房地产开发造价管理

房地产开发的工程造价管理

房地产开发全过程中包括项目决策阶段、可行性研究阶段、项目设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段等几个阶段。文章阐述了房地产企业管控工程造价的意义，列举了房地产企业在工程造价管理方面存在的种种问题，提出了房地产企业在项目决策阶段、可行性研究阶段、项目设计阶段、招投标阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段如何管控工程造价的策略措施，目的是提高对整个项目工程造价的掌控能力，降低成本,提高投资效益和社会效益。

一、房地产项目工程造价的涵义及控制工程造价意义

所谓房地产项目工程造价，一般指房地产企业在某项目工程建设所花费的全部费用。在当今的市场经济大潮中，各行各业的竞争越来越为激烈，国内房地产行业这些年不断发展，已经形成了巨大的规模，竞争的激烈程度也愈演愈烈。要想使得房地产企业的投资收益得到明显的提高，那么对于房地产企业工程项目需要做到有效地控制工程造价，通过控制工程造价成本来降低成本，提高效益。房地产企业建设工程造价在国内长期存在概算超估算、预算超概算、决算超预算的“三超”现象，严重困扰着建设工程投资效益。因此，房地产企业必须参与建设项目全过程造价管理，加强工程造价管控。控制工程造价的意义不仅是把项目投资控制在合理预算范围之内，更在于合理使用人力、物力、财力，提高投资效益，取得最佳的经济效益和社会效益。

二、现阶段房地产企业工程造价管理存在的问题

1.房地产企业工程造价管理理念缺失，管理效率低下。房地产企业在工程造价管理方面理念的缺失，严重影响了管理效率，在工程管理的项目决策环节、设计环节、招投标阶段、实施阶段等等，管理理念与效率低下直接影响了工程执行力，在招投标环节也缺乏规范性的操作，在设计环节中如果没有彻底的工程造价管理做保证，就无法提供有效的举措支持对整个项目的控制，严重影响工程项目整体的效益。

2.房地产企业造价成本控制管理的理论基础薄弱。房地产企业工程造价成本管理存在诸多问题，很多原因在于管理方法的理论基础较为薄弱，尽管在很多工程项目中都引入了成本

控制理念，但整体上缺乏对深入内容的认知，也缺乏随形势变化而变化的实践工作指导性，导致在应用过程中盲目使用，工作成效较低，难以达到预期管控目标。

3.房地产企业工程建设项目前期造价控制不当。现实中，房地产开发单位普遍存在忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算阶段。房地产企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。

4.房地产企业项目工程施工过程成本控制管理不到位。在房地产企业项目工程施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而造成成本的人为不可控制状态。

5.房地产企业缺乏科学、合理的评价体系。房地产企业在一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。

三、房地产企业如何做到工程造价有效管控

1.房地产企业项目决策阶段是工程造价管理的起始。在项目的投资决策阶段，项目的经济决策和各项技术，对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，是项目投资控制的一个很重要的阶段。具体来讲，项目决策阶段中，新建的一个项目在项目建议书批准以后，工程造价咨询机构应根据国民经济长期发展规划、地区经济发展各行业经济发展规划的基本要求，对要拟建的项目在技术上是否先进适用，经济上是否合理、有利，在社会上能否创造效益，资金落实情况等方面都进行全面、充分的调查、分析和论证，搞好可行性研究，为决策者决定项目提供可靠的依据，投资决策阶段工程造价对建设工程全过程工程造价具有纵揽全局的决定性影响。在项目可行性研究阶段.需要进行投资效益分析，在这个阶段，通过应用建设工程造价指标计算建设项日总投资。通过市场调查和预测，进行收入预测，在

这些基础上，进行项目财务评价，计算投资回收期和投资收益率等技术经济评价指标，作为投资决策主要依据。

2.设计阶段是有效管控工程造价的前提。一直以来，国内房地产企业普遍忽视建设工程前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这只能是被动控制。要有效地控制工程造价，必须把重点转移到前期阶段上来。影响建设工程造价的主要阶段是设计阶段，在设计阶段主要从以下几方面进行造价控制。

（1）实行设计方案招标或方案竞选。设计招标有利于竞争和设计方案的选择，通过招标选择设计方案的范围扩大，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，设计招标还有利于控制项目建设投资，缩短设计周期，降低设计费，通过设计招标评定出技术先进，功能全面，结构合理，安全适用，满足建筑节能及环境要求，经济实用，造型美观的设计方案。

（2）推行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数，而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法，开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

（3）推进价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本的关系的，使之以较低的总成本，可靠的实现产品的必要功能，从而提高产品价值的技术经济分析方法。通过功能和价值的关系，将技术问题和经济问题紧密结合起来，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品必要功能的一种管理方法。

3.工程招投标是有效管控工程造价的关键环节。房地产企业工程建设领域实行招投标制，是为了适应市场经济的客观要求，通过竞争机制，优化资源配置，低成本，高质量，高效率地完成工程建设。在工期和质量都得到保证和满足的前提下，房地产企业招标的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人，因此，价格的竞争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。

（1）工程项目招标文件的编制，应该做到内容严谨、完整、准确，所提招标条件应公平合理，符合有关规定。

（2）要编制好标底。工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。

（3）中标后合同条款的签定应严谨、细致、工期合理。工程承包合同是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据，应明确建设工期、工程质量、工程造价、材料设备供应责任、拨款结算、交工验收、质量保证期、违约责任等内容。要对合同全部内容仔细阅读和审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性。

4.工程实施阶段是有效管控造价的重要环节。工程实施阶段要做到有效管控造价，需做到以下方面。

（1）选择合理的施工方案。对施工单位的施工组织设计进行审核，选择技术上可行，经济上合理的施工方案进行施工。应该结合工程项目的性质和规模、工期的长短、工人的数量、机械装备、材料供应情况、运输、地质、气候条件等各项具体的技术经济条件，对承建单位指定的施工组织设计、施工方案、施工进度计划进行优化，最后选定最合理利用人力、物力、财力、资源的方案。

（2）加强图纸会审。加强图纸会审，及时发现问题和解决问题。把签证变更提前出具，防止窝工返工现象发生。确保工程签证的客观、准确、及时，严格签证的审核制度，确保签证的质量，由于现场管理人员对造价制度、定额了解不够深入，往往造成签证与现行造价规范矛盾，通过签证的会签可以很好地解决。

5.竣工决算的审核是有效控制造价的必要手段，竣工决算是反映建设工程实际造价和投资效果的文件，及时、准确地对竣工决算审核，对于总结分析建设过程的经验教训，提高工程造价管理水平及积累技术经济资料都具有重要意义。房地产企业对已竣工建设项目进行决算审核时要遵循三条原则：

（1）在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性

（2）在结算时不能只是对图纸和工程变更的计算审核，要深入现场，细致认真的核对，确保工程结算的质量，提高投资效益。坚持深入现场，掌握工程动态，了解工程是否按图纸和工程变更施工，是否有的部分没有施工，是否有已经去掉的部分没有变更通知，是否有在变更的基础上又变了。

（3）采取二审终审制。第一审为内审，第二审为外审，严格控制每个环节，层层把关，使工程造价经济合理，符合现行的计价规范。总之，从以上几个方面可以发现,降低工程成本事在人为，强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好。随着市场经济改革的不断深化，从客观上要求开发企业发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制工程造价的问题。