物业公司财务管理存在问题及对策建议

物业公司财务管理存在问题及对策建议
□王霞
【摘要】近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。

做好物业公司的财务管理在企业经营活动中具有重要的战略意义。

本文分析了物业公司财务管理现状及存在的问题，并就提高物业公司财务管理水平提出了相应的对策与建议。

【关键词】物业公司；企业成本；成本管理
【作者简介】王霞，女，河南周口人，鹤壁职业技术学院讲师
一、物业公司财务管理概述
近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。

该行业有其自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。

首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。

这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

其次，物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。

由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题
（一）财务管控体系比较薄弱。

住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。

例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。

以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。

究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业
水电企业的生产特点：一是生产工艺过程复杂，二是没有产品库存，产、供、用同步完成；三是生产安全要求较高，对设备可靠性要求高；四是时资产密集、多专业的集成；五是水利发电厂的发电负荷受季节以及气候的影响很大；六是体制正逐渐从“计划型”向“市场型”转变。

在当前的电力市场环境下，水电企业管理信息系统的目标是“充分利用电厂的经营和生产数据，合理规划生产管理流程，实现计算机辅助管理和辅助决策，为电厂的经营目标服务。

”水电企业的管理信息系统需要以企业内部网为依托，以成本管理、经济分析和报价辅助决策为目标，以大量经营、生产、交易实时的以及历史数据信息进行有效组织和控制为基础，使用最新的电力经济分析方法、计算机技术和决策分析模型对生产经营指标进行动态分析、电价趋势分析、投入产出比较、预报以及报价方案评估分析等功能。

新形势下，传统的MIS不能满足企业需求，需要将先进的管理模式和管理思想引入企业MIS，来强化管理流程。

利用数据整合技术，将电力生产的实时系统数据导入到MIS中，建立一体化的管理信息系统平台。

同时需要在传统MIS系统的基础上，能够完成依据设定条件和数学模型，对运行和生产的数据进行分析，采用非线形多元矩阵、数理统计方法、决策树、人工神经元网络等辅助决策
模型处理数据流。

进而得出各类优化目标下的辅助决策，甚至能够得到最优的上网电量和电价。

另一方面，可以通过灵活的流程定义，将设备消缺、检修等典型工作进行规范，增加设备资产管理方面的功能，加强对设备的跟踪和监测，通过物料管理，项目管理、人员管理、采购管理来提高设备检修的效率，减少检修设备的时间，从而达到对设备资产运行状态的动态考核。

四、结语
水电企业的信息化必将会推动水电企业的高速发展。

随着电力改革的不断深入进行，企业信息化的节奏会越来越快，信息化的要求也会越来越高，我们必须高度重视水电企业的信息化建设，并全面提高水电企业的经济效益和管理水平，增加企业的核心竞争力，真正实现我国水电产业的优化升级。

【参考文献】
1．罗坚毅．ERP在电力系统的应用［J］．内蒙古大学学报，2007
2．程秀芳．基于Client/Server模式的物资管理信息系统的开发［J］．机械设计与制造，2006
3．张文．水电企业信息化管理初探［J］．管理世界，2010
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管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物
业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，
更不要说内控了。

（二）管理者缺乏现代理财观念，不重视成本管理工作。

传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。

随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、
专业化、规模化和智能化。

但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理
理念和科学的市场定位，
没有长远的经营谋略，形不成规模效益，
再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。

因此，物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

（三）财务管理人员能力不强。

从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘
不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款
员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。

此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗
位设置上不尽合理，
不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。

因此，从专业角度
来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

（四）资金不足和筹资能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。

主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。

至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。

（五）投资回报低，盈利较难。

我国物业快速发展主要是
近十来年，
由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。

同时，受经营规模和资质的限制，物业公司
可以选择的其他投资项目较少，
即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议（一）建立和健全物业公司内部财务管理制度。

物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。

同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。

因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自主权，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。

（二）强化成本观念，建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业，
财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支
出，
因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。

物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提
高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。

同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。

（三）加强财务人员的专业培训。

首先对没有上岗证的
财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提
升，对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，
一起探讨如何盈利。

其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。

最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，
更多地是要通过财务数据发现问题，为项目经理做决策提出可行建议。

（四）加强物业管理资金的筹措及运作管理。

物业管理资金的来源，除资本本金或者少许银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。

同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。

另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。

物业管理企业多是中小企业，特别要注重选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性
研究和论证。

同时，
加强项目投资实施过程中的控制和管理，搞好监督工作，以达到企业价值的最大化。

（五）多途径创收，规模化发展。

物业公司作为盈利性质的企业，仅靠管理服务收入显然是不够的，必须想法广开门路，创造尽可能多的利润。

如物业管理公司通过开办建材代销、商品贸易之类的经济实体，通过商业贸易活动创造收益；物业管理公司可兴办市政维修公司，房屋维修公司、室内装修公司、
园林绿化公司之类的工程服务公司，通过承建建筑工程服务项目为公司创收；依附于房地产开发公司的物业管理公司，
在承接物业管理项目时，还可以获得一笔按物业价值计算的该物业的维修基金。

此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，
争取一些新小区的管理，逐步做到规模效益。

【参考文献】
1．谢斌．物业公司财务管理存在的问题与分析［J ］．管理纵
横，
20102．邱丽华．加强物业公司的财务管理［J ］．企业天地，20103．祝伯红．新编财务管理［M ］．大连：大连理工大学出版社，2008
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