项目定位为石湾镇的高档人文大社区，博罗县人居环境最优的花园式居住区；惠州市综合质素最优的文化社区。

项目客户定位
本项目自身特点具备成为石湾镇标志性房地产项目的竞争基础，同时考虑到本片区当地买家对区域的忠诚度较高，因此本项目拟将目标客户定位在“在石湾周边工作、居住的长期居民和原居民”、“在石湾周边工作的外来白领”和“石湾周边乡镇富裕的居民”这三类人群中。

考虑到石湾长期居民和原居民对区域的地域情结较重，本项目将重点关注并在项目开发首期着重关注该类人群。

产品类型定位
总体：花园式精品社区，营造安静的居住环境，建筑品质感高。

本案周边更有绝佳的景观资源，应该塑造石湾镇最优居住精品社区的定位。

住宅：以小高层，中高层为主；小高层底部设计情景洋房，转劣势为优势，预计情景洋房将会热销。

户型面积建议以100平方米－140平方米大户型为主，这符合石湾客户偏好大面积户型的消费习惯。

商业：沿建筑底部设计商业，不再独立设置商业。

利用项目的园林设计与项目周。