老码头三期策划定位及投资测算报告

经营模式：场地租赁收取租金
酒吧文化
结合大型户外广场空间，以酒吧文化为核心，着力营造时尚氛围，充分 诠释上海不夜城的新内涵。
经营模式：场地租赁收取租金
业态楼层定位
各类业态楼层分布
3F 2F 1F B1F 大剧院
高档会所 小剧院2 小剧院1
艺术展示 旅游纪念品 创意零售 地下停车库
艺术拍卖 西餐厅 酒吧 户外广场
区域市场分析
老码头一期
老码头一期可租赁面积2.4万平 米，目前出租率达到99%，平均租 金水平4.62元/平米· 天；
入驻商户主要以餐饮商家为主，
占43%，其次为办公，占29%，第 三位的是餐厅/酒吧，占12%。
区域市场分析
老码头二期（4、5库）
老码头二期可租赁面积2.2万平 米，目前出租率达到87%，平均租 金水平8元/平米· 天；
业态类型 剧场 创意零售 旅游纪念品零售 酒吧 西餐厅 艺术品展示及拍卖 高档会所
描述 设置3个规模不等剧场 结合老上海风情街设置小铺 以销售上海相关的旅游纪念品 设置靠广场区域 结合咖啡、西餐设置休闲区域 艺术品的展示及拍卖 VIP会所
分布 1-2F 1F 2F 1-2F 1-2F 3F 3F
面积 4500平米 1300平米 1000平米 3500平米 1500平米 2300平米 400平米
20年IRR 10.27% 11.07% 11.94% 12.85% 13.84%
20年年均投资回报率 10.08% 11.02% 12.07% 13.18% 14.43%
投资测算
敏感性分析——租金成本
敏感因素 变动情况 敏感因素当前值 -0.20 租金成本 0.10 0.20 0.50 0.30 0.50 0.60 0.70 1.00
1F 总面积 商业 剧场
实用面积 建筑面积 综合得房率 5,267 3,392 1,875 7,517 4,841 2,676 70.1%
2F 总面积 商业 剧场
实用面积 建筑面积 综合得房率 4,089 2,536 1,553 4,406 2,733 1,673 92.8%
3F 总面积 商业 剧场
大剧场 小剧场2
配套 咖啡 茶室
剧院
高档会所
业态布局
艺术品展示区
艺术品拍卖区
老上海风情街
酒吧 零售 餐饮
VIP会所
艺术展示及拍卖
剧院
高档会所
设计表现篇
设计方案一
方案一经济技术指标
项目
占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 地上建筑面积 其中 1F 2F 3F 其中 商业 剧场 地下建筑面积 8672 1658 20350 平方米 平方米 平方米 6901 4760 4614 平方米 平方米 平方米
老码头三期策划定位及投资测算分析
2012年5月
目录
项目概述 区域市场分析
项目定位总体思路
目标消费群体定位 业态定位及分布设想
设计方案（一、二）
投资测算分析 总结
概念策划篇
项目概述
老码头三期地块东靠外马路、西临中山南路、北 靠老码头一期，占地1.5万平米，原为药材仓库。
说明：
1、项目的租金成本按0.5元/平米· 天暂估； 2、项目租赁期限按20年假设； 3、项目的运营管理以及推广活动都将与一、二期一并考虑，按较低值测算； 4、项目资金利息按7%计。
投资测算
敏感性分析——租金收入
敏感因素 变动情况 敏感因素当前值 1.0 0.5 租金收入 -0.5 -1.0 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00
结论
老码头三期定位于文化消费，是对一、二期餐饮、娱乐业态的补充，可提升整
个区域的商业市场竞争力；
项目中的剧院是公司尚未运作过的业态，经营模式及赢利情况在未来都具有一 定的不确定性；
经营模式：依托演艺资源的团体、协会或院线经营者进行专业经营管理，资金来源包括：政府资 助、社会赞助、票房收入等。
老上海风情街区创意零售
弄堂、石库门、霓虹灯、海关钟声、黄浦 江上的汽笛声，构建出老上海的风情。
精致轻巧的礼品、独具匠心的工艺品，打造出新 上海的时尚魅力。
将声、影与建筑、商业有机融合，全方位体现老上海特色风情，并结合创意工艺 饰品、礼品的零售，体现文化消费、时尚消费的元素。
投资测算
敏感性分析——建造成本
敏感因素 变动情况 敏感因素当前值 10% 5% 建造成本 0 -5% -10% 104,431,969 99,685,061 94,938,154 90,191,246 85,444,338
单位成本 4,450 4,248 4,045 3,843 3,641
投资回收期 10.87 10.40 9.96 9.46 8.99
艺术展示和拍卖
搭建一个艺术品展示交易平台，包括艺术品的展览、展示，以及艺术品的交易、拍 卖等。未来运作中，既可作为常年艺术品展示和零售的场所，也可作为知名艺术家作品 巡展以及作品拍卖的场所。
经营模式：场地租赁收取租金、合作经营销售提成。
艺术展示和拍卖
背景资料
根据2011年年底数据统计，2011年艺术品拍卖
文化 消费
风情 街区 时尚 剧场
拍卖
艺术展示和拍卖
总体设想
艺术家作品 创作及展示
作品与商品的转换
艺术作品 拍卖及交易
老码头艺术品展示交易平台
上海美术家协会 上海书法艺术协会 ……
？艺术扶持基金？
上海拍卖行业协会 （下属135家会员）
老码头艺术品展示交易平台，应充分依托各类艺术行业协会的资源，汇聚各类艺术家 的艺术作品进行展示，形成项目自身的资源。 同时，艺术作品的展示也会吸引各类拍卖单位，形成长期的、固定的拍卖交易场所。
23468
平方米
14636
平方米
7517 4406 2713
平方米 平方米 平方米
11789 2847 8832 251
平方米 平方米 平方米 个
设计方案二
设计方案二
设计方案二
Baidu Nhomakorabea
设计方案二
设计方案二
设计方案二
设计方案二
设计方案二
设计方案二
投资测算篇
投资测算
项目基本指标
项目 占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 停车位
时尚剧场
老码头大剧场将采用“MIA技术”即多媒体电影视觉综合艺术，用电影 穿越剧的形式，结合真人音乐、舞蹈、表演，演绎上海从一个渔村起步开始， 让游客穿越时空，亲眼目睹和感受这个城市的开埠、发展、繁荣、挫折，直 至在新世纪上海重新成为世界创意、时尚大都市，让游客在不知不觉中见证 了上海这座城市的发展和海派文化魅力。
时尚剧场
米亚（MIA），全称“媒体视觉综合艺术” （MEDIA IMAGE ART），是基于数字技术、自动化技
术、机械工程技术，融合戏剧、影视、新媒体等艺术
形式，汇集表演、互动、游艺等多种形态的集成创新 技术，实现观众综合感官体验的新型艺术形态。 米亚（MIA）艺术中心（以下简称米亚中心）将 通过对新型综合艺术形态研究和创作实验，实现对 “艺术-科技”学科建设和“复合型人才”培养目的， 并建设具有技术标准体系的米亚技术及内容创作，衍 生相关的文化创意产业链，打造一个“产学研”相结 合的平台。
考虑到项目还需投入配套设施费、剧场设备安装、标识引导系统等，实际改 造费用按土建安装总价的1.2倍估算，即：94,938,154元。
投资测算
收入测算
本项目收入主要有3部分，商业租金收入、场地活动收入、停车场收入。 （剧场部分，考虑到日常维护成本较高，暂按收入与成本相抵，不作计算）
商业租金收入参照老码头一期、二期的租金水平，初始租金按日均4元计算；
首年租金成本 1,602,642 2,671,070 3,205,284 3,739,498 5,342,140
投资回收期 9.21 9.96 10.53 10.75 12.25
20年IRR 13.33% 11.94% 11.21% 10.46% 8.06%
20年年均投资回报率 13.76% 12.07% 11.20% 10.32% 7.62%
指标 15,136 23,468 14,636 8,832 251
单位 平方米 平方米 平方米 平方米 个
根据初步方案，本项目建筑包括：按地下一层（车
库），地上三层商业，其中，地上建筑包括保留1幢3层 药材仓库，约6900平米，新建为7736平米。
实用面积 商业 剧场 8,324 3,428 建筑面积 10,287 4,349
场地活动收入按租金收入的10%进行预测；
停车场收入按每车停车时间2.5小时，每天有效停车时间8小时（14点—22点），平 均每个车位有效停车次数为3.2次，单次停车收费10元计。
投资测算
投资收益测算
20年内部收益率IRR 20年年均投资回报率 投资回收期
11.94% 12.07% 9.96年
详见附件“投资测算分析”
指标
15136 36625 1.075 42.6% 16275
单位
平方米 平方米
平方米
停车位
481
个
设计方案一
设计方案一
设计方案一
设计方案一
设计方案二
方案二经济技术指标
项目 占地面积 指标 15136 单位 平方米
总建筑面积
容积率 绿化率 地上建筑面积 其中 1F 2F 3F 其中 商业 剧场 地下建筑面积 停车位
首年租金收入 15,018,474 13,516,626 12,014,779 10,512,932 9,011,084
投资回收期 7.94 8.79 9.96 11.39 13.55
20年IRR 16.40% 14.24% 11.94% 9.41% 6.52%
20年年均投资回报率 17.65% 14.89% 12.07% 9.11% 5.97%
都市白领及外籍人士
境内外旅游团体
时尚文化追随者
区域商务白领
旅游（考察）群体
外籍人士
主要群体
重要群体
辅助群体
项目定位总体思路
本项目将立足于老码头地区时尚消费的区域定位， 围绕文化消费这一主题，引入艺术展示和拍卖、时尚 剧场、老上海风情街区以及酒吧文化，将区域商业消 费能级进行提升。 艺术 展示 酒吧 文化 艺术
总成交额达968亿元，与2000年相比，规模扩大 1000倍。 从品类上看，书画、瓷杂、油画及当代艺术等三 大品类是最主要的拍卖品类，但近期也出现诸如奢侈
品、古董毯等新品类，对投资者有着较强的吸引力。
从区域上看，海外地区的伦敦、纽约和香港是中 国文物艺术品交易的三大中心，在拍品的数量、质量， 还是成交总额，或者买家层次上都处于较高水平。从 国内地区而言，北京的中国书画拍卖有着巨大的优势， 占据着国内拍卖老大的地位，长三角和珠三角地区凭 借着区域经济、文化艺术方面的优势，分别依靠西泠 印社和广州嘉德，在拍卖市场中占据着一定的份额。
艺术品展 示及拍卖 16% 西餐厅 10%
高档会所 3% 剧场 31%
酒吧 24%
创意零售 9% 旅游纪念 品零售 7%
业态布局
酒吧文化区
老上海风情街
创意零售
酒吧 零售
小剧场1 大剧场
创意零售 西式餐饮
餐饮 艺术展示及拍卖
剧院
高档会所
业态布局
酒吧文化区（1-2F） 旅游纪念品零售
老上海风情街
酒吧 零售 餐饮 艺术展示及拍卖
入驻商户主要以餐饮商家为主，
占44%，其次为娱乐，占37%，第 三位的是展厅，占12%。
区域市场分析
小结
老码头地区已有的商业面积近8万平米（包含1-3库），但商业 业态较为单一，基本都以餐饮为主，缺乏可互补的商业业态。
目标消费群体
本项目通过对文化消费的打造，形成上海人文历史宣传的窗口，并与老码头一期、 沿江5库一起汇聚成南外滩地区的综合性商业地标。 未来目标消费群体将在老码头一、二期的基础上进一步提升，包括：都市白领及外 籍人士、境内外旅游团体以及部分追求文化的时尚群体。
实用面积 建筑面积 综合得房率 2,396 2,396 2,713 2,713 88.3%
投资测算
改造估算
序号 一 1 2 二 三 1 2 四 五 六 项 地下部分 建筑工程 装饰装修工程 老厂房改建 新建部分 建筑工程 装饰装修工程 广场总体（绿化，铺装） 安装部分 土建安装总价 目 名 称 面积 8832 8832 8832 6900 7736 7736 2500 10000 23468 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 平方米造价 2823 2383 440 643 3966 2937 3393 300 692 造价 24,756,096.00 21,046,656.00 3,709,440.00 4,439,000.00 30,679,132.00 22,720,632.00 7,958,500.00 3,000,000.00 16,240,900.00 79,115,128.00